Teori dan Aplikasi Sistem Perpajakan

Properti Perumahan
<Nama Pengajar>

Disampaikan dalam rangka kegiatan sharing session

Perumnas Mengajar

www.perumnas.co.id
 Latar Belakang

Aspek Hukum dan Dokumentasi Properti

Manajemen Pelaksanaan Proyek Properti
Aspek Perpajakan dalam Properti
Strategi Pengembangan Cabang/Properti
Pemahaman Kontrak Kerja Pembangunan Rumah/Rumah Susun
Pengurusan Pemecahan, Pemisahan dan Penggabungan Tanah
Penyelesaian Sengketa Bisnis Properti
Analisa Peluang Pasar & Proposal Proyek
Manajemen Keuangan Proyek/Cabang/Regional

www.perumnas.co.id
Topik Pembahasan
Pengantar Perpajakan Industri Real Estate

Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan) update

Teori dan Aplikasi PPN&PPnBM (Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan
Barang Mewah) update

Aplikasi Jual beli

Aplikasi Sewa

www.perumnas.co.id
Pengantar Perpajakan Industri Real Estate
Badan (Pasal 1 ayat 3 UU KUP)
Wajib Pajak (Pasal 1 ayat 2 UU KUP)
Penghasilan (Pasal 4 ayat 1 UU PPh)
Penghasilan adalah setiap tambahan kemampuan ekonomis
Istilah yang diterima atau diperoleh
Istilah baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar negeri
Istilah yang dapat dipakai untuk konsumsi atau menambah kekayaan WP
Istilah dengan nama dan dalam bentuk apa pun

www.perumnas.co.id
Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan)
Subyek Pajak :
siapa yang dikenakan pajak
siapa yang memotong/pemungut pajak
Obyek Pajak : apa yag dikenakan pajak
Dasar Pengenaan Pajak (DPP): darimana tarif pajak dikalikan
Tarif Pajak : Berapa prosentase pengenaan pajak
Mekanisme perhitungan

www.perumnas.co.id
Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan)
Pemotongan PPh = witholding tax
PPh Pasal 4 ayat 2 final
a. atas sewa tanah dan atau bangunan
b. atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan
PPh Pasal 23 atas jasa
PPh Pasal 21 misalnya atas agen perorangan
PPh Pasal 22 atas Properti sangat Mewah
PPh Pasal 26 misalnya atas jasa luar negeri
Pengaruh pemotongan PPh ke PPh Badan = corporate tax

www.perumnas.co.id
Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan)
memberikan jasa
tagihan

Jasa = 100 juta

PPN 10% = 10 juta
Total 110 juta

Pembayaran dan proses pemotongan PPh

Tagihan Jasa= 100 juta

Dipotong PPh 2% = (2 juta)
PPN = 10 juta
Total Dibayar = 108 juta

www.perumnas.co.id
Pemotong Pajak Penghasilan
Badan, antara lain:
Badan Pemerintah
Subyek Pajak Badan Dalam Negeri
Penyelenggara Kegiatan
Bentuk Usaha Tetap
Perwakilan Perusahaan Luar Negeri lainnya
Orang Pribadi yang ditunjuk oleh Dirjen Pajak

www.perumnas.co.id
PPh Badan Real Estate Update Pasal 4 ayat (2) UU Nomor 36 Tahun 2008
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas PP
Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2009 bahwa Wajib Pajak yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, besarnya PPh yang wajib
dibayar sendiri adalah sebesar :
1%, atau
5%

www.perumnas.co.id
Obyek Pemotongan
PPh Pasal 21 : Penghasilan sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukan oleh orang pribadi
PPh Pasal 23 : penghasilan dalam bentuk bunga, dividen, royalti, sewa, hadiah, jasa
PPh Pasal 26 : penghasilan yang diterima wajib pajak luar negeri
PPh Pasal 4 ayat 2: penghasilan termasuk sewa tanah dan atau bangunan dan pengalihan hak atas
tanah dan bangunan

Jika pemotongan bersifat Final

>>> tidak dihitung ulang penghasilannya karena sudah selesai (final) pembayaran pajaknya dan PPh yang
dipotong tidak dikreditkan lagi dalam penghitungan PPh Badan (corporate tax)

Jika pemotongan bersifat TIDAK Final

>>> penghasilannya dihitung ulang dan PPh yang telah dipotong dapat dikreditkan dalam penghitungan
PPh Badan (corporate tax)

www.perumnas.co.id
Teori dan Aplikasi PPN&PPnBM
PPN & PPn BM

ADALAH

PAJAK ATAS KONSUMSI BKP/JKP

DALAM DAERAH PABEAN

OLEH

- ORANG PRIBADI
- BADAN
- INSTANSI PEMERINTAH

www.perumnas.co.id
Mekanisme Dasar PPN
PT.X
PENJUALAN
PEMBELIAN

Faktur Pajak Faktur Pajak

Harga Beli = 100 jt Harga Jual = 160 jt

PPN Masukan = 10 jt PPN Keluaran = 16 jt
Jumlah = 110 jt Jumlah = 176 jt

Pajak Keluaran = 16 jt
Pajak Masukan = 10 jt
Kurang Bayar = 6 jt Surat Setoran Pajak
Kas Negara/Bank

www.perumnas.co.id
Mekanisme atas Penggunaan Fasilitas Pembebasan PPN
PT.X

PEMBELIAN PENJUALAN
Mendapatkan
Fasilitas bebas
PPN
Faktur Pajak Faktur Pajak
berdasarkan
PP atau SKB

Harga Beli = 100 jt Harga Jual = 160 jt

PPN Masukan = 10 jt PPN Keluaran = 0 jt
Jumlah = 110 jt Jumlah = 160 jt

Pajak Keluaran = 0 jt
Pajak Masukan = 0 jt
Kurang Bayar = 0 jt SPT Nihil Kantor Pelayanan
Pajak
PM tidak dapat dikreditkan

www.perumnas.co.id
Mekanisme Pemanfaatan BKP Tidak Berwujud/JKP dari
luar daerah pabean di dalam daerah pabean

PT.X
tagihan:
royalti atau
jasa

Bayar Royalti = 100 jt

SSP = 10 jt dapat dikreditkan
Jumlah = 110 jt

Pajak Keluaran = .....

Pajak Masukan = 10 jt
Lebih Bayar = 10 jt

www.perumnas.co.id
Mekanisme PPN Membangun Sendiri
PT. X

Membangun
Gedung sendiri

Biaya membangun = 100 jt

SSP (PPN 4% net) = 4 jt
Jumlah = 104 jt

Dilaporkan ke KPP
Kas Negara/Bank

www.perumnas.co.id
 Obyek PPN / PPn BM Pasal 4, 16C, 16D
1. Penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) di dalam daerah pabean yang dilakukan
oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP)
2. Impor BKP
3. Penyerahan Jasa Kena Pajak (JKP) di dalam Daerah Pabean yang dilakukan
oleh PKP
4. Pemanfaatan BKP Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di Dalam Daerah
Pabean
5. Pemanfaatan JKP dari luar Daerah Pabean di Dalam Daerah Pabean
6. Ekspor BKP oleh PKP
7. Kegiatan membangun sendiri
8. Penyerahan aktiva oleh PKP yang menurut tujuan semula tidak untuk
diperjualbelikan
www.perumnas.co.id
Siapa Pengusaha Kena Pajak ?

Wajib Pajak Menjalankan usaha/

Orang Pribadi pekerjaan bebas

Yang memenuhi ketentuan

WP Badan sebagai Pengusaha Kena Pajak

Memilih sebagai PKP

WP Pengusaha
Kecil Tidak memiilih sebagai PKP
Tapi omzet dalam suatu masa
dalam 1 thn buku > 600 juta
www.perumnas.co.id
DASAR PENGENAAN PAJAK ( PASAL 1 ANGKA 17 )

HARGA JUAL

PENGGANTIAN
DIPAKAI SBG.
DASAR UNTUK
NILAI IMPOR
MENGHITUNG
PAJAK
NILAI EKSPOR TERUTANG

NILAI LAIN YG
DITETAPKAN
DG. KEPMENKEU
(KMK 567/00 jo
KMK 251/02)

www.perumnas.co.id
TARIF ( PASAL 7 & PASAL 8 )

10 % DENGAN PP
PPN DAPAT DIUBAH
( PASAL 7)

0 % UNTUK SERENDAH SETINGGI

EKSPOR NYA 5 % NYA 15 %

www.perumnas.co.id
PPn.BM ( PASAL 5 AYAT (1) a & b

DIKENAKAN ATAS

PENYERAHAN BKP IMPOR BKP YANG

YANG TERGOLONG MEWAH TERGOLONG MEWAH
OLEH PENGUSAHA YANG MENGHASILKAN BKP
YANG TERGOLONG MEWAH
DALAM DAERAH PABEAN
DALAM LINGKUNGAN PERUSAHAAN
DAN PEKERJAANNYA
PPn BM dikenakan satu kali pada saat impor atau penyerahan BKP oleh
pabrikan (Pasal 5 (2))

www.perumnas.co.id
TARIF (PASAL 8 )

TERENDAH 10% DGN PP

TERTINGGI 75% (145/00 & 60/01 & 7/02
&6/03 & 43/03)
PPn BM
( PASAL 8)
0 % UNTUK
EKSPOR DITETAPKAN

KELOMPOK BKP
YG.TERGOLONG
MEWAH DAN
TARIF PPn BM

www.perumnas.co.id
Karakteristik & Mekanisme PPnBM
PPnBM merupakan pungutan tambahan disamping PPN
PPnBM dikenakan hanya satu kali
PPnBM tidak dapat dikreditkan sehinga diperlakukan sebagai biaya
Dalam hal BKP Mewah di ekspor,PPnBM yang dibayar pada saat
perolehannya dapat diminta kembali/direstitusi
Pemungutan PPnBM bersamaan dengan PPN
Pelaporan PPnBM menggunakan Form 1111

www.perumnas.co.id
BKP yang Tergolong Mewah
Terbagi menjadi Dua :
BKP Mewah Selain Kendaraan Bermotor
BKP Mewah Kendaraan Bermotor
Impor CBU
Penyerahan kendaraan hasil rakitan/produksi
Penyerahan kendaraan bermotor

www.perumnas.co.id
Hunian Mewah kena PPnBM 20% Update
PMK 103 th 2009 sejak 1 Januari 2009
Kelompok hunian mewah yang terkena PPnBM seperti rumah mewah,
apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya, adalah :
Rumah termasuk rumah kantor atau rumah toko yang luas bangunannya 350
m2
Apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan luas
bangunan 150 m2.

www.perumnas.co.id
Fasilitas PPN Dibebaskan
RS (Rumah Sederhana),RSS (Rumah angat Sederhana), RUSUN Sederhana,
Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta perumahan lainnya;
PERMENKEU NO.36/PMK.03/2007
Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI); PP nomor 31 tahun 2007

www.perumnas.co.id
APLIKASI JUAL BELI
Real estate
Apartemen mewah
non real estate
Broker fee
Fasilitas Pajak atas properti tertentu
>> lihat pembahasan Fasilitas PPN dibebaskan dalam slide sebelumnya

www.perumnas.co.id
Real Estate
Penjualan tanah dan atau bangunan terkena :
PPN 10%
PPnBM 20% jika hunian mewah
Tidak dikenakan PPHTB tetapi pembeli tetap dikenakan BPHTB 5%

Dasar Pengenaan PPN dan PPn BM adalah harga jual, yaitu nilai berupa uang,
termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena
penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut UU
PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

www.perumnas.co.id
Broker Fee
Terutang PPN sebesar 10% dari Nilai Penggantian yaitu:

nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi
jasa karena penyerahan Jasa Kena Pajak, tidak termasuk pajak yang dipungut menurut UUU PPN
dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak

Obyek Pemotongan PPh Pasal 23 sebesar 2% atas jasa perantara

Obyek Pemotongan PPh Pasal 21 jika dilakukan orang pribadi

www.perumnas.co.id
Non Real Estate
Penjualan tanah dan atau bangunan terkena :

PPN 10%

PPnBM 20% jika hunian mewah

PPHTB 5% dan pembeli dikenakan BPHTB 5%

*PPN dan PPnBM dikenakan jika penjual merupakan Pengusaha Kena Pajak

www.perumnas.co.id
PPN Pasal 16D
Penyerahan Aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk
diperjualbelikan dikenakan PPN sebesar 10% dari harga jual
sepanjang PPN yang dibayar pada saat perolehannya dapat dikreditkan

www.perumnas.co.id
APLIKASI SEWA
Persewaan tanah dan bangunan sec umum
Persewaan hotel
Aspek :
PPh
PPh Pasal 4 ayat 2 Final
Broker fee (lihat slide yg sama sebelumnya)
PPN
Pajak Hotel

www.perumnas.co.id
PPh Final atas sewa tanah dan atau bangunan
penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari
persewaan tanah dan/atau bangunan berupa

tanah,

rumah, rumah susun,

apartemen, kondominium,

gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko,

gudang dan industri

www.perumnas.co.id
Tarif dan DPP
dipotong atau dibayar sendiri sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan
tanah dan/ atau bangunan dan bersifat final
jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau
terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun juga yang
berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa termasuk biaya
perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya dan
"service charge" baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun
yang disatukan (KMK 120 th 2002)

www.perumnas.co.id
Cara pelunasan PPh
Terdapat dua metode, yaitu:

Penyewa adalah pemotong Pajak Penghasilan

Penyewa BUKAN pemotong Pajak Penghasilan

www.perumnas.co.id
Penyewa adalah pemotong pajak
Pembayaran atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dari penyewa wajib
dipotong oleh penyewa
Penyewa berkewajiban untuk
memotong PPh pada saat pembayaran atau terutangnya sewa;
memberikan Bukti Pemotongan Pajak Penghasilan Final kepada orang atau badan yang
menyewakan pada saat dilakukannya pemotongan PPh;
menyetorkan PPh yang telah dipotong dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) pada
bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro, selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya
setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa;
melaporkan PPh yang telah dipotong dan disetor kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak
tempat penyewa terdaftar sebagai Wajib Pajak, selambat-lambatnya tanggal 20 bulan
berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa

www.perumnas.co.id
Penyewa bukan pemotong
Dalam hal penyewa bukan sebagai Pemotong Pajak maka Pajak
Penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi atau
badan yang menerima atau memperoleh penghasilan

Pihak yang menyewakan wajib membayar Pajak Penghasilan dengan

menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) Final pada bank persepsi atau
Kantor Pos dan Giro, selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya
setelah bulan diterima atau diperolehnya sewa

www.perumnas.co.id
PPN persewaan
Jasa persewaan tanah dan bangunan dikenakan PPN sebesar 10% dari nilai
pengantian
Nilai penggantian adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang
diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan Jasa
Kena Pajak, tidak termasuk pajak yang dipungut menurut UU PPN dan
potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.
Dasar Pengenaan Pajak atas service charge dalam rangka kegiatan persewaan
ruangan adalah penggantian, yakni sebesar nilai tagihan service charge yang
diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa

www.perumnas.co.id
 TERIMAKASIH

www.perumnas.co.id