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INGENIERA DE VALUACIONES Y

TASACIONES

CAPITILO III
TASACION DEL
TERRENO
ING. MARGARITA GALLO GALLO
2

a .- 3 a x 100 % VT
b.-a*bx100 % VT
ab
c.- Exceso x 50% VT b
2
Se toma a*b si es menor al 3 a VT
a

a a a CALLE
EJEMPLO

a = 6m ; b= 25m; VU = S/.200/m2
2
a.- 3 (6m) x 100% (S/200.00/m2) = S/. 21,600.00
(108)

b.- 6m x 25m x 100% (S/200.00/m2) = S/. 30,000.00


( 150)

El rea de 150 m2 no es menor que 108 m2,


luego se toma la alternativa a
c.- Exceso:

(150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2)= S/. 4,200.00


Luego el total ser:

VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =

VTT = S/. 25,800.00


c.- El valor del lote terreno ser el que resulte
mayor de la
comparacin de los casos a y b.
a
1.- % a = ------------
a + b + c= a1
b c
2.- % b = ------------ = b1 Sc
a+b+c
c
3.- % c = ------------Vt =
c c1
a+b+c Sb b VT b
Sa
a
VT a

S = rea Total
2
4.- VT a1 = 3a * VAU a
I 5.- VT a1 = Sa * VAU a
2
6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a

2
7.- VT b1 = 3b * VT b
II 8.- VT b1 = Sb * VT b
2
9.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b
2
10.- VT c1 = 3c * VT c

III 11.- VT c1 = Sc * VT c
2
12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c

IV 13.- SUMA = I + II + III


2
14.- VT a = 3a * VT a
V 15.- VAU a = S * VT a
2
16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a
2
17.- VT b = 3b * VT b
VI 18.- VT b = S * VT b
2
19.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b
2
20.- VT c = 3c * VT c

VII 21.- VT c = S * VT c
2
22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c

VIII Se tiene IV, V, VI y VII

IX Se toma el mayor
EJEMPLO

a = 6.00 m VAU a = S/. 150.00/m2


b = 8.00 m VAU b = S/. 180.00/m2
c = 6.00 m VAU c = S/. 160.00/ m2
S = 40.00 m2

Proporcionalidad

6m
1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% =
12.00m2
6m + 8m + 6m
8m
2.- % b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00
m2
6m + 8m + 6m
6m
3.-% c = ------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
------- ------- ----------
1.00 100% 40.00 m2

2
3 (6m)
4.- VT a1 = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
( 108)

I 5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00

6.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,800.00


no hay exceso

2
3 (8m)
7.- VT b1 = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
II 8.- VT b 1 = 16.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 2,880.00

9.- 16.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/.


2,880.00
no hay exceso
2
3 (6m)
10.- VT c 1 = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 7 280.00
( 108)

II 11.- VT c 1 = 12.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 1,920.00

12.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/.


1,920.00
no hay exceso
IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00
SUMA = S/. 6,600.00
2
3 (6m)
14.- VT a = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)

V 15.- VT a = 40.00 m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 6,000.00

16.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/.


6,000.00
no hay exceso

2
3 (8m)
17.- VT b = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
VI 18.- VT b = 40.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 7,200.00
19.- 40.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 7,200.00
no hay exceso
2
3 (6m)
20.- VT c = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)

VII 21.- VT c = 40.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 6,400.00


22.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,400.00
no hay exceso

VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/.
6,400.00

IX 24.- Se toma el MAYOR : S/. 7,200.00


VTT = VADE + VAPC

y
d+x y VAPC
VADE
VADE x
c x
VAPC
d
x
Teniendo a
en cuenta que:
a
VT 1.- SVU = VT * a (1.00
V 0.01d )
3.00
b
2.- a > 1.00 se toma 1
3.00
3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE


2
1.- 3x * SVU
2.- x * y * SVU
3.- Exceso * 50% SVU

II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC


2
1.- 3 a *VT
2.- a (d + x) * VT
3.- Exceso * 50% VT
x*y
4.- Proporcionalidad : VAPC = ---------------------
b*ca(d+x)

III.- VTT = VADE + VAPC

EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m;
c = 40.00 m; d = 18.00m VAU = 160.00/m2

Teniendo en cuenta que:


1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 0.01 * 18.00 m )
=S/. 131.20/m2
3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m

3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2


S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE


2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)
2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00
(96)
3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00 ;
no hay exceso

II.- Valor del rea del Pasaje Exclusivo : VAPC


2
1.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 = S/. 4,320.00
( 27 )

2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00


( 54 )
3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso

Exceso : ( 54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2


= S/. 2, 160.00
Total = S/. 6,480.00

4.- Proporcionalidad sobre las reas :


6.00 m * 16.00
= 0.085
35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)

5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80

III. - VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80

VTT = s/. 13,145.80


CONDICIONES
1.- Igual que el Art. 21 del Reglamento Nacional de
Tasaciones

2.- SVU1 = 0.8 SVU

3.- Resultado final de 2 no podr ser menor de 0.4 VT

4.- VTT = VADE + VAPS

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = VT * a (1.00 - 0.01d )


3.00
a
2.- Si ------ es mayor que; se toma 1
3.00

3.- Si SVU es menor que 0.5 VT; se toma 0.5 VT

4.- SVU1 = 0.8 SVU

I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE

2
1.- 3b * SVU1
2.- b * x * SVU1

3.- Exceso * 50% SVU1


II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC

2
1.- 3a * VT
2.- a *d * VT
3.- Exceso * 50% VT
b*x
4.- Proporcionalidad : VAPC = --------------------
(b * c) - (a * d)

III.- VTT = VADE + VAPC


EJEMPLO
x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;
VT = S/. 160.00/m2

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2


3.00
a 3.00
2.- ------- = -------- = 1; se toma 1
3.00 3.00
3.- SVU < 0.5 VT se toma 0.5 VT 0.5 VT = S/ 160.00/m2
4.- Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2
I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE:

1.- 3 * (25.00 m)2 * S/. 104.96/m2 = S/. 196,800.00


(1,875)

2.- 25.00 m * 6.00 m * S/. 104.96/m2 = S/.15,744.00


(150)

3.- 150.00 m2 < 1,875.00 m2; se toma S/. 15,744.00


no hay exceso
II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC:
2
1.- 3 * (3.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 4,320.00
(27)
2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2
= S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
Proporcionalidad de las reas:
25.00 m * 6.00 m
-------------------------------------------------- = 0.27
(25.00 m * 24.00 m) - (3.00 m * 18.00 m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60

III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60

VTTT = S/. 17,493.60


EJEMPLO

b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2


2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 300,000.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00
(450)
3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no
hay exceso
4.- VTT = 0.9 * S/. 72,000.00
5.- VTT = S/. 64,800.00
2
a.- 3 a x 100% VT
b b.- a*b x 100% VT

c.- Exceso x 50% VT


a
2
VT Se toma a*b si es menor
al 3a
c
EJEMPLO

a = 20.00 m; b = 50.00 m; VT = S/. 30.00/m2


2
1.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 = S/. 36,000.00
(1,200)

2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00


(1000)

3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no hay
exceso

4.- VTT = S/. 30,000.00