100%(1)100% menganggap dokumen ini bermanfaat (1 suara)
219 tayangan39 halaman
Dokumen tersebut membahas tentang eksekusi hak tanggungan melalui pengadilan agama. Terdapat penjelasan mengenai pengertian eksekusi hak tanggungan, dasar hukum pelaksanaannya di pengadilan agama, serta prosedur pengajuan permohonan eksekusi hak tanggungan.
Dokumen tersebut membahas tentang eksekusi hak tanggungan melalui pengadilan agama. Terdapat penjelasan mengenai pengertian eksekusi hak tanggungan, dasar hukum pelaksanaannya di pengadilan agama, serta prosedur pengajuan permohonan eksekusi hak tanggungan.
Dokumen tersebut membahas tentang eksekusi hak tanggungan melalui pengadilan agama. Terdapat penjelasan mengenai pengertian eksekusi hak tanggungan, dasar hukum pelaksanaannya di pengadilan agama, serta prosedur pengajuan permohonan eksekusi hak tanggungan.
Disampaikan dalam Kegiatan Workshop Bimbingan Teknis Pengadilan Agama
Solo, 11-13 September 2017 I. Pengertian Eksekusi Menjalankan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. (Abdul Manan, 2000: 187) Pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap atau pelaksanaan perjanjian yang mempunyai kekuatan eksekusi yang disamakan dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (Abdul Hadi) II. Macam-macam Eksekusi Eksekusi ada 2 macam: 1. Eksekusi Riil: - Permohonan eksekusi - Aan maning - Penetapan eksekusi oleh Ketua (Perintah) 2. Eksekusi pembayaran sejumlah uang - Permohonan eksekusi - Aaan maning - Penetapan sita eksekusi (apabila belum ada CB) - Penetapan eksekusi III. Pengertian Hak Tanggungan Hak Tanggungan adalah: Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Thn 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain (Ps.1 (1) UU No.4/1996). IV. Dari definisi di atas ada unsur- unsur dalam hak tanggungan
1. Hak jamin yang dibebankan atas tanah
- Memberi kewenangan debitur ingkar janji lelang 2. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda2 lain: - Tanah semata - Berikut benda di atasnya 3. Untuk pelunasan utang: - Harus ada akad pokok 4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kriditur terlebih terdahulu (droit de preference) Ciri-ciri Hak Tanggungan: 1. Memberikan kedudukan yang diutamakan (droit de preference) 2. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun benda itu berada; 3. Memenuhi asas specialitas dan publisitas 4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. V. Dasar Hukum Eksekusi HT 1. UU No. 5 Tahun 1960 ttg UUPokok Agraria; 2. UU No. 3 Tahun 2006 ttg Perubahan Atas UU No. 7 Tahun 1989 ttg PA; 3. UU No. 4 Tahun 1996 Ttg Hak Tanggungan; 4. Pasal 13 Perma No. 14 Tahun 2016 tentang Tata Cara Penyelesaian Perkara Ekonomi Syariah: (1) Pelaksanaan putusan perkara ekonomi syariah, hak tanggungan dan fidusia berdasarkan akad syariah dilakukan oleh pengadilan dalam lingkungan peradilan agama. 5. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Pasal 14: (2) Terhadap objek hak tanggungan sebagai dimaksud pada ayat (1) pelaksanaan lelangnya dilaksanakan berdasarkan titel eksekutorial dari sertifikat hak tangungan yang memerlukan fiet eksekusi. (3) Permohonan atas pelaksanaan lelang sebagai dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Pengadilan Negeri, kecuali jika pemegang hak tanggungan lembaga yang menggunakan sistem syariah, maka permohonan dilakukan oleh PENGADILAN AGAMA. VI. Asas-asas Hak Tanggungan Asas droit de preference: Hak diutamakan (Ps. 1 (1) UUHT); Asas droit de suit: Hak mengikuti jaminan utang; Asas spesialitas: Harus disebutkan dengan jenis dan jumlah utang, benda yang dijaminkan; Asas publisitas: HT mengikat kepada pihak ketiga dan pihak lain yang berkepentingan; Asas mudah dan pasti: Mudah dan pasti dalam pelaksanaannya; Asas tidak dapat dibagi: Berlaku untuk seluruh utang, kecuali diperjanjikan (Ps. 2 (1) UUHT); Asas accessoire, HT bukan perjanjian berdiri sendiri tetapi melekat dengan perjanjian pokok. VII. Subjek Hak Tanggungan (Psl.8-9 UUHT) a. Pemberi HT: (1) orang perseorangan; (2) badan hukum; Yg mpy kewenangan utk mlkn perbuatan hkm thp objek HT; b. Pemegang Hak Tanggungan (1) orang perseorangan; (2) badan hukum; Yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang VIII. Objek Hak Tanggungan (Psl. 3-7 UUHT) Tidak semua tanah dapat dijadikan sebagai jaminan utang. Yang dapat dibebani hak tanggungan (Psl.4) adalah: 1. Hak Milik (Pasal 25 UUPA); 2. Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA); 3. Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA); 4. Hak Pakai Atas Tanah Negara (Pasal 4 ayat (D); 5. Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas satuan Rumah Susun (Ps. 27 jo. UU No. 16 Thn 1985 ttg Rumah Susun. Lanjutan Objek Hak Tanggungan... Syarat2 Obyek hak tanggungan, yaitu: a. Dapat dinilai dengan uang, b. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan; c. Termasuk hak yang didaftar menurut peraturan pendaftaran tanah yang berlaku; d. Memerlukan penunjukkan khusus oleh undang- undang. IX. Proses Pembebanan Hak Tanggungan (Psl. 10-19 UUHT)
1. Tahap perjanjian utang piutang
2. Surat Kuasa Membebankan HT; 3. Akta Pembebanan HT; 4. Pendaftaran HT; 5. Sertifikat Hak Tanggungan; Ad.1. Tahap perjanjian utang piutang a. Calon debitur mengajukan pembiayaan; b. Calon debitur mengisi formulir permohonan pembiayaan; c. Pihak bank melakukan analisis dan evaluasi pembiayaan; d. Apabila layak, dilakukan negosiasi ttg jumlah pembiayaan, jangka waktu, biaya administrasi upaya hukum banding, kasasi, dan peninjauan kembali, dll. e. Penandatanganan perjanjian pembiayaan berupa surat pengakuan utang dengan pengikatan jaminan; f. Setelah pengikatan jamiman HT, bank merealisasikan pembiayaan. Ad.2. Surat Kuasa Membebankan HT a. SKMHT harus dibuat dengan akta notaris; b. Tidak memuat klausula utk perbuatan hukum lain selain membebankan HT; c. Tidak memuat kuasa substitusi; d. Mencantumkan scr jelas objek HT, jumlah utang, nama dan identitas kreditur, nama dan identitas debitur bila debitur bukan pemberi HT; Ad.2. Surat Kuasa Membebankan HT (lanjutan)
d. SKMHT harus segera diikuti dengan pembuatan
APHT, dgn batas waktu: - SKMHT mengenai hak atas tanah yg terdaftar, mak 1 bulan sdh dibuat APHT; - SKMHT atas tanah belum terdaftar, mak 3 bulan sudah dibuat APHT; - SKMHT untuk jenis kridit tertentu (KUD, KUT, Koperasi Primer), kridit rumah/rusun sederhana 72 m2, mak smp perjanjian pokok berakhir. Ad.3 Akta Pembebanan HT Pembuatan APHT oleh PPAT di mana objek berada; Pembebanan HT wajib dihadiri pemberi HT, pemegang HT dan 2 saksi; APHT wajib memuat: - Nama dan identitas pemberi dan pemegang HT; - Domisili pihak2; - Penunjukan utang yang dibebankan HT; - Nilai tanggungan; - Uraian objek HT. - Janji utk tidak memindahtangankan, mengubah, dll. Ad.4. Pendaftaran HT Pendaftaran HT bersifat imperatif (mutlak) agar bersifat mengikat bagi pihak ketiga; Pendaftaran HT maksimal 7 hari setelah penandatanganan APHT; PPAT wajib mengirimkan APHT berkas ke kantor pertanahan (BPN); BPN mencatat dalam Buku Tanah HT paling lambat 7 hari sejak berkas diterima BPN; HT berlaku efektif TMT dicatat di Buku Tanah HT; Ad.5. Sertifikat Hak Tanggungan; Setelah BPN mendaftarkan HT, selanjutnya menerbitkan Sertifikat HT; SHT memuat Irah-irah Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan YME Dengan irah-irah tersebut maka SHT memiliki kekuatan eksekutorial; X. Peralihan Hak Tanggungan Peralihan hak tanggungan dapat terjadi melalui: - Cassie : Pengalihahan utang dari kreditur pemegang HT kpd pihak lain; - Subrogasi : Penggantian kreditur oleh pihak ketiga yg melunasi utang debitur; - Pewarisan - Sebab Lainnya; (Psl 17 UU HT) XI. Hapus dan Berakhirnya Hak Tanggungan
Dilunasinya utang yang dijamin dengan
HT; Dilepasnya HT oleh pemegang HT; Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua PN; Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT. XII. Bentuk-bentuk Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan
1. Eksekusi di bawah tangan
2. Parate Eksekusi 3. Eksekusi melalui pengadilan ad.1 Eksekusi di bawah tangan Pengertian - Pelaksanaan penjualan objek tanggungan atas dasar kesepakatan pihak pemberi tanggungan dan pemegang hak tanggungan tanpa melalui kantor lelang dan pengadilan. Dasar hukum - Pasal 20 UU HT. Ad.2 Parate Eksekusi Pengertian - Parate Eksekusi adalah kewenangan atau hak untuk menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri, tanpa melalui pengadilan. - Harus ditunjukkan dalam akad - Kalau tidak ditunjukan dalam akad harus melalui PA. Dasar hukumnya: - Pasal 1178 KUHPerdata; - Pasal 6 UU HT dan penjelasan Pasal 11 ayat (2) huruf e UU HT (UU No.4/1996). - APHT yang telah didaftarkan memuat janji-janji adanya parate eksekusi. Ad.3 Eksekusi Melalui Pengadilan Pengertian - Menjalankan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap atau pelaksanaan perjanjian yang mempunyai kekuatan eksekutorial disamakan dengan putusan yang telah berkekuatan hukum tetap. XIII. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Pengadilan Agama 1. Dasarnya: a. Pasal 13 Perma No. 14 Tahun 2016 tentang Tata Cara Penyelesaian Perkara Ekonomi Syariah: Pelaksanaan putusan perkara ekonomi syariah, hak tanggungan dan fidusia berdasarkan akad syariah dilakukan oleh pengadilan dalam lingkungan peradilan agama. b. Pasal 14 (3) Permenkeu Nomor 27/PMK. 06/2016: Permohonan atas pelaksanaan lelang sebagai dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Pengadilan Negeri, kecuali jika pemegang hak tanggungan lembaga yang menggunakan sistem syariah, maka permohonan dilakukan oleh PENGADILAN AGAMA. c. Psl. 196 200 HIR./Psl.206 - 210 R.Bg. 2. Kewenangan absolut eksekusi hak tanggungan 3. Kewenangan relatif eksekusi hak tanggungan. 4. Prosedur penyelesaian hak tanggungan melalui pengadilan: a. Pemohon mengajukan permohonan kepada Ketua PA: - Kemana, lihat akad tempat penyelesaian sengketa, termasuk eksekusi. - Kalau tidak ditentukan dalam akad, maka kembali kePasal 118 HIR: - Tempat Tergugat; - Tempat Objektif. B. Aan Maning: - Setelah ada permohonan eksekusi, maka Ketua PA melakukan aan maning/peringatan: - Dalam sidang insidentil; - Dibuat berita acara aan maning. - Tergugat tidak hadir; - Ada alasan yang sah, dipanggil lagi; - Tanpa alasan. - Tergugat hadir: - Diberi peringatan melaksanakan; - Dalam tengang waktu 8 hari B. Sita Eksekusi 1) Dasar: Ps. 197,198,199 HIR./208, 209, 210 R.Bg. 2) Berdasarkan surat perintah Ketua PA: - Dalam bentuk penetapan - Perintah kepada Jurusita/Jurusita Pengganti. 3) Kapan perintah dikeluarkan: - Tergugat tidak hadir - Tergugat hadir 8 hari. 4) Tidak memenuhi kewajiban selama peringatan 5) Dilaksanakan oleh Panitera 6) Dibantu oleh dua orang saksi 7) Sita eksekusi dilaksanakan di tempat objek 8) Dibuat berita acara sita dan ditandatangani oleh panitera/jurusita dan 2 orang saksi; 9) Ketidakhadiran Tersita tidak menghalangi sita 10) Pemberitahuan BA Sita 11) Pengawasan barang yang disita kepada Tersita. 12) Perintah eksekusi berisi perintah lelang 13) Pengumuman lelang 14) Ketua meminta bantuan kantor lelang XIV. Dokumen yang dilampirkan ke Pengadilan Agama 1. Surat perjanjian (akad syariah) 2. Fotokopi Setifikat Hak Tanggungan 3. Fotokopi bukti kepemilikan 4. Surat kuasa jika Pemohon eksekusi menggunakan kuasa hukum. 5. Somasi (?) XV. Dokumen yang diajukan ke kantor lelang Penetapan Ketua Pengadilan Agama Berita acara aanmaning Penetapan sita atas obyek hak tanggungan Berita acara sita Perincian utang Asli/fotokopi bukti kepemilikan Fotokopi surat pemberitahuan kepada Termohon lelang Bukti pengumuman lelang SKT/SKPT Surat pernyataan yang dibuat oleh Notaris dalam hal Bank kreditur akan ikut menjadi peserta lelang. XVI. Lelang Jaminan A. Persiapan Lelang: - Permohonan lelang - Tempat lelang - Syarat lelang - Pembatalan dan penundaan lelang - Uang jaminan lelang - Pengumuman lelang B. Pelaksanaan Lelang: 1. Penyampaian nilai batas jaminan 2. Pelaksanaan: - Pejabat yang melaksanakan lelang; - Lelang melalui internet - Penawaran - Biaya lelang - Penentuan Pembeli C. Pasca Lelang - Risalah lelang - Pembukuan dan pelaporan lelang XVII. Beberapa Permasalahan 1. Harga Limit - Siapa yang berwenang Hak Penjual lelang: - Pemilik barang: - Pemberi hak tanggungan - Penerima hak tanggungan Psl. 43 PMK No. 27/PMK.06/2016 tentang Penetapan Harga Limit menjadi tanggung jawab penjual; 2. Pembatalan Lelang - Pembatalan harga oleh pemegang HT kepada Kantor lelang; - Pemberi HT dapat meminta Kriditur (bank) untuk membatalkan lelang. 3. Perlawanan a. Perlawanan Tereksekusi Pasal 207 HIR.: Perlawanan pihak tidak menangguhkan eksekusi. b. Perlawanan pihak ketiga Pasal 14 (b) Permenkeu No. 27/PMK.06/ 2016. c. Dalam hal terdapat gugatan sebelum pelaksanaan lelang terhadap objek HT dari pihak lain selain debitur/tereksekusi suami atau istri debitur/tereksekusi, yang terkait kepemilikan lelang eksekusi (Ps. 6 UUHT tidak dapat dilaksanakan) 4. Perlawanan setelah eksekusi a. Apakah: - Perlawanan - Gugatan baru 5. Objek HT milik pihak ketiga 6. Benda HT belum didaftarkan 7. Sertifikat HT tidak memuat titel eksekutorial 8. Nilai jaminan lebih kecil dari nilai sisa lelang. Wassalamualaikum w.w