Anda di halaman 1dari 39

EKSEKUSI

HAK TANGGUNGAN

Purwosusilo
(Hakim Agung)

Disampaikan dalam Kegiatan Workshop Bimbingan Teknis Pengadilan Agama


Solo, 11-13 September 2017
I. Pengertian Eksekusi
Menjalankan putusan pengadilan yang telah
berkekuatan hukum tetap. (Abdul Manan,
2000: 187)
Pelaksanaan putusan pengadilan yang telah
berkekuatan hukum tetap atau pelaksanaan
perjanjian yang mempunyai kekuatan
eksekusi yang disamakan dengan putusan
pengadilan yang telah berkekuatan hukum
tetap (Abdul Hadi)
II. Macam-macam Eksekusi
Eksekusi ada 2 macam:
1. Eksekusi Riil:
- Permohonan eksekusi
- Aan maning
- Penetapan eksekusi oleh Ketua (Perintah)
2. Eksekusi pembayaran sejumlah uang
- Permohonan eksekusi
- Aaan maning
- Penetapan sita eksekusi (apabila belum ada CB)
- Penetapan eksekusi
III. Pengertian Hak Tanggungan
Hak Tanggungan adalah:
Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5
Thn 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, berikut atau tidak berikut benda benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain (Ps.1 (1) UU No.4/1996).
IV. Dari definisi di atas ada unsur- unsur
dalam hak tanggungan

1. Hak jamin yang dibebankan atas tanah


- Memberi kewenangan debitur ingkar
janji lelang
2. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut
benda2 lain:
- Tanah semata
- Berikut benda di atasnya
3. Untuk pelunasan utang:
- Harus ada akad pokok
4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kriditur terlebih terdahulu (droit de preference)
Ciri-ciri Hak Tanggungan:
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan (droit de
preference)
2. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam
tangan siapapun benda itu berada;
3. Memenuhi asas specialitas dan publisitas
4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya.
V. Dasar Hukum Eksekusi HT
1. UU No. 5 Tahun 1960 ttg UUPokok Agraria;
2. UU No. 3 Tahun 2006 ttg Perubahan Atas UU No.
7 Tahun 1989 ttg PA;
3. UU No. 4 Tahun 1996 Ttg Hak Tanggungan;
4. Pasal 13 Perma No. 14 Tahun 2016 tentang Tata
Cara Penyelesaian Perkara Ekonomi Syariah:
(1) Pelaksanaan putusan perkara ekonomi
syariah, hak tanggungan dan fidusia
berdasarkan akad syariah dilakukan oleh
pengadilan dalam lingkungan peradilan
agama.
5. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 27/PMK.06/2016
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
Pasal 14:
(2) Terhadap objek hak tanggungan sebagai dimaksud pada
ayat (1) pelaksanaan lelangnya dilaksanakan berdasarkan
titel eksekutorial dari sertifikat hak tangungan yang
memerlukan fiet eksekusi.
(3) Permohonan atas pelaksanaan lelang sebagai dimaksud
pada ayat (2) dilakukan oleh Pengadilan Negeri, kecuali
jika pemegang hak tanggungan lembaga yang
menggunakan sistem syariah, maka permohonan
dilakukan oleh PENGADILAN AGAMA.
VI. Asas-asas Hak Tanggungan
Asas droit de preference: Hak diutamakan (Ps. 1 (1) UUHT);
Asas droit de suit: Hak mengikuti jaminan utang;
Asas spesialitas: Harus disebutkan dengan jenis dan jumlah
utang, benda yang dijaminkan;
Asas publisitas: HT mengikat kepada pihak ketiga dan pihak
lain yang berkepentingan;
Asas mudah dan pasti: Mudah dan pasti dalam
pelaksanaannya;
Asas tidak dapat dibagi: Berlaku untuk seluruh utang, kecuali
diperjanjikan (Ps. 2 (1) UUHT);
Asas accessoire, HT bukan perjanjian berdiri sendiri tetapi
melekat dengan perjanjian pokok.
VII. Subjek Hak Tanggungan
(Psl.8-9 UUHT)
a. Pemberi HT:
(1) orang perseorangan;
(2) badan hukum;
Yg mpy kewenangan utk mlkn perbuatan hkm thp
objek HT;
b. Pemegang Hak Tanggungan
(1) orang perseorangan;
(2) badan hukum;
Yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang
VIII. Objek Hak Tanggungan
(Psl. 3-7 UUHT)
Tidak semua tanah dapat dijadikan sebagai
jaminan utang. Yang dapat dibebani hak
tanggungan (Psl.4) adalah:
1. Hak Milik (Pasal 25 UUPA);
2. Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA);
3. Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA);
4. Hak Pakai Atas Tanah Negara (Pasal 4 ayat (D);
5. Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas satuan
Rumah Susun (Ps. 27 jo. UU No. 16 Thn 1985 ttg
Rumah Susun.
Lanjutan Objek Hak Tanggungan...
Syarat2 Obyek hak tanggungan, yaitu:
a. Dapat dinilai dengan uang,
b. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan;
c. Termasuk hak yang didaftar menurut peraturan
pendaftaran tanah yang berlaku;
d. Memerlukan penunjukkan khusus oleh undang-
undang.
IX. Proses Pembebanan Hak Tanggungan
(Psl. 10-19 UUHT)

1. Tahap perjanjian utang piutang


2. Surat Kuasa Membebankan HT;
3. Akta Pembebanan HT;
4. Pendaftaran HT;
5. Sertifikat Hak Tanggungan;
Ad.1. Tahap perjanjian utang piutang
a. Calon debitur mengajukan pembiayaan;
b. Calon debitur mengisi formulir permohonan pembiayaan;
c. Pihak bank melakukan analisis dan evaluasi pembiayaan;
d. Apabila layak, dilakukan negosiasi ttg jumlah pembiayaan,
jangka waktu, biaya administrasi upaya hukum banding,
kasasi, dan peninjauan kembali, dll.
e. Penandatanganan perjanjian pembiayaan berupa surat
pengakuan utang dengan pengikatan jaminan;
f. Setelah pengikatan jamiman HT, bank merealisasikan
pembiayaan.
Ad.2. Surat Kuasa Membebankan HT
a. SKMHT harus dibuat dengan akta notaris;
b. Tidak memuat klausula utk perbuatan hukum lain
selain membebankan HT;
c. Tidak memuat kuasa substitusi;
d. Mencantumkan scr jelas objek HT, jumlah utang,
nama dan identitas kreditur, nama dan identitas
debitur bila debitur bukan pemberi HT;
Ad.2. Surat Kuasa Membebankan HT (lanjutan)

d. SKMHT harus segera diikuti dengan pembuatan


APHT, dgn batas waktu:
- SKMHT mengenai hak atas tanah yg terdaftar,
mak 1 bulan sdh dibuat APHT;
- SKMHT atas tanah belum terdaftar, mak 3 bulan
sudah dibuat APHT;
- SKMHT untuk jenis kridit tertentu (KUD, KUT,
Koperasi Primer), kridit rumah/rusun sederhana
72 m2, mak smp perjanjian pokok berakhir.
Ad.3 Akta Pembebanan HT
Pembuatan APHT oleh PPAT di mana objek berada;
Pembebanan HT wajib dihadiri pemberi HT, pemegang HT
dan 2 saksi;
APHT wajib memuat:
- Nama dan identitas pemberi dan pemegang HT;
- Domisili pihak2;
- Penunjukan utang yang dibebankan HT;
- Nilai tanggungan;
- Uraian objek HT.
- Janji utk tidak memindahtangankan, mengubah, dll.
Ad.4. Pendaftaran HT
Pendaftaran HT bersifat imperatif (mutlak) agar
bersifat mengikat bagi pihak ketiga;
Pendaftaran HT maksimal 7 hari setelah
penandatanganan APHT;
PPAT wajib mengirimkan APHT berkas ke kantor
pertanahan (BPN);
BPN mencatat dalam Buku Tanah HT paling lambat 7
hari sejak berkas diterima BPN;
HT berlaku efektif TMT dicatat di Buku Tanah HT;
Ad.5. Sertifikat Hak Tanggungan;
Setelah BPN mendaftarkan HT, selanjutnya
menerbitkan Sertifikat HT;
SHT memuat Irah-irah Demi Keadilan
Berdasarkan Ketuhanan YME
Dengan irah-irah tersebut maka SHT memiliki
kekuatan eksekutorial;
X. Peralihan Hak Tanggungan
Peralihan hak tanggungan dapat terjadi melalui:
- Cassie : Pengalihahan utang dari kreditur
pemegang HT kpd pihak lain;
- Subrogasi : Penggantian kreditur oleh pihak
ketiga yg melunasi utang debitur;
- Pewarisan
- Sebab Lainnya;
(Psl 17 UU HT)
XI. Hapus dan Berakhirnya
Hak Tanggungan

Dilunasinya utang yang dijamin dengan


HT;
Dilepasnya HT oleh pemegang HT;
Pembersihan HT berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua PN;
Hapusnya hak atas tanah yang
dibebani HT.
XII. Bentuk-bentuk Pelaksanaan Eksekusi
Hak Tanggungan

1. Eksekusi di bawah tangan


2. Parate Eksekusi
3. Eksekusi melalui pengadilan
ad.1 Eksekusi di bawah tangan
Pengertian
- Pelaksanaan penjualan objek tanggungan atas
dasar kesepakatan pihak pemberi tanggungan
dan pemegang hak tanggungan tanpa melalui
kantor lelang dan pengadilan.
Dasar hukum
- Pasal 20 UU HT.
Ad.2 Parate Eksekusi
Pengertian
- Parate Eksekusi adalah kewenangan atau hak untuk menjual
objek jaminan atas kekuasaan sendiri, tanpa melalui pengadilan.
- Harus ditunjukkan dalam akad
- Kalau tidak ditunjukan dalam akad harus melalui PA.
Dasar hukumnya:
- Pasal 1178 KUHPerdata;
- Pasal 6 UU HT dan penjelasan Pasal 11 ayat (2) huruf e UU HT
(UU No.4/1996).
- APHT yang telah didaftarkan memuat janji-janji adanya parate
eksekusi.
Ad.3 Eksekusi Melalui Pengadilan
Pengertian
- Menjalankan putusan pengadilan yang
telah berkekuatan hukum tetap atau
pelaksanaan perjanjian yang mempunyai
kekuatan eksekutorial disamakan dengan
putusan yang telah berkekuatan hukum
tetap.
XIII. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui
Pengadilan Agama
1. Dasarnya:
a. Pasal 13 Perma No. 14 Tahun 2016
tentang Tata Cara Penyelesaian Perkara
Ekonomi Syariah:
Pelaksanaan putusan perkara ekonomi
syariah, hak tanggungan dan fidusia
berdasarkan akad syariah dilakukan oleh
pengadilan dalam lingkungan peradilan
agama.
b. Pasal 14 (3) Permenkeu Nomor 27/PMK.
06/2016:
Permohonan atas pelaksanaan lelang sebagai
dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh
Pengadilan Negeri, kecuali jika pemegang
hak tanggungan lembaga yang menggunakan
sistem syariah, maka permohonan dilakukan
oleh PENGADILAN AGAMA.
c. Psl. 196 200 HIR./Psl.206 - 210 R.Bg.
2. Kewenangan absolut eksekusi hak tanggungan
3. Kewenangan relatif eksekusi hak tanggungan.
4. Prosedur penyelesaian hak tanggungan melalui
pengadilan:
a. Pemohon mengajukan permohonan
kepada Ketua PA:
- Kemana, lihat akad tempat penyelesaian
sengketa, termasuk eksekusi.
- Kalau tidak ditentukan dalam akad, maka
kembali kePasal 118 HIR:
- Tempat Tergugat;
- Tempat Objektif.
B. Aan Maning:
- Setelah ada permohonan eksekusi, maka Ketua PA
melakukan aan maning/peringatan:
- Dalam sidang insidentil;
- Dibuat berita acara aan maning.
- Tergugat tidak hadir;
- Ada alasan yang sah, dipanggil lagi;
- Tanpa alasan.
- Tergugat hadir:
- Diberi peringatan melaksanakan;
- Dalam tengang waktu 8 hari
B. Sita Eksekusi
1) Dasar: Ps. 197,198,199 HIR./208, 209, 210
R.Bg.
2) Berdasarkan surat perintah Ketua PA:
- Dalam bentuk penetapan
- Perintah kepada Jurusita/Jurusita
Pengganti.
3) Kapan perintah dikeluarkan:
- Tergugat tidak hadir
- Tergugat hadir 8 hari.
4) Tidak memenuhi kewajiban selama peringatan
5) Dilaksanakan oleh Panitera
6) Dibantu oleh dua orang saksi
7) Sita eksekusi dilaksanakan di tempat objek
8) Dibuat berita acara sita dan ditandatangani oleh
panitera/jurusita dan 2 orang saksi;
9) Ketidakhadiran Tersita tidak menghalangi sita
10) Pemberitahuan BA Sita
11) Pengawasan barang yang disita kepada Tersita.
12) Perintah eksekusi berisi perintah lelang
13) Pengumuman lelang
14) Ketua meminta bantuan kantor lelang
XIV. Dokumen yang dilampirkan ke
Pengadilan Agama
1. Surat perjanjian (akad syariah)
2. Fotokopi Setifikat Hak Tanggungan
3. Fotokopi bukti kepemilikan
4. Surat kuasa jika Pemohon eksekusi
menggunakan kuasa hukum.
5. Somasi (?)
XV. Dokumen yang diajukan ke
kantor lelang
Penetapan Ketua Pengadilan Agama
Berita acara aanmaning
Penetapan sita atas obyek hak tanggungan
Berita acara sita
Perincian utang
Asli/fotokopi bukti kepemilikan
Fotokopi surat pemberitahuan kepada Termohon lelang
Bukti pengumuman lelang
SKT/SKPT
Surat pernyataan yang dibuat oleh Notaris dalam hal Bank
kreditur akan ikut menjadi peserta lelang.
XVI. Lelang Jaminan
A. Persiapan Lelang:
- Permohonan lelang
- Tempat lelang
- Syarat lelang
- Pembatalan dan penundaan lelang
- Uang jaminan lelang
- Pengumuman lelang
B. Pelaksanaan Lelang:
1. Penyampaian nilai batas jaminan
2. Pelaksanaan:
- Pejabat yang melaksanakan lelang;
- Lelang melalui internet
- Penawaran
- Biaya lelang
- Penentuan Pembeli
C. Pasca Lelang
- Risalah lelang
- Pembukuan dan pelaporan lelang
XVII. Beberapa Permasalahan
1. Harga Limit
- Siapa yang berwenang
Hak Penjual lelang:
- Pemilik barang:
- Pemberi hak tanggungan
- Penerima hak tanggungan
Psl. 43 PMK No. 27/PMK.06/2016 tentang Penetapan Harga Limit
menjadi tanggung jawab penjual;
2. Pembatalan Lelang
- Pembatalan harga oleh pemegang HT kepada Kantor lelang;
- Pemberi HT dapat meminta Kriditur (bank) untuk
membatalkan lelang.
3. Perlawanan
a. Perlawanan Tereksekusi
Pasal 207 HIR.: Perlawanan pihak tidak
menangguhkan eksekusi.
b. Perlawanan pihak ketiga
Pasal 14 (b) Permenkeu No. 27/PMK.06/ 2016.
c. Dalam hal terdapat gugatan sebelum
pelaksanaan lelang terhadap objek HT dari
pihak lain selain debitur/tereksekusi suami atau
istri debitur/tereksekusi, yang terkait
kepemilikan lelang eksekusi (Ps. 6 UUHT tidak
dapat dilaksanakan)
4. Perlawanan setelah eksekusi
a. Apakah:
- Perlawanan
- Gugatan baru
5. Objek HT milik pihak ketiga
6. Benda HT belum didaftarkan
7. Sertifikat HT tidak memuat titel
eksekutorial
8. Nilai jaminan lebih kecil dari nilai sisa
lelang.
Wassalamualaikum w.w

Terima Kasih

Anda mungkin juga menyukai