RANGKUMAN BUKU

MANAJEMEN KONTRAK
KONSTRUKSI
Yudi Purmigo
Pribadi M. Dzar
 BAB 11

WAKTU
Waktu dalam kontrak konstruksi, merupakan salah satu dari 3
kriteria utama dalam manajemen proyek kontruksi selain biaya
dan mutu kontruksi. Kerangka waktu dalam proyek kontruksi
dapat dibedakan menjadi 3 aspek :
Aspek yang terkait dengan durasi waktu pelaksanaan
pekerjaan ( time for completion)
Aspek yang terkait dengan durasi waktu masa
pemeliharaan ( defect liability period )
Aspek yang terkait dengan durasi-durasi waktu spesifik
KETERLAMBATAN PEKERJAAN
Kriteria proyek kontuksi adalah komplektivitasnya, terutama yang
berkaitan dengan waktu pelaksaan pekerjaan. Penilaian
keterlambatan pekerjaan dan klaim perpanjangan waktu merupakan
hal yang tidak mudah untuk dilakukan. Dibutuhkan pengalaman dan
pengetahuan teknis dalam menilai dan memutuskan sebab-sebab
ketelambatan tersebut.
Berdasarkan sumbernya maka sebab keterlambatan dapat dibedakan
menjadi 3 yaitu :
Contractors fault ,Keterlambatan yang disebabkan oleh
kelaian kontraktor
Employers contractors fault, keterlabatan yang
disebabkan oleh kelalaian pemilik proyek
Neutral delay, keterlaatan diluar kendali kedua belah pihak
PERPANJANGAN WAKTU PELAKSANAAN
Pada prinsipnya perpanjangan waktu sebaiknya tidak terjadi karena dapat
merugikan keduanya. Beberapa pristiwa-pristiwa yang dapat menjadi alasan
untuk perpanjangan waktu pelaksanaan antara lain
Terjadi perubahan pekerjaan,
Adanya instruksi dari konsultan MK
Terjadinya keterlambatan penyerahan lapangan kepada kontraktor
Terjadinya kekeliruan perkiraan volume pekerjaan
Penundaan pekerjaan oleh kontraktor ( biasanya karena
pembayaran belum dilakukan atau tidak sesuai dengan sertifikat)
Kondisi cuaca yang ekstrim
Adanya peraturan atau kebijakan pemerintah yang turut
memengaruhi pelaksanaan pekerjaan
Dll.
TIME AT LARGE
Waktu dikatakan time at large jika tidak terdapat kewajiban
kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan dalam kurun waktu
tertentu didalam kontrak menjadi lenyap.
Dengan demilikan, kontraktor memiliki kewenangan untuk
menerjemahkan durasi waktu pelaksaan pekerjaan untuk
menyelesaikan pekerjaan kontruksi tersebut.
kontraktor hanya memiliki kewajiban untuk menyelesaikan
pekerjaan dalam kurun waktu yang wajar/beralasan ( reasonable
time) .
PENUNDAAN PEKERJAAN
Suspension of work dapat dilakukan oleh pemilik proyek melalui
konsulatan MK, atau kontraktor . selama masa penundaan tersebut
kontraktor wajib untuk melindungi, menyimpan, dan mengamankan
bagian bagian pekerjaan dari kerusakan atau kehilangan.
Konsekuensi dari penundaan pekerjaan oleh pemilik proyek/ konsultan MK
yang bukan di sebabkan oleh kelalaian kontraktor adalah :
Kontraktor berhak atas perpanjangan waktu pelaksaan,
Kontraktor berhak atas biaya tambahan yang diakibatkan
penundaan tersebut.
Selain melakukan penundaan pekerjaan, kontraktor dapat pula melakukan
pelambatan progres pekerjaan ( reduce the rate pf work ). Pelambatan
tersebut memiliki tujuan yang sama dengan penundaan pekerjaan tetapi
memiliki konseksuensi yang berbedaan tergantung ketentuan didalam
kontrak.
POSTPONEMENT
DAN SUSPENSIOAN OF THE WORK
Dalam kontrak kata Postponement dan Suspensioan of the
work sering dugunakan untuk mengindikasikan hal yang sama.
Beberapa standar kontrak konstruksi memilih menggunakan
kata postponement of the work,merujuk pada suatu situasi
dimana pekerjaan ditangguhkan atau ditunda hingga tanggal
yang telah ditentukan dan pekerjaan diharapkan untuk
dilanjutkan kembali setelah tanggal tersebut.
Sedangkan suspension of the work merujuk kepada
penundaan dalam kurun waktu singkat tanpa adanya tanggal
spesifik yang telah ditentukan sebelumnya. Kedua belah pihak
harus menentukan apakah pekerjaan akan dilanjutkan setelah
priode penundaan selesai.
Prosedur Penundaan Pekerjaan
JENIS JENIS KETERLAMBATAN
Keterlambatan merupakan hal yang wajar terjadi selama pekerjaan
berlangsung. Keterlambatan-keterlambatan tidak hanya
mempengaruhi aktivitas pekerjaan tertentu, tetapi juga dapat
memengaruhi durasi waktu penyelesaian pekerjaan secara
keseluruhan. Terdapat 4 katagori keterlambatan dalam industri
kontruksi :
Kritis atau tidak kritis (critical or non-critical )
Keterlambatan kritis (critical delays) adalah jenis keterlambatan
yang memengaruhi durasi waktu penyelesaian pekerjaan, atau
dalam beberapa kasus mempengaruhi tanggal milestone.
Sedangkan keterlambatan tidak kritis (non crirtical delays) adalah
jenis keterlambatan yang terjadi bukan pada aktivitas kritis
sehingga tidak memengaruhi durasi waktu penyelesaiaan pekerjaan.
 Dimaklumi atau tidak dimaklumi ( excusable or non-
excusable)
Keterlambatan yang dimaklumi adalah jenis keterlabatan yang
terjadi sebagai akibat dari peristiwa diluar kendali kontraktor
atau subkontraktor. Biasanya keterlabatan ini terjadi akibat dari
kejadian force majeure. Keterlambatan yang tidak dapat di
maklumi adalah jenis keterlabatan yang terjadi sebaagi akibat
dari peristiwa yang masih dalam kendali kontraktor atau dapat
diperkirakan sebelumnya.
Dapat dikompensasikan atau tidak dapat di
kompensasikan ( compensable or non-compensable )
Keterlambatan yang dapat dikompensasikan adalah jenis
keterlambatan dimana kontraktor berhak atas kompensasi
berupa perpanjangan waktu pelaksanaan pekerjaan dan
konpensasi biaya. Sedangkan keterlambatan tidak dapat
dikompensasikan adalah sebaliknya.
 Yang terjadi berbarengan atau tunggal ( concurrent or
non-cincurrent)
Keterlambatan berbarengan merujuk kepada situasi
keterlambatan dimana dua tau lebih keterlambatan terjadi pada
satu waktu. Sedangkan keterlabatan tungal adalah jenis
keterlambatan yang berdiri sediri dan tidak terjadi bersamaan
dengan keterlambatan lainya.
Secara umum terdapat 3 situasi dimana keterlabatan
berbarengan dapat terjadi, yaitu :
Hanya salah satu pihak yang menyebabkan
keterlambatan berbarengan,
Kedua belah pihaklah yang menyebabkan keterlabatan
berbarengan
Tidak ada pihak yang menyebabkan keterlambatan
berbarengan, tetapi disebabkan oleh pristiwa di luar
kendali kedua belah pihak.
PERCEPATAN PEKERJAAN
Percepatan pekerjaan dapat dilakukan atas 2 landasan yang
berbeda.
Yang pertama adalah ketika percepatan pekerjaan dilaksanaan
atas perintah pemilik proyek atau konsultan mk kepada kontraktor
untuk menambah jumlah pekerjaan, waktu kerja lembur atau
pekerjaan bergantian (shift work) sehingga pekerjaan dapat
diselesaikan lebih cepat dari waktu yang telah disepakati didalam
kontrak. Percepatan ini dinamakan percepatan actual ( actual
acceleration ) dengan pertimbangan biaya tambahan.
Sedangkan yang kedua disebut percepatan kontruktif
( constructive acceleration) yaitu upaya pekerjaan yang dilakukan
oleh kontrak tanpa adanya intruksi langsung dari pemilik proyek
atau konsultan MK.
BIAYA- BIAYA KETERLAMBATAN
Ketika terjadinya keterlambatan, kotraktor biasanya akan
merasakan dampak kerugian langsung ( direct loss due to
delay ), yang berasal dari biaya tambahan yang harus
dilkeluarkan sampai proyek selesai.
Contohnya adalah biaya overhead, gaji, sewa peralatan berat,
dll. Apabila keterlambatan bukan berasal dari kelalaian
kontraktor, maka selain berhak mendapatkan klaim
perpanjangan waktu, kontraktor juga berhak untuk
mendapatkan klaim atas biaya-biaya yang muncul akibat
keterlambatan pekerjaan.
JALUR KRITIS ( CRITICAL PATH )
Jalur atau lintasan kritis merupakan istilah yang umum digunakan dalam
industri kontruksi. The society of contruction law protocol memberikan
definisi jalur kritis sebagai urutan kegiatan didalam sebuah jaringan pekerjaan
dari awal sampai akhir, yang mana jumlah durasi kegiatan ini menentukan
durasi keseluruhan proyek.
The society of contruction law protocol juga memeberikan definisi analisa
jalur kritis ( critical path analaysis ) dan metode jalur kritis ( critical
path method ) sebagai sebuah proses penyimpulan kegiatan-kegiatan kritis
dalam sebuah program kerja dengan menelusuri urutan logis dari tugas-tugas
yang secara langsung mempengarui tangga penyelesaian pekerjaan.
Ini merupakan sebuah metodologi atau teknik manajemen yang dapat
digambarkan dalam berbagai bentuk, termasuk Gantt atau bar chart, line of
balance diagram, pure logic diagram, time scaled logic diagram atau sebagai
time chainage diagram, tergantung pada sifat pekerjaan yang
direpresentasikan di dalam program kerja.
KEPEMILIKAN FLOAT
Float secara sederhana dapat diartikan sebagai durasi waktu suatu kegiatan
didalam jaringan pekerjaan untuk dapat ditunda tanpa menyebabkan
keterlambatan pada :
Kegiatan berikutnya, disebut free float
Total durasi pekerjaan, disebut total float
The society of contruction law protocol memberikan difinisi ketiganya sebagai
berikut :
Float : waku yang tersedia untuk sebuh kegiatan selain dari durasi yang di
rencanakan
Free float : durasi waktu dimana sebuah kegiatan dapat ditunda melewati
tanggal early start/ early finish-nya tanpa menyebabkan keterlambatan pada
early start/ early finish kegiatan terkait berikutnya
Total float : durasi waktu di mana sebuah kegiatan dapat ditunda melewati
tanggal early start/ early finish-nya tanpa menyebabkan keterlambatan
penyelesain kontrak.
Isu mengenai float ini menjadi penting manakala keterlambatan
berbarengan ( concurrent delay ) terjadi, maka pertanyaan
yang muncul adalah :
Siapa yang berhak atas float tersebut ? apakah pemilik
proyek atau kontraktor ?
Beberpapa total keterlambatan yang diperhitungkan?
Apakah kontraktor berhak memperoleh perpanjangan
waktu pelaksanaan pekerjaan ?
Pandangan secara umum menyatakan pihak yang pertama kali
memanfaatkan float time adalah pihak yang berhak atas float
time itu. Beberapa pendapat menyatakan sebaiknya kontrakor
diuntungkan atas kepemilikan float time tersebut. karena
kontrakor harus memiliki hak untuk mengontrol keseluruhan
pelaksanaan pekerjaan.
CAUSATION DAN CONCURRENCY
Di dalam pembahasan mengenai aspek waktu dalam kontrak kontruksi
terdapat 2 konsep terkait ketegantungan antara satu aktivitas dengan
aktivitas lainya, yaitu :
Causation (hubungan sebab akibat)
Diartikan secara sederhana sebagai hubungan konsep mental didalam sebuah
kasus, causation diartikan sebagai sebuah konsep mental, yang umumnya
berdasarkan pada kesimpulan atau indikasi dari keseragaman urutan dua
peristiwa yang memiliki sebuah hubungan sebab musabab.
Concurrency (yang terjadi bersamaan)
Pada dasarnya secara sederhana dapat diartikan sebagi sesuatu yang terjadi
bersamaan. Di dalam kontrak konstruksi, konsep concurrency merujuk pada
peristiwa yang konsekuesinya saling tumpang tindih (overlap).
Dengan demikian yang dimaksudkan concurrency adalah waktu akibat dari
suatu sebab (waktu konsekuesi) dan bukan waktu peristiwa sebab tersebut.
METODE ANALISIS
KETERLAMBATAN PEKERJAAN
Terdapat 4 metode untuk menganalisi keterlambatan pekerjaan
yaitu :
As-planned vs as-built
Sebuah metode analisa keterlambatan pekerjaan dengan
membandingkan dengan progress actual yang tercapai di
lapangan dengan progress pekerjaan yang direncanakan.
Impacted as-planned
Metode ini menganalisa dampak dari sebuah atau beberapa
peristiwa penyebab keterlambatan pada program yang
direncanakan
 Collapsed as-built
Metode retrospektif di mana keterlambatan diambil dari progress
aktual untuk melihat kapan penyelesaian pekerjaan seharusnya
tercapai tetapi karena sebab-sebab tertentu maka
mengakibatkan keterlambatan pekerjaan.
Time impact analysis
Metode ini melibatkan pembaruan program kerja kontraktor
untuk melihat pencapaian progress ketika peristiwa penundaan
terjadi, yang kemudian dibandingkan dengan tangal
penyelesaian yang diantisipasi dengan atau tanpa adanya
periswia tersebut.