Triarko Nurlambang

Dept. Geografi FMIPA UI

Dinamika Suatu Wilayah
(Kota - Desa)
merefleksikan dinamika
kebutuhan dan
pemanfaatan lahan
Future Growth: Developing Countries

Developing
country

urban

urban

rural

rural
 Pola ruang rencana distribusi peruntukan ruang yang meliputi
peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk
fungsi budidaya.

Konsep pemanfaatan ruang di

Kaw. Bopunjur (Bogor,
Kawasan Jabodetabekpunjur Puncak, Cianjur)
dilaksanakan dengan
menggunakan pendekatan
Kaw. Penyangga DKI
Eco-region berupa pengaturan (Depok, Bekasi,
intensitas pengembangan Tangerang, dll)
berdasarkan fungsi ekologis
kawasan (hulu, tengah, hilir). DKI Jakarta

Berdasarkan konsep ini

Kawasan Jabodetabekpunjur
dibagi menjadi kawasan lindung
(2 gradasi) dan kawasan
budidaya (budidaya dan
penyangga)
Sumber: Ir. Imam S. Ernawi, MCM, MSc(Dept.PU), 2008, dalam Pengelolaan Pantura Jakarta, Prosiding
Seminar, KPP UI, Jakarta 2008
Sumber: Kementerian PU, 2004
Sumber: Silvester, 2008
 LANDASAN HUKUM

PERDA 6/1999
RTRW PROVINSI
DKI JAKARTA 2010

PETA RENCANA STRUKTUR

TATA RUANG
Sumber: Podes -2005 dalam Nurlambang, 2010
Skema Inti Permasalahan Penataan Ruang di Kawasan
Jabodetabekjur

2005

Awal Jabotabek Tumbuh dan menjadi

beban Zonasi Pengendalian

Kebijakan dan Inpres no. 13/1976 : Keppres no. 114/1999: PP no. 54/2008:
Jabotabek Bopunjur (penyangga Jabodetabekjur (satu
konsep ruang (bounded Jakarta) kesatuan ecoregion)
deconcentration)
Pola ruang Konsentrik ; Over bounded over-bounded -extended
Under-bounded metropolitan region
Struktur ruang Terpusat Menjalar linear Gejala Leap frog

Masalah ruang Perlu pusat sekunder Initial urban sprawl Urban sprawl intents
(hegemoni metropolis)

Peran Pemerintah dominan Peran Swasta dominan

Intervensi pemerintah Intervensi pemerintah

(penyesuain) (pengendalian)
Built-up area
 WHICH ONE CAUSING TRAFFIC JAMS ?

51 Cars Carry 1 Bus Carry

85 Passengers 85 Passengers
1 Bus Replaced All cars which crawling in the Fast Lane
450.000 Empty Seats On the Street Everyday
kerugian akibat kemacetan mencapai Rp 60 triliun/thn (LDFEUI, 2010)
 POLA TRANSPORTASI MAKRO JAKARTA
1. Kota Blok M
Gajah Mada/ Hayam Wuruk-Majapahit-M. Merdeka
Barat-MH. Thamrin-jend. Sudirman-
Sisingamangaraja
2. Pulo Gebang-Tanah Abang
Komarudin-Bekasi raya-P. Kemerdekaan-Letjen.
Suprapto-Kramat Bunder-Kwitang/ Prapatan-K.
Sirih-Jati Baru 1
3. Rawa Buaya-Harmoni 3
Daan Mogot-Kyai Tapa-H. Ashari-Gajah Mada/H.
Wuruk 6 2
4. Pulo Gadung HI
Bekasi Raya-Pemuda-Pramuka-Proklamasi-
8
Diponegoro-Imam Bonjol. 4
5. Ps. Minggu Manggarai
Ps. Minggu-Dr. Supomo-Dr. Sahardjo-Manggarai.
6. Kp. Melayu Ancol 1
Matraman Raya-Salemba-Kramat Raya-Ps. 0
1
Senen-G. Sahari. 1
7. Kp. Melayu Roxy
Kp. Melayu Besar-Abd. Syafei-Casablanca-Dr.
Satrio-Mas Mansyur-Cideng.
8. Tomang Harmoni Ps. Baru 5
7
Tomang Raya-Kyai Caringin-Balikpapan-Suryo
Pranoto-Juanda/ Veteran-Pos-Dr. Sutomo
9. Kp. Rambutan Kp. Melayu
Lingkar Luar Selatan-Bogor Raya-Dewi sartika-
Otto Iskandar-Jatinegara 1
5
10. Senayan Tanah Abang
Asia Afrika-Gelora-Palmerah Utara-K.S. Tubun- 9
1 1 1
Kota Bambu-Jati Baru 2 4
3 KETERANGAN :
11. Pulo Gebang Kp. Melayu
RS. Sukamto-Kol. Sugiono-Jend. Basuki BUS LEGEND
Rachmat-Kp. Melayu Besar.
12. Warung Jati Imam Bonjol Jaringan Trayek Utama
Warung jati-Mampang Prapatan-Rasuna Said-Hos Bus Priority 2010
Cokroamonito. Bus Priority 2007
13. Lb. Bulus Kebayoran Lama
Ciputat raya-Kebayoran lama RAILWAY LEGEND
14. Kali Malang Blok M Railway Eksisting
Kali Malang-DI. Panjaitan-MT. Haryono-Gatot Railway 2010 (Rencana PT KAI)
Subroto-Kapt. Tendean-W. Monginsidi-Trunojoyo- LRT/MRT (Rencana DKI Jakarta)
Blok M
15. Ciledug Blok M
Jalur Monorail 1
Ciledug Raya-Keb. Baru-Kyai Maja-Blok M
Jalur Monorail 2
 JARINGAN TRANSPORTASI

Existing Future
 Kebijakan Pemanfaatan dan
Kepemilikan Lahan mempengaruhi
bentuk/struktur dan pola
penggunaan tanah suatu kota

Kebijakan Lahan:
Mengendalikan pembangunan, baik dalam hal
membentuk atau menentukan pola pemanfaatan nya
secara lebih berkeadilan (fairness) berikut pola distribusi
nilai tambah yang diciptakannya
Menentukan mekanisme proses implementasi
pembangunan di indonesia atau sebaliknya
KONDISI KAWASAN PANTURA JAKARTA
Slum Area Kemacetan Hutan bakau

Kampung Nelayan

Abrasi Pelabuhan ikan Endapan sampah

PERMASALAHAN LINGKUNGAN PANTURA JAKARTA
MERUPAKAN LOKASI BANJIR DAN GENANGAN AIR KARENA 40% DARI LUAS
PROVINSI DKI JAKARTA (TERUTAMA TERLETAK DI WILAYAH UTARA JAKARTA)
MERUPAKAN DATARAN RENDAH

KONDISI TOPOGRAFIS
DKI JAKARTA

Qs<<Q
b

40 %

MEMBANGUN SISTEM POLDER SEBAGAI UPAYA MENGATASI BANJIR DAN

GENANGAN AIR
RENCANA PENGEMBANGAN DI SEPANJANG KAWASAN PANTURA JAKARTA
AS HARBOUR, INDUSTRIAL, AND WAREHOUSE FUNCTIONS
THROUGH LAND RECLAMATION DAN REVITALZATION

WESTERN AREA (HOUSING) CENTRAL AREA (CBD) EASTERN AREA (INDUSTRY)

MARUNDA
PORT OF
TANJUNG PRIOK

Pantai Kapuk
KARANG
PLUIT TANJUNG TOLL
ROAD
Soekarno-Hatta Ancol
International Airport
HARBOUR
TOLLROAD
Jakarta
Old City

RENCANA
REL KA
INNER RING
ROAD

OUTER RING
ROAD
OUTER RING
ROAD
OUTER-OUTER
RING ROAD

Sumber :
MODIFIKASI DARI BADAN PELAKSANA REKLAMASI PANTAI UTARA JAKARTA
SUB DIT PENATAAN DAN REVITALISASI KAWASAN DIT PERKOTAAN METROPOLITAN
PANDUAN RANCANG KOTA (UDGL) DI TERKAIT DENGAN KAWASAN
PANTURA
RENCANA
PENGEMBANGAN
RENCANA RENCANA
KAWASAN
PENGEMBANGAN PENGEMBANGAN
EKONOMI KHUSUS
KAPUK NAGA KAWASAN KOTA RENCANA MARUNDA
INDAH TUA PENGEMBANGAN
KAWASAN ANCOL
RENCANA
RENCANA PENGEMBANGAN
PENGEMBANGAN PELABUHAN
KAWASAN PANTAI TAJUNG PRIOK
MUTIARA, SK GUB.
No. 1918 / 2005

RENCANA TPI DAN

PERMUKIMAN
MUARA ANGKE, SK
GUB. No. 1263 / 7.283.473 M2 191.686 M2 10.816.613 M2
2006
717.331 M2 19.234.691 M2

1.888.175 M2 21.903.044 M2
RENCANA
PENGEMBANGAN 208.242 M2
PANTAI INDAH
KAPUK, SK GUB. REVITALISASI
KAWASAN
No. 1567 / 2005 STASIUN TJ
1.168.168 M2 PRIOK
3.500.000 M2
RENCANA RENCANA
PENGEMBANGAN JALAN TOL
KARANG
PANTAI INDAH TANJUNG
KAPUK UTARA- RENCANA
JALUR MRT RENCANA
BARAT KERETA API
BARANG

RENCANA RENCANA
PENGEMBANGAN BANJIR
KANAL
KAWASAN CBD TIMUR
PLUIT, SK GUB.
SUB KAWASAN BARAT SUB KAWASAN TENGAH SUB KAWASAN TIMUR
No. 636 / 2006

Sudah disahkan Belum disahkan

PETA PENGEMBANGAN KAWASAN PANTURA

Rencana Pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda

CONTOH PANDUAN RANCANG KOTA / UDGL

UDGL PANTAI MUTIARA

 Data Primer Data Sekunder

Social survey Geographical

survey

Site Factors Analysis Location factors Analysis

1. Site Cognitive 1. Potential Area
2. Distance Cognitive 2. Area situation/ environment

Internal External
Analysis Buffer Analysis and network Analysis

LOKASI POTENSI KAWASAN INDUSTRI/ PERDAGANGAN

1. Prioritas lokasi potensi untuk kawasan industri
2. Gambaran situasi pendukung lokasi kawasan industri/ perdagangan
 Data lokasi/area
Peruntukan tanah (pemukiman,
perkantoran/bisnis); eksisting & master plan
Harga tanah
Jaringan jalan
Fasilitas umum/publik LOKASI
Analisa empiris
Existing bank service points (Kantor ATM) potensi lokasi
PRIMER/
Bank PRIORITAS
UNTUK Bank
(orientasi)
Data sosial & bisnis
Demografis (+ agama) individual/retail
Establisment (kantor/ pabrik) corporate

OUTPUT Analisa
komprehensif
Lokasi Potensi
Potensi Lokasi
(per prioritas)

Data banking habits Analisa tingkah OUTPUT

faktor penentu memilih bank laku nasabah Lokasi Potensi
kebiasaan memanfaatkan jasa bank (cara, bank terkait (perspektif
saat/occation, waktu,frekuensi,siapa, dll) dengan lokasi
Location perceived: kognisi, afektif, konatif nasabah)
outlet bank
Recommendation:
1. Premium Location A. Premium targeted service area
2. Alternative 1 location B. Secondary targeted service area
3. Alternative 2 location C. Promising targeted service area
 Analisis Properti

* Dikutip dari bahan Kuliah Properti di Prog S2 Wilayah dan Kota

 PENGERTIAN
ANALISIS PASAR PROPERTI

Analisis pasar adalah sebuah studi mengenai

pasar properti dalam kaitannya dengan objek
penilaian.

Melalui studi pasar properti dapat diketahui

hubungan antara permintaan [demand] dan
persediaan [supply] saat ini dan yang akan
datang dari objek penilaian dan properti
pembandingnya. Hal ini sebagai dasar bagi
penilai untuk menentukan nilai pasar objek
penilaian.

Demand Desire & Effective Purchasing Power

Supply Utility & Scarcity
 PROSES DASAR
PENGEMBANGAN PROPERTI

Appraisal :

Penilaian suatu aset untuk menentukan nilai pasar.

Keluaran : Nilai pasar Properti
 PROSES DASAR
PENGEMBANGAN PROPERTI

- Market Study

Kondisi supply dan demand secara umum

Trend harga jual atau sewa
Keluaran : Prospek pasar secara umum

- Marketability Study

Market Study + Analisa Lokasi Proyek

Keluaran : Rekomendasi proyek agar laku
di pasaran

- Feasibility Study

Marketability Study + Analisa Keuangan

Keluaran : Marketability Study + Layak
secara finansial
 PROSES DASAR
PENGEMBANGAN PROPERTI
 FAKTOR PENENTU NILAI TANAH
Obyek Wisata Pendidikan Pusat Pemerintahan Pasar

Sarana Transportasi Kesehatan

Keamanan Aksesibilitas Jalan

Telepon
Gas Listrik
Kerapatan Bangunan
TV Kabel Ketersediaan
Utilitas % Bangunan
Struktur Teratur
PAM Kondisi
Kabel Internet Lingkungan
Nilai Tanah Sekitar
Langsung Kepadatan
Penduduk
Struktur Kota
Penggunaan
Tanah Penggunaan Tanah
Mayoritas
Status Karakteristik
Tanah Bidang Tawuran Warga
Riol
Peruntukan
Tanah Letak Bidang
Kenyamanan
Terhadap Jalan Kriminalitas
Lingkungan
Sosial-Politik-
budaya-
Cagar Budaya Banjir Bantaran Sungai Psikologis
 PENGKAJIAN VARIABEL
Tahap 1

1.1. VARIABEL DUMMY

1. Peruntukan Tanah 9. Bidang di bantaran sungai

2. Penggunaan Tanah
10. Daerah Tawuran
3. Status Tanah
11. Fasilitas Pelayanan TV Kabel
4. Bentuk Bidang Tanah
5. Tinggi Bidang Terhadap Jalan 12. Fasilitas Pelayanan Internet
6. Daerah Banjir
13. Frekwensi terjadinya kebakaran
7. Daerah Kumuh
14. Frekwensi tindak kriminal
8. Daerah Cagar Budaya
1. 2. VARIABEL KONTINYU
1. Jarak ke Pasar Regional 22. Jarak ke Stasiun kereta api antar kota
2. Jarak ke Pasar Kota 23. Jarak ke Stasiun kereta api dalam kota
3. Jarak ke Pasar Wilayah 24. Jarak ke Pintu Tol Masuk
4. Jarak ke Pasar Lingkungan 25. Jarak ke Jalan protokol
5. Jarak ke Mal/pertokoan 26. Jarak ke Jalan kolektor
6. Jarak ke Pasar Swalayan 27. Jarak ke Jalan lingkungan
7. Jarak ke SD/Sederajat 28. Jarak ke Pusat pemerintahan kota
8. Jarak ke SD Unggulan 29. Jarak ke Pusat pemerintahan kecamatan
9. Jarak ke SMP/Sederajat 30. Jarak ke Pusat pemerintahah kelurahan
10. Jarak ke SMP Unggulan 31. Jarak ke Polsek
11. Jarak ke SMU 32. Jarak ke Polres
12. Jarak ke SMU Unggulan 33. Jarak ke Emplasemen militer
13. Jarak ke Perguruan Tinggi 34. Jarak ke Obyek Wisata
14. Jarak ke Rumah Sakit Umum 35. Kerapatan bangunan per hektar
15. Jarak ke Rumah Sakit Khusus 36. Jumlah penduduk per hektar
16. Jarak ke Rumah Sakit Bersalin 37. Persentase daerah terlayani listrik per hektar
17. Jarak ke Puskesmas 38. Persentase daerah terlayani telpon per hektar
18. Jarak ke Tempat Praktek Dokter bersama 39. Persentase daerah terlayani PAM per hektar
19. Jarak ke Tempat Praktek Dokter sendiri 40. Persentase daerah terlayani gas per hektar
20. Jarak ke Halte bis formal 41. Persentase daerah tata letak bangunan teratur
21. Jarak ke Halte bis informal 42. Koefisien Dasar Bangunan
22. Jarak ke Terminal Tipe A
23. Jarak ke Terminal Tipe B
 ANALISIS KUANTITATIF
Tahap 3

DAN PERUMUSAN MODEL PREDIKSI

Penentuan harga tanah secara kuantitatif (matematis)

Analisis regresi berganda;
Y X
dimana;
Y adalah vektor hasil pengamatan harga tanah (Y1, Y2, ...., Yn)
adalah vektor koefisien regresi ( 1 , 2 ,...., k )
X adalah matriks nilai-nilai pengamatan variabel bebas
adalah galat pengamatan ( 1 , 2 ,....., n )

Nilai-nilai Koefisien regresi diperoleh dengan rumus:

( X X ) 1 X Y
 PERBANDINGAN MODEL REGRESI

Indikasi Kolinier KK
No Model R2 Hubungan Tidak Galat
Logis VIF CIF Model
1 Stepwise, Dependen Harga 0,577 Jarak Ke Pintu Tol (+) Semua Semua 65,52%
Var < 10 Var < 10
2 Stepwise, Dependen Ln(harga) 0,787 Semua Variabel Logis Semua Semua 0,05%
Var < 10 Var < 10
3 Faktor, Dependen Harga 0,490 Semua Faktor (-) Semua Semua 60,38%
Var < 10 Var < 10
4 Faktor, Dependen Ln (Harga) 0,761 Semua Faktor (-) Semua Semua 5,46%
Var < 10 Var < 10
5 Stepwise, + Dummy, Dependen 0,883 Jarak Ke Pintu Tol (+) Semua Semua 81.02%
Harga Jarak Ke Jalan Lokal (+) Var < 10 Var < 10
6 Stepwise, + Dummy, Dependen Ln 0,922 Semua Variabel Logis Semua Semua 6,00%
(harga) Var < 10 Var < 10
 MODEL PREDIKSI HARGA TANAH

Ln(Y) = 14.1466870045-.0000154397* X1 -.0003242708*X2-.0165733218*X3

-.0000046935*X4 -.0000441844*X5-.0000087106*X6-.0000099821*X7
+.0009254888*X8+.0026672653*X9-.0030037346*X10-.0010946693*X11
+.0031249982*X12-.0007895459*X13+.2576504352*PTBK
+.1463907125*PTBJ+.1127796794*PTBI+.6668331237*ZP+.3772358010*ZT
+.2067959210*RIOOL+.0317728127*BBS+.1215646830*STUUPA
+.0699006243*KTV+.1053534210*KIN+.2670233760*TRK
+.2221313457*TRJ+.0817763688*TRI+.2702752526*PTMK
+.1332677417*PTMJ+.1409064143*PTMI+.4286823496*LB3
+.1787370505*LB13+.1850018049*LB0~1+.0768815023*LB~10
+.0709869528*LB~12

Harga prediksi = Ln(Y)

dimana = 2,72
 KETERANGAN VARIABEL BEBAS HARGA TANAH

X1 adalah Jarak ke Pintu Tol X2 adalah Jarak ke Jalan Kolektor

X3 adalah Jarak ke Jalan Lokal
X5 adalah Jarak ke Mall
X7 adalah Jarak ke POLRES
X9 adalah Koefisien Dasar Bangunan
X11 adalah Kepadatan Bangunan Sekitar
X13 adalah Kepadatan Penduduk
PTBJ adalah Dummy P. Tanah Bidang Jasa
ZP adalah Zone Inti Kota
RIOOL adalah Terlayani Riool
STUUPA adalah Hak Atas Tanah UUPA
KIN adalah Teryani Kabel Internet
TRKJ adalah Tata Ruang Jasa
PTMK adalah P. Tanah Mayoritas Kom.
PTMI adalah P. Tanah Mayoritas Industri
LB13 adalah L. B. antara 1-3 m di atas Jalan
LB0~10 adalah L. B. antara 1-0 m di bawah Jalan
X4 adalah Jarak ke Obyek Wisata Populer
X6 adalah Jarak ke Kantor Walikota
X8 adalah % Terlayani PAM
X10 adalah Jumlah Kriminalitas di Kelurahan
X12 adalah % Bangunan Teratur Daerah Sekitar
PTBK adalah Dummy P. Tanah Bidang Komersiil
PTBI adalah Dummy Penggunaan Tanah Bidang Industri
ZT adalah Zone Transisi
BBS adalah Bukan Bantaran Sungai
KTV adalah Terlayani Kabel TV
TRK adalah Tata Ruang Komersiil
TRI adalah Tata Ruang Industri
PTMJ adalah Penggunaan Tanah Mayoritas Sekitar Jasa
LB3 adalah Letak B. 3 meter di atas Jalan
LB0~1 adalah L. B. antara 0-1 m di atas Jalan
LB~1~2 adalah L. B. antara 1-2 m di bawah Jalan
Tahap 4
 MODEL PREDIKSI
240000 248000

HARGA TANAH
(BANJIR KANAL TIMUR)
DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA
824000

824000
MARUNDA
Sekala 1 : 125.000
JAKARTA UTARA 0 2 4 6 8 10

Kilometer

KETERANGAN :

HARGA TANAH
Rp 200.000 - 500.000 Batas Propinsi
Rp 500.001 - 750.000 Batas Wilayah
Rp 750.001 - 1.000.000 Batas Kecamatan
Rp 1.000.001 - 2.500.000
Batas Kelurahan
ROROTAN Rp 2.500.001 - 5.000.000
Rp 5.000.001 - 7.500.000 Garis Pantai
Rp 7.500.001 - 10.000.000
Rp. 10.000.001 - 12.500.000
> 12.500.000

BANJIR KANAL TIMUR

Rencana Jalan, Lebar 26 m
Rencana Trace, Lebar 200 m; Panjang 850 m
Rencana Trace, Lebar 300 m; Panjang 350 m
Rencana Trace, Lebar 100 m; Panjang 22.375 m

CAKUNG TIMUR
Petunjuk Letak Peta
JAKARTA PUSAT LA M P U N G

LA U T J A W A

D KI JA K AR T A

BA N T E N
816000

816000
JAW A B A R AT

UJUNG
MENTENG

SAMUDERA INDONESIA

JAKARTA TIMUR SU MBER :

Hasil Pengolahan Data Survey Lapang, Tahun 2003
PULO GEBANG
Kerjasama :

MALAKA PEMERINTAH PROPIN SI DAER AH KHUSUS IBUKOTA J AKARTA

JAYA DINAS PERTANAHAN DAN PEMETAAN
CIPINANG MALAKA JAL AN K UN IN G AN B AR A T N O . 2 JA KA RTA 127 10
MUARA SARI TEL P. 52 27 94 -52 09 655 -5 20 965 7- 52 096 63 -5 209 66 5 FA X. 52 27 94 1
DUREN
JAKARTA PONDOK
BAMBU
SAWIT U
dengan
SELATAN PONDOK KOPI
CIPINANG BESAR B T
SELATAN

S
FAKULTAS MATEMATIKA D AN ILMU PENGETAHUAN ALAM
240000 248000 UNIVERSITAS IND ONESIA
J shape
daerah masy.
kelas atas
 Joseph Stiglitzs
Henry George Theorem
In a simple spatial economy, where the spatial
concentration of economic activity is due to a pure
local public good and where population size is
optimal, aggregate land rents equal expenditure
on the pure public good. This result has been
dubbed the Henry George Theorem (HGT), since
a confiscatory tax on land rents is not only
efficient, it is also the single tax necessary to
finance the pure public good
 Dua Tantangan Pertanyaan
Pertama, pertanyaan para ekonom: apa pentingnya
mendapatkan properti publik untuk kepentingan
efisiensi keseluruhan ekonomi pasar?

Kedua, pertanyaan hukum: jika memang ada

pertambahan nilai efisiensi dengan mendapatkan
properti publik, bagaimana melindungi properti
publik? Melalui pendekatan peraturan properti
atau peraturan nilai atau kombinasi diantara
kedua aturan tersebut?
My answer to the first question is very simple:

(1) When government can generate significant market

returns from public property, it can afford to rely
less on income tax, this, in turn, will encourage
private incentive to work and to invest.

(2) Market revenue from public ownership will reduce

the issuance of public debts by the government, thereby
lowering the interest rate (the open market operation
of the central bank provides the base rate for the whole
economy). It will stimulate private investment.
Terobosan Diskursus
Pengelolaan Lahan?
 New Views of Urban Sustainability
Tri-partite model = economic, social,
environmental requirements
Life Cycle thinking and management
Ecological Footprint measurement
Total cost analysis = include externalities and
not just direct costs
Move from Trade-off mentality to value creation
the important of having public space

Rowledge LR and CL Figge. 2000. Urban Sustainability. Executive Summary. Summary Report to the City of Seattle
January 2000 EKOS International
 Conventional
Subdivision versus
Cluster Housing
(Open-Space Zoning)

Quality of
Both plans environment
provide 36 but not waste,
home sites. food
production
Triarko Nurlambang
triarko@yahoo.com