PERSIAPAN PROYEK KONSTRUKSI

Sebelum kontraktor memulai pelaksanaan suatu proyek

konstruksi, ada banyak kegiatan yg harus dilakukan a.l:
1. Mempelajari kembali seluruh dokumen kontrak,
terutama gambar-gambar, spesifikasi teknis, spesifikasi
umum, dan peraturan-peraturan yg terkait.
2. Melakukan tinjauan ulang terhadap data yg diperoleh
waktu tender : harga bahan, upah, biaya sub kontraktor,
peralatan, biaya tak langsung dll.
3. Melakukan tinjauan dan survai lapangan yg lebih teliti
untuk memperoleh data dan informasi tentang : kondisi
lapangan, jalan masuk, lokasi material, tenaga kerja dll
4. Mempersiapkan SDM, peralatan dan keuangan
5. Mempelajari peraturan-peraturan yg terkait dgn
keg.konst mis: perda, perpajakan, perijinan, K3.
 PENYUSUNAN RENCANA PELAKSANAAN
Sebelum dimulai aktifitas atau kegiatan di lapangan secara
fisik, hal yg sangat penting adalah :penyusunan rencana
pelaksanaan.
Penyusunan rencana pelaksanaan ini biasanya dilakukan
oleh :
1. Bagian teknik perusahaan : untuk proyek skala kecil
dan tdk begiti complicated.
2. Tim penyusun yg terdiri dari gabungan unsur teknik
(pusat) dan calon manajer/ personil yg akan
ditempatkan di proyek tsb
Dalam menyusun rencana pelaksanaan, beberapa hal yg
perlu dilakukan adalah sbb :
1. Teknis : adalah rencana yg mengadung aspek-aspek
teknis a.l :
a. Perencanaan site plan ( tata letak bangunan )
b. Pembuatan gambar-gambar yg mendukung
pelaksanaan ;
- Gambar jalan kerja/ access road
- Gambar kantor lapangan, gudang, barak pekerja,
kantor direksi/ konsultan
- Gambar kerja (shop drawing ), gambar konstruksi
( contraction drawing )
2. Manajerial : adalah rencana pelaksanaan yg hanya
mengandung aspek-aspek manajerial yaitu ;
a. Pembuatan metode kerja, jadwal kerja :
- Jadwal pelaksanaan ( time Schedule)
- Jadwal pendatangan bahan ( Material Schedule )
- Jadwal pendatangan alat ( Equitpmen Schedule )
- Jadwal pendatangan TK ( Manpower Schedule )
- Jadwal pemakaian subkontraktor ( Subcontractor
Schedule )
b. Rencana organisasi pelaksanaan
- Struktur organisasi proyek dan susunan personalia
- Pembagian kerja dan alur tugas ( job description dan
job flow )
c. Rencana Anggaran Biaya Proyek ( RAP )
- Biaya Langsung Proyek ( BLP )
- Biaya tak Langsung ( BTL )
d. Rencana arus cash ( Cosh Flow ) yg terdiri dari :
- Cash in : rencana penerimaan termyn ( bulanan/
monthly payment
- Cash Out : Rencana pengeluaran atau rencana
pembayaran yg terdiri dari :
. Rencana pembayaran upah
. Rencana pembayaran bahan/ material
. Rencana pembayaran sub kontraktor
. Rencana pembayaran peralatan
. Rencana pembayaran biaya tak langsung (BTL) :
biaya pegawai dan umum ( BPU )
- Cosh Out Non Flow : Pajak, penyusutan, bunga bank
e. Rencana Pengendalian/ monitoring
f. Rencana Mutu
g. Rencana Keselamatan kerja (safety plsn )
 RENCANA PELAKSANAAN PEKERJAAN
Sebelum kontraktor memulai kegiatan pelaksanan di
lapangan, kontraktor harus membuat rencana pelaksanan
pekerjaan yg menjadi pedoman operasional bagi semua
personil di lapangan.
Dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi, kegiatan
yg dilakukan mengikuti pedoman dan urutan yg sesuai dgn
metode pelaksanaan konstruksi yg telah disusun dan
ditetapkan sebelumnya.

1. Persiapan pekerjaan
Dalam tahapan persiapan sebelum memulai pekerjaan,
personil yg akan ditugaskan menangani proyek harus
memperhatikan hal-hal sbb :
a. Mempelajari dan mendalami secara detail isi dokumen/
kontrak yg sudah disepakati antara pemilik pekerjaan
dengan kontraktor
- Isi pasal-pasal kontrak, apakah ada pasal yg belum
jelas
- Spesifikasi teknis
- Syarat syarat pelaksanaan
- gambar kontruksi
- Risalah anwyzing
b. Melakukan peninjauan kelapangan untuk mendapatkan
data :
- Harga bahan, upah, subkontraktor
- Keadaan dan kondisi lapangan yg lebih detail dan
akurat.
- Budaya dan adat istiadat dan kondisi masyarakat yg
lebih detail
- Ketersedianya SDM yg akan diperlukan
c. Mempersiapkan segala perijinan yg berkaitan dgn
kegiatan proyek, misalnya ijin pengangkutan alat berat,
pengangkutan material/ bahan dll

2. Site Instalation/ tata letak Bangunan

Salah satu kegiatan perenc teknis yg juga sangat
penting adalah perenc tata letak bangunan ( site instalation )
Pemilihan lokasi untuk penempatan bangunansementara
hrs mempertimb:
a. Kebutuhan minimal untk menunj aktivitas selama pelaksanaan
b. Ketentuan yg diminta sesuai kontrak/ spesifikasi
c. Metode dan urutan kerja yg akan dilakukan
d. Tersedianya lahan yg ada
e. Anggaran biaya pelaksanaan
f. Jenis dan volume bahan, peralatan yg digunakan
Pengaturan tata letak / site instalation secara singkat
diuraian sbb :
a. Bangunan Gedung :
Kantor : menghindari suara gaduh, debu, pandangan
Gudang : keamanan, terlindung dari panas & hujan
Mess : bebas dari tempat kerja
Barak : bersih, sehat dan aman
b. Peralatan berat, misal :
Crane : kapasitas radius jangkauan,bangunan
sekitar
Mixer : lokasi bahan, jarak angkut
Genset : suara bising tdk mengganggu karyawan lain,
polusi asap
c. Gudang bahan pokok
Semen : terlindung cuaca, dekat dgn mixer, aman dll
Koral, pasir : tdal mengg lalulintas kerja, dekat dgn mixer
BMM : tersedia alat pemadam kebakaran, jauh dari
fisilitas kerja pengamanan
d. Jalan lingkungan :
Pintu masuk : pengaturan lalu lintas, keamanan,
penerangan dll
Jalan kerja : keamanan, kelancaran, ganggunan lain.
3. Organisasi Pelaksanaan
Dalam kaitannya dgn pelaksanaan proyek, organisasi
merup sekelompok orang dari berbagai latar belakang
ilmu yg terorganisir dan terkoordinir dlm wadah tertentu,
melaks, tugas tertentu dan untuk mencapai tujuan
bersama
Tugas disini adalah mengelola pelaksanaan proyek, agar pekerj. dapat
berjalan/ dilaks. Dengan baik dan lancar diselesaikan sesuai target
waktu, mutu dan biaya yg telah ditentukan dlm RAP.
Dalam pelaks. Proyek, diperlukan SD yg berupa, SDM, bahan,
peralatan, dana dll dimana untuk mengelolanya diperlukan suatu
organisasi kerja yg memadai

Organisasi proyek dipimpin oleh seorang manajer/ kepala proyek

dibantu oleh beberapa personil inti dan staf.
Dalam menyusun organisasi proyek, perlu diperhatikan hal-hal sbb :
a. Mengidentifikasikan fungsi dan kegiatan-kegiatan proyek
b. Menentukan sasran/ tujuan yg ingin dicapai
c. Membagi habis seluruh kegiatan yg akan dilakukan untuk
mencapai sasaran tsb/ penyelesaian proyek.
d. Mengelompokan kegiatan-kegiatan menjadi kesatuan praktis,
dimana keg.dlm satu kelomp. merup. keg. yg saling terkai
e. Menentukan tugas-tugas yg hrs dilaks. Oleh setiap kesatuan dan
menyediakan fasilitas kerja yg diperlukan.
f. Menempatkan personil yg mempunyai keahlian, pengalaman,
kemampuan dan kompetensi sesuai dg tugasnya masing-masing.
Secara garis besar, fungsi-fungsi yg diperlukan dlm sebuah
organisasi proyek konstruksi adalah sbb:
1. Fungsi Perencanaan Teknis dan Keuangan.
Meliputi kegiatan :
a. Perencanaan rekayasa teknis ( Engineering ) meliputi
kegiatan : penyusunan jadwal pelaks ( master
schedule ), penyedia/ pengadaan SD (bahan, alat,
sub. Kontraktor ), perencanaan metode pelaks.,
rencana mutu dan K3
b. Perencanaan administrasi dan keuangan, meliputi
perencanaan cash flow, renc. Termyn, sistem
akuntasi dan perpajakan dan pengelolaan SDM.
2. Fungsi Pelaksanaan Operasional.
Meliputi kegiatan pelaksanaan pekerj di lapangan untuk
mewujudkan bentuk fisik bangunan.
3. Fungsi Pengendalian
Meliputi kegiatan monitoring secara periodik. Bila terdpt
keterlambatan ( deviasi) terhadap rencana, maka
dilakukan analisis penyebabnya dan kemudian dilakukan
tindakan untuk mengatasinya.

Site Manajer

Administrasi Teknis Operasional

Keuangan Adm. Teknik Pengukuran

Umum & Pers Log & peralatan Pelaksanaan

 RENCANA ARUS KAS ( CASH FLOW )
KEUANGAN PROYEK
Kontraktor menyusun anggaran belanja dan aliran kas
proyek berdasarkan RAB yg dialokasikan oleh pemilik
proyek. Kontraktor atas dasar tersebut mengkaji ulang
nilainya secara cermat, shg dpt menyusun RAPP, dgn
asumsi nilai pada RAB masih layak dan sedapat mungkin
masih dapat dihemat lagi.
1. Rencana Pengeluaran ( Cash Out )
Dalam menyusun rencana cash flow, hrs memperhatikan
dan mempertimbangkan sbb:
a. Jadwal pembatarn sub kontraktor
* kemampuan prefinanching sub kontraktor, untuk
menentukan jangka waktu pembataran utangnya,
misal : 2 minggu , 1 bulan, 2 bulan dst
b. Jadwal pembayaran bahan/ material
* Jangka waktu pembayaran thdp supplier/ pemasok
* Untuk material impor, harus paham betul
prosedurnya, perijinan pengurusan, jangka waktu
delivery dll
* Pembelian kontan untuk material kecil kecil,
umumnya dgn pembayaran cash/ kontan
c. Jadwal pembayaran Upah
*. Pembayaran upah borongan, dilakukan secara
periodik : mingguan, 2 mingguan
* Pembayaran tunai/ langsung kpd mandor
* Upah harian langsung kpd yg ybs.
d. Jadwal Pembayaran peralatan
* Umumnya pembayaran secara langsung/ tunai
* Untuk perbaikan besar yg dilakukan oleh perusahaan
besar, dpt dilakukan setelah 2 a 3 minggu
e. Jadwal pembayaran BTL
Pembayaran BTL dilakukan secara tunai
2. Rencana penerimaan ( termyn) ( Cash In )
Dalam menyususn renc. Penerimaan ( Cash in ) harus
mempertimbangkan hal-hal sbb :
a. Sistem pembayaran dari pemilik proyek
* Berdasarkan prestasi phisik ( 30 %, 70%, 100% )
* Secara periodik : tiap bulan, 2 bulan dst
* Apakah ada uang muka, dan besarnya brp persen
* Besarnya jaminan pemeliharaan ( retensi )
b. Jangka waktu untuk proses pengurusan tagihan
* prosedur penagihannya, mulai dari pembuatan BA
pemeriksaan phisik, BA pembayaran, instansi mana
saja yg terkait dll
* Jangka waktu untuk proses pemeriksaan, perstjuan.
 c. Sumber dana
* Dana pemerintah: APBN/ APBD
* Bantuan luar negeri/ loan
* dari pemilik proyek sendiri
d. Ketentuan intern perusahaan
* Sistem sentralisasi : seluruh penerimaan ditransfer
atau dimasukan ke Rekening kantor pusat
* Sistem desentralisasi : diterima di rekening cabang
atau proyek ybs
3. Manfaat Cash flow :
Dari segi pengendalian keuangan, renc. Cash flow
sangat penting bagi perusahaan maupun manajer
proyek, a.l : untuk :
mengetahui besarnya prefinancing pd setiap periode
waktu, berapa nilai dan kapan prefinancing terbesar
Mengatur renc pembayaran kpd pihak ketiga
Mengendalikan besarnya prefinancing
 Arus kas masuk

Duras
Proyek

Arus kas keluar

Marjin
Arus kas Keuntungan
Masuk

Bobot Arus kas

Pekerjaan Keluar
Durasi Pyk