Bahan kuliah Magister Kenotariatan UGM

AKTA HT
UU No. 4 Th 1996 Ttg Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yg Berkaitan dengan
Tanah

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitandengan tanah, yang
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yangdibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain;

Dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)

Dapat dibuat Surat Kuasa Membebankan hak Tanggungan (SKMHT) terlebih dahulu dengan
pembatasan jangka waktu berlakunya SKMHT

Cct. : - Kredit di atas 50 juta SKMHT berlaku satu bulan

- Kredit sampai dengan 50 Juta SKMHT berlaku sampai tanggal berlakunya
Perjanjian Kredit untuk Kredit usaha
Beberapa unsur pokok:

a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan

hutang
b. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA
c. Hak Tanggungan dapat dibebankan pada tanahnya saja atau
benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah tersebut
d. Hutang yang dijaminkan adalah hutang tertentu
e. Krediturnya mempunyai kedudukan yang diutamakan dari
kreditur lainnya
 Subyek hak Tanggungan
1. PEMBERI HAK TANGGUNGAN (Pemilik obyek HT/DEBITUR)
Pasal 8 UUHT pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum
yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak
Tanggungan yang bersangkutan (HM, HGU, HGB, Hak Pakai atas tanah negara).

2. PENERIMA/PEMEGANG HAK TANGGUNGAN (KREDITUR)

Pasal 9 UUHT pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai kreditur

Hak Tanggungan dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu

Pasal 11 ayat (2) UUHT; Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji
tertentu. Janji-janji tersebut dicantumkan dalam APHT. Janji-janji tersebut bersifat
fakultatif dan tidak limitatif

Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki kreditur jika debitur cidera janji
Pasal 12 UUHT; janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur untuk memiliki
objek hak tanggungan, jika debitur cidera janji, batal demi hukum
maksudnya: untuk melindungi debitur yang mempunyai kedudukan lemah terpaksa
menerima syarat yang berat, karena membutuhkan dana (kredit)
 Sertifikat Hak Tanggungan berirah-irah Demi
Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa
mempunyai kekuatan eksekutorial sama dengan
keputusan hakim (pasal 14 ayat (2) dan (3) UUHT)

UUHT memberi kemudahan dan kepastian dalam

pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan
 Janji-janji pada APHT
Pasal 11 ayat (2) UUHT, dalam APHT dapat dicantumkan antara lain:

1. Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek
Hak Tanggungan atau mengubah jangka waktu sewa kecuali dengan persetujuan tertulis
dari pemegang Hak Tanggungan
2. Janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk
atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis pemegang
Hak Tanggungan
3. Janji untuk memberi kewenangan pada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola
objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri di daerah hukum
letak objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji
4. Janji untuk memberikan kewenangan pada kreditur untuk menyelamatkan objek Hak
Tanggungan, berkaitan dengan pelaksana eksekusi
5. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual atas kekuasaan sendiri
objek Hak Tanggungan dalam hal debitur cidera janji
6. Janji agar objek Hak Tanggungan tidak dibersihkan oleh pembeli
7. Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh ataupun sebagian dari
uang asuransi yang diterima oleh pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya,
jika objek Hak Tanggungan diasuransikan
8. Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada
waktu eksekusi Hak Tanggungan
 Pelaksanaan Pemberian dan Pendaftaran HT
Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan
Ada 2 tahap dalam pembebanan Hak Tanggungan, yaitu:
1. Tahap pemberian Hak Tanggungan. Dengan dibuatkannya Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT [pasal 10 ayat (2) UUHT jo
pasal 14 PP 10/1961] yang didahului dengan perjanjian pokoknya yaitu
perjanjian utang piutang (perjanjian kredit)

2. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan pasal 13 UUHT jo PMA/Ka. BPN

No.5/1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.
Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran
Tanah dengan cara:
a. Membuat buku tanah Hak Tanggungan
b. Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek
c. Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan
 Surat Kuasa Membebankan hak Tanggungan (SKMHT)
Pasal 15 ayat (1) UUHT SKMHT wajib dibuat dengan akte
otentik atau akte PPAT (akte Notaris/PPAT).

Syarat-syarat lain :
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selain
pembebanan Hak Tanggungan
2. Tidak memuat kuasa substitusi
3. Secara jelas dicantumkan:
a. Identitas debitur/kreditur
b. Jumlah hutang
c. Objek hak tanggungan
Substitusi penggantian penerima kuasa melalui
pengalihan

Penugasan untuk mewakili bukan substitusi

Misal direksi bank menugaskan kepala cabang
bank tertentu sebagai pelaksana kuasa
Pasal 15 UU HT

SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan
sebagai berikut:
a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan
Hak Tanggungan;
b. tidak memuat kuasa substitusi;
c. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta
identitas kreditornya, nama dan identitas debitor.

Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat
berakhir oleh sebab apapun kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena
telah habis jangka waktunya
SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
SKMHT mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian HakTanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
Ketentuan batas waktu tersebut tidak ber-laku dalam hal SKMHT diberikan untuk
menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undanganyang
berlaku (50 juta ke bawah untuk tujuan pengembangan usaha).
SKMHT yang tidak diikutidengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam
waktu yang ditentukan batal demi hukum.
 Persyaratan pembuatan akta HT-SKMHT
Sertifikat asli telah diberikan tanda Pengecekan
SPPT PBB Tahun Terbaru
Dokumen identitas Penerima HT Badan Hukum (Bank)
a. Akta anggaran dasar dan perubahannya terakhir yang memuat organ
pengurus/ direksi yang masih berlaku
b. KTP Direktur atau yang diberi kewenangan bertindak mewakili Badan Hukum

Dokumen Idntitas pemberi HT

a. KTP dan KK suami dan isteri
b. SPPT PBB tahun terakhir

Perjanjian Kredit (PK) yang memuat persetujuan tentang nilai hutang pokok,
jangka waktu kredit, obyek HT dan nilai HT

Salinan SKMHT digunakan untuk dasar pembuatan APHT.

Pendaftaran APHT di Kantor Pertanahan :

Sertifikat asli yang telah diberi tanda pengecekan yg sah

APHT asli lembar ke dua
Salinan akta SKMHT (bila menggunakan SKMHT)
Ft Copy KTP dan KK suami isteri pemberi HT
Ft Copy SPPT PBB tahun terakhir
Ft Copy KTP penerima HT / wakilnya bila Badan Hukum
Anggaran Dasar penerima HT bila Badan Hukum
Pengantar permohonan dari PPAT

Untuk kepentingan kreditor, dikeluarkan kepadanya tanda bukti adanya Hak

Tanggungan, yaitu Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah
Hak Tanggungan dan salinan APHT.

Pengambilan Sertifikat HT di Kantor Pertanahan

Hak Tanggungan wajib memenuhi ketentuan yang ditetapkan dalam UUHT, yaitu:

1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan
sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian
lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
2. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi:
a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan,
b. domisili para pihak, pemegang dan pemberi Hak Tanggungan,
c. penunjukan secara jelas jumlah utang atau utang-utang yang dijaminkan
pelunasannya dengan Hak Tanggungan,
d. nilai tanggungan, dan
e. uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui
pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan (Kotamadya/ Kabupaten)
4. Sertipikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan memuat titel
eksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa".
5. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memiliki
objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi).
Roya HT
Sertifikat tanah asli
Sertifikat HT
Surat Permohonan Roya dari Kreditur
KTP KK pemegang hak/ pemilik tanah
Surat permohonan dari pemegang Hak pemilik
tanah