PERENCANAAN BIAYA PROYEK

UMUMNYA DIBEDAKAN MENJADI 3 KELOMPOK,

YAKNI:

1. PERENCANAAN BIAYA GARIS BESAR TAHAP USULAN

PROYEK ( ESTIMASI KASAR/ RABA )
PADA TAHAP INI PERHITUNGAN BIAYA BERDASARKAN:
A. LUASAN BANGUNAN YG DIUSULKAN
B. STANDAR HARGA SATUAN BANGUNAN TIAP M2
(biasanya ditentukan oleh pemerintah / pemda tiap tahunnya)
misalnya pada setiap kabupaten memiliki pedoman harga
satuan / m2
 A. Estimasi biaya kasar/ Raba
1. Tergantung kepada :
- besar kecilnya
- Sifat konstruksi
- Bahan apa yg dipakai dari bangunan tsb
- Keuangan yg tersedia
2. Besar kecilnya dapat ditambah/ dikurangi
3. Dihitung menurut gbr perencana ( pra desain ) dan
keterangan singkat akan pembuatannya, shg hasilnya
kasaran.
Cara menghitung :
a. Berdasar luas bangunan dlm m2, menurut pengalamannya
sendiri-sendiri, misal : luas lantai : ukuran luar dari tembok
luar
luas lantai : denah termasuk tritisan
 Setelah diketahui luas bangunan dalm m2, kmd dikalikan
harga m2.
Harga per m2 inipun tidak sama :
1. Berdasarkan pengalamannya dlm proyek sejenis
2. Tergantung pada sifat bangunan, kelas, kapan,
dimana akan dibangun

Dalam keadaan harga bahan dan upah yg tidak stabil, cara

Ini tidak mudah.
Diusahakan anggaran ini tidak terpaut jauh dgn biaya yg se
benarnya. Oleh karena itu para perencana, kontraktor, dan
Dinas terkait memiliki data/ catatan-catatan biaya proyek
Yg pernah dilaksanakan.
Estimasi biaya kasar ini selain diperlukan untuk perhitungan
Kasaran pd perenc pendahuluan ( pra disain ) juga untk
pegangan pengontrolan dlm RAB definitif/ pasti
 B. Berdasar isi bangunan, yaitu luas bangunan ( seperti
diatas) dikalikan tinggi yg diambil dari tengah-tengah
dalam pondasi sampai tinggi tengah-tengah antara
tistisan sampai kerpus
kerpus

Talang

t
Lantai
Pondasi
Bagi mereka yg belum berpengalaman dan belum diperoleh
harga per m2/ m3, dapat digunakan cara menghitung menurut
banyaknya satuan-satuan komponen bangunan pokok
Misal : Pondasi . M3
Beton . M3 harga harga per
Pasangan batu bata M3 satuannya dipero
Plesteran m2 , dst leh dari analisa SNI
C. JUMLAH LANTAI BANGUNAN
Akan menentukan nilai koefisien pada setiap lantai bangunan
rumus : nilai koefisien x standar harga bangunan bertingkat

Nilai koefisien tergantung jumlah lantai

Jenis nilai koefissien bangunan:

- 2 lantai : 1,090
- 3 lantai : 1,120
- 4 lantai : 1,135
- 5 lantai : 1,162
- 6 lantai : 1,197
- 7 lantai : 1,236
- 8 lantai : 1,265
D. KLASIFIKASI BANGUNAN YG DIUSULKAN

a. Kelas bangunan sederhana:

- bangunan dengan luas s/d 500m2
- bangunan tak bertingkat
- space requirement: 8m2/ orang

b. Kelas bangunan tidak sederhana:

- bangunan dgn luas di atas 500m2
- bangunan bertingkat
- space requirement: 9,6 m2/orang
 E. BANGUNAN KHUSUS
Adalah banguna gedung negara yg memiliki
penggunaan dan persyaratan khusus, YG DLM
Perencanaan dan pelaks. Memerlukan teknologi
khusus. Masa penjaminan kegagalan bangunannya
minimal 10 tahun
Yang termasuk klasifikasi bangunan khusus a.l :
a. Istana negara
b. Wisma negara
c. Stasiun KA
d. Stadion olah raga
e. Rumah tahanan
f. gedung terminal udara, darat, laut
g. Gedung perwakilan negara di luar negeri dsb.
F. Standar luas rumah negara ditentukan sesuai dgn tipe
peruntukannya sbb:

Tipe Luas Bangunan Luas tanah

( M2 ) ( M2 )
Khusus 400 1.000
A 250 600
B 120 350
C 70 200
D 50 120
E 36 100
 CONTOH PERHITUNGAN ESTIMASI BIAYA
TAHAP USULAN PROYEK
SUATU INSTANSI PEMERINTAH AKAN MEMBUAT PROYEK
DENGAN USULAN SBB:
- Gedung dg fungsi kantor, menampung 600 orang
- Bangunan bertingkat 4 lantai
- Harga bangunan bertingkat berdasar pedoman : Rp 1.750.000/ m2

Perhitungan estimasi biaya:

Bangunan 4 lantai, berarti termasuk kelas tidak sederhana.
Space requirement 9,6 m2/ orang
Daya tampung 600 orang, maka estimasi luas lantai:
- 600 x 9,6 m2 = 5760 m2
- Area sirkulasi 25 % x 5760m2 = 1440m2
________________________________
Jumlah Luasan Lantai = 7200m2
Harga bangunan bertingkat (standar) = Rp 1.750.000
Maka untuk bangunan 4 lantai , dikalikan nilai koefisien 1,135
Dengan demikian harga bangunan 4 lantai = 1,135 x rp 1.750.000
= Rp 1.986.250

MAKA ESTIMASI BIAYA TAHAP USULAN PROYEK

= harga bangunan 4 lantai x total luas bangunan
= Rp 1.986.250 x 7200
= Rp 14.301.000.000
2. PERENCANAAN BIAYA
TERPERINCI

A.RENCANA ANGGARAN PELAKSANAAN

/ COST BUDGET/ REAL OF COST

B. RENCANA ANGGARAN BIAYA/ COST

ESTIMATE
A.RENCANA ANGGARAN PELAKSANAAN (RAP)

Istilah lain dari RAP adalah cost budget atau real of cost
estimation. Maksudnya adalah estimasi biaya riil/ nyata
yang dikeluarkan oleh kontraktor guna menyelesaikan
suatu proyek.
Biasanya masing-masing kontraktor memiliki format sendiri
dan berberda satu sama lain.

Komponen-komponen biaya cost budget:

1. Direct Labour Cost (biaya tenaga kerja langsung)
Yang termasuk dalam komponen ini adalah : upah
tukang langsung, misalnya tukang kayu, tukang batu,
mandor dsb, yang bekerja di lapangan.
2. Direct material Cost (biaya bahan langsung)
Yang termasuk di dalam komponen ini adalah pengeluaran biaya
untuk pembelian dan sewa bahan, alat, perlengkapan ringan .
Misalnya pembelian batu bata, pasir, besi beton, cangkul, sewa
scaffolding dll.

3. Sub Contract Cost (biaya sub kontraktor)

Pada suatu proyek seringkali terdapat pekerjaan tertentu yang
dikerjakan atau di subkontrakkan pada pihak lain. Misalnya
pekerjaan listrik, mekanikal, fire protection, elevator dll. Biaya yang
dikeluarkan disebut sebagai biaya subkontraktor.

4. Equipment rental & depreciation costs ( biaya sewa dan depresiasi

peralatan)
Pada proyek-proyek besar, biaya peralatan dipisahkan sebagai jenis
biaya tersendiri. Tetapi kadang-kadang juga ada yang dimasukkan
dalam pengeluaran butir 2.Yang termasuk dalam komponen ini
adalah pembelian atau penyewaan alat berat dan besar, seperti
tower crane, bulldozer, excavator dll.
5. Job Overhead costs
Yang termasuk dalam komponen biaya ini adalah gaji para
pelaksana proyek di lapangan, dan personil lain yang terkait
langsung dengan proyek, biaya operasional dan perawatan
kendaraan proyek, dan biaya kantor cabang (jika diperlukan
yaitu: biaya kontrak, biaya listrik, biaya telepon, air dll.)

6. General Overhead expenses costs (biaya umum kantor pusat)

komponen biaya ini merupakan alokasi beban kantor pusat
kepada proyek. Misalnya biaya penugasan staf pusat ke proyek
(transportasi dan akomodasi), gaji atau insentif personil kantor
pusat yang terlibat dengan proyek tersebut dsb.
CONTOH REKAPITULASI RAP/
COST BUDGET/ REAL OF COST ESTIMATION
1. BUDGET BIAYA LANGSUNG PROYEK/ (DIRECT JOB COST BUDGET)
- Direct labour cost 300.000.000,-
- Direct material cost 700.000.000,-
- Sub contract costs 150.000.000,-
- Equipment costs 50.000.000,-
----------------------------------------- (+)
Jumlah 1.200.000.000,-

2. BUDGET BIAYA UMUM PROYEK 75.000.000,-

----------------------------------------- (+)
TAKSIRAN BIAYA UMUM PROYEK 1.275.000.000,-
(estimated job costs)
3. BUDGET BIAYA UMUM PUSAT 75.000.000,-
--------------------------------------------------------(+)
TOTAL COST BUDGET 1.350.000.000,-

4. LABA YANG DIKEHENDAKI 100.000.000,-

(project profit), misal : 15%
-------------------------------------------------------(+)
HARGA PENAWARAN LAYAK 1.450.000.000,-
(bid price on contract)

JUMLAH HARGA PENAWARAN LAYAK INI DIGUNAKAN

SEBAGAI PATOKAN HARGA GUNA MENENTUKAN TOTAL
HARGA PENAWARAN PADA RAB (COST ESTIMATE)
 Rencana Anggaran terperinci/ pasti, harus dibuat seteliti-
telitinya dan selengkap lengkapnya.
Oleh karena itu sebelum mulai menghitung perlu
diperhatikan hal-hal sbb :
1. Gambar rencana WBS Volume tiap macam
pekerj
2. Spesifikasi/ RKS Kualitas pekerjaan
3. Catatlah sebanyak mungkin hal-hal yg perlu, baik pada
gambar/ RKS
4. Harga bahan dan upah pekerja
5. Buku SNI ( 2007 ) menghitung harga satuan
pekerjaan
 Secara singkat dapat dijelaskan sbb :
1. Hitung jenis/macam pekerjaan
2. Hitung volume/ satuan/ Kwantitas dari jenis pekerjaan
3. Hitung harga satuan tiap jenis pekerjaan
4. Buat BQ ( Bill of Quantity )
5. Jumlahkan seluruh biaya pekerjaan Biaya
nominal
Biaya proyek : 1. Biaya langsung
2. Biaya tak langsung
Biaya langsung ( Direct Cost ) ; adalah biaya yg langsung
berhubungan dg konstruksi yg sedang dibangun.
Biaya tak langsung ( Indirect Cost ): biaya yg tdk secara
langsung berhubungan dgn konstruksi, tetapi harus ada
dan tdk dpt dilepas dari proyek