Anda di halaman 1dari 30

WORKSHOP

ASISTENSI PERSIAPAN TEKNOLOGI INFORMASI

PROSES BISNIS PENILAIAN

Direktorat Jenderal Pajak


2013
Outline

1. Objek Penilaian
2. Kriteria Objek Pajak
3. Pendekatan Penilaian
4. Cara Penilaian
a. Penilaian Massal
b. Penilaian Individual
5. Penilaian Tanah
6. Pembuatan ZNT/NIR
7. Standarisasi Nama Jalan
Objek Penilaian

OP BUMI OP BANGUNAN
Permukaan Tanah Bangunan
Tubuh Bumi Komponen Utama
(Sektor Pertambangan Komponen Material
Migas) Komponen Fasilitas
Hasil Produksi
(Sektor P3)
Pendekatan Penilaian

Data Pasar membandingkan OP yg akan dinilai dg OP lain yg sejenis,


OP pembanding tsb harus sudah diketahui harga jualnya,
dipengaruhi faktor letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan
biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR.
Biaya hitung seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan,
guna memperoleh OP tsb pd saat penilaian dilakukan,
menggunakan DBKB untuk menilai objek bangunan,
biaya perolehan baru tsb dikurangkan dg penyusutan.
Kapitalisasi salah satu cara yg digunakan untuk penentuan NJOP,
Pendapatan
dg mengkapitalisasi pendapatan bersih selama 1 tahun,
biasanya digunakan untuk OP khusus/komersial.

*) Penyusutan : berkurangnya nilai bng yg disebabkan oleh keusangan/penurunan kondisi fisik bangunan
Cara Penilaian

PENILAIAN PENILAIAN
MASSAL INDIVIDUAL
dilakukan secara dilakukan dg memper-
sistematis untuk hitungkan semua
sejumlah OP; karakteristik dr stiap OP
pada saat tertentu; dilakukan terhadap:
secara bersamaan; OP non-standar,
OP khusus,
menggunakan prosedur OP bernilai tinggi, atau
yg standar OP yg dinilai dg CAV
menggunakan program tetapi tdk dpt mencermin-
kan nilai yg sebenarnya
aplikasi SISMIOP (CAV)

*) Computer Assisted Valuation (CAV) adalah proses penilaian yg menggunakan bantuan komputer
Kriteria Objek Pajak

OP Standar OP Non Standar OP Khusus


Luas tanah Luas tanah: OP yg memiliki
10.000 m2 > 10.000 m2 konstruksi
khusus, atau
Jumlah lantai Jumlah lantai
bangunan 4 bangunan > 4 keberadaannya
memiliki arti yg
Luas bangunan Luas bangunan
khusus
1.000 m2 > 1.000 m2
contoh: lap golf,
pelabuhan laut,
bandara, jalan
tol, pompa
bensin,dll
Kriteria Bangunan

Bangunan Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan > 1000 m2


Non atau Jumlah lantai bangunan > 4 lantai, yaitu:
Standar Perkantoran Swasta (JPB 02), Rumah Sakit/Klinik (JPB 05),
Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04), Hotel/Wisma (JPB 07),
Gedung Pemerintah (JPB 09)
Semua Bangunan dg JPB berikut:
Pabrik (JPB 03), Olahraga/Rekreasi (JPB 06),
Bengkel/Gudang/Pertanian(JPB08), Bangunan Parkir (JPB 12),
Apartemen (JPB 13), Pompa Bensin (JPB 14),
Tangki Minyak (JPB 15), Gedung Sekolah (JPB 16)

Bangunan Semua Bangunan dg JPB berikut:


Standar Perumahan (JPB 01), Bangunan Lain-Lain (JPB 10)

Bangunan JPB berikut yg memiliki Luas bangunan 1000 m2


atau Jumlah lantai bangunan 4 lantai, yaitu:
Perkantoran Swasta (JPB 02), Rumah Sakit/Klinik (JPB 05),
Toko/Apotik/Pasar/Ruko (JPB 04), Hotel/Wisma (JPB 07),
Gedung Pemerintah (JPB 09),
Alur Data Penilaian Massal (CAV)

Penilaian Bumi
Hitung Konversi
SPOP ZNT/NIR Nilai Bumi Kelas Bumi NJOP Bumi

Input Proses Output

LSPOP DBKB Hitung Konversi NJOP Bangunan


Nilai Bng Kelas Bng

Penilaian Bangunan
Kegiatan Penilaian Massal
1 Copy DBKB,ZNT,Tempat dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk
Pembayaran Massal mengcopy data-data dari tahun sebelumnya.
dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg
2 Pemutakhiran NIR
telah dicopy dr tahun sebelumnya.
Pemutakhiran ZNT dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT
3 Massal
beberapa OP sekaligus dlm 1 wilayah blok PBB.
Pemutakhiran harga dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga
4 bahan dan upah
resources yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.

5
Pemutakhiran DBKB dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data
non-standar DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun sebelum.
Pemutakhiran DBKB dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data
6
fasilitas DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun sebelum.

7 Penilaian Massal Bumi + dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng


Bangunan (Kalibrasi) scr massal untuk seluruh OP dalam 1 wil. desa/kel.
Proses Penilaian Massal (CAV)
Pemutakhiran ZNT/NIR

2
Pemutakhiran Harga Resources

Komponen Harga Resource:


01. Upah Pekerja
02. Bahan Batu/Pasir
03. Semen
04. Kayu
05. Bahan Besi/Baja
direkam dlm
06. Bahan Atap
satuan ribuan Rp
07. Bahan Lantai
08. Bahan Langit-langit
09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi
10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\
11. Lain-Lain
KEP-533/PJ.6/2000 ttg Juklak
Pendaftaran, Pendataan, & Penilaian
Objek & Subjek PBB Dalam Rangka
Pembentukan dan/atau Pemeliharaan
Basisdata SISMIOP (Lampiran 26)
Pemutakhiran DBKB Fasilitas

Komponen2 Fasilitas Bangunan:

KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26
Pemutakhiran DBKB Non Standar

DBKB Non Standar terdiri dari:


DBKB JPB 02 Perkantoran Swasta
DBKB JPB 04 Pertokoan/Apotik/Ruko
DBKB JPB 05 Rumah Sakit/Klinik
DBKB JPB 06 Olahraga/Rekreasi
DBKB JPB 07 Hotel/Wisma
DBKB JPB 09 Gedung Pemerintahan direkam
DBKB JPB 12 Bangunan Parkir dlm satuan
DBKB JPB 13 Apartemen ribuan Rp
DBKB JPB 14 Pompa Bensin
DBKB JPB 15 Tangki Minyak
DBKB JPB 16 Gedung Sekolah
DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai)
Bng. JPB 03/08
DBKB Mezanin
Hitungan Penilaian Bumi

Nilai Sistem Bumi :


NIR x Luas Bumi
NJOP Bumi per M2 :
Nilai Sistem per m2 dikonversi ke
klasifikasi NJOP bumi
NJOP Bumi :
NJOP Bumi/m2 x Luas Bumi
Tabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg PMK
Alur Proses Penilaian Bumi
Contoh

Tabel
Klasifikasi
NJOP
Bumi
(Lampiran II
PMK 150/PMK.03/2010
tentang Klasifikasi dan
Penetapan NJOP sbg
Dasar Pengenaan PBB)
Lampiran IA dan IB
KMK Nomor 523/KMK.04/1998
tentang Klasifikasi dan Penetapan
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB
Alur Data Penilaian Bangunan

Harga Analisis Harga


LSPOP Nilai Sistem
Resource Bahan dan Upah

Input Proses Output

DBKB DBKB Hitung Biaya Konversi


Pembangun- NJOP Bangunan
Non Std Fasilitas an Baru Kelas

Hitung
Penyusutan
Hitungan Penilaian Bangunan
1. Atap
2. Dinding
3. Lantai
Nilai Sistem Bangunan: 4. Langit2

(Biaya pembangunan barupenyusutan) Khusus untuk bng:


Pabrik (JPB03) &
1. AC Sentral A. Biaya komponen utama Rp. Gudang/bengkel/
pertanian(JPB08)
2. Kolam renang
3. Perkerasan Hal. B. Biaya komponen material Rp.
4. Lapangan Tenis
5. Lift
C. Daya dukung lantai Rp.
6. Tangga Berjalan D. Mezzanine Rp.
7. Pagar
8. Pmadam kbakarn E. Fasilitas yg disusutkan Rp.
9. Genset (+)
10. Sal. PABX/Telpn
F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Rp.
11. Sumur Artesis G. Penyusutan ( ... % x F ) Rp.
12. Boiler (-)
H. Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Rp.
1. Listrik I. Fasilitas yg tidak disusutkan Rp.
2. AC Window (+)
3. AC Split J. Nilai sistem bangunan ( H + I ) Rp.
Hitungan Penilaian Bangunan

Nilai Sistem Bangunan Standar:


(Biaya pembangunan barupenyusutan)
Baca DBKB Komp Utama
A. Biaya komponen utama Rp. X Luas Bangunan
Baca DBKB Komp Material
B. Biaya komponen material Rp. X Luas Bangunan
Baca DBKB Daya Dukung
C. Daya dukung lantai Rp. X Luas Bangunan
Baca DBKB Mezzanin
D. Mezzanine Rp. X Luas Mezzanin
Baca DBKB Fasilitas
E. Fasilitas yg disusutkan Rp. X Jumlah Unit Satuan
(+)
F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Rp.
G. Penyusutan ( ... % x F ) Rp.
(-)
H. Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Rp.
Baca DBKB Fasilitas
I. Fasilitas yg tidak disusutkan Rp. X Jumlah Unit Satuan
(+)
J. Nilai sistem bangunan ( H + I ) Rp.
Hitungan Penilaian Bangunan

Nilai Sistem Bangunan Non Standar:


(Biaya pembangunan barupenyusutan)
Baca DBKB Komp Utama
A. Biaya komponen utama Rp. X Luas Bangunan

B. Biaya komponen material Rp. Komp Material sdh masuk ke DBKB Komp Utama
Baca DBKB Daya Dukung
C. Daya dukung lantai Rp. X Luas Bangunan
Baca DBKB Mezzanin
D. Mezzanine Rp. X Luas Mezzanin
Baca DBKB Fasilitas
E. Fasilitas yg disusutkan Rp. X Jumlah Unit Satuan
(+)
F. Nilai belum disusutkan (A+B+C+D+E) Rp.
G. Penyusutan ( ... % x F ) Rp.
(-)
H. Nilai setelah disusutkan ( F - G ) Rp.
Baca DBKB Fasilitas
I. Fasilitas yg tidak disusutkan Rp. X Jumlah Unit Satuan
(+)
J. Nilai sistem bangunan ( H + I ) Rp.
Hitungan Penilaian Bangunan

Nilai Bangunan per M2 :


Nilai Bangunan / Luas Bangunan
NJOP Bangunan per M2 :
Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bng
NJOP Bangunan:
NJOP Bng/m2 x Luas Bangunan
Tabel Klasifikasi NJOP Bng diatur dg PMK
Contoh DBKB Non Standar

SE-65/PJ.6/1993
Penyusutan Bangunan

Komponen Bangunan yang disusutkan:


Komponen Utama
Komponen Material
Dinding, atap, lantai, langit-langit
Komponen Fasilitas
Fasilitas-fasilitas bangunan selain yg tidak
disusutkan
Komponen Bangunan yg tidak disusutkan:
Komponen Fasilitas:
Listrik
AC Split
AC Window
Penyusutan Bangunan
Penyusutan Bangunan
Penyusutan Bangunan
Penyusutan Bangunan
Biaya pengganti baru per-m2 dan kondisi pada umumnya
UMUR
Rp 275.000,- s.d.
EFEKTIF < Rp 275.000,- > Rp 475.000,-
Rp 475.000,-
(Tahun)
SB B S J SB B S J SB B S J
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4
1 3 4 6 8 2 4 5 6 2 2 3 7
2 5 9 12 16 5 7 9 11 4 5 6 11
3 8 13 17 23 7 10 13 17 5 7 9 14
4 10 16 22 29 9 13 17 21 7 9 11 18
5 13 20 27 35 11 16 21 26 9 11 14 21
6 15 23 31 40 13 19 24 30 10 13 17 24
7 15 27 35 45 15 22 28 34 12 15 19 27
8 15 30
Lampiran
39 50
SE-62/PJ.6/1999
15 25 31 38 13 17 21 30
9 15 Lampiran
30 43 54 29
15 KEP-533/PJ/2000
27 34 42 15 19 24 32
10 15 30 46 58 15 30 37 45 15 21 26 35

Anda mungkin juga menyukai