Saneamiento Legal de

Inmuebles

ELIO CABANA ASENCIO

 Presentacin del curso

Procedimientos para el
saneamiento legal de
propiedades inmuebles
ante la Superintendencia
Nacional de Registros
Pblicos (SUNARP).
Saneamiento de titulacin
y de unidades inmobiliarias
en las que coexisten bienes
de propiedad exclusiva y
de propiedad comn.
Departamentos en
edificios, quintas, casa en
copropiedad, centros y
galeras comerciales,
campos feriales, terrenos
sin construir, etc.
 Aplicacin
Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias que cuenten
con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de ms de 1 piso.
Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuenten por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien
comn.
Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con reas recreativas adyacentes de
propiedad comn y/o servicios comunes.
Centros y Galeras comerciales o Campos feriales: unidades
inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad comn.
Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
 Qu significa sanear un inmueble?
Es el procedimiento que se lleva a cabo para el otorgamiento de derechos y obligaciones sobre un
bien inmueble a una determinada persona natural o jurdica que no se encuentra legalmente
reconocido o inscrito a favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.
El acto de sanear se realiza a travs de un proceso de regularizacin ante la autoridad competente
(SUNARP) en el cual se describe e inscribe las caractersticas fsicas del inmueble acorde con las
normas urbansticas y edificatorias del distrito correspondiente.
Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.
Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relacin directa e inmediata Derechos
reales:
La Copropiedad o condominio: el derecho de propiedad corresponde a varias personas.
La Posesin: es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad, sin que exista relacin de
dependencia.
De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.
Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las utilidades, por tiempo limitado, obliga a conservar
el bien y devolverlo a su fenecimiento.
Servidumbre: implica la limitacin del derecho de propiedad, concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.
Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del acreedor potestades de disposicin del bien.
Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega fsica o jurdica, para asegurar el cumplimiento de cualquier
obligacin.
 Tipos de saneamiento legal de Inmuebles
Edificaciones construidas sin licencia de edificacin.
Demoliciones ejecutadas sin licencia
Edificaciones que no cuenten con terreno y declaracin de fbrica debidamente
inscritas.
Edificaciones que no cuentan con Declaracin de Fbrica inscrita.
Rectificacin de reas y linderos de terrenos.
Rectificacin de Declaratoria de Fbrica.
Independizaciones.
Inscripcin y/o adecuacin del Reglamento interno.
Regularizacin de Habilitaciones urbanas
 Quines intervienen en el proceso de saneamiento?

Registrador Pblico
Es el funcionario encargado de
inscribir en el Registro de
Predios, los documentos
previos, los proyectos de
habilitacin y/o edificacin, la
recepcin de obras de
habilitacin urbana, las
declaratorias de fbrica y los
dems actos que ameriten
inscripcin, de conformidad
con los requisitos y
procedimientos establecidos
en la presente ley, bajo
responsabilidad.
 Actores
El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o jurdica, pblica o
privada, que ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros, asimismo,
administra, promueve, habilita y comercializa un proyecto yo edificacin.
Propietarios: Son las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, que ejercen el
derecho de propiedad sobre el terreno rustico urbano que ser materia de saneamiento.
Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el arquitecto, para el
proyecto de arquitectura y/o de habilitacin urbana, el ingeniero civil, para el proyecto de
estructuras y/o habilitacin urbana, el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones
sanitarias, el ingeniero electricista electromecnico para el proyecto de instalaciones
elctricas y electromecnicas.
Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona natural o jurdica
responsable de la ejecucin de la obra, de las medidas de seguridad y fallas de la
construccin, incluyendo las obras realizadas por subcontratistas, y por el uso de materiales
o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan repetirse en contra
de los proveedores fabricantes o subcontratistas.
Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley n 27444, Ley de
procedimiento administrativo General, cuya funcin es emitir dictmenes de carcter
vinculante para el otorgamiento no de una autorizacin o Licencia de Habilitacin Urbana
y Edificacin.
Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para verificar que los
proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin.
 Actores
Delegados Ad Hoc: Segn lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son representantes
Ad Hoc los acreditados por instituciones con funciones especficas para la calificacin de proyectos de
habilitacin urbana y de edificacin ante la comisin tcnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad
municipal competente:
Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin en los inmuebles o predios
comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueolgico.
Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos
hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran prximas a las zonas de
riesgo.
Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de habilitacin urbana, con la finalidad de
preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas, con sujecin al plan urbano.
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - CGBVP, para proyectos de edificacin de uso residencial, mayores de
diez (10) pisos y las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de pblico.
Delegados de servicios pblicos: Las entidades y/o empresas prestadoras de servicios remitirn a la
municipalidad provincial la relacin de delegados de servicios pblicos acreditados, para su participacin en
las comisiones tcnicas. Su participacin se efectuar en el caso de proyectos de habilitacin urbana nueva.
Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el mbito de su jurisdiccin, las municipalidades
provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito del Cercado, tienen competencia para
la aprobacin de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin, de conformidad con lo dispuesto en la
Ley 27972, Ley Orgnica de Municipalidades.
Ministerio de vivienda, construccin y saneamiento: En su condicin de ente rector, es competente para
disear, normar y ejecutar la poltica nacional en materia de vivienda, as como para ejercer la funcin de
promocin de la actividad edificatoria y habilitadora.
 Introduccin a la normatividad
Norma es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por una autoridad competente, cuyo incumplimiento
trae como consecuencia una sancin.
Normatividad Urbanstica es una regla tcnica destinada la ordenacin del territorio urbano dictada por la autoridad
competente. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin
urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades.
Normatividad Edificatoria es una regla tcnica aplicable al diseo y ejecucin de las edificaciones dictada por la
autoridad competente. Los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje
mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.
Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:
Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de
2007).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de
edificaciones.
Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovacin Urbana.
D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El Peruano el 4 de
mayo de 2013).
D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica administrativa y Tcnico.
D.S. N 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley 29090.
RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.
Ley 27157
Ley 29090
 Definiciones.- Requisitos Arquitectnicos de Ocupacin
Edificaciones: Son las estructuras arquitectnicas que requieren
cumplir condiciones mnimas de habitabilidad para albergar a las
personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
rea Techada: rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los
techos con cualquier tipo de cobertura sobre el plano del piso. Incluye
los muros, los aleros y los espacios con dobles alturas o mayores alturas
y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
rea libre: En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el
rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los
pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el
rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primer piso.
rea ocupada: El rea total del piso correspondiente, que incluye reas
techadas y libres, cercos, etc.
Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras, muros,
falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y elctricas,
aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de bao y
acabados exteriores con excepcin de pintura.
Definiciones.- Categoras de las Unidades Inmobiliarias

Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos

o ms personas en los derechos de propiedad de una misma cosa,
mueble o inmueble.
Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares
que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas o
de otra ndole, y servicios comunes.
Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares
construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos,
con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien
comn.
Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto,
ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con
bienes y servicios comunes.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de
independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad comn.
Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una
edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial
que cuenta con bienes o servicios comunes.
Definiciones.- Documentacin previa para el saneamiento legal de inmuebles
Parmetros Urbansticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los
ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales.
Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza
la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta
los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos
judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la
firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al
despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el
archivo.
Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o
partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que rige la
normatividad y organizacin registral.
Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar toda la historia del
inmueble, desde su inmatriculacin (primera inscripcin) hasta el ltimo acto inscrito (ello incluye por tanto
toda la informacin sobre los gravmenes), teniendo informacin actual y completa sobre el bien.
Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a cargas que pesan sobre el inmueble
que indicamos.
Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no, si
parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la existencia o no de superposicin de
reas.
Minuta de compra y venta: La compraventa (en latn emptio venditio ) es un contrato en virtud del cual
una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este contrato es el que tiene
mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems,
porque constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza.
Escritura Pblica: Una escritura pblica es un documento pblico en el que se hace constar ante notario
pblico un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario pblico, que firma con el
otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurdica del contenido y de la fecha en que se realiz.
Es un instrumento notarial que contiene una o ms declaraciones de las personas que intervienen en un
acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y
especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo del propio notario y, en su caso, para que
pueda inscribirse en los registros pblicos correspondientes
 Definiciones.- Procesos de saneamiento legal de inmuebles
Declaratoria de Fbrica: es el acto legal ante la autoridad
competente (Municipio y/ SUNARP) por el cual se declara haber
ejecutado una edificacin sobre un terreno determinado. Se debe
precisar las caractersticas fsicas del inmueble a travs de planos
de distribucin, ubicacin y localizacin, as como el cumplimiento
o no de los parmetros urbansticos y edificatorios.
Pre Declaratoria de Fbrica: La anotacin preventiva, en el
Registro Pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de
fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones
tcnicas que cuentan con aprobacin municipal.
Saneamiento de titulacin: Es el trmite destinado a obtener la
titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se
levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su
acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de
prescripcin adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos
supletorios.
Rectificacin de reas y linderos: Cuando existan discrepancias
entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o
linderos, con los que figuren en la partida registral del predio.
 Definiciones.- Procesos de saneamiento legal de inmuebles
Prescripcin adquisitiva de dominio: La usucapin tambin llamada prescripcin adquisitiva o
positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La prescripcin adquisitiva compete a
aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas
por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de
esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha
consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del inmueble reclamado.
Independizacin: La independizacin es el acto registral que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con
edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. El Registrador, al
independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente.
Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada. En el caso que
el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita, deber describirse la
fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las reas comunes y establece las
bases de sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y especifica las
disposiciones de esta Ley de acuerdo a las caractersticas de cada condominio.
Habilitacin urbana: Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante
la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desage, de
distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podr
contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. Art. 3 Ley 29090.
 Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o
las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico respectivo.
Licencia de Obra: Es la licencia de construccin. Es una autorizacin que se otorga
para efectuar obras de construccin en terreno previamente habilitado o que
cuente con la aprobacin de proyectos de la misma con expresa autorizacin de
construccin simultanea.
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es un documento otorgado
por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros
urbansticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del
proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica
de la obra.
Declaratoria de fbrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier
tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del
propietario, que cumple las formalidades y trmites establecidos por la Ley. Se
formaliza a travs del FUO o por escritura pblica, segn sea el caso.
 Normas Municipales
Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las facultades que le otorga la ley (Constitucin
Poltica y Ley Orgnica de Municipalidades) para asumir competencias urbansticas, aquellas que se refieren a las
potestades de la administracin, los derechos y deberes fundamentales de la propiedad del suelo, los nuevos derechos
urbanos, la planificacin urbana y los controles de los procesos urbanos.
La Constitucin de 1993 atribuy a las municipalidades las siguientes competencias en lo que al administracin del
territorio se refiere:
Inciso 2): Atribucin de aprobar el plan de desarrollo local concertado con la sociedad civil;
Inciso 5): Competencia para organizar, reglamentar y administrar los servicios pblicos locales de su responsabilidad;
Inciso 6): Competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin, urbanismo y el
acondicionamiento territorial.
Inciso 7): Competencia para fomentar la competitividad, las inversiones y el financiamiento para la ejecucin de proyectos y obras de
infraestructura local; y
Inciso 8): Competencia para desarrollar y regular actividades y/o servicios en materia de () vivienda, saneamiento, medio ambiente
(), conservacin de monumentos arqueolgicos e histricos, recreacin y deportes conforme a ley.
La Ley Orgnica de Municipalidades atribuye a las municipalidades las siguientes competencias:
Espacio fsico y uso del suelo (art. 79)
Saneamiento, salubridad y salud (art. 80)
Transito, vialidad y transporte (art. 81)
Educacin, cultura y deportes (art. 82)
Abastecimiento y comercializacin (art. 83)
Programas sociales (art. 84)
Seguridad ciudadana (art. 85)
Desarrollo econmico local (art. 86).
Jerarqua de las Normas Municipales

Ordenanzas Municipales

Acuerdos de Consejo

Resoluciones de Consejo

Resoluciones de Alcalda

Decretos de Alcalda

Resoluciones de gerencia

Directivas
Dnde aparecen las normas municipales que debo cumplir en un proceso
de saneamiento legal de inmueble o para la edificacin?
 Desarrolla los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley 29090. ley de Regulacin de Habilitaciones
Urbanas y de Edificaciones.
En cuanto a los procedimientos administrativos para edificacin presenta 4 modalidades.
Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales.
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Comisiones Tcnicas o Revisores
Urbanos. D.S. N 008-
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica. 2013-
Se requieren los siguientes documentos: VIVIENDA:
Formulario nico de Edificaciones Reglamento
Certificado de parmetros Urbansticos y Edificatorios. de Licencias
Certificado de Factibilidad de Servicios de
Declaracin jurada de habilitacin profesional habilitacin
Copia Literal de Dominio
Urbana y
Plano de Ubicacin y Localizacin
Licencias de
Planos de arquitectura: Plantas, cortes, elevaciones; Planos de Estructuras: Cimentacin, losas,
cisterna, tanque elevado, escaleras, detalles y especificaciones tcnicas; Planos de Instalaciones Edificacin.
Sanitarias: redes de distribucin de desage, agua fra, caliente, cisterna, tanque elevado, detalles y
especificaciones tcnicas; Planos de Instalaciones Elctricas: redes alumbrado, tomacorrientes, fuerza,
comunicaciones, data, detalles y especificaciones tcnicas; Planos de Instalaciones Mecnico Elctricas:
aire acondicionado, detalles y especificaciones tcnicas; Planos de seguridad y evacuacin: sealtica,
flujos de escape, detalles y especificaciones tcnicas.
Pliza CAR: Todo Riesgo Contratista
 Se requieren los siguientes estudios cuando el caso lo amerita:
Estudio de Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley 27446 Ley del Sistema
Nacional de Evaluacin de Impacto Ambiental y su reglamento.
Estudios de Impacto Vial.
Estudios de mecnica de Suelos D.S. N 008-
2013-
Memoria de seguridad y evacuacin VIVIENDA:
Reglamento
de Licencias
de
habilitacin
Urbana y
Licencias de
Edificacin.
 Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales
La construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m construidos, siempre que
constituya la nica edificacin en el lote.
La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original cuente con licencia de
construccin o declaratoria de fbrica, y la sumatoria del rea construida de ambas no
supere los 200 m.
La remodelacin de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificacin
estructural, cambio de uso o aumento de rea construida.
La construccin de cercos de ms de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se
encuentre bajo el rgimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad
comn.
La demolicin total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que no
requiera el uso de explosivos.
Las ampliaciones consideradas obras menores, segn lo establecido en el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de la Polica
Nacional del Per, as como los establecimientos de reclusin penal, los que deben
ejecutarse con sujecin a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
No se sujetan a estas modalidad las obras en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio
Cultural de la Nacin declarado por el Ministerio de Cultura y las obras que requieran
ejecucin stanos o semistanos con una profundidad mayor a 1.50 ml.
 Modalidad B: con firma de profesionales responsables

Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha, que
constituyan islas rsticas y que conformen un lote nico, siempre y cuando no est
afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento integral
aprobado con anterioridad.
Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de
vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen
los 3 000 m de rea construida.
Las obras de ampliacin o remodelacin de una edificacin existente, con
modificacin estructural, aumento de rea construida o cambio de uso. Asimismo,
las demoliciones parciales.
La construccin de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el rgimen en que
coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn.
En la presente modalidad, no estn contempladas las habilitaciones urbanas y
edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin
declaradas por el Instituto Nacional de Cultura (INC).
 Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Comisiones Tcnicas o Revisores Urbanos

Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujecin a un planeamiento
integral de la misma.
Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea que soliciten venta garantizada de lotes.
Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de viviendas, donde el nmero,
dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre
que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan
vivienda multifamiliar de ms de cinco (5) pisos y/o ms de 3 000 m de rea construida.
Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepcin de las previstas en la Modalidad
D.
Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un mximo de 30 000 m de rea
construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de 15 000 m de rea construida.
Locales para espectculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes
Todas las dems edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.
 Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica

Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con reas urbanas o que cuenten con
proyectos de habilitacin urbana aprobados y, por lo tanto, requieran de la formulacin de
un planeamiento integral.
Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueolgicas, bienes
culturales inmuebles, previamente declarados, o con reas naturales protegidas.
Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria bsica, comercio y Usos
Especiales (OU).
Las edificaciones para fines de industria.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con ms de 30 000 m de rea
construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15 000 m de rea construida.
Los locales de espectculos deportivos de ms de 20 000 ocupantes.
Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de
combustibles y terminales de transporte.
Procedimientos Modalidad A: Aprobacin automtica
con firma de profesionales

Presentacin ante el Municipio de la

I documentacin exigida y de estar conforme

es sellada y firmada y se entrega al
administrado.

La Licencia de edificacin est

2 constituida por: El cargo, el FUE,

Anexo D, documentacin
tcnica y comprobante de pago.

El Municipio realiza la
verificacin tcnica si

3 cumple emite la
resolucin de licencia, si
no, paraliza la obra hasta
subsanar observaciones.
Procedimientos Modalidad B: con firma de profesionales responsables.

1 Presentacin del expediente conforme establece la ley (Certificado de Factibilidad de Servicios, Estudio
de Mecnica de Suelos, Pliza CAR)

El cargo de presentacin, el FUE, anexo D, comprobante de pago,

documentacin tcnica constituye la Licencia Temporal. Se
2 comunicar el inicio de obra con antelacin de 15 das en caso de no
haberlo consignado en el FUE. Se debe suscribir cronograma de
visitas de inspeccin y el pago de verificacin tcnica.

La municipalidad tiene un plazo de 15

das mximo para realizar la verificacin
3 administrativa. Si existen observaciones
paraliza la obra sino, emite la Licencia
Definitiva.
Procedimientos modalidad C y D: con evaluacin previa del Proyecto por la
Comisin Tcnica

Presentacin de documentacin exigida y el funcionario

1 responsable tendr 5 das hbiles para efectuar la pre-

verificacin del expediente. El Presidente de la Comisin
convocar a la Comisin Tcnica y a los Delegados AD Hoc

La Comisin Tcnica tendr un plazo mximo de 20 das hbiles

para revisar todas las especialidades. En caso de haber

2 observaciones en alguna especialidad el plazo se suspender.

Con el dictamen de aprobado de la especialidad de
Arquitectura el administrado tendr la opcin de iniciar obras
bajo una Licencia Temporal de Edificacin.

Obtenido el dictamen Conforme de

3 todas las especialidades, La

Municipalidad emitir la Resolucin
de Licencia de Edificacin.
SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF
PROCEDIMIENTOS EN BIENES ESTATALES

30
 Sistema Nacional de Bienes Estatales
Gob.
Nacional
Gob.
Gob. Local
Regional

SBN
Entidad
Org. Pblico Programa
Proyectos
Empresa
Estatal

Supervi-
sin
Unidad de control Patrimonial
Norma
Especializada

Titularidad y dominio del

Estado

Transparencia

Administracin
Adquisicin

Disposicin
Preferencia por la Venta por Subasta

Supervisin
Registro
Pblica Base de
Conectivi Datos
dad
Disposicin de Dominio a favor de
particulares a ttulo oneroso Desarroll Bienes estatales
o

SINABIP
(SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES)
Ley N 29151, Art 3.
LEY N 29151 LEY GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES

La Titularidad: Bienes Inmuebles de Propiedad de Estado o de cualquier otra

Entidad (Art. 2 inciso 2.2 literal a del DS. 007-2008-VIVIENDA)

Bienes de dominio pblico: Aquellos bienes estatales, destinados al uso pblico como
playas, plazas, parques, infraestructura vial, vas frreas, caminos y otros; aquellos que
sirven de soporte para la prestacin de cualquier servicio pblico como sedes
gubernativas e institucionales, escuelas, y otros destinados al cumplimiento de los
fines de responsabilidad estatal, o cuya concesin compete al Estado.
Destinados a Uso Pblico (Playas, plazas, caminos, parques,
infraestructura, etc cuyo administracin, conservacin y
mantenimiento corresponde a una entidad)
Destinados al soporte para la prestacin de cualquier Servicio
Pblico: Sedes Gubernativas e Institucionales, Escuelas,
Estadios, aportes reglamentarios, Mercados Pblicos.
Reservados o Afectados en uso, a la defensa nacional,
establecimientos penitenciarios. Cementerios, Aeropuertos y
otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad
estatal o cuya concesin compete al Estado.
Los que por Ley se les confiere tal calidad
 CARACTERISTICAS DE LOS BIENES
DE DOMINIO PBLICO

Tienen carcter de inalienables /

inembargables.
Tienen carcter de Imprescriptibles
(tambin en dominio privado).
No pueden ser materia de derechos
privativos
Conceptualmente no necesitan de la
inscripcin registral para su
proteccin. Tutela permanente del
Estado.
 BIENES DE DOMINIO PRIVADO

La Titularidad: Bienes Inmuebles de Propiedad de Estado o de cualquier otra Entidad

(Art. 2 inciso 2.2 literal b del DS. 007-2008-VIVIENDA)
Las Entidades ejercen el derecho de propiedad con todos sus atributos y pueden ser
dispuestos de acuerdo a las disposiciones contenidas en el Reglamento de la Ley N
29151, Ley General del Sistema de Bienes Estatales.
Ley N 29618 (24.11.2010), Ley que establece la presuncin de que el Estado es
poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes
inmuebles de dominio privado estatal. (Art. 2.-) Declara la imprescriptibilidad de los
bienes inmuebles de dominio privado estatal.
 COMPETENCIAS EN LA GESTION DE BIENES ESTATALES

La administracin y adjudicacin de terrenos del Estado de alcance nacional compete

a la SBN (Ley N 29151).

La administracin y adjudicacin de predios de las entidades publicas corresponde a la

propia entidad, previa opinin de la SBN en actos de disposicin, salvo bienes propios
de GR o GL (Ley N 29151 y su Reglamento).

La administracin y disposicin de terrenos urbanos y eriazos del Estado compete a

los Gob. Regionales, previa opinin de la SBN en actos de disposicin (Leyes Nros 27867 y
29151).
 CLASIFICACION DE LOS PREDIOS POR SU NATURALEZA /
HABILITACION

PREDIO RUSTICO:
PREDIO URBANO:
En que se encuentra en la zona Aquel que no ha sido clasificado y/o
urbana y de expansin urbana. habilitado para vida urbana.

PREDIO RURAL:
PREDIO ERIAZO: Tierra ubicada en el rea rural o en rea
No apto para actividad de expansin urbana declarada zona
agrcola por falta o exceso intangible, dedicada al uso agrcola,
de agua. pecuario o forestal, as como el terreno
eriazo calificado para fines agrcolas.
Cesar Neyra Cruzado
 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Artculo 1.- Las entidades pblicas mencionadas en el siguiente artculo debern, por su propia
cuenta, efectuar el saneamiento tcnico, legal y contable de los inmuebles de propiedad estatal
a cargo de la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN), cuyas caractersticas se describen en
el Artculo 3 del presente Decreto Supremo.
El saneamiento comprender todas las acciones destinadas a lograr que en los Registros Pblicos figure
inscrita la realidad jurdica actual de los inmuebles de las entidades pblicas, en relacin a los derechos
reales que sobre los mismos ejercitan las respectivas entidades; y, a registrar contablemente en la Cuenta
33, los bienes de propiedad de dichas entidades, y, en la Cuenta de Orden los bienes afectados en uso a
las mismas, as como aqullos sobre los que ejerzan cualquier derecho de administracin.

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Artculo 2.- Estn obligadas a realizar el saneamiento descrito en el presente Decreto

Supremo, las siguientes entidades de la Administracin Pblica:
a) El Poder Ejecutivo, incluyendo Ministerios y Organismos Pblicos Descentralizados
b) El Poder Legislativo
c) El Poder Judicial
d) Los Gobiernos Regionales;
e) Los organismos pblicos a los que la Constitucin Poltica del Per y las leyes confieren
autonoma
f) Las dems entidades y organismos, proyectos y programas del Estado, cuyas actividades
se realizan en virtud de potestades administrativas;

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Artculo 3.- Los bienes de propiedad estatal cuya administracin est a cargo de la
SBN, son los Siguientes:
i) Aqullos respecto de los cuales la SBN, la ex Direccin General de Bienes Nacionales u
otra entidad pblica con la competencia correspondiente, hubiera otorgado a alguna de
las entidades de la administracin pblica sealadas en el artculo anterior, la propiedad o
cualquier otro derecho real sobre un bien de propiedad estatal;
ii) Los que dichas entidades hubieran adquirido directamente; y,
iii) Los bienes de propiedad estatal que en virtud de concesin, delegacin o autorizacin del
Estado, han sido otorgados a las personas jurdicas de rgimen privado que prestan
servicios pblicos, para que ejerciten algn derecho real sobre los mismos.

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

ARTCULO 7.- Las inscripciones a ser realizadas comprenden los siguientes actos:
a) Inmatriculacin.
b) Inscripcin del dominio.
c) Aclaraciones y rectificaciones de los asientos registrales que lo ameriten, bien sea por
inmatriculacin o dems inscripciones efectuadas.
d) Declaratorias de fbrica, as como ampliaciones o aclaraciones de la descripcin de
fbrica, demolicin. (*)
e) Inscripcin, aclaracin o rectificacin de reas, linderos y/o medidas perimtricas.
f) Inscripcin o modificacin de la lotizacin.
g) Independizaciones, acumulaciones, desmembraciones y fraccionamientos.

(*) Inciso actualizado por la nica Disposicin Complementaria Modificatoria del Decreto Supremo N 007-
2008-VIVIENDA, publicado el 15 marzo 2008
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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

ARTCULO 7.- Las inscripciones a ser realizadas comprenden los siguientes actos:
h) Numeracin.
i) Cancelacin de inscripciones o anotaciones relacionadas a derechos personales o reales,
incluyendo los de garanta que conforme a ley se encuentren extinguidos.
j) Cancelacin de cargas, gravmenes, limitaciones u otras restricciones al uso de la
posesin y/o propiedad que conforme a ley se encuentran extinguidas y que afecten el libre
uso y disponibilidad de los inmuebles.
k) Constitucin de servidumbres activas y pasivas.
l) Cualquier derecho real cuya titularidad corresponda al Estado o a las entidades pblicas.
m) Actualizacin del destino de los aportes reglamentarios.
n) Cualquier otro acto cuya inscripcin sea necesaria para el saneamiento legal de los
inmuebles de propiedad estatal.
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DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

DIAGRAMA DE FLUJO

1 2 3

DIAGNOSTICO TECNICO PROCEDIMIENTOS DE

PUBLICACION
LEGAL OPOSICION

4 5

INSCRIPCION
INSCRIPCION DEFINITIVA
PROVISIONAL

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SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

DIAGNOSTICO TECNICO
LEGAL

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

METODOLOGIA DE
TRABAJO EQUIPO PROFESIONAL
Abogado
Arquitecto o Ingeniero

1. Estudio de la
Situacin Fsica

Investigacin Diagnstico
Tcnica y Legal Tcnico - Legal
2. Estudio de la
Situacin Legal 3/12/2017

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 3/12/2017

SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

1. Estudio de la Situacin Fsica

d) Nombre de los Colindantes

a) Direccin detallada
(Av. Ca. Jr. Mz. Lte. Urb.)

e) Distancia a la Esquina
b) Medidas Perimtricas,
Distancia y ngulos internos

c) Levantamiento Topogrfico f) Fotografas

(Recomienda) (Externa, Interna, Entorno)

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INSPECCION TECNICA
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 3/12/2017 3/12/2017

SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Estudio de Ttulos Archivados

2. Estudio de la Situacin Legal
Lectura y copia de Partidas Registrales
T.A. en Registro de Predios

48

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

DIAGNOSTICO
TECNICO - LEGAL

3/12/2017

3/12/2017
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DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

ELABORACION DE DOCUMENTOS TECNICOS

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a) Plano Perimtrico y Ubicacin
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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF
ELABORACION DE DOCUMENTOS TECNICOS
b) Memoria Descriptiva

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

PUBLICACION

Artculo 8.- Las entidades pblicas debern publicar por una (01) vez en el Diario Oficial
El Peruano y en otro de circulacin regional, as como en la Pgina Web institucional, la relacin
de bienes y actos materia de saneamiento.

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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Artculo 8.- Las entidades pblicas debern publicar por una (01) vez en el Diario Oficial 3/12/2017
El Peruano y en otro de circulacin regional, as como en la Pgina Web institucional, la relacin
de bienes y actos materia de saneamiento.
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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

PROCEDIMIENTOS DE
OPOSICION

Artculo 8.- .
Los terceros que se sientan afectados en algn derecho podrn oponerse judicialmente a la
inscripcin definitiva.
El ejercicio del derecho de oposicin suspende el proceso de inscripcin registral definitiva,
quedando vigente la inscripcin provisional hasta que se resuelva la oposicin judicial.
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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
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Artculo 8.- .
Cuando la afectada sea una entidad estatal, sta podr solicitar ante la SBN la oposicin del
trmite del saneamiento promovido. Esta solicitud suspender el proceso de inscripcin registral
definitiva hasta su resolucin por sta, la que deber pronunciarse en un plazo no mayor de
treinta (30) das hbiles.

La Resolucin de la SBN tiene mrito suficiente para su inscripcin registral definitiva a favor de
la entidad estatal que seale.

Transcurrido el plazo antes indicado sin pronunciamiento de la SBN, el Registrador, a solicitud

de la entidad interesada y por el solo mrito de la verificacin del transcurso del plazo,
proceder a la inscripcin definitiva del acto registral.

Artculo 8.-
En caso de que la SBN resulte ser la entidad afectada por el trmite de saneamiento3/12/2017
a cargo55 de
otra entidad, corresponde al rgano de Revisin de la SBN resolver la oposicin formulada por
aqulla."
 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
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INSCRIPCION
PROVISIONAL

Artculo 9.- Efectuada la publicacin referida en el artculo precedente y dentro de un plazo no

mayor a sesenta (60) das calendarios, las entidades pblicas debern presentar ante el Registro
de Predios la solicitud de anotacin preventiva adjuntando los siguientes documentos:
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 SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Solicitud de anotacin preventiva adjuntando los siguientes documentos:

1. Declaracin Jurada mencionando el documento en el que sustenta su derecho y manifestando que los
inmuebles y derechos materia de los actos que se pretenden inscribir, rectificar o aclarar en el Registro, no
son materia de procedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien.

2. Los planos de ubicacin, perimtrico y de distribucin.

3. La memoria descriptiva correspondiente a la realidad actual del rea, linderos y medidas perimtricas del
terreno, as como de las construcciones existentes con independencia de las fechas en que pudieran
haberse efectuado, las que se regularizarn con este nico documento.

4. Declaracin jurada del verificador responsable, dando fe de todos los datos tcnicos necesarios para la
inscripcin, as como de los planos presentados.
5. Copia de la publicacin.
6. Cualquier documento que, adicionalmente, permita el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad
estatal. 3/12/2017 57
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INSCRIPCION DEFINITIVA

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Artculo 11.- Las inscripciones registrales a que se refiere el Artculo 7 del presente
Decreto Supremo, sern realizadas de manera provisional.

Transcurrido el plazo de treinta (30) das calendario de efectuada la inscripcin provisional sin
que haya mediado oposicin de una entidad estatal ante la SBN o judicial de terceras
personas, proceder la conversin en inscripcin definitiva a solicitud de las citadas entidades
pblicas.

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3/12/2017 62
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DECRETO SUPREMO N 130-2001-EF

Artculo 12.- Una vez realizada la inscripcin en los Registros Pblicos de los bienes de
propiedad estatal de las entidades pblicas, as como las de los bienes de su propiedad,
stas procedern a su respectivo registro contable.

Dicha informacin, as como la constancia de la inscripcin registral correspondiente, deber

remitirse a la SBN para su respectivo registro, en el lapso de 15 das calendario contados a
partir de la inscripcin registral, bajo responsabilidad de la Oficina de Administracin y Finanzas
o su similar de la entidad estatal respectiva. (Superintendencia Nacional de Bienes).

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