Problemática

habitacional en Perú
y en América Latina
Julio Calderón Cockburn
Maestría en Proyectación, construcción y gestión de vivienda colectiva.
Universidad Católica de Santa María. Escuela de Postgrado.
Problemática habitacional en
A. Latina
• Desde el siglo XX al 2010 la población de ALC ha pasado de 60
millones de habitantes a cerca de 588 millones de habitantes.
• México (18.5%) y Brasil (33%) suman más de la mitad de esa
población.
• Desaceleración: Tasa de crecimiento de población ha pasado en
promedio de 2.75% en 1960 a 1.15%.
• Tasa de fecundidad ha pasado de 5.8 hijos/ mujer en 1950 a 2.09 en
2010.
• Esperanza de vida ha pasado de 51.4 años a 74.5 años.
ONU HABITAT Estado de las ciudades de ALC 2012.

• 252 millones de personas en pobreza (CEPAL).

Déficit de vivienda
• Déficit cuantitativo: 50% en Honduras y Nicaragua, cercano o
superior al 30% en Argentina, Bolivia, El Salvador, Paraguay,
República Dominicana y Venezuela (fenómeno de cohabitación).
• En el 2011 se requerían entre 42 y 51 millones de viviendas.
• Vivienda en condiciones de tugurio: 25% en promedio. Un 70% en
Haití, un 8% en Chile. En Perú un 35%, en Brasil un 26% , en
Argentina un 24%, en Ecuador un 21%.
• Predominio de propietarios: 81% en Venezuela a 50% en Colombia.
Perú y Brasil un 73%, Argentina y Guatemala un 71%. México un 63%
y Bolivia un 58%.
• 10 millones de habitantes urbanos carecen de agua y 74% no
cuentan con instalaciones mejoradas de saneamiento.
• Más de 80% de agua entubada: Chile, Uruguay, Brasil, Venezuela,
Argentina. Entre 60-80%: Perú, México, Colombia, Ecuador y Bolivia.
Vivienda en el Perú
• Al 2011 Lima y Callao concentraban el 44.2%de la población
urbana total.
• Salvo LC no hay ninguna ciudad entre 5 y 10 millones de
habitantes.
• El 52% del PBI nacional se produce en Lima.
DEFICIT CUANTITATIVO
• Lima tiene el 50% del déficit cuantitativo de viviendas y las 10
ciudades reúnen más del 70% de dicho déficit.
• Mayoría de las familias acuden a la informalidad.
• Lima: 136,836 déficit y 51,473 de demanda efectiva en C y D.
• Arequipa 12,041 déficit y 5,301 demanda efectiva
• Trujillo: 10,794 déficit y 2,409 demanda efectiva C y D.
(Landaure)
Déficit e inversión en VIS Perú
Programa/ inversión (2007- Numero Monto (en US$) % Inversión % déficit vivienda
2012)
TOTAL 114,697 1,502`004,859 100 100
Cuantitativo 58,869 1,194´558,844 79.5 21

Clase media (Nuevo Crédito 35,133 1,060´559,876

Mi Vivienda)
Menores ingresos (Vivienda 23,736 133,998,968
nueva)
Cualitativo 55,828 307`446,015 20.5 79

Construcción en sitio propio 52,441 298´664,103

Mejoramiento de vivienda 3,837 8´781,912

Demanda de hectáreas
urbanizadas
• Problema de “escasez de suelo”.
• Lima requiere 200 hectáreas urbanizadas (promedio de 175
viviendas por Ha).
• Arequipa no menos de 30 has. Urbanizadas para albergar VIS.
• Arequipa es una de las ciudades con más demanda de suelo,
junto con Trujillo, Chiclayo, Iquitos, Cusco, Ica y Huancayo.
• Arequipa ha tenido un crecimiento urbano, salvando las
distancias demográficas, parecido al de Lima. La clase media
ha crecido sobre tierra agrícola y los sectores de menores
ingresos sobre tierra eriaza pública (Llerena, 2014).
Políticas de vivienda (1990-2014)
• La “segunda ola” de políticas de vivienda social (modelo
“ABC” vs. Urbanismo moderno): Estado/ facilitador y
empresa privada/ ejecutor y diseñador.

• EL TEMA: Desajuste entre la cuestión de la vivienda,

cuestión del suelo, cuestión del mercado inmobiliario y
cuestión urbana (ciudad).

• Dos ramas de la política:

• Vivienda construida con dos públicos: clase media y
sectores de menores ingresos.
• Mejoramiento y regularización: mejoramiento integral,
mejoramiento por sectores y mejoramiento de vivienda.
Vivienda construida
• Chile: modelo de vivienda social. Producción
masiva pero ubicación periférica: dar techo a los
pobres, incentivando el sector de construcción
• Colombia: modelo ABC pero vinculando política
de suelo con política de vivienda (instrumentos
de recuperación de plusvalía y porcentajes para
vivienda social).
• Brasil: Mi casa, mi vida. 2009-2014: dos millones
de viviendas. 62.25 billones $
• Perú: Nuevo Crédito Mi Vivienda y Techo Propio
Adquisición de Vivienda Nueva (AVN).
Balance
Positivo
Negativo
• Periferización. Mayor brecha
• Subsidio. ciudad/ periferia.
• Negocio altamente rentable para • Mayor segregación socio-espacial
pocas empresas. • “Regreso” a la ciudad central.
• 127 mil viviendas/ año en Chile • Subsidio y aprovechamiento
(1997). (densidad) sube precio del suelo.
• 1993-2005 se construyó en • Desplazamiento de la “oferta
Bogotá 700 mil viviendas (un 45% hacia arriba”.
informales). • No considera política de suelo o
• Casi un millón en Brasil. captura de plusvalía.
• Vivienda formal vs. Vivienda • Reducción de parámetros
informal. urbanísticos (menores áreas de
vivienda y equipamiento).
Limitaciones
• Localización periférica. Mayor brecha ciudad/ periferia.
• Mayor segregación socio-espacial (concentraciones
homogéneas).
• La gente quiere regresar a la ciudad central (Chile) o las
viviendas no se ocupan.
• Subsidio y aprovechamiento (densidad) sube precio del
suelo (Chile, Colombia, Perú).
• Desplazamiento de la “oferta hacia arriba”.
• No considera necesariamente política de suelo o captura
de plusvalía.
• Reducción de parámetros urbanísticos (menores áreas de
vivienda y equipamiento).
La experiencia chilena
• Rol subsidiario del Estado.
• Débil intervención en el mercado del suelo (defensa irrestricta
de la propiedad). Reservas empresariales de tierras (1982).
• Poco apoyo a vivienda progresiva.
• Reducción del déficit de vivienda.
• Periferización.
• “Oferta hacia arriba”.
• Entre 1980-2000 dos millones de viviendas construidas.
Lecciones
• Incremento del precio del suelo carcome el subsidio.
• Agotamiento de reservas de tierras empresariales por precio
del suelo. Mayor periferización.
• Problemas arquitectónicos.
• Presencia de más de un núcleo habitacional en las viviendas.
• No hay intención política de intervenir en el mercado de suelo.
La experiencia colombiana
• 1991 (modelo chileno ABC) promover el sector construcción a
partir de subsidio directo a la demanda.
• Minimizar ocupaciones informales, asegurar suelo urbanizado,
integrar a la sociedad.
• Superpone objetivos sociales con los de promoción económica
y no define su dirección.
• No llega a menores ingresos
• 1993-2005 se produjeron 3,134 millones viviendas, de las
cuales 1.1 millones fueron formales. Unas 500 mil fueron VIS.
Solo 6% tuvo valor menor a 12,500 US$.
• Suelo: porcentajes obligatorios para VIS, Banco de tierras y
gestión asociada con la aplicación de técnica de distribución
equitativa de cargas y beneficios.
Lecciones
• Subsidios en sí mismos elevan precio del suelo, al igual que
incrementos de aprovechamiento.
• No se llega a los sectores de menores ingresos.
• No se contiene la informalidad.
• Banco de tierras requiere recursos públicos importantes.
• Colombia busca conciliar intervención pública en suelo con
participación privada en mercado de vivienda (Maldonado, pp.
195).
• Metrovivienda (Bogotá) ha pasado 3 etapas: compra de suelo,
asociación con propietarios y gestión asociada con distribución
de cargas y beneficios (Operación Usme).
• Participación en plusvalía: captar hasta 50% de incremento del
valor por cambio de uso y edificabilidad (pp. 200).
Programas de mejoramiento
integral
• “Nuevo paradigma” de las agencias multilaterales (1990).
• Integrar a los asentamientos precarios al tejido urbano y social
de la ciudad edificada.
• Subsidios.
• Cambio sustancial de escala (scaling up):
• i) temática/ componentes: aspectos físicos y sociales,
conservación ambiental, integración, ingresos, seguridad
ciudadana, entre otros;
• ii) actores: gobierno central o federal, municipalidades,
comunidades, ONGs, empresas privadas, agencias de
cooperación internacional, etcétera;
• iii) escala territorial y poblacional mayor interviniendo a nivel
de ciudades y regiones (y no sólo a nivel de proyectos locales)
Experiencias
• Guarapiranga (1993-2000) con 207 millones de dólares para
250 mil habitantes.
• Favela Barrio (1994-1999 y 2000-2004) con 760 millones de
dólares.
• PROMEBA en Argentina con financiamiento de 170 millones
de dólares entre 1997-2001, a los que se añadieron 98 más el
2002.
• Perú: Programa de Mejoramiento Integral de Barrios 2004-
2011 (aproximadamente 21 millones de dólares para 32
BUM).
• Perú: infraestructura y desarrollo social y comunitario,
municipalidades promotoras y ejecutoras.
La experiencia mexicana
• Política de VIS/ adquisición de reservas territoriales o banco
de tierras PREVENIR/ VACUNAR (1976).
• Regularizar lo informal/ CURAR (1974): registros públicos,
catastros.
• AMBOS OPERAN SOBRE EL MERCADO PERO COMO SI
OPERASEN DE MANERA INDEPENDIENTE (Morales).
 POLÍTICA
PREVENTIVA
FORMAL
RENTA DE SUELO:
Absoluta
Monopólica
INFORM Diferencial
AL
POLÍTICA
CURATIVA

Oferta:
Propietario
Demanda:
(usuario, usuario, hogares,
inversionista, empresas, ent.
patrimonialista públicas

DERECHO
IRRESTRICTO VS
CARGAS Y
BENEFICIOS
Conclusión
• Una larga política curativa envía mensajes a los propietarios y
demandantes sobre capitalización de rentas.
• Las adquisiciones de reservas deben reducir las expectativas
de los agentes.
• Cortar retención de tierras vacantes.: menos impuestos y
obligaciones urbanas y constructivas y mayores derechos
(densidades gratuitas) incentivarán a aumentar las ganancias.
• Cortar la informalidad
Balance
Positivos
• Ámbito nacional (Chile y Argentina).
• Mayor cobertura en las ciudades
(Brasil, Colombia). Cgr. Favela Barrio
benefició entre el 70% a 75% de la
población de favelas.
• Compromiso municipal.
• Apoyo técnico y social.
• Sentido de civismo y pertenencia en
las poblaciones.
Negativos
• Insostenibilidad financiera, pese a
subsidios.
• El ciclo del proyecto prevalece sobre
la visión de largo plazo.
• Difícil coordinación intersectorial.
• Sistemas paralelos y populismo.
• Focalización sin reconocer
heterogeneidad (género, edad, raza).
• Escalonamiento quedó en la etapa
piloto.
• Regularización de tenencia de la
tierra escollo (programa especial).
• Participación comunitaria débil,
aspecto social sub-ejecutado.
• Distancia cultural entre policy makers
y comunidades
Otros programas
• Chile: Programa de Vivienda Progresiva cercano a producción
social de vivienda (en oposición al producto terminado) tuvo
poco apoyo de empresarios por poca rentabilidad.

• Perú/ México: titulación de predios con dificultades de uso

colateral.

• Reducción de programas de auto-construccion dirigida por

énfasis en presencia empresarial (Colombia).

• Experiencias de autoconstrucción dirigida (cooperativas

uruguayas, argentinas).
Instrumentos novedosos
• Colombia: porcentajes obligatorios de suelo destinados a
vivienda social.
• Colombia/ México: Banco de tierras.
• Colombia: distribución equitativa de cargas y beneficios.
• Colombia: declaratoria de desarrollo prioritario (ajuste de
tierras vs. Especulación).
• Ecuador: contribución de mejoras.
Conclusiones/ preguntas

• ¿Las dos ramas de la política de vivienda social son una misma

política? Esfuerzo por predominio de inversión privada por
sobre autoconstrucción.
• ¿La exitosa aplicación de la política depende de “nichos” de
rentabilidad empresarial? ¿Hay nicho para los sectores de
menores ingresos? ¿A qué costo?
• ¿En el modelo neoliberal de política dónde encaja el subsidio?
¿Todas las políticas son de vivienda son “neoliberales” o hay el
surgimiento de un nuevo tipo en regímenes que no son tan
pro mercado?
• ¿Qué aportan los nuevos instrumentos de gestión? ¿Por qué
se aplican en unos lugares y en otros no? ¿Es un tema
ideológico?