Anda di halaman 1dari 16

Perbandingan Data Pasar

Appraisal of Real Estate


PERUMUSAN MASALAH
Kondisi Asumsi
Maksud
Identifikasi Tujuan Tanggal Identifikasi Hipotesis & Umum &
Penggunaan
Klien Penilaian Penilaian Property Asumsi Kondisi
Penilaian
Luar Biasa Pembatas

Ruang Lingkup Pekerjaan

Pengumpulan Data dan Deskripsi Property


Data Area Pasar Data Prop. Subjek Data Pembanding

Analisis Data
Analisis Pasar Analisis HBU

Opini Nilai Tanah

Aplikasi Pendekatan Penilaian


Biaya Perbandingan Data Pasar Income Capitalization

Rekonsiliasi Nilai dan Opini akhir

Laporan penilaian
Penerapan Pendekatan Penilaian

Perbandingan data pasar (Market comparison


Data approach)
Nilai Properti = Harga-harga properti pembanding + Penyesuaian perbedaan-perbedaan

Penerapan Pendekatan kalkulasi biaya (Cost approach).


Pendekatan
Penilaian Nilai Properti = Biaya untuk membuat bangunan baru - penyusutan bangunan + nilai tanah

Pendekatan Kapitalisasi pendapatan


(Income capitalisation approach).
Nilai Properti = Nilai kini dari pendapatan masa datang (present value of anticipated income)
Penerapan 3 Pendekatan Penilaian
• Penggunaan pendekatan penilaian tergantung pada:
• Jenis properti
• Tujuan penggunaan penilaian
• Skup kerja penilaian yang telah diidentifikasi
• Kualitas dan kuantitas data yang tersedia untuk dianalisis

• Ke3 pendekatan penilaian tersebut memiliki keunggulan dan kelemahan


• Biaya, kurang sesuai untuk menilai properti yang sudah tua dan telah mengalami banyak
penyusutan sehingga sulit untuk diestimasi nilai propertinya
• Perbandingan harga jual, kurang sesuai untuk menilai properti yang spesifik dan
jarang/tidak diperjualbelikan di pasar
• Kapitalisasi pendapatan, kurang sesuai untuk menilai rumah tinggal yang dihuni pemilik

• Penilai disarankan untuk menerapakan semua pendekatan penilaian sepanjang


dapat diterapkan (termasuk ketersediaan data)
Pendekatan Perbandingan Data Pasar merupakan
penilaian lebih menitikberatkan kegunaan langsung dari
prinsip substitusi. Penilai akan mencari tiga atau lebih
Data Pembanding dari properti yang masih ditawarkan
atau telah laku terjual yang mirip dengan Properti Subjek,
dimana terhadap hal-hal yang tidak sama akan diberikan
penyesuaian
(Fundamental of Real Estate Appraisal 8th Edition)
Pendekatan Perbandingan Data Pasar didasarkan
kepada suatu kesimpulan bahwa nilai properti dapat
diestimasi berdasarkan harga jual properti yang mirip
dimana didasarkan atas dua Asumsi :
• Harga Pasar merupakan cerminan dari Nilai Pasar
• Prinsip Substitusi

Real Estate Valuation (Prinsiples and Aplication)


Pendekatan Data Pasar merupakan pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding
ataupun yang hampir sebanding dengan nilai properti
didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya,
properti yang dinilai (Objek Penilaian) dibandingkan dengan
transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti
yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu Proses
Jual Beli

(Standar Penilaian Indonesia 2013)


Pendekatan Data Pasar
• Pendekatan Data Pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data
penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding
dengan nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya,
properti yang dinilai (Objek Penilaian) dibandingkan dengan transaksi
properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam
tahap penawaran penjualan dari suatu Proses Jual Beli
• Penerapan pendekatan perbandingan harga jual sesuai jika
terdapat transaksi properti pembanding yang memadai
• Pendekatan perbandingan harga jual dilakukan dengan
membandingkan properti yang dinilai dengan properti lain yang
mirip dan telah diketahui harga jualnya/ditransaksikan.
• Harga jual beberapa properti pembanding yang dipilih akan
mengindikasian interval nilai, di mana nilai properti diperkirakan
akan berada dalam interval nilai properti pembanding tersebut.
Penilai mengestimasi derajat perbedaan dan persamaan antara
properti yang dinilai dengan properti pembanding berdasarkan
beberapa parameter sbb:
• Hak kepemilikan
• Jangka waktu pembiayaan/angsuran
• Kondisi penjualan
• Pengeluaran yang harus dilakukan setelah pembelian
• Kondisi pasar
• Lokasi
• Karakteristik fisik
• Karakteristik ekonomi
• Peruntukan (zoning)
• Komponen nilai bukan real properti
Aplikasi dan Batasan
• Dapat diterapkan untuk semua tipe kepentingan real property

• Sangat baik diaplikasikan ketika tersedia data transaksi yang cukup

• Kegunaan pendekatan ini sangat terbatas manakala kondisi ekonomi tidak stabil

• Kurang sesuai untuk menilai property-property khusus, bangunan baru,


property bisnis yang tidak banyak data pembanding
Pendekatan Data Pasar
NILAI INDIKASI PROPERTI YG DINILAI
Pengumpulan =
Data HARGA PROPERTI PEMBANDING
+
ADJUSTMENT
Verifikasi
Data

Seleksi Data &


Perbandingan
Data

Adjustment
Data
Pembanding*) Indikasi Nilai
Properti
Rekonsiliasi
Nilai
Analisis dan Penyesuaian Data Pembanding
Komponen Tanda Dasar Penyesuaian Keterangan
Lokasi + Lokasi PS lebih baik dari DP Lokasi di bulevar utama lebih baik
dibandingkan di jalan biasa, lokasi daerah
bebas banjir lebih dibanding daerah banjir
Jenis dokumen + Dokumen PS lebih baik dari DP Bagi suatu PT, HGB lebih baik dibandingkan
kepemilikan dengan SHM
Kondisi Pembiayaan + Pembiayaan DP menggunakan Harga jual kredit lebih mahal dibandingkan
kredit tunai
Kondisi transaksi + Transaksi DP tidak bebas ikatan Penjualan dalam kondisi terpaksa, harga
atau penjual menjual dalam kondisi jualnya lebih murah
terpaksa
Karakteristik fisik + PS lebih baik dari DP Bentuk tanah, topografi, dimensi
properti
Karakteristik + Secara ekonomis, PS lebih baik Kualitas manajemen, biaya operasional,
ekonomi daripada DP komposisi penyewa, perjanjian sewa
Peruntukan dan + Penggunaan PS sudah HBU Gedung kantor di daerah komersial lebih
penggunaan sedangkan DP belum optimal tinggi nilainya dengan rumah tinggal di
kawasan komersial
Kondisi pasar + Kondisi pasar pada saat transaksi Saat krisis, harga properti jatuh, namun saat
DP sedang lesu ini sudah membaik
Teknik Analisis
• Teknik analisis

a. Analisis kuantitatif (statistical analysis, graphic analysis, trend analysis, cost


analysis)

b. Analisis kualitatif (relative comparison analysis, ranking analysis, personal


interview)

• Penyesuaian (adjustment)

a. satuan mata uang atau

b. persentase (%)
Contoh penerapan penghitungan indikasi nilai pasar dengan pendekatan
perbandingan data pasar

• ..\..\MEP\SEMESTER I\Elemen Penilaian Properti\Latihan


penilaian\Pendekatan Data Pasar.xls
hitungan penilaian.xlsx
Maturnuwun