Anda di halaman 1dari 20

Properti Investasi

Membedakan Aset Tetap, Properti Investasi, dan


Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual
• Aset tetap adalah aset berwujud yang (a) dimiliki untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan
administratif dan (b) diperkirakan untuk digunakan selama
lebih dari satu periode (PSAK 16)
• Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan
atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan)
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau
keduanya, dan tidak untuk:
– digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa
atau untuk tujuan administratif, atau
– dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
(PSAK 13)
Membedakan Aset Tetap, Properti Investasi, dan
Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual
• Aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual dan
operasi yang dihentikan menyatakan bahwa
entitas mengklasifikasikan suatu aset tidak
lancar (atau kelompok lepasan) sebagai
dimiliki untuk dijual jika jumlah tercatatnya
akan dipulihkan terutama melalui transaksi
penjualan daripada melalui pemakaian
berlanjut.
Aset Tetap Vs Properti Investasi
• Beberapa hal yang perlu diperhatikan untuk
mengklasifikasikan suatu aset tidak lancar
sebagai properti investasi atau aset tetap:
Dalam paragraf PSAK 13.07 disebutkan bahwa
properti investasi menghasilkan arus kas yang
sebagian besar tidak bergantung pada aset
lain yang dikuasai oleh entitas.
Aset Tetap Vs Properti Investasi
• Contoh:
Perusahaan multinasional seperti Trans Corp.
(yang beberapa propertinya antara lain Trans
Studio Mall dan Trans Luxury Hotel di Bandung)
membeli sebuah bangunan di Jakarta. Jika Trans
menyiapkan bangunan tersebut secara signifikan
dalam rangka agar dapat dioperasionalkan
sebagai pusat perbelanjaan yang memadai
(dijadikan mall), maka bangunan merupakan aset
tetap bukan properti investasi.
Aset Tetap Vs Properti Investasi
• Lanjutan
Tapi jika Trans hanya menyewakan saja
bangunan tersebut kepada merchant-
merchant untuk berdagang, tanpa
menyediakan bangunan tersebut dengan
fasilitas yang memadai untuk dijadikan pusat
perbelanjaan, maka properti tersebut adalah
properti investasi.
Aset Tetap Vs Properti Investasi
Generation of Cash Flow

• Merupakan kriteria untuk menentukan apakah suatu


properti digunakan untuk kegiatan opersional atau bukan
• Penentuan signifikansi
fasilitas atau aset lain
yang terdapat di dalam Signifikan Jasa Tambahan
(Significance of ancillary
suatu bangunan atau services)
properti tergantung dari
judgement profesional
(penyusunan laporan
keuangan)
Aset Tetap Vs Properti Investasi
• PSAK 13.11 menyatakan bahwa suatu properti
diperlakukan sebagai properti investasi jika
entitas menyediakan jasa tambahan yang
tidak signifikan terhadap penghuni properti
yang dimilikinya.
Aset Tetap Vs Properti Investasi
• Lanjutan
Contoh:
Masih dalam kasus pusat perbelanjaan. Jasa yang diberikan
perusahaan pengelola pusat perbelanjaan antara lain
misalnya jasa customer service, tata ruangan bangunan
toko, cleaning service, sekuriti, dan lain-lain. Kalau Trans
menyediakan seluruh jasa tersebut, berarti bangunan
diklasifikasikan sebagai aset tetap karena diasumsikan Trans
menjalankan usaha pengelolaan pusat perbelanjaan
menggunakan bangunan tersebut. Tetapi kalau Trans,
misalnya hanya menyediakan jasa customer service dan
sekuriti maka diasumsikan jasa tambahan yang diberikan
tidak signifikan sehingga bangunan diperlakukan sebagai
properti investasi.
Kriteria Pengklasifikasian Properti
Investasi
• Properti dapat menghasilkan arus kas secara
independen dari aset yang lain;
• Jasa tambahan yang diberikan tidak signifikan
• Dikuasai atau dilease melalui finance lease
(sewa pembiayaan)
Satu Properti terdiri dari Aset Tetap
dan Properti Investasi
• Contoh:
Sebuah bangunan dibeli oleh yayasan untuk
dijadikan universitas. Bangunan tersebut
memiliki sepuluh lantai: lantai dasar
merupakan foodcourt dan sisanya digunakan
untuk sarana perkuliahan. Bagaimana
mengklasifikasikan bangunan universitas ini
menjadi aset tetap atau properti investasi?
Satu Properti terdiri dari Aset Tetap
dan Properti Investasi
• Contoh:
Bangunan tersebut dapat diklasifikasikan menjadi dua jenis aset:
aset tetap dan properti investasi jika bagian properti dapat dijual
atau dilease (finance lease) kepada pihak lain maka bagian properti
tersebut merupakan properti investasi. Namun jika bagian dari
properti tidak dapat dijual atau dilease (finance lease), bagian
properti tersebut diklasifikasikan sebagai properti investasi hanya
jika bagian tersebut jumlahnya signifikan dibandingkan bagian yang
digunakan untuk operasi utama perusahaan.
Dalam kasus universitas tersebut, karena bagian foodcourt tidak
signifikan (hanya sebagian dari lantai dasar) dibandingkan bagian
properti yang digunakan untuk aktivitas perkuliahan (9 lantai), maka
keseluruhan bangunan diklasifikasikan sebagai aset tetap.
Aset Tetap Vs Aset Tidak Lancar yang
Dimiliki untuk Dijual
• Contoh:
Trans memiliki bangunan yang dijadikan pusat
perbelanjaan (diasumsikan bangunan
diklasifikasikan sebagai aset tetap). Namun,
karena rendahnya penghasilan yang diperoleh
dari pengoperasian bangunan tersebut, Trans
berencana untuk menjual bangunan itu. Apakah
bangunan tersebut diklasifikasikan sebagai aset
tetap atau aset tidak lancar yang dimiliki untuk
dijual?
Aset Tetap Vs Aset Tidak Lancar yang
Dimiliki untuk Dijual
• Aset tidak lancar yang nilai tercatatnya akan
dipulihkan terutama melalui transaksi
penjualan adalah aset yang berada dalam
keadaan dapat dijual dengan syarat-syarat
yang biasa dan umum diperlukan dalam
penjualan aset dan penjualannya harus sangat
mungkin terjadi (PSAK 58.09)
Aset Tetap Vs Aset Tidak Lancar yang
Dimiliki untuk Dijual
• Agar penjualan sangat mungkin terjadi, maka:
– Manajemen di tingkat yang sesuai harus berkomitmen
terhadap rencana penjualan aset dan memulai program
aktif untuk mencari pembeli dan menyelesaikan rencana
tersebut.
– Aset harus dipasarkan secara aktif pada harga yang pantas
sesuai dengan nilai wajarnya kini
– Penjualan akan dilakukan dalam waktu 1 tahun setelah
tanggal klasifikasi
– Tindakan yang diperlukan untuk menyelesaikan rencana
penjualan aset mengindikasikan bahwa tidak mungkin
terjadi perubahan signifikan atau pembatalan atas rencana
tersebut (PSAK 58.10)
Pengakuan (Recognition)
Jenis Asset Kriteria Pengakuan
Aset Tetap Biaya perolehan aset tetap diakui sebagai
aset jika dan hanya jika: (a) kemungkinan
besar entitas akan memperoleh manfaat
ekonomik masa depan dari aset tersebut
dan (b) biaya perolehannya dapat diukur
secara andal (PSAK 16.07)
Properti Investasi Properti investasi diakui sebagai aset jika
dan hanya jika: (a) besar kemungkinan
manfaat ekonomik masa depan yang terkait
dengan properti investasi akan mengalir ke
entitas dan (b) biaya perolehan properti
investasi dapat diukur secara andal (PSAK
13.16)
Aset tidak lancar yang dimiliki untuk dijual Entitas mengklasifikasikan suatu aset tidak
lancar (atau kelompok lepasan) sebagai
dimiliki untuk dijual jika jumlah tercatatnya
akan dipulihkan terutama melalui transaksi
penjualan daripada melalui pemakaian
berlanjut (PSAK 58.08)
Pengungkapan (Disclosure)
• Aset Tetap
Laporan keuangan mengungkapkan untuk setiap
kelompok aset tetap:
– Dasar pengukuran yang digunakan dalam menentukan
– Metode penyusutan yang digunakan
– Umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan
– Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan
– Rekonsiliasi jumlah tercatat awal dan akhir periode
Pengungkapan (Disclosure)
• Aset Tetap
Jika aset tetap disajikan pada jumlah revaluasian, hal berikut
diungkapkan:
– Tanggal efektif revaluasi
– Apakah melibatkan penilai independen
– Metode dan asumsi signifikan yang digunakan dalam estimasi nilai
wajar
– Penjelasan mengenai nilai wajar aset tetap yang ditentukan secara
langsung dengan mengacu pada harga terobservasi dalam pasar aktif
atau transaksi pasar terkini yang wajar atau diestimasi menggunakan
teknik penilaian lain
– Untuk setiap kelompok aset tetap, jumlah tercatat aset seandainya
aset tersebut dicatat dengan model biaya; dan
– Surplus revaluasi, yang menunjukkan perubahan selama periode dan
setiap pembatasan distribusi kepada pemegang saham
Pengungkapan (Disclosure)
• Properti Investasi
Entitas mengungkapkan:
– Menerapkan model nilai wajar atau model biaya
– Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti
yang dimiliki dalam sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi
– Jika pengklasifikasian sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk membedakan properti
investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
– Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar properti
investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh
bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain karena sifat properti tersebut dan
keterbatasan data pasar yang dapat dibandingkan
– Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan pada penilaian oleh penilai
independen memiliki kualifikasi profesional yang telah diakui dan relevan serta memiliki
pengalaman muktahir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai
– Jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk penghasilan rental dari properti investasi, biaya
operasi langsung, perubahan kumulatif nilai wajar
– Keberadaan dan jumlah pembatasan atas kemampuan realisasi dari properti investasi atau
atas pengiriman penghasilan dan hasil pelepasan
– Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun, atau mengembangkan atau untuk
memperbaiki, memelihara, atau meningkatkan properti investasi
Pengungkapan (Disclosure)
• Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual
Entitas mengungkapkan:
– Uraian dari aset tidak lancar (atau kelompok lepasan)
– Uraian fakta dan keadaan dari penjualan, atau yang mengarah
kepada pelepasan yang diharapkan, dan cara dan waktu
pelepasan
– Keuntungan dan kerugian yang diakui sesuai dengan paragraf 25
-27 dan, jika tidak disajikan secara terpisah dalam laporan laba
rugi komprehensif, dijelaskan judul pos dalam laporan laba rugi
komprehensif yang di dalamnya terdapat laba atau rugi tersebut
– Jika dapat diterapkan, segmen dilaporkan dari aset tidak lancar
(atau kelompok lepasan) disajikan sesuai dengan PSAK 5:
Segmen Operasi