Anda di halaman 1dari 19

Kelompok 7

• Lidya Junita • Naomy Berlianda


• Mas Agung Wahyu • Ni Wayan Diana
Angga R • Nizam Zakka Arrizal
• Melania Adriani • Nizar Satrio Wicaksono
• Michael Ivan Rusli • Novia Yuli Enty
• Michelle • Noviana Tri Utama
• Muhammad Fiekry • Nur Dwitya Pradita
Ramadhan • Nura Soraya S
• Muhammad Nur • Nurananda Budi Muliani
Ukasyah • Nurul Afifah
• Muthia Hanifah • Patricia Irene
• Nadhilah Rosa Masyhur • Petrus Sian Edvansa
LATAR BELAKANG

Portugal adalah negara di


tepi barat daya Eropa, dan
sistem hukum yang dianut
oleh Portugal adalah Civil
Law

Pendaftaran
tanah di
Portugal
dilaksanakan
Tanah bagi oleh petugas
masyarakat Portugal pendaftaran
adalah aset yang tanah atau
menyediakan yang disebut
kebutuhan primer juga dengan
dan sekunder. The Land
Registrar
RUMUSAN MASALAH

1. Bagaimana penguasaan, pendaftaran,


dan pengalihan hak atas tanah
di Portugal?
2. Bagaimana cara Negara Portugal
melindungi hak pemegang hak atas tanah di
negaranya?
PENGUASAAN HAK
ATAS TANAH
Hak Atas Tanah di Portugal
i. Hak Guna (direitos reais de gozo)
 Pemegang hak dapat menggunakan properti atau mengambil hasil
alam.
ii. Hak Jaminan (direitos reais de garantia)
 Pemegang hak diberikan jaminan untuk dibayar sesuai nilai sebelum
kreditor lain yang tidak memiliki hak jaminan.
iii. Hak Prioritas (direitos reais de aquisição)
 Pemegang hak diberikan jaminan untuk dibayar sesuai nilai sebelum
kreditor lain yang tidak memiliki hak jaminan.
iv. Hak Pakai Hasil (usufruto)
 Pemegang hak dapat menggunakan tanah dan mengambil hasil alam tanpa
merusaknya. Dibuat melalui perjanjian kontrak, wasiat, kepemilikan yang
merugikan (usucapio) atau ketentuan hukum. Perusahaan, asosiasi, atau
yayasan masa pakai tidak lebih dari 30 tahun. Dapat mengikat pihak ketiga
melalui akta yang dibuat notaris dan didaftarkan.
Hak Atas Tanah di Portugal
v. Hak Guna dan Tempat Tinggal (direitos de uso)
 Pemegang hak dapat menggunakan properti dan mengambil hasilnya
sesuai dengan kebutuhannya dan kebutuhan keluarganya yang ditetapkan
sesuai dengan kondisi sosialnya.
Hak Guna untuk hunian disebut Hak Tinggal (direitos de Habitação).
Dibuat dengan kontrak, wasiat terakhir, atau ketentuan hukum.
Dapat mengikat pihak ketiga melalui akta yang dibuat notaris dan didaftarkan.
v. Hak Sewa Bangunan (direitos de superficie)
 Pemegang hak dapat membuat atau menjaga bangunan atau membuat
atau mengelola lahan perkebunan di atas properti orang lain secara terus-
menerus atau temporal.
vi. Servitut (servitudes)
 Pemberi hak (pemilik properti) memberikan keuntungan kepada penerima
hak dengan menggunakan tanah yang diperjanjikan.
Biasanya dipergunakan oleh para pihak yang memiliki tanah bersebelahan.
PENDAFTARAN TANAH
Bagaimana?

1. Melalui The Land Registrar / land registry office


Pejabat Publik / pegawai negeri yang bertujuan memberikan verifikasi tentang
keabsahan suatu tanah yang berhubungan dengan pernyataan resmi.
The Land Registrar merupakan bagian dari Instituto dos Registos e do
Notariado (institusi Catatan dan Notaris)

2. Online
Mengisi formulir melalui situs Predial Online & Casa Pronta
Tujuan Pendaftaran
• Pendaftaran tanah dilakukan untuk
memberikan informasi mengenai status
hukum & menjamin keamanan transaksi
terkait kepemilikan properti di Portugal.
Pendaftaran Tanah Melalui
Land Registry Office
1. Melengkapi dokumen yang diperlukan, seperti:
 Identitas lengkap pemohon (nama lengkap, status perkawinan, alamat lengkap
&nomor identitas).
 Data lengkap tentang tanah yang akan didaftarkannya (luas tanah, letak tanah, lokasi
tanah)
 Dokumen-dokumen yang terlampir untuk permohonan pendaftaran tanah (hari,
tanggal, bulan, tahun & asal usul tanah tersebut)
2. Petugas memasukkan tanggal & nomor pendaftaran kedalam buku
daftar tanah
3. 3– 5 hari kerja, permohonan pendaftaran tanah diterima*
 Permohonan dapat ditolak apabila:
 Permohonan diberikan diluar jam kerja
 Dokumen-dokumen yang diberikan tidak sesuai dengan peraturan yang berlaku
 Permohonan tidak sesuai dengan pasal 65 CRPe
 Permohonan tidak dibuat dengan sampel resmi yang ditetapkan oleh Kantor Panitera Tanah
Pendaftaran Tanah Online
1. Predial Online
Sejak 1 Januari 2009, pendaftaran online dapat dilakukan melalui
www.predialonline.mj.pt
–Sertifikat Tanah
–Penyerahan dokumen pribadi yang otentik (hanya dapat dilakukan oleh
Pengacara, Notaris, kamar dagang & industri)
–Permintaan pendaftaran menggunakan internet
–Tidak dikenakan biaya
2. Casa Pronta
Sejak 24 Juli 2007, casa pronta dapat digunakan untuk mengalihkan benda
tidak bergerak dari satu Kantor Pertanahan ke kantor pertanahan lainnya
Menggunakan username & password yang telah dimiliki untuk dapat
menggunakan website casa pronta
Memberikan pemberitahuan pemindahan bangunan sehingga entitas publik
yang memiliki hak legal dapat mengumumkan niat mereka untuk melakukan
pemindahan bangunan
Biaya : € 15 (keputusan UU Nomor 322-A/2001)
Komponen Pendaftaran Tanah
• Pendaftaran tanah disusun menggunakan deskripsi yang berhubungan dengan tanah
(pasal 75)
• Akan tetapi, deskripsi yang digunakan untuk bangunan berbeda dengan deskripsi
tanah (pasal 79), yang meliputi:
 Jumlah bidang tanah yang dideskripsikan
 Daerah administrasi (parish) dimana tanah berada
 Sifat tanah; perkotaan/pedesaan
 Nama tanah & lokasi
 Komposisi dan luas tanah
 Nilai kena pajak
 Jumlah fiskal properti
• Setiap deskripsi tanah harus dicatat dalam daftar, yang bertujuan untuk
mendefinisikan status hukum bangunan saat ini. Jika fakta tanah lebih dari saty maka
harus ditulis dalam deskripsi pencatatan (pasal 91)
• Pencatatan tersebut terdiri dari:
 Surat G (akuisisi atau pengakuan kepemilikan); C (Jaminan Hipotek); F (Pailit)
diikuti oleh nomor koresponden;
 Fakta untuk ditulis;
 Identifikasi subyek pemilik dari fakta yang tertulis
Komponen Pendaftaran Tanah
• Deskripsi tentang nilai pajak & luas tanah tidak boleh bertentangan dengan
peraturan perpajakan.
• Semua tindakan registrasi dapat dibuktikan dengan dokumen yang diberi
tanggal / divalidasi ulang kurang dari setahun sebelumnya (pasal 31 CRPe)
• Biasanya tindakan registrasi dibuktikan dengan dokumen pajak properti
(caderneta predial)
PENGALIHAN HAK
ATAS TANAH
Dua Cara
1 JUAL BELI

Pengalihan
Hak Atas
Tanah di
Portugal
2 PEWARISAN
Jual Beli
• Menggunakan Akta Publik yang divalidasi pada Kantor Pendaftaran Tanah. Dapat
secara langsung ataupun melalui Notaris
• Dokumen yang diperlukan dalam pembuatan Akta Publik adalah semua dokumen
pemangku kepentingan yang terlibat dan dokumen properti yang akan
diperjualbelikan.
– Untuk meminta informasi tentang properti yang terdaftar, cukup dengan meminta
Sertifikat Pendaftaran Tanah yang diperbarui pada Kantor Pendaftaran Tanah.
• Sertifikat ini mencakup deskripsi lengkap tentang properti dan
pendaftarannya dan berguna untuk memastikan apakah penjual memiliki
hak secara hukum untuk menjual properti tersebut dan untuk memverifikasi
kemungkinan adanya hambatan atau pembebanan atas properti tersebut,
karena setiap pembebanan seperti hipotek maupun lelang harus selalu
dibatalkan pada saat pembuatan Akta Publik.
• Dalam jual-beli tanah di Portugal, berlaku prinsip:
– Pengambilan, yaitu transmisi atau hak pengukuhan;
– Penyerahan, yaitu kewajiban untuk menyerahkan; dan
– Pembayaran, yaitu kewajiban membayar.
• Perjanjian sebelum jual-beli juga ditemukan dalam hukum portugal.
Pewarisan
• Berdasarkan hukum Uni Eropa, hukum waris tidak ditentukan oleh
kewarganegaraan yang meninggal, melainkan oleh tempat kematiannya.
– Dapat dihindari dengan membuat wasiat yang menyatakan hukum asal
yang berlaku, dengan cara:
• Membuat Daftar periksa untuk pewarisnya;
• Membuat catatan semua aset yang ada di Portugal;
• Memeriksa pendaftaran atas tanah;
• Memeriksa apakah tanah terebut merupakan sumbangan antar
kerabat, atau itu adalah sumbangan untuk ahli waris yang
dimaksudkan ketika pewaris masih hidup.
• Memeriksa situasi hukum mengenai perlunya sebuah surat wasiat
(testamento) .
Pengalihan Tanah Pertanian
• Pengalihan tanah pertanian
– Dapat dilakukan sepanjang tahun, namun harus dilaporkan pada IFAP
(Lembaga Pembiayaan Agrikultur dan Perikanan/Instituto De
Financiamento Da Agricultura E Pescas)
– Sesuai ketentuan Pasal 43 Peraturan Dewan (EC) No. 73/2009 tanggal
19 Januari, pada dasarnya hak atas tanah pertanian hanya dapat
dialihkan ke petani lain yang berada di wilayah yang sama, kecuali
dalam hal pengalihan warisan.
– Pemegang hak atas tanah pertanian dapat mengalihkan tanahnya
melalui jual-beli maupun sewa-menyewa.
Kepemilikan Tanah Oleh Asing
• Di Portugal, tidak ada batasan bagi warga
negara asing untuk mendapatkan real property
dan tidak ada tambahan izin diperlukan bagi
orang asing untuk memperoleh real property.