Rolando Acosta S.

- Poder Judicial

IRRELEVANCIA DE LA PRIORIDAD
REGISTRAL EN LOS CONFLICTOS
ENTRE DERECHOS INSCRITOS

Rolando Acosta Sánchez

“Escuché el otro día la historia de un
hombre que tenía un valet a quien pagaba
un elevado sueldo, sujeto a descuentos en
razón de sus faltas. Unos de los descuentos
fue: ‘Por falta de imaginación, 5 dólares’.
Pero esa falta no está limitada a los
valets”.
OLIVER WENDELL HOLMES
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 LOS CONFLICTOS DOMINICALES

 ¿Pueden existir dos (o más)

derechos de propiedad sobre un
mismo bien?
 La inexactitud del Registro: falta de
inscripción de un derecho y doble
inmatriculación predial
 La formulación adecuada de
problema: el conflicto de derechos
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 LA PRIORIDAD REGISTRAL

 La respuesta jurisprudencial: debe

preferirse a quien inscribió
primeramente.
 Normas o principios que determinan
preferencia: arts. 2016 y/o 2017
del CC que regula prioridad en la
inscripción

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 LA JURISPRUDENCIA

 Casación 642-2006-LIMA: En la
superposición de áreas resulta
procedente el cierre de la partida
registral menos antigua. Infundada
demanda de mejor derecho de
propiedad interpuesta por titular
con partida menos antigua. Base
legal: arts. 2016 y 2017 CC
 Rolando Acosta S. - Poder Judicial
 LA PRIORIDAD

PRIORIDAD REGISTRAL
Art. 2016 CC: La prioridad en el tiempo
de la inscripción determina la preferencia de
los derechos que otorga el registro
Art. 2017 CC: No puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.

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 LA PRIORIDAD REGISTRAL
PRIORIDAD REGISTRAL
Pau: preferencia a la inscripción que
corresponde a un título, entre dos o más
presentados en el Registro y referidos a un
mismo inmueble.
Se inscribe el que fue presentado antes (si son
títulos incompatibles: dos ventas), y en
ciertos casos el que fue presentado luego (si
son títulos compatibles: dos gravámenes).
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 MODALIDADES DE PRIORIDAD
PRIORIDAD REGISTRAL
Preferente o de rango: simple regla para

jerarquizar derechos compatibles

(gravámenes en garantía)
Excluyente: simple regla para determinar
cuál de varios titulos presentados se
inscribe primeramente
NO ES CRITERIO PARA DEFINIR CUÁL
DERECHO DEBE PREVALECER
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 PRIORIDAD: OPORTUNIDAD
PARA EXAMINARLA
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
 Prioridad excluyente = prioridad
formal, NO MATERIAL
 Hay exclusión de títulos durante
calificación (no de derechos luego de
inscripción) atendiendo a un criterio
formal: el momento de su presentación
al Registro o, excepcionalmente, a su
carácter compatible.
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 ROL DE LA PRIORIDAD

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La doctrina comparada
 J. Neuner (Alemania): El principio de prioridad
no es jurídico, pues pretende que sea el tiempo (y
no la voluntad transmisiva) el que atribuya derechos,
lo que es inadmisible. Va en contra de un Estado
moderno –social, igualitario, solidario- y de los
postulados fundamentales de justicia.
 La prioridad es una regla para decidir (en este
caso, qué título se inscribe primeramente, pero
no que derecho prevalece frente a otro.
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 PRIORIDAD: OPORTUNIDAD
PARA EXAMINARLA
EL ANALISIS REGISTRAL DEL CONFLICTO

Momento de apreciar (aplicar) la prioridad

excluyente: durante la calificación registral,
verificando inexistencia de inscripciones
precedentes de la misma finca
Ambos títulos fueron calificados en cuanto a su
validez y su compatibilidad con inscripciones
anteriores

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 LA NEUTRALIZACION DE LOS
EFECTOS REGISTRALES
EL ANALISIS REGISTRAL DEL CONFLICTO

Ambos derechos inscritos generan efectos

de prioridad, oponibilidad, legitimación y fe
pública
 Adquirentes en cada partida reclaman ser

terceros registrales (germanos o latinos)

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 LA IRRELEVANCIA DE LA
PRIORIDAD PARA DEFINIR EL
CONFLICTO
CONCLUSION:
SI AMBOS DERECHOS SON EQUIVALENTES
REGISTRALMENTE, NI EL PRINCIPIO DE
PRIORIDAD NI NINGUN OTRO DE
CARACTER REGISTRAL ES IDÓNEO PARA
DEFINIR CUAL DE LOS DERECHOS
CONFLICTUADOS DEBE PREVALECER
LOS EFECTOS REGISTRALES DE CADA
DERECHO SE ANULAN RECÍPROCAMENTE
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 PRIORIDAD Y JURISPRUDENCIA
DEL TC
La posición del Tribunal Constitucional
(Exp. 649-2002-AA/TC):
 Término de distinción (cierre de la partida

menos antigua y prevalencia de la mayor) no

tiene causa objetiva y razonable que
fundamente la desigualdad, ni una debida
justificación respecto del porqué de la misma,
toda vez que se generan consecuencias
distintas entre las partes.

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 PRIORIDAD Y JURISPRUDENCIA
DEL TC
La posición del Tribunal Constitucional
(Exp. 649-2002-AA/TC):
 Cierre no se justifica pues cabe la posibilidad
que judicialmente se esté discutiendo el mejor
derecho de propiedad (MDP)
Entonces:
 No se justifica trato diferenciado

 MDP no se define por prioridad

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 LA DEFINICION DEL CONFLICTO

¿Y cuál ha de ser el criterio definitorio?

El Derecho Civil común

 La usucapión como prueba más sólida de

la propiedad
 En defecto de usucapión: la posesión (art.

912 CC)
 La antigüedad de los títulos

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 ¡GRACIAS!

Rolando A. Acosta Sánchez

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