(Saneamiento Fisico legal de Predios)

Abog. Víctor Huamán De La Cruz

Instituto de Investigación para el Desarrollo

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Contenido del asiento de

declaratoria de fábrica

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EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN DEBE CONTENER:

 la distribución de ambientes,
el área techada por cada piso,
el área libre del primer piso,
la fecha de finalización de la obra,
la valorización,
el nombre del profesional que interviene en la
declaratoria y demás datos relevantes.

Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de

la declaratoria de fábrica se hubiera omitido la fecha
de finalización de la obra, para subsanar dicha
omisión podrá presentarse declaración jurada del
propietario, con firma certificada notarialmente.

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En caso de discrepancia entre los datos

consignados en la memoria descriptiva y
los respectivos planos, el Registrador
consignará en el asiento de inscripción los
que aparecen en estos últimos.

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En los casos en los que en la declaratoria de fábrica

intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada
en terreno propio de uno de ellos, el Registrador
procederá a extender simultáneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el
solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que
el bien mantiene la condición de propio.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo

anterior debe acompañarse la copia certificada de la
partida de matrimonio expedida por el funcionario que
conserva en su poder la matriz o por Notario.

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Inscripción de carga técnica

Con la regularización de la declaratoria de fábrica se

inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y
gravámenes, las cargas constituidas por
transgresiones a los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables al predio y otras cargas
reguladas en la normativa vigente, en virtud al mismo
instrumento que da mérito a la inscripción de la
declaratoria de fábrica.

Sólo se inscribirán como carga las

observaciones contenidas en el Informe Técnico de
Verificación. No corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe.
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LEVANTAMIENTO DE
CARGAS

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DISCREPANCIAS EN ÁREAS Y/O LINDEROS

1. . . . el registrador inscribirá la declaratoria de fábrica, siempre

que el área real del terreno no sea mayor de la que figura en el
Registro. Asimismo, inscribirá como carga la discrepancia
existente.
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Partida Área real
registral

20 A= 160 20 20 A= 150

20

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DISCREPANCIAS EN ÁREAS Y/O LINDEROS

2. Si el área del terreno es superior al área registrada y no

existe superposición de áreas, podrá solicitarse la anotación
preventiva de la fábrica, la misma que tendrá una vigencia de
un año prorrogable por un año más.
8 8
Partida Área real
registral

20 A= 150 20 20 A= 160 20

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Del saneamiento del área, linderos y medidas

perimétricas del terreno (Ley 27333)

Cuando sea necesario determinar el área, linderos y

medidas perimétricas del terreno, o cuando existan
discrepancias entre el área real del terreno, sus
medidas perimétricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio, éstas
podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con
los siguientes procedimientos:

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POR MUTUO ACUERDO:

Mediante escritura pública

suscrita por el propietario del
predio y los propietarios de
todos los predios colindantes,
en la que estos últimos
manifiesten su conformidad
con el área, medidas
perimétricas y/o linderos,
según corresponda.

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PROCEDIMIENTO NOTARIAL:

Se podrá tramitar como un asunto no

contencioso de competencia notarial,
siempre y cuando el área real del
predio sea igual o inferior a la
registrada en la partida.

Cuando el área real es superior a la

registrada procederá este trámite
siempre y cuando exista una
certificación registral de que la mayor
área no se superpone a otra
registrada.

Este procedimiento se tramita de

conformidad con lo establecido en el
Reglamento de la Ley Nº 27157.

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PROCEDIMIENTO JUDICIAL:

Se tramita por el procedimiento

judicial previsto en los Artículos 504
y siguientes del Código Procesal Civil,
toda rectificación que:

suponga superposición de áreas o

linderos, o

cuando surja oposición de terceros.

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Si, durante la tramitación de

cualquiera de los procesos
indicados (procedimiento
notarial o judicial), se
produjese acuerdo entre los
propietarios podrá otorgarse la
escritura pública a la que se
refiere el primer punto,
dándose por concluido el
proceso iniciado.

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RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL

CÁLCULO “Es inscribible la rectificación del área de
un predio urbano en mérito al plano y memoria
descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos
rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley
Nº 27333, si el error surgió del equivocado o
inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de
Catastro determine que los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio no han
sufrido variación alguna”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 182-2005-
SUNARP-TR-T del 28 de octubre de 2005, Nº 290-99-
ORLC-TR del 05 de noviembre de 1999 y Nº 062-2006-
SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.

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Levantamiento de cargas

Las cargas técnicas serán canceladas en

virtud de un nuevo Informe Técnico emitido
por el verificador competente, en el que se
acredite el levantamiento de las
observaciones que dieron mérito a su
anotación, acompañado, de ser necesario, de
los planos replanteados. No corresponde al
Registrador formular observaciones a los
aspectos técnicos de dicho informe.

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CANCELACION DE CARGA TECNICA EN VIA
DE RECTIFICACION

“Las cargas técnicas extendidas sobre Ia base de

observaciones formuladas en el lnforme Técnico de
Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas corno tales
por haber utilizado como referencia el Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la
fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de
la obra, pueden ser canceladas a mérito de un nuevo
lnforme Técnico de Verificación en el que se señale con
claridad que a la fecha de la fábrica regularizada, la
edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en
dicha oportunidad“.

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• Informes pendientes (Ad Hoc)

• Rubro de cargas y gravámenes, se realiza una

anotación en la que se deje constancia de este
hecho.

• Como se cancela? Con la presentación de

dichos informes, siempre que los mismos no
realicen ningún tipo de observación.

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ACUERDO DE REGULARIZACION

Acuerdo de Inicio de Regularización

Contenido del acta
Publicidad y efectos de los acuerdos
Oposición a los acuerdos y su tramitación
Validez del acuerdo y sus efectos

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ACUERDO DE INICIO DE REGULARIZACIÓN

Convocatoria:
Cualquiera de los propietarios podrá realizar la
convocatoria notarialmente (carta notarial),
precisando el lugar, la fecha y la hora de la
reunión, el nombre del solicitante y la agenda a
tratar, con mención expresa del trámite de
regularización a iniciar.

Plazo:
Entre la convocatoria y la fecha de reunión,
debe haber un período mínimo de cinco (5) y
máximo de diez (10) días hábiles.

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CONTENIDO DEL ACTA

El desarrollo de la reunión y sus acuerdos constarán en un acta

simple que se redactará en ese mismo acto y será firmada por cada
uno de los asistentes a la reunión, en la que se expresará
obligatoriamente:

a) La aprobación del inicio del procedimiento de regularización.

b) La determinación de la opción del régimen interno, al que se

sujetará la edificación dentro de las opciones previstas por la Ley.

c) La aprobación del cuadro de porcentajes de participación en la

propiedad de los bienes comunes, o la indicación expresa de la
aplicación de la presunción de igualdad de participaciones
establecida en la Ley.

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d) La aprobación de los gastos irrogados por la convocatoria, que

serán reembolsados a quienes lo sufragaron. Estos gastos serán
distribuidos entre todas las secciones, proporcionalmente al
porcentaje de participación de cada una de ellas en los bienes
comunes, salvo acuerdo distinto.

e) Si la Junta lo acuerda, podrá hacerse constar el nombramiento

del o de los representantes de los propietarios que contratarán los
servicios del Verificador Responsable, y que, además, firmarán el
FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el trámite
deberá realizarlo todos los propietarios en conjunto.

f) Cualquier otro acuerdo celebrado.

g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario

desee hacer constar en el acta.

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PUBLICIDAD Y EFECTOS DE LOS ACUERDOS:

Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos

los propietarios de la edificación, se podrá iniciar el trámite de
regularización sin necesidad de requisito adicional alguno.

Si alguno de los acuerdos es asumido por mayoría, el acta de la

reunión deberá ser comunicada a quienes no asistieron, de la
siguiente forma:

Copias del acta deberán ser fijadas en los lugares más visibles de
la edificación, por lo menos durante tres días consecutivos.

Un extracto del acta, deberá ser publicado, por una vez, en el

diario oficial “El Peruano” y en el diario de mayor circulación del
lugar donde se ubica el predio, con la indicación expresa del cuadro
de participación porcentual en los bienes comunes.

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OPOSICIÓN A LOS ACUERDOS Y SU TRAMITACIÓN.

Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los

acuerdos de la Junta de Propietarios, podrá plantear oposición a
través del procedimiento sumarísimo previsto en el Art. 546 del
Código Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde
se ubica el inmueble.

El plazo para interponer la demanda es de quince (15) días hábiles

contados a partir de la última publicación del acuerdo de
regularización.

La interposición de la oposición no interrumpe el trámite de

regularización. Sin embargo, el Juez, a petición de parte, podrá
disponer como medida cautelar la suspensión del mencionado
trámite, si considera verosímil el derecho invocado por el opositor
y necesario dictar dicha medida.

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VALIDEZ DEL ACUERDO Y SUS EFECTOS

El acuerdo válidamente adoptado, tendrá

carácter vinculante para todos los propietarios
de las secciones de la edificación, aún cuando no
hayan participado en la reunión.

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Casos
frecuentes

19/05/2018
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Rectificación de la calidad del bien

Cuando uno de los cónyuges, manifestando un
estado civil distinto al que le corresponde hubiere
inscrito a su favor un predio al que la Ley le
atribuye la calidad de bien social, la rectificación
de la calidad del bien se realizará en mérito a la
presentación de título otorgado por el cónyuge que
no intervino o sus sucesores, insertando o
adjuntando la copia certificada de la respectiva
partida de matrimonio expedida con posterioridad
al documento de fecha cierta en el que consta la
adquisición.

19/05/2018
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Artículo 310 Código Civil

“. . . también tienen la calidad de bienes sociales los edificios

construídos a costa del caudal social en suelo propio de uno de
los cónyuges . . .”

Teresa López
Teresa López
y
Pedro Pérez

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Antecedentes Registrales

 Pedro Pérez es titular de un predio, el cual

lo adquirió cuando era soltero. Ahora en la
presentación del FOR, declara que es casado.

Qué es lo que se debe de

determinar?

 La titularidad de la edificación.

19/05/2018
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19/05/2018
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Tercer párrafo del Art. 79

En los casos en los que en la declaratoria de fábrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre
el inmueble por el solo mérito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior

debe acompañarse la copia certificada de la partida
de matrimonio expedida por el funcionario que
conserva en su poder la matriz o por Notario.

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 Caso 1
 Fecha de terminación de la obra: Junio de 1998
 Celebración del matrimonio: Enero de 1996

 Caso 2
 Fecha de terminación de la obra: Junio de 1998
 Celebración del matrimonio: Setiembre de 2000

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Sublote 4A Sublote 4A Sublote 4B

Declaratoria de Fábrica y Subdivisión

Finalización: 1998 Finalización: 1995

FOR: Cert. Firmas 2014 FOR: Cert. Firmas 2008

19/05/2018
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Antecedentes Registrales
Predio X, su titular es la sociedad conyugal conformada por:
Pedro Rodríguez y Teresa Carrasco

Pero la documentación la suscriben

Teresa Carrasco, Juan Rodríguez Carrasco, Julia Rodríguez
Carrasco y Carmen Rodríguez Carrasco.

Y el tracto sucesivo ? Art. 2015 del Código Civil.

19/05/2018
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Aquí, si uno de los cónyuges falleció, previo

a cualquier acto se debe regularizar el
tracto esto es se debe de realizar el
procedimiento de sucesión (Intestada o
testamentaria), e inscribirlo en el Registro
correspondiente y luego proceder a su
inscripción en el Registro de Predios.

No basta presentar solo la partida de

defunción

19/05/2018
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 Uso de la Edificación
Plano de ubicación:
 En cuadro comparativo se indica que el uso
del predio es de Multifamiliar, sin embargo del
plano de distribución se aprecia que no existe
independencia entre las futuras unidades

19/05/2018
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Antecedentes Registrales
 Jurisdicción, Numeración, Nomenclatura, área, medidas y
colindancias, sobre todo el frente del predio.
Con el transcurso del tiempo estos datos pueden variar.
Por Ejem.
Datos de la partida:
Distrito: San Martín de Porres
Ubicación: Mz.M Lote 57 Urb. Los Olivos
Frente: Calle V

Datos en la documentación presentada

Distrito: Los Olivos
Ubicación: Jr. Los Fresnos Urb. Los Olivos
Nomenclatura: Jr. Los Fresnos
Numeración: N° 475
19/05/2018
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Antecedentes Registrales
 Conforme a la Partida Registral, aparecen como titulares:
Pedro Pérez
Juan Pérez JFK S.A.
Julio Pérez

 En el FOR interviene JFK S.A.

¿ Tendrá acogida registral esta documentación presentada…?

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Partida registral FOR

Declaratoria de Fábrica
Declarando una fábrica nueva

•Demolición total
• Ampliación, modificación, etc.

19/05/2018
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Revisar los antecedentes Registrales

Estudiar la partida registral

19/05/2018
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Áreas en el FOR y fecha de terminación

Julio de 1999

Nivel Área Ocupada Área Techada Área Libre

Primer Piso 160.00 120.00 40.00
Segundo Piso 110.00 110.00 50.00
Tercer Piso 100.00 100.00 60.00
Cuarto Piso 40.00 40.00 120.00

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Área Libre
Área ocupada - Área techada = Área Libre
Área techada + Área Libre = Área Ocupada
Área ocupada - Área libre = Área techada

Surge el problema cuando la edificación presenta un alero

exterior.

Ejemplo:
Área Ocupada = Área del terreno = 160.00m2
Área techada: 110.00m2
Alero externo: 4m2

Área techada del primer piso : 114.00m2

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160.00 164.00

Primer piso 20.00 Segundo piso 20.50

0.50

Alero externo

19/05/2018
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Falso
El alero externo no se computa dentro del área
techada del primer piso.

No se encuentra dentro de la proyección

poligonal del área del terreno.

Se computa como área ocupada del nivel

superior.

19/05/2018
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Alero externo
El Reglamento Nacional de Edificaciones
establece que se puede edificar voladizos
sobre el retiro frontal hasta 0.50ml.

Si excede se debe declarar como carga

(FOR)

19/05/2018
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 Fecha de terminación de la obra

F UE
No existe un campo específico para consignar la fecha
de terminación de la obra. En los nuevos si existe.

FOR
Si existe un campo expreso, pero la fecha solo puede
ser hasta antes del 21-07-1999

Que sucede si se omite consignar esta fecha …???

19/05/2018
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Primer párrafo del Art. 79

Si en el instrumento que da mérito a la

inscripción de la declaratoria de fábrica se
hubiera omitido la fecha de finalización de
la obra, para subsanar dicha omisión podrá
presentarse declaración jurada del
propietario, con firma certificada
notarialmente.

19/05/2018
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Regularización sucesiva
Novena disposición transitoria (R.I. del R. de P.)

Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el

procedimiento de regularización previsto en el
Título I de la Ley Nº 27157, la posterior ampliación,
modificación, reparación, remodelación, puesta en
valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada
sin cumplir con los procedimientos establecidos en
el Título II de la citada ley, se regularizará
mediante el procedimiento previsto en el artículo
68 y siguientes del Reglamento de la Ley Nº 29090"

19/05/2018
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Ejem.

Se inscribió mediante FOR una fábrica,

declarándose que la misma había concluído en Julio
de 1990.

Supongamos que la inscripción se realizó en el año

2008.

Posteriormente se presenta nuevo FOR declarando

una ampliación de la fábrica, con fecha de
finalización de la obra Julio de 1998.

¿?

19/05/2018
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OTROS CASOS:

1) Vivienda.- Para que una unidad exclusiva sea

considerada como vivienda debe contar cuando
menos con espacios para las funciones de aseo
personal, descanso, alimentación y recreación

* Área mínima: 40.00m2 de área techada

19/05/2018
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OTROS
Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios, en original, no copia a color.

Salvo caso en que la Municipalidad no lo otorga, el

verificador declara los parámetros bajo responsabilidad.

Tres juegos un original y dos copias (Usuario y

Municipalidad)

Verificador su inscripción en el Índice de

Verificadores debe encontrarse vigente, si se encuentra
caduco……. TACHA.

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XCIII PLENO Sesión extraordinaria presencial realizada los días 02 y 03 de
agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16 de agosto de
2012.

3. IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA
REGULARIZACIÓN VIA RECTIFICACIÓN “No
procede la rectificación mediante FOR, de una
declaratoria de fábrica inscrita vía regularización
en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente
que se trata de una segunda regularización”.
Criterio adoptado en la Resolución N 088-2012-
SUNARP-TR-L del 19.01.2012.

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Resolución:290-2016-SUNARP-TR-Lde11/02/2016
Tribunal: LIMA
Sede : HUANCAYO
Nro. de Título : 46460

Tema de Sumilla : CALIFICACIÓN REGISTRAL-

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS La
determinación de linderos y medidas perimétricas a
través de los procedimientos establecidos en las
normas correspondientes, no constituye acto previo
para la inscripción de una ampliación de fábrica,
independización y demás actos en vía de regularización,
si estos datos figuran en el título archivado de la
habilitación urbana.

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Resolución: 281-2016-SUNARP-TR-L de 05/02/2016

Tribunal: LIMA
Sede : LIMAN
Nro. de Título: 792394

Tema :Tema de Sumilla : INFORME TÉCNICO DE

VERIFICACIÓN El informe Técnico de Verificación
contiene la constatación de la ubicación del terreno,
el área, linderos y medidas perimétricas del terreno,
el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables al predio, las características
arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones,
y de ser el caso, la identificación de las secciones de
propiedad exclusiva y sus áreas.

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Resolución: 2544-2015-SUNARP-TR-L de 14/12/2015

Tribunal: LIMA
Sede : HUANUCO
Nro. de Título : 15714
Tema de Sumilla : LEGITIMACIÓN PARA EFECTUAR
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA.-
Debido a la presunción de exactitud y validez de los
asientos registrales, éstos legitiman al titular registral
para actuar conforme a ellos. De ello resulta que se
requiere el consentimiento formal del titular para la
inscripción de la declaratoria de fábrica. En caso que el
titular hubiera transferido secciones de propiedad
exclusiva, podrá seguirse el procedimiento de
saneamiento contemplado en el artículo 6 de la Ley
27157.
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Resolución:2217-2015-SUNARP-TR-Lde03/11/2015
Tribunal: LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 497224

Tema de Sumilla : REGULARIZACIÓN DE PREDIOS

AL AMPARO DE LA LEY Nº 27157.
"No constituye obstáculo que impida la inscripción de
la regularización de predios al amparo de la Ley Nº
27157, el pronunciamiento de la municipalidad en el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios sobre la autorización de regularización
de un área menor del que se solicita inscribir".

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Resolución N° 574-2014-SUNARP-TR-L, del

20-03-2014
Sumilla: Subdivisión y declaratoria de fábrica

"No procede la regularización de la fábrica y la

subdivisión de una parte del predio, cuando el
propietario interviniente sólo tiene parte de los
derechos y acciones sobre el predio, requiriéndose la
previa división y partición del mismo o, de lo
contrario, la intervención de los copropietarios"

19/05/2018
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Resolución N° 1604-2013-SUNARP-TR-L, del

01-10-2013
Sumilla: Subdivisión

“La declaratoria de fábrica autorizada sobre uno o

más sublotes resultantes de la subdivisión no
significa que la municipalidad ha autorizado también
la subdivisión, debiéndose por tanto adjuntar la
correspondiente resolución municipal de subdivisión."

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Resolución N° 2231-2011-SUNARP-TR-L, del

09-12-2011
Sumilla: Subdivisión de un predio

“No procede la inscripción de resolución municipal de

subdivisión cuando conforme al Registro el predio es
de naturaleza rural, debiendo previamente inscribirse
la habilitación urbana del predio”

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¡Muchas Gracias!

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