Anda di halaman 1dari 43

Konversi ?

• Perubahan secara yuridis dari Hak-Hak


Lama menjadi salah satu hak yang ada
dalam UUPA
• M.b. : 24 september 1960
• Hak-hak yang ada dalam UUPA :
- HM
- HGU
- HGB
- Hak Pakai
Jenis Konversi :
• Ada 3 jenis :
1. Koversi tanah Hak-Hak Barat
2. Konversi tanah Hak-Hak Adat
3. Konversi tanah-tanah Swapraja
Konversi Tanah – Tanah Hak
Barat
• HAK EIGENDOM
1. Hak Milik : jika pemiliknya memenuhi syarat dalam
Pasal 21 UUPA
2. HGB : jika pemiliknya tidak memenuhi syarat Pasal
21 UUPA
Hak eigendom kepunyaa orang Asing, WN
rangkap, badan-badan hukum asing yang
tidak ditunjuk Pemerintah sebagai yg
dimaksud dalam Pasal 21 ayat (2)
dengn jangka waktu 20 tahun
3. HP : hak eigendom kepunyaan Pemerintah Asing
yang dipergunakan untuk keperluan rumah
kediaman Kepala Perwakilan dan gedung kedutaan,
Bagaimana jika Hak Eigendom
dibebani dg Hak Opstal atau Hak
Erfpacht ?
- Hak Opstal dan Hak Erfpacht dikonversi menjadi
HGB yang membebani Hak Milik selama sisa
waktu hak opstal dan hak erfpacht selama-
lamanya 20 tahun
- Jika Hak Eigendom yang dibebani Hak opstal dan
hak erfpacht tidak dikonversi menjadi HM ?
- Menurut PMA no. 7 Tahun 1965 hak eigendom
tersebut juga tidak dikonversi menjadi HGB
namun dihapus dan tanahnya menjadi tanah
Negara
KONVERSI HAK-HAK ATAS
TANAH
A. SilVianA
Hak Opstal
• Hak opstal dikonversi menjadi HGB
dalam jangka waktu sisa waktu selama
sisa waktu hak opstal selama-lamanya
20 tahun
Hak Erfpacht
• Adalah hak untuk memetik kenikmatan
seluas-luasnya dari tanah milik orang
lain, mengusahakan untuk jangka
waktu yang sangat lama
• Ada 3 jenis :
• 1. Hak erfpacht untuk Perusahaan
Kebun Besar
• 2. Hak Erfpacht untuk perumahan
• 3. Hak Erfpacht untuk pertanian kecil
Ketentuan Konversi Hak
Erfpacht ?
• Hak Erfpacht untuk Perkebunan Besar
DIKONVERSI menjadi HGU yang berlangsung
selama sisa waktu hak erfpacht selama-
lamanya 20 tahun
• Hak Erfpacht untuk Perumahan DIKONVERSI
menjadi HGB berlangsung selama sisa waktu
Hak erfpacht selamanya 20 tahun
Hak Erfpacht untuk Pertanian
Kecil
• Berdasarkan Pasal III ayat (2) Ketentuan
Konversi UUPA TIDAK
DIKONVERSI/DAHAPUS sejak tanggal 24
September 1960

• Mengapa?
Altyddurende Erfpacht
• Hak erfpacht sebagai pengganti Hak
Usaha diatas bekas tanah partikulir
menurut S.1913-702
• Bisa berupa tanah pertanian maupun
bangunan
Ketentuan Konversi ?
• Menjadi HM bila siempunya memenuhi
syarat Pasal 21 UUPA
• Bila tidak penuhi syarat Pasal 21 dan
tanahnya untuk bangunan maka
dikonversi menjadi HGB
• Bila tanahnya untuk pertanian
dikonversi menjadi HGU
• Jangka waktu selama-lamanya 20 tahun
Konversi Tanah-Tanah Hak Adat
• Hak Milik Adat, milik yasan, andarbeni,
hak atas druwe, hak atas druwe desa,
pesini, setelah berlakunya UUPA
DIKONVERSI menjadi HAK MILIK jika
pemiliknya memenuhi syarat Pasal 21
UUPA
• Hak gogolan, pekulen atau sanggan
yang bersifat tetap DIKONVERSI
menjadi Hak Milik;
• Hak gogolan, pekulen atau sanggan
Bagaimana dengan Hak Ulayat?
• Hak Ulayat tidak dikonversi, tetapi diakui
keberadaannya berdasarkan Pasal 3 UUPA :
1. sepanjang dalam kenyataannya
masih ada
2. tidak bertentangan dengan
kepentingan bersama, negara dan
peraturan yang lebih tinggi
Pendaftaran Tanah
• Pengertian :
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan HM atas Sarusun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya (Ps 1 PP 24/1997)
Dasar Hukum Pengaturan
Pendaftaran Tanah
1. Pasal 19 UUPA
ayat (1) : untuk menjamin kepastian hukum, oleh
Pemerintah diadakan pendaftaran tanah, diseluruh
wilayah RI,menurut ketentuan yang diatur dengan
Peraturan Pemerintah.

ayat (2) : Pendaftaran tersebut meliputi :


a. Pengukuran, Pemetaan dan pembukuan tanah,
b. Pendaftaran Hak-hak atas tanah dan Peralihan
hak-hak tersebut,
c. Pemberian Surat-surat Tanda Bukti Hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
Ayat 3 :
pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat
keadilan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas
sosial, ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraan
menurut pertimbangan Menteri Agraria;

Ayat 4 :
dalam PP, biaya2 ybs dengan pendaftaran termaksud
dalam ayat (1) tersebut di atas dengan ketentuan
bahwa yang tidak mampu dibebaskan dari pembiayaan
biaya2 tsb.
Asas & Tujuan PT
• Asas Penaft tanah
Pendaftaran Tanah diselenggarakan berdasakan :
1. asas sederhana : ketent2 pokok & prosedur
mudah dipahami;
2. asas aman : PT diselnggrkan sec teliti dan
cermat shg dapat membrikan jam pasti
hukum
3. asas terjangkau : terjangkau bagi pihak-
pihak yg membutuhkan khusus GEL
3. Asas mutakhir : data pendaftaran
tanah sll sesuai dg keadaan nyata
dilapangan dan mesyarakat dapat
memperoleh keterangan mengenai data
yg benar setiap saat.

4. Asas Terbuka
Tujuan Pendaftaran Tanah
• Pendaftaran tanah bertujuan untuk
memberikan jaminan kepastian hukum dan
kepastian Hak dari tanah.

• Tujuan tersebut dirinci dalam Pasal 3 PP 24


Tahun 1997 :
1. memberi jaminan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak,
shg dengan mudah dpt membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak ybs.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-
pihak yg berkepentingan termasuk
Pemerintah, agar dg mudah dpt memperoleh
data yg diperlukan dlm mengadakan
perbuatan hk bidang-bidang tanah yg
terdaftar dan sarusun.

3. Untuk terselenggaranya Tertib Administrasi


Pertanahan
• Untuk memberikan kepastian dan
perlindungan hukum, maka kepada
pemegang hak atas tanah diberikan
Sertipikat Hak Atas Tanah;

• Untuk melaksanakan fungsi Informasi,


data fisik dan data yuridis dari bidang
tanah dan Sarusun yang sudah terdaftar
Terbuka untuk Umum
• Untuk mencapai Tertib Administrasi,
setiap bidang tanah dan Sarusun,
termasuk peralihan, pembebanan,
dan hapusnya hak atas tanah dan HM
atas Sarusun wajib didaftar;
• Penyelenggara PT (Ps. 19 UUPA) ialah
Pemerintah d.h.i Badan Pertanahan
Nasional
• Pelaksana PT adalah Kepala Kantor
Pertanahan, kecuali kegiatan2 ttn
ditugaskan kpd pejabat lain
(pemenfaatannya bersifat Nasional,mis:
pengukuran titik dasar teknik dan
pemetaan fotogrametri
• Dalam melaksanakan tugasnya Kepala KP
dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT), dan pejabat lain yg ditunjuk (misal
PPAIW , Pejabat Pembuat Risalah Lelang,
Ajudikasi)
• Pelaksanaan Pendaftaran Tanah:
1. PT untuk Pertama kali (Initial
Registration)
2. Pemeliharaan data Pendaftaran
Obyek Pendaftaran Tanah :
1. Hak atas tanah (HM, HGU, HGB dan
Hak Pakai);
2. Tanah HPL
3. Tanah Wakaf;
4. HM atas Sarusun;
5. Hak Tanggungan
6. Tanah Negara.
Penerbitan Sertipikat
• Sertipikat (PP 10 Tahun 1961) terdiri
atas salinan BT yang memuat data yuridis
dan surat ukur yang memuat data fisik hak
yang bersangkutan dijilid menjadi satu
dalam suatu sampul dokumen,
• Sertipikat (PP 24 Tahun 1997) berupa satu
lembar dokumen yang memuat data
yuridis dan data fisik yang diperlukan
• Bentuk, isi, cara pengisian dan
penandatanganan sertipikat ditetapkan
Cara Perolehan Tanah
• UUPA mengenal 2 macam tanah :
1. Tanah Negara: tanah yg langsung
dikuasai oleh Negara yg di atasnya
belum dilekati dg suatau hak apapun;

2. Tanah Hak: tanah yang sudah dilekati


dg suatu hak tertentu.
Tanah Instansi Pemerintah?
• Adalah tanah2 yg sudah dipunyai
oleh Instansi Pemerintah tertentu,
sebatas hak yang diberikan oleh
Pejabat yang berwenang (d.h.i
BPN)

• Statusnya : HP atau HPL


Syarat Cara Perolehan Tanah
1. Apa status tanahnya
2. Status/bentuk perorangan atau
BH yg memerlukan tanah;
3. Ada/tidaknya kesediaan
pemegang hak untuk melepaskan
/menjual tanahnya.
Cara Memperoleh Tanah untuk
keperluan ttn:

1. Permohonan Hak Atas Tanah;


2. Pemindahan Hak atas tanah;
3. Pelepasan/pembebasan hak atas
tanah, atau
4. Pencabutan hak atas tanah
Pemindahan hak atas tanah:
• Yg memerlukan tanah memenuhi
syarat sebagai pemegang hak;

• Pemilik tanah bersedia


melepaskan tanahnya;

• Sanksi ketat : Ps. 26 ayat (2)


UUPA
Pelepasan Hak/Pembebasan
Tanah
• Adl kegiatan melepaskan hubungan
hukum antara pemegang hak atas tanah
dengan tanah yang dikuasainya dengan
memberikan ganti kerugian atas dasar
musyawarah;
• Cara ini ditempuh bila yang membutuhkan
tanah tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak atas tanah;
• Cara ini dapat digunakan untuk
pembangunan baik untuk kepentingan
Pencabutan Hak atas tanah
• Adl pengambilan tanah kepunyaan suatu
pihak oleh Negara secara paksa yang
mengakibatkan hak atas tanah hapus tanpa
yang bersangkutan melakukan suatu
pelanggaran atau lalai dalam memenuhi
kewajiban hukum;
• Cara ini adalah cara terakhir untuk perolehan
tanah bagi kepentingan umum bila cara
musyawarah mengalami jalan buntu
Hak Jaminan Atas Tanah
1. Tanah sebagai jaminan hutang

2. Hak Jaminan Atas Tanah


Tanah sebagai jaminan hutang
• Tanah dapat dijadikan jaminan untuk suatu
hutang
• Dapat dilakukan secara lisan dan tertulis;
(dibawah tangan)
• Lembaga ini tidak dapat digunakan untuk
perkreditan modern, selain tidak praktis dan
tidak memberikan perlindungan hukum
kepada Kreditur.
Dasar perlindungan hukum:
1. Pasal 1131 KUH Pdt : bahwa seluruh harta
kekayaan Debitur menjadi jaminan dr
hutang-hutangnya kepada kreditur;

2. Pasal 1132 KUH Pdt : bahwa harta kekayaan


tersebut menjadi jaminan bersama bagi
semua Kreditur, dibagi menurut
keseimbangan besar kecilnya piutang
masing-masing.
Kelemahan-kelemahan :
1. Barang jaminan dapat dipindah
tangankan.

2. Kreditur Concurent (bersaing)


Hak Jaminan Atas Tanah
• Hak jaminan atas tanah diciptakan untuk
mengatasi kelemahan-kelemahan yang ada di
tanah sebagai jaminan hutang;
• Pesamaan dengan tanah sebaga jaminan
hutang:
1. perikatan pokoknya sama utang piutang,
2 fungsi tanah sama dijadikan sebagai
jaminan hutang.
Perbedaannya :
1. Prosedurnya bebas( 1. Prosedurnya ditentukan
lisan/tertulis) oleh UU (tertulis dg akta
otentik)
2. Krediturnya adalah 2. Krediturnya Preferent :
Conkurent /bersaing hak istimewa untuk
mengambil pelunasan
lebih dahulu dr kreditur yg
lain
3. Tidak bersifat droit de 3. Bersifat droit de suite
suite
• Dalam UUPA, Hak jaminan atas tanah disebut
dengan Hak Tanggungan (Ps. 51 UUPA)
• Obyek : HM, HGU,HGB, Hak pakai atas tanah
Negara.
• Hak Tanggungan diatur dalam UU No. 4
Tahun 1996 pada tanggal 9 April 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Hak Tanggungan
• Adalah hak jaminan yang dibebankan
pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam UU No. 5 Tahun
1960 berikut atau tidak berikut
benda-benda lain merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan hutang-hutang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur2 yang
Ciri Pokok Hak Tanggungan
• Memberikan keddukan diutamakan
kepada Krediturnya (droit de
Preferent)
• Selalu mengikuti obyek dalam tangan
siapapunobyek itu berada (droit de
Suite)
• Memenuhi asas Spesialitas dan asas
Publisitas
• Mudah dan pasti pelaksanaannya
Sifat Hak Tanggungan:
1. Tidak dapat dibagi-bagi (asas
Ondelbaarheid)
2. Accessoir (merupakan ikutan)

Keberadaan , berakhir dan hapusnya


Hak Tanggungan adalah
tergantung pada utang yang
dijamin pelunasannya tersebut
dengan HT.