CONSTRUCTION COST

MANAGEMENT
Kuliah Minggu ke 8 Praktek Professional TA 2016/2017
Dosen:
David Hendri
Construction cost management is too
important to be left to chance.
Managing cost requires skill, effort,
and continuing disipline throughout
design and construction.
Pentingnya ketepatan Estimasi Biaya

 Sebuah proyek yang estimasi biayanya melampaui

jumlah yang ditentukan atau membengkak
kemungkinan dapat di reevaluasi atau dibatalkan.
 Dengan demikian pemberi tugas biasanya sangat
concern dengan biaya konstruksi dan menginginkan
proyeknya tetap dalam kerangka budget yang ada.
 Kemampuan perencana/arsitek dalam mengestimasi
biaya projek dapat meningkatkan atau menurunkan
kredibilitasnya.
Tanggungjawab Arsitek

Tanggungjawab arsitek/perencana untuk

mengestimasi hingga diperoleh biaya
konstruksi adalah bagian detil
kesepakatan perjanjian antara pemberi
tugas dan arsitek.
Tanggungjawab menurut AIA

 Budget evaluation, Skop/Lingkup proyek, kualitas,

skejul, dan biaya konstruksi adalah saling berkaitan, dan disain pada
umumnya memulai dengan evaluasi.
 Cost Estimates, AIA dokumen mensyaratkan bahwa
arsitek harus menyediakan estimasi biaya konstruksi awal pada
(preliminary construction cost estimates) pada tahap akhir
rancangan skematis dan harus menyesuaikan kembali di tahap
pengembangan rancangan dan tahap dokumen konstruksi.
 Construction contract administration,
Sebagai bagian dari administrasi kontrak konstruksi arsitek
mereview dan menyatakan sejumlah hak kontraktor pelaksana
disaat kontraktor meminta pembayaran.
beberapa tanggungjawab terkait
dengan construction cost

 Markets research studies.

 Economic feasibility studies.
 Project financing studies.
 Analysys of construction alternates or
subtitution.
 Construction contract cost accounting.
 Life Cycle cost analysis.
 Value analysis, engineering, or management.
 Bill of material.
 Detils cost estimate.
Requirement for design cost estimates in

AIA document B141

sebagai berikut :
Pada Tahap

rancangan skematik

Arsitek akan menyediakan evaluasi awal

thd program pemilik (preliminary
program), skejul, dan persyaratan budget
konstruksi,
 Arsitek harus mengacu pada estimasi
biaya konstruksi, luas, volume, dan harga-
harga satuan lainnya dari pemilik.
 Pada tahap

Pengembangan Rancangan

 Arsitek harus memberikan pertimbangan-

pertimbangan kepada pemilik/pemberi
tugas dan penyesuaian thd estimasi awal
biaya konstruksi
 Pada tahap

Dokumen Konstruksi

 Arsitek harus memberikan pertimbangan-

pertimbangan kepada pemilik/pemberi
tugas dan penyesuaian thd estimasi awal
biaya konstruksi. ditunjukkan dengan
beberapa perubahan/penyesuaian
persyaratan atau kondisi pasar secara
umum
 Fixed Limit Construction cost

 Batas biaya konstruksi harus disepakati antara

pemilik dan arsitek, untuk menentukan
performance arsitekturnya. Biasanya ini di muat
dalam pernyataan secara tertulis seperti contoh:
 Sebuah Gedung Kantor seluas 4.000 m2
dengan biaya konstruksi tidak lebih dari Rp.
24 M (dua puluh empat milyar rupiah).
Beberapa pertanyaan yang perlu
sebelum kerjasama dilakukan
 Bagaimana definisi dari biaya konstruksi ini? Apa yang
termasuk dan tidak termasuk dalam biaya konstruksi.
Bagaimanakah jika terdapat ketidakpastian desain dan
pasar?
 Bagaimanakah fleksibilitas yang diperlukan dapat
dilakukan untuk mengembangkan desain dalam batas
yang ditentukan?
 Pilihan-pilihan apa yang mungkin bagi perencana/arsitek
dan pemilik jika penawaran diluar batas ditentukan?
 Apa yang terjadi jika disana terjadi
kelambatan/penundaan didalam kontrak pelelangan
pelaksanaan.
Ketentuan tanggungjawab menurut AIA
 Biaya konstruksi termasuk elemen-elemen proyek yang dirancang
oleh arsitek dan konsultan.
 Arsitek diijinkan untuk memasukkan kemungkinan-kemungkinan
(contingencies) untuk rancangan, penawaran, dan eskalasi harga
dalam pernyataan biaya konstruksi.
 Arsitek dapat menentukan bahan/material, peralatan-peralatan,
komponen-komponen, dan tipe-tipe konstruksi yang akan
dimasukkan/dipakai dalam proyek dan dijinkan untuk membuat
pembetulan-pembetulan yang reasonable.
 Arsitek dapat memasukkan alternatif pengganti jika diperlukan,
yang dapat digunakan untuk , menyetel biaya konstruksi disaat
pelelangan kontrak.
 Beberapa pekerjaan ini, termasuk revisi lingkup dan kualitas
pekerjaan tidak akan ada tambahan biaya yang harus dikeluarkan
owner. Jika penawaran/proposal terendah diluar batas minimal yang
ditentukan.
 Batas yang ditentukan dapat dibetulkan jika penawaran atau
negosiasi tidak dimulai sembilan hari setelah arsitek memutuskan
dokumen konstruksi.
 The Architect Performance Standard

 Arsitek diharapkan dapat memberikan

kelayakan dalam menyampaikan semua
pelayanan profesionalnya. Termasuk
dalam mendapatkan biaya konstruksi
pemilik yang sesuai tujuan pemilik.
 Bagaimanapun juga pemilik dan arsitek
tidak akan dapat mengontrol biaya
konstruksi aktual (harga kontraktor).
 Harga kontraktor adalah hasil yang
dipengaruhi harga pasar, tidak saja
diasosiasikan dengan harga penawaran
tetapi juga dengan para pihak penyuplai
material, produk, tenaga kerja, dan
peralatan konstruksi.
 Dengan demikian dengan menggunakan
standar para professional tidak dapat
menjamin hasil.
Cost Management Principles
 Cost Objectives.
 Early Attention.
 Realistic budget.
 Cost Plan.
 Cost as Design Objectives.
 Scope control.
 Cost Monitoring and Reporting
Cost objective
 Batas biaya yang ditetapkan owner
 Sumber-sumber biaya yang disediakan
dan nilai uang,
 Keseimbangan Anggaran Belanja dan
operasional biaya yang sedang berjalan.
 Status budget konstruksi, dan informasi
biaya yang relevan terkait dengan
keputusan pemilik.
 Early attention
Perhatian pada awal manajemen biaya terhadap:

 lingkup dan tingkat kualitas yang

diharapkan,
 keputusan skejul,
 delivery options dan persyaratan dalam
konsep rancangan.
Keputusan-keputusan penting ini harus dilakukan di awal projek
Keputusan ini akan menjadi dasar keputusan berikutnya.
 Realistic budget

 Adalah sesuatu diawal yang sangat penting

yang akan menentukan kelancaran projek.
 Angka-angka budget biasanya ditentukan tanpa
desain, secara tipikal didasarkan pada fungsi,
luas, atau beberapa karakteristik lain dari
proyek,
 Alternatif lain biaya ditentukan berdasar biaya
aktual yang telah diterapkan pada proyek
sejenis.
Budget yang realistik adalah:
 Project Scope
 Quality and performance level
 Site
 Schedule
 Broad conceptual statement
 Contingencies (perkiraan situasi yang akan terjadi)
 Realistic figuring
 Key Assumptions
COST PLAN
 Cost as design objective
 Memelihara harga sebagai tujuan
menyertakan pemahaman terhadap
faktor-faktor yang mempengaruhi harga
bangunan. Seperti lokasi, desain, faktor
harga setempat
 Penting untuk mengenal banyak hal yang
mempengaruhi harga termasuk: lokasinya,
ukuran, tipe,
 Factors affecting building cost
 LOCATIONAL FACTORS, lokasi geografis, kondisi site,
regulasi, marketplace.

 DESIGN FACTORS, bentuk denah, ukuran, tinggi bangunan,

tinggi lantai, utilisasi ruang dan efisiensi ruang

 QUALITATIVE FACTORS, owner performance, estetika,

 CONTRACTUAL FACTORS, kualifikasi kontraktor, model
kontrak yang dipilih (lump sum)

 TIME FACTORS, overtime, exstra shifts, dan persyaratan lain.

Design Cost Estimating.
Ada 3 metoda estimasi:

 Area, volume and other single-unit

rate methods.
 Elemental (assemblies and
subsystems) methods.
 Quantity survey methods.
Area, volume and
other single-unit rate methods.
 Dilakukan pada tahap pra-rancangan atau tahap
preliminary design.
 Estimasi ini dihitung berdasarkan satuan luas
atau volume
 Estimasi ini menghasilkan nilai yang variatif,
dengan mempertimbangkan, fungsi, karakter,
dan lokasi
 Tidak termasuk harga site improvement dan
landscape, utilitas berjarak 1,5 meter diluar
batas bangunan, kondisi pondasi yang tidak
biasa, furnishing & moveable equipment.
Area and Volume methods
 Untuk estimasi awal (preliminary), arsitek
sering menggunakan dasar hitungan luas
lantai (floor area) atau volume dari
konstruksi (cubic meter).
 Metoda ini mensyaratkan:
 ketelitian dalam menghitung luas dan volume,
basement, balkon, selasar, teras, uang mekanikal
menyetarakan harga yang berlainan.
 Kehatian-hatian dalam dalam menentukan faktor
harga bangunan
 Ketrampilan dan pengalaman dalam menyesuaikan
kondisi khusus.
Penggunaan data harga satuan
luas/volume konstruksi yang lalu

Bisa dilakukan dengan catatan harus

diperhatikan: Kesamaan penggunaan,
ukuran, site, tipe konstruksi, finishing,
mechanical equipment dan economic
climate selama konstruksi.
Elemental (Assemblies and
Subsystem) methods
 Sebuah pendekatan diantara single – unit
rate methods dan the extremely detailed
quantity survey method. Pendekatan ini
membagi bangunan menjadi serangkaian
subsystem fungsional, bisa menggunakan
beragam format, dan menetapkan target
biaya untuk setiap subsistem.
ARCHITECTURAL AREA
AND VOLUME OF
BUILDING
Quantity survey methods
 Metoda ini memerlukan hitungan detil dari
semua komponen yang diperlukan untuk
membangun bangunan diikuti dengan
penentuan harga tiap komponen. Misal
QSM untuk pekerjaan plumbing akan
mengukur panjang pipa yang diperlukan,
jumlah sambungan (fiiting, knee, dll)dan
semua bahan yang dipakai. Termasuk
satuan upah tenaga untuk melaksanakan
dan keuntungan kontraktor.