PERTEMUAN KE – 5

HAK-HAK ATAS TANAH

YANG BERSIFAT TETAP

• HAK MILIK
• A. Pengertian Hak Milik
• Hak Milik menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA
adalah hak turun-menurun, terkuat, dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah dengan mengingat ketentuan Pasal 6.
•
• B. Peralihan Hak Milik
• 1. Beralih
• Beralih artinya berpindahnya Hak Milik atas
tanah dari pemiliknya kepada Pihak lain dikarenakan
suatu peristiwa hukum.
• 2. Dialihkan / Pemindahan Hak
• Dialihkan / pemindahan hak artinya
berpindahnya Hak Milik atas tanah dari pemiliknya
kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan
hukum. Contoh perbuatan hukum yaitu jual beli, tukar
menukar, hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal
perusahaan lelang.
 C. Subyek Hak Milik

• 1. Perseorangan
• 2. Badan-Badan Hukum
•
•
 D. Terjadinya Hak Milik

1. Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut

Hukum Adat
2. Hak Milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
3. Hak Milik atas tanah terjadi karena
ketentuan Undang-Undang
 H. Hapusnya Hak Milik

• Pasal 27 UUPA menetapkan bahwa faktor-faktor penyebab

hapusnya Hak Milik atas tanah :
• 1. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 ;
• 2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
(pelepasan hak);
• 3. Karena ditelantarkan
• 4. Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek
Hak Milik atas tanah ;
• 5. Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah
kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik
atas tanah.
• 6. Hak Milik atas tanah juga dapat hapus karena tanahnya
musnah, misalnya karena adanya bencana alam.(tsunami aceh
2004, abrasi, longsor, gunung meletus)--------muncul hak milik baru
krn alam (ekor tanah ---aanslibing)
 Hak Guna Usaha

• a. Pengertian Hak Guna Usaha

• Menurut pasal 28 ayat (1) UUPA, yang dimaksud
Hak Guna Usaha adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana
tersebut dalam pasal 29 guna perusahaan
pertanian, perikanan, atau peternakan. PP No.40
Tahun 1996 pasal 14 ayat (1) menambahkan
guna usaha perkebunan.
 b. Luas Hak Guna Usaha

• Luas tanah Hak Guna Usaha adalah untuk

perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan
luas maksimal 25 hektar. Sedangkan untuk
badan hokum luas minimalnya 5 hektar
maksimal ditetapkan oleh Badan Pertanahan
Nasional (Pasal 28 ayat(2) UUPA jo. Pasal 5 PP
No. 40 Tahun 1996).
 Subyek Hak Guna Usaha

• Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP No.40 Tahun

1996 adalah :
• Warga Negara Indonesia
• Badan Hukum yang didirikan menurut hokum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
(Badan Hukum Indonesia)
 Jangka Waktu

• Jangka waktu untuk pertama kalinya paling

lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29)
UUPA. Pasal 8 PP No.40 Tahun 1996 mengatur
jangka waktu HGU adalah untuk
pertamakalinya paling lama 35 tahun
diperpanjang paling lama 25 tahu dan
diperbaharui 35 tahun.
 Kewajiban Pemegang

• Membayar uang pemasukan kepada Negara;

• Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan,
perikanan dan atau peternakan sesuai
peruntukan dan persyaratan sebagai mana
ditetapkan dalam keputusan haknya.
• Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik
sesuai dengan kelayak usaha berdasrkan criteria
ynag ditetapkan oleh instansi teknis;
• Membangun dan memelihara prasarana
lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam
lingkungan areal HGU
• Memelihara kesuburan tanah mencegah
kerusakan sumber daya alam dan menjaga
kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
• Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun
mengenai penggunaan HGU;
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan
dengan HGU kepada Negara sesudah HGU hapus;
• Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus
kepad kepala kantor pertanahan.
 Hak Pemegang HGU

• Pemegang HGU berhak menguasai dan

menggunakan tanah yang diberikan dengan
HGU untuk melaksanakan usaha di bidang
pertanian, perkebunan, perikanan dan atau
peternakan. (Pasal 14 PP No.40 Tahun 1996).
 Peralihan HGU

• HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak

lain (Pasal 28 ayat (3) UUPa jo. Psl.16 PP No.40
Tahun 1996.
 Hapusnya HGU

HGU hapus karena :

• jangka waktunya berakhir
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhi
• dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktu berakhir.
• Dicabut untuk kepentingan umum
• Diterlantarkan
• Tanahnya musnah
• Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2).
 Hak Guna Bangunan

• Pasal 35 UUPA memberikan pengertian Hak

Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu
yang paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama
20 tahun.
 Asal Tanah Hak Guna Bangunan.
• Pasal 37 UUPA menegaskan bahwa Hak Guna
Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang
lain. Sedangkan Pasal 21 PP No. 40 Tahun
1996 menegaskan bahwa tanah yang dapat
diberikan Hak Guna Bangunan adalah tanah
negara, tanah Hak Pengelola, atau tanah Hak
Milik.
 Subjek Hak Guna Bangunan.
Pasal 36 UUPA jo. Pasal 19 PP No. 40 Tahun,
adalah :
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia).
 Jangka Waktu Hak Guna Bangunan.
• Jangka waktu Hak Guna Bangunan berbeda
sesuai dengan asal tanahnya, yaitu :
• 1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara
• Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali paling lama 30 tahun,
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk
jangka waktu paling lama 30 tahun.
• 2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak
Pengelolaan
• Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali paling lama 30 tahun,
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk
jangka waktu paling lama 30 tahun.
Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik
• Hak Guna Bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali paling lama 30 tahun, tidak
ada perpanjangan jangka waktu. Namun, atas
kesepakatan antara pemilik tanah dengan
pemegang Hak Guna Bangunan dapat diperbarui
dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru
dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib
didaftarkan pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat.
 Kewajiban Pemegang Hak Guna
Bangunan.
• A. membayar uang pemasukan yang jumlah dan
cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya;
• b. menggunakan tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
pemberiaannya;
• c. memelihara dengan baik tanah dan bangunan
yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian
lingkungan hidup;
• menyerahkan kembali tanah diberikan dengan Hak
Guna Bangunan kepada negara, pemegang Hak
Pengelola atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna
Bangunan itu hapus;
• e. menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang
telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan;
• f. memberikan jalan keluar atau jalan air atau
kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah
yang terkurung oleh tanah Hak Guna Bangunan
tersebut.
•
 Hak Pemegang Hak Guna Bangunan.
Pasal 32 PP No. 40 Tahun 1996, pemegang Hak
Guna Bangunan berhak :
• 1. menguasai dan mempergunakan tanah
selama waktu tertentu;
• 2. mendirikan dan mempunyai bangunan
untuk keperluan pribadi atau usahanya;
• 3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak
lain; dan
• 4. membebani dengan Hak Tanggungan.
 Hapusnya Hak Guna Bangunan.
• Pasal 40 UUPA, Hak Guna Bangunan hapus
karena :
• a. jangka waktunya berakhir;
• b. dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir karena sesuatu syarat tidak
terpenuhi;
• c. dilepaskan oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir;
• d. dicabut untuk kepentingan umum;
• HGB
• HAK PAKAI
• HAK PENGELOLAAN