AMORTISASI UTANG

Nama Anggota :
Cindy (1342067)
Diana Lim (1342062)
Epi Panjaya (1342005)
Louis Chatrin (1342097)
Megi (1342146)
Sally (1342093)
Septiany (1342077)
1. Amortisasi Utang
→ Dari angsuran yang dilakukan, hanya sebagian
yang merupakan pelunasan pokok (amortisasi
utang) dan sisanya adalah untuk pembayaran
bunga

Tabel amortisasi digunakan untuk mengetahui secara

akurat berapa pelunasan pokok yang dilakukan dan
pembayaran bunganya dari setiap angsuran.
Rumus Besar Angsuran (Anuitas Biasa):

(1  (1  i )  n ) A
PV
PV  A (1  (1  i )  n )
i i

Rumus Besar Bunga :

Bunga per bulan = Saldo (Sisa Utang) x i / 12

Contoh Soal :

Seorang eksekutif muda pada tanggal 1 April

2001 memutuskan untuk membeli sebuah
rumah seharga Rp400.000.000 dengan
membayar uang muka Rp 100.000.000 dan
sisanya dengan Kredit Kepemilikan Rumah
(KPR) sebuah bank dengan bunga 18% p.a.
dan angsuran sebesar Rp 7.618.028,23
selama 60 bulan. Jika pada 1 April 2004
eksekutif itu ingin melunasi kreditnya, berapa
jumlah yang harus dia bayar?
 Jawab :
Cara 1 : Skedul Amortisasi
A B C D E
Periode Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo KPR
Rp 300.000.000,00

1 Rp 7.618.028,23 Rp 4.500.000,00 Rp 3.118.028,23 Rp 296.881.971,77

2 Rp 7.618.028,23 Rp 4.453.229,58 Rp 3.164.798,65 Rp 293.717.173,12

3 Rp 7.618.028,23 Rp 4.405.757,60 Rp 3.212.270,63 Rp 290.504.902,49

4 Rp 7.618.028,23 Rp 4.357.573,54 Rp 3.260.454,69 Rp 287.244.447,80

5 Rp 7.618.028,23 Rp 4.308.666,72 Rp 3.309.361,51 Rp 283.935.086,29

Dengan meneruskan skedul amortisasi hingga periode ke-36, kita akan mendapatkan
jumlah yang harus dibayar jika KPR ingin dilunasi pada 1 April 2004, yaitu sebesar
Rp 152.592.193,5
Cara 2
Dengan persamaan nilai sekarang dari anuitas biasa, dengan
angsuran sebesar Rp 7.618.028,23 sebanyak 24 periode dengan
i = 1,5% per bulan.

(1  (1  i )  n )
PV  A
i
(1  (1  0,015)  24 )
PV  Rp 7.618.028,23
0,015
PV  Rp 152.592.193,5 ( saldo KPR per 1 April 2004)

Jadi, eksekutif muda tersebut harus

membayar Rp 152.592.193,5 untuk pelunasan
kreditnya
Melanjutkan contoh tadi tanpa menggunakan
tabel, hitunglah :
a. Besar pembayaran bunga selama tahun
pertama
b. Besar pelunasan pokok (amortisasi utang)
selama tahun ke-2
c. Besar angsuran per bulan untuk 24 bulan
terakhir jika tingkat bunga pinjaman
dinaikkan menjadi 21% p.a.
Jawab :
a. Besar pembayaran bunga selama tahun pertama
Saldo KPR akhir tahun pertama :
(1  (1  0,015) 48 )
PV  Rp 7.618.028,23
0,015
PV  Rp 259.337.134,63
• Amortisasi utang selama tahun pertama :
Rp 300.000.000 – Rp 259.337.134,63 = Rp 40.662. 865,37
• Total pembayaran tahun pertama :
12 X Rp 7.618.028,23 = Rp 91.416.338,76
• Besar Pembayaran bunga = Total pembayaran – Amortisasi Utang
= Rp 91.416.338,76 - Rp 40.662. 865,37
= Rp 50.753.473,39
b. Besar pelunasan pokok (amortisasi utang) selama tahun ke-2
 Saldo KPR akhir tahun ke-2

(1  (1  0,015) 36 )
PV  Rp 7.618.028,23
0,015
PV  Rp 210.719.873,89

 Amortisasi utang selama tahun ke-2

= saldo KPR akhir tahun ke 1 – saldo KPR akhir tahun ke 2
= Rp 259.337.134,63 – Rp 210.719.873,89
= Rp 48.617.260,74
c. Besar angsuran per bulan untuk 24 bulan terakhir jika tingkat bunga
pinjaman dinaikkan menjadi 21% p.a.
o Saldo KPR setelah 36 kali pembayaran
(1  (1  0,015) 24 )
PV  Rp 7.618.028,23
0,015
PV  Rp 152.592.193,50
o Utang sebesar ini jika tingkat bunga dinaikkan menjadi 21% p.a
atau 1,75% per bulan dan dilunasi dalam 24 angsuran bulanan
maka besar angsurannya :
PV Rp 152 .592 .193,50
A 
(1  (1  i )  n ) (1  (1  0,0175 )  24 )
i 0,0175
A = Rp 7.841.049,20
Jadi, jika tingkat bunga dinaikkan dari 18% menjadi 21% maka
angsuran bulanan pun naik dari Rp 7.618.028,23 menjadi Rp
7.841.049,20
2. Amortisasi Utang untuk Anuitas di Muka

• Penyusunan skedul amortisasi utang untuk anuitas di muka

pada dasarnya sama dengan anuitas biasa kecuali untuk
periode pertama
• Jika pada anuitas biasa angsuran pertama sebagian digunakan
untuk membayar bunga dan sisanya untuk amortisasi utang,
pada anuitas di muka seluruh angsuran pertama adalah untuk
amortisasi utang karena belum adanya biaya bunga yang
timbul mengingat pembayaran dilakukan pada hari pertama
sehingga t = 0
 Contoh Soal :
Satu set Home Theater dijual dengan harga tunai Rp
25.000.000,- atau dengan 5 kali angsuran bulanan
mulai hari transaksi dengan menggunakan j12 = 30%.
Buatlah skedul amortisasi utang secara lengkap.

Jawab :
PV = Rp 25.000.000
n =5
30%
i = = 2,5% = 0,025
12
𝑃𝑉𝑑𝑢𝑒 𝑅𝑝 25.000.000
A = 1−(1+𝑖)−𝑛+1
= 1−(1+0,025)−5+1
𝑖
+1 +1
0,025
= Rp 5.249.923,44
 Tabel Amortisasi :
A B C D E
Periode Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo KPR
0 Rp 5.249.923,44 - Rp 5.249.923,44 Rp 19.750.076,56

1 Rp 5.249.923,44 Rp 493.751,91 Rp 4.756.171,53 Rp 14.993.905,03

2 Rp 5.249.923,44 Rp 374.847,63 Rp 4.875.075,81 Rp 10.118.829,22

3 Rp 5.249.923,44 Rp 252.970,73 Rp 4.996.952,71 Rp 5.121.876,51

4 Rp 5.249.923,44 Rp 128.046,91 Rp 5.121.876,51 -

3. Pembiayaan Kembali Pinjaman
2 jenis tingkat bunga :
 Tingkat bunga tetap ( fixed )
Sekali sudah di tetapkan di awal, akan terus berlaku hingga
angsuran akhir

 Tingkat bunga mengambang ( floating / variabel)

Akan di evaluasi pada suatu waktu tertentu ( bisa berubah )

Sering kita jumpai perjanjian kredit yang menggunakan tingkat bunga

yang tidak tetap. Oleh karena itu, apabila terjadi perubahan tingkat
bunga maka skedul amortisasi utang baru harus dibuat untuk
angsuran-angsuran yang tersisa.
Contoh :
Melanjutkan contoh mengenai eksekutif muda yang
mengambil KPR Rp 300.000.000, ternyata pada tanggal 1
April 2004 dia tidak jadi melunasi kreditnya, dikarenakan
tingkat bunga diturunkan dari 18% menjadi 15%. Berapa
angsuran per bulan untuk 24 bulan terakhir masa KPR-nya?
Jawab:
Saldo KPR setelah 36 kali angsuran = Rp 152.592.193,5
15%
Bunga = = 1,25%
12
𝑅𝑝 152.592.193,5
A= 1−(1+0,0125)−24
= Rp 7.398.683,98
0,0125
Jika Bank tidak menurunkan tingkat bunga, maka eksekutif muda
tersebut sebaiknya memohon pinjaman dari bank lain yang tingkat
bunganya hanya 15% untuk melunasi sisa KPR-nya karena lebih
meringankan dan tidak ada denda pelunasan lebih cepat. Untuk
memudahkan, diasumsikan tidak ada biaya lain-lain untuk
peminjaman baru. Ini disebut pembiayaan kembali sebuah
pinjaman dengan pinjaman lain (refinancing a loan).

Jika ada denda pelunasan lebih cepat, misalnya 2% dari saldo

terakhir, apakah sebaiknya dilakukan peminjaman baru dari bank
lain?
Saldo kredit per 1 April 2004 = Rp 152.592.193,5
Denda 2% = Rp 3.051.843,9 +
Total pinjaman baru yang harus diperoleh = Rp 155.644.037,4
Pinjaman baru sebesar Rp 155.644.037,4 dengan bunga 15% p.a jika
diangsur 24 bulan,maka angsuran bulanan menjadi Rp 7.546.657,7.
Rp 7.546.657,7 < Rp 7.618.028,23
Jadi, eksekutif tadi sebaiknya tetap melakukan peminjaman baru.
QUIZ :
Lili dan Andro (ceritanya clbk) membeli sebuah
rumah dan menandatangani KPR senilai Rp
500.000.000 yang akan dicicil setiap bulan
selama 15 tahun dengan tingkat bunga j12 = 21%.
Setelah 5 tahun,mereka melakukan negosisasi
ulang atas kontrak tersebut dan mendapatkan
tingkat bunga baru sebesar 18%. Hitunglah :
• Besar cicilan selama 5 tahun pertama?
• Besar cicilan setelah 5 tahun?
Keluarga Adam membeli sebuah microwave dari
sebuah toko elektronika senilai Rp 5.000.000.
Mereka setuju untuk mencicil bulanan selama 3
tahun dengan bunga tetap j12 = 24%. Jika mereka
menpercepat pelunasan, mereka akan dikenakan
dengan sebesar 3x cicilan bulanan. Setelah mencicil
selama 1 tahun, tingkat bunga pasar turun
menjadi j12 = 19%. Apakah mereka sebaiknya
melakukan refinancing ?
THANK YOU