Anda di halaman 1dari 36

ESTIMASI BIAYA

Modul ke: PROYEK


Konsep Estimasi Biaya Terkait dengan Rekayasa
Ekonomi Proyek

Fakultas
FAKULTAS TEKNIK
PERENCANAAN DAN
DESAIN
Program Studi
TEKNIK SIPIL
www.mercubuana.ac.id

Ir. Ernanda Dharmapribadi, MM


Silabus
1. Konsep Estimasi Biaya Terkait Dengan Rekayasa Ekonomi
2. Metode Estimasi Biaya Konstruksi
3. Cara Estimasi Biaya Konstruksi
4. Metode pengukuran volume konstruksi & harga satuan pekerjaan
5. Tujuan dan Fungsi Estimasi Biaya Proyek
6. Konsep penyusunan Bar-Chart
7. Review materi estimasi biaya & Persiapan UTS ( tugas kelompok)
8. UTS
9. Teknik penyusunan S-Curve
10.Teknik penyusunan Cashflow proyek
11.Teknik penyusunan Cashflow proyek (tugas kelompok)
12.Konsep nilai uang terhadap waktu
13.Konsep Net Present Value dan Net Future Value
14.Investasi dalam pelaksanaan proyek
15.Penilaian investasi (tugas kelompok)
16.UAS
Bobot Penilaian

• Kehadiran 10%
• Tugas 20%
• UTS 30%
• UAS 40%
Definisi Proyek
Proyek adalah sebuah aktifitas yang bersifat sementara,
dilaksanakan untuk membuat produk yang unik / spesifik

1. SEMENTARA :
Setiap proyek memiliki waktu start dan waktu berakhir.

2. PRODUK UNIK :
Tidak ada proyek yang sama persis. Fungsi dan bentuk bisa sama
tapi pasti ada perbedaan – perbedaan probleM

3. PROGRES :
proyek terdiri dari tahapan – tahapan yang menunjukkan
kemajuan pekerjaan, yang terus berlanjut sampai proyek berakhir
Project Life Cycle
• Proyek terdiri dari empat fase : inisiasi,
perencanaan, pelaksanaan, serah terima
• Fase inisiasi : studi kelayakan, konsep disain,
draft anggaran, pendanaan, perhitungan,
monitoring
• Fase perencanaan : proses disain dimulai,
perijinan bangunan, tender, monitoring
• Fase pelaksanaan : proses konstruksi dimulai,
pengadaan barang, quality control, K3,
monitoring
• Fase serah terima : test instalasi, buku pedoman,
dokumen asbuilt, garansi, monitoring
Project Life Cycle
Knowledge Competence

• Estimasi merupakan bagian dari rangkaian kompetensi manajemen proyek


• Semua unsur saling terkait dalam kontribusi terhadap keberhasilan proyek
• Perlu mengetahui sejauh mana pengaruh dan harapan dari masing –
masing pihak terhadap berlangsungnya proyek
Stakeholder

• Seluruh pihak yang berkepentingan terhadap terlaksananya suatu proyek


• Perlu mengetahui sejauh mana pengaruh dan harapan dari masing –
masing pihak terhadap berlangsungnya proyek
Deskripsi

Estimasi Biaya Proyek bertujuan untuk memperkirakan


biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan dan
digunakan untuk beberapa tujuan antara lain studi
kelayakan proyek, perencanaan anggaran proyek,
pengendalian biaya proyek dan pendanaan proyek.
Oleh karena itu, modul ini dikaitkan dengan rekayasa
ekonomi dan sedikit pengenalan konsep manajemen
proyek

Tujuan Pembelajaran : Mahasiswa memahami dasar


tentang konsep Estimasi Biaya Proyek dalam
hubungannya dengan konsep Rekayasa Ekonomi dalam
dunia konstruksi.
Pengertian Estimasi Biaya
Memperkirakan biaya proyek melalui analisa
perhitungan komponen harga, asumsi empiris,
metode kerja, kondisi proyek secara spesifik,
kondisi kontrak dan nilai uang

Proyek makin kompleks, sumber daya langka,


kompetisi makin ketat, maka dibutuhkan
peningkatan sistem pengelolaan proyek yang baik
dan terintegrasi sehingga resiko dapat diminimalisir
Pengertian Estimasi Biaya

Nilai estimasi anggaran yang disusun selanjutnya


dikenal dengan istilah Rencana Anggaran
Biaya (RAB)

yang mempunyai FUNGSI DAN MANFAAT lebih lanjut


dalam hal mengendalikan sumberdaya material,
tenaga kerja, peralatan dan waktu pelaksanaan proyek
Asumsi Dalam Estimasi Biaya

a) Kondisi proyek, yaitu faktor geografis proyek meliputi letak proyek


tersebut relatif terhadap jangkauan sumber daya manusia maupun
material. Suplai material ke proyek yang terletak jauh dari pusat industri
tentunya lebih mahal daripada ke proyek di tengah kota. Lokasi proyek
yang sempit mengakibatkan keterbatasan dalam stok material dan hunian
para pekerja. Kondisi tanah jelek mengakibatkan pondasi mahal dan
biaya tambahan untuk pembuatan struktur penahan tanah. Resiko yang
timbul akibat kondisi proyek yang kurang baik dapat diminimalisir dengan
metode kerja dan teknologi yang cermat dimana biaya akan selalu
bersamanya
b) Volume pekerjaan berpengaruh pada diskon suatu barang. Pembelian
dengan volume besar lebih murah daripada pembelian yang bersifat
eceran.
Asumsi Dalam Estimasi Biaya
c) Spesifikasi pekerjaan, yaitu ketentuan terhadap material, tenaga kerja dan
metode kerja yang dipersyaratkan. Spesifikasi material tergantung dari kelas
bangunan dan durabilitas yang diinginkan. Sedangkan tenaga kerja dengan
sertifikat tertentu akan memasang tarif lebih tinggi daripada yang tanpa
sertifikat. Semakin baik metode kerja untuk pekerjaan tertentu, makin baik
pula kualitas yang dihasilkan, namun biaya tentunya juga akan berbeda.
Perusahaan Jepang pada umumnya mempersyaratkan metode kerja yang
sempurna, sehingga upah tenaga kerja juga lebih tinggi
d) Jadwal pelaksanaan pekerjaan sangat mempengaruhi jumlah tenaga kerja
dan peralatan yang diperlukan. Makin ketat jadwalnya, makin banyak pula alat
yang diperlukan. Jadwal pelaksanaan juga mempengaruhi harga material.
Suplier akan memperhitungkan nilai uang dari material yang dibeli sekarang
tetapi pembayarannya mundur.
Asumsi Dalam Estimasi Biaya

e) Produktifitas tenaga kerja dan alat mempengaruhi satuan volume yang


dihasilkan dalam rentang waktu tertentu. Makin tinggi produktivitas, makin
rendah harga upah untuk tiap satuan volume. Produktifitas tenaga kerja
dipengaruhi oleh gender, usia, karakter pribadi dan budaya masyarakat.
Sedangkan produktifitas alat dipengaruhi oleh kapasitas, durabilitas dan
umurnya. Mesin dari Jepang dan Jerman biasanya lebih kuat daripada mesin
buatan Asia lainnya. Namun harganya tentu jauh lebih mahal. Pengaturan
keseimbangan antara produktifitas dan harga inilah yang merupakan seni
dalam mengolah biaya
f) Profit margin merupakan hal yang wajar berpengaruh pada komponen biaya.
Makin tinggi keuntungan yang ingin dicapai, makin mahal juga harga yang
ditawarkan
Asumsi Dalam Estimasi Biaya
g) Resiko yang berpengaruh terhadap biaya proyek bukan saja yang bersifat resiko
fisik / kecelakaan kerja, tapi juga bisa berasal dari resiko keuangan, pembayaran,
resiko kurs mata uang dan faktor alam. Resiko keuangan dapat terjadi akibat
pengalihan cashflow ke prioritas lain atau barangkali pengenaan denda akibat
penyimpangan dalam menjalankan proyek. Pembayaran dari pemberi tugas yang
seringkali mundur adalah salah satu contoh resiko
h) Nilai uang terkait dengan cara pembayaran terhadap suatu material atau jasa.
Makin panjang jangka waktu pembayaran, makin tinggi pula penawarannya
karena nilai uang yang ditambahkan pada harga akan makin besar. Uang muka
yang besar akan menurunkan harga barang / jasa. Demikian pula dengan
pembayaran berkala / cicilan. Makin lama tenornya, makin mahal pula harganya
i) Volume pekerjaan berpengaruh pada diskon suatu barang. Pembelian dengan
volume besar lebih murah daripada pembelian yang bersifat eceran.
Asumsi Dalam Estimasi Biaya

j) Peralatan yang digunakan semasa konstruksi tentunya ada harga yang harus
dibayar. Pengadaan transportasi vertikal (passenger hoist) pada sebuah
proyek gedung tentunya jauh lebih mahal daripada sekedar tangga scaffolding,
namun hal ini akan meningkatkan produktifitas pekerjaan. Seorang estimator
akan memerankan seninya untuk mencapai keseimbangan antara peralatan
dan produktifitas tenaga kerja
k) Makin berkembang teknologi maka pelaksanaan proyek akan makin mudah.
Teknologi precast concrete terbukti menjadi solusi atas tercapainya kualitas
dan produktivitas. Walaupun secara harga satuan lebih mahal, tapi harga
keseluruhan proyek akan turun akibat naiknya produktifitas dan turunnya
resiko kegagalan
Dokumen Estimasi Biaya

1. Gambar for tender

 Gambar perencanaan sesuai dengan tahapannya terdiri dari


gambar konsep, gambar skematik, gambar design development,
gambar tender dan gambar for construction.

 Estimasi biaya yang sempurna memerlukan gambar tender untuk


dihitung. Pada kondisi yang mendesak, estimasi biaya dapat
berdasarkan gambar design development namun hasilnya kurang
akurat karena banyak menggunakan asumsi – asumsi terhadap
detail yang belum tersedia dalam gambar / dokumen tersebut.

 Gambar skematik hanya bisa menunjukkan estimasi kasar yang


biasanya digunakan oleh pemberi tugas untuk mengolah anggaran.
Gambar konsep sama sekali tidak dapat digunakan untuk
menyusun prakiraan biaya
Dokumen Estimasi Biaya

2. Spesifikasi material

 Pada dokumen tender, material sdh ditentukan secara spesifik


termasuk alternatif mereknya. Untuk sebuah material, biasanya
ditentukan beberapa merek yang setara sebagai alternatif. Hal ini
untuk mengantisipasi keterbatasan stok di pasaran

 Kontraktor dapat mengusulkan sebuah merek lain, selama hal


tersebut tidak mengurangi mutu dan disetujui tim pemberi tugas

 Kadang – kadang spesifikasi material juga tertulis dalam gambar.


Kesesuaian spesifikasi antar dokumen harus diperiksa dengan
teliti. Apabila terjadi perbedaan spesifikasi antara gambar dan
dokumen spesifikasi, pada umumnya dokumen spesifikasi yang
dipakai
Dokumen Estimasi Biaya

3. Rencana Kerja & Syarat (RKS)

 Memuat aturan – aturan pelaksanaan pekerjaan secara teknis dan


administratif. Aturan teknis pelaksanaan berupa metode kerja atau
persyaratan dalam melaksanakan pekerjaan. Sedangkan aturan
administratif antara lain berisi cara pembayaran, denda, asuransi,
tenaga kerja, dokumentasi dll

 Tingkat kelengkapan / detail RKS berbeda – beda tergantung dari


konsultan dan pemberi tugas. RKS ini sebagai panduan
penyelesaian perselisihan dalam pelaksanaan pekerjaan. Makin
detail RKS maka resiko perselisihan dapat diminimalisir

 Tiap – tiap pasal dalam RKS harus dicermati bila mengandung


unsur biaya. Banyak kejadian estimator tidak cermat sehingga
timbul kerugian dalam pelaksanaan pekerjaan
Dokumen Estimasi Biaya

4. Jadwal pelaksanaan pekerjaan

 Diperlukan untuk menentukan semua harga yang terkait dengan


waktu. Contoh : pekerjaan persiapan (preliminaries), material yang
harganya cenderung naik, pengaruh inflasi, sewa alat, sediaan
material

 Menentukan biaya – biaya yang harus diserap oleh harga satuan,


antara lain bank garansi, biaya modal, kontribusi untuk overhead
kantor pusat
Dokumen Estimasi Biaya
5. Metode kerja

 Pada umumnya metode kerja dan jadwal pelaksanaan dibuat oleh


bagian engineering. Metode kerja dalam hal ini bersifat lebih
kepada penentuan jumlah dan tipe alat yang dipakai. Contoh :
tower crane, bar bender, bar cutter, placing boom, concrete pump,
scaffolding / doka, tipe bekisting

 Penentuan site layout sesuai dengan kondisi lahan, termasuk


direksi keet, bedeng pekerja, gudang, stokyard, listrik, air, pagar,
fasilitas proyek

 Menentukan metode kerja galian tanah, kemiringan, stabilisasi


lereng, penahan tanah, saluran proyek. Aktifitas ini perlu survey
lokasi proyek lebih dahulu

 Menentukan rencana K3 dimana hal ini sangat mempengaruhi


harga penawaran
Dokumen Estimasi Biaya

6. Risalah rapat anwijzing / klarifikasi

 Seluruh korespondensi, berita acara atau risalah rapat yang


mengandung keputusan – keputusan. Dokumen tender biasanya
masih ada hal – hal yang kurang jelas, sehingga harus
ditambahkan dalam rapat anwijzing maupun rapat klarifikasi.
Risalah ini merupakan bagian dari dokumen kontrak yang bersifat
mengikat. Secara otomatis, informasi terbaru menggantikan
informasi pada tanggal sebelumnya
Pengertian Rekayasa Ekonomi

 Manfaat secara ekonomi terhadap aktifitas pembangunan, terdiri


dari evaluasi sistematis dari biaya dan manfaat yang terkandung
dalam masing – masing alternatif proyek. Contoh :

a) Pemilihan alternatif pembiayaan proyek terkait dengan pinjaman


bank
b) Pengambilan keputusan antara sewa atau beli suatu alat
c) Pembuatan arus kas sebagai dasar pembiayaan proyek dalam
kurun waktu tertentu
d) Analisa investasi untuk menentukan alternatif yang paling
menguntungkan
e) Menentukan kapasitas produksi optimal untuk memperoleh
keuntungan maksimal, terkait dengan adanya biaya variabel
Konsep Nilai Uang vs Waktu
 Nilai waktu dari uang menunjukkan perubahan nilai akibat berjalannya waktu,
ditentukan oleh suatu opportunity yang diperoleh dari pasar secara kompetitif.
Nilai uang terjadi karena uang saat ini memiliki opportunity untuk dimanfaatkan
dalam kegiatan ekonomi

a) Nilai uang di tabungan yang selalu bertambah tergantung dari tingkat


suku bunga
b) Nilai uang pada deposito yang diinvestasikan lagi
c) Penentuan harga suatu produk dalam kondisi pembayaran mundur
d) Penentuan penawaran harga untuk pekerjaan yang akan ditagihkan di
masa yang akan datang
e) Menentukan angsuran per bulan untuk mencapai nilai tertentu di masa
yang akan datang
f) Menentukan jangka lama pinjaman bank untuk mendanai proyek
dengan kondisi termin tertentu
Future Value

FV = PV (1 + i)n

a) Apabila kita mempunyai uang sebanyak Rp. 10.000.000


disimpan di bank dengan bunga 15% per tahun, maka
pada akhir tahun kelima kita akan menerima uang sebesar
Rp. 20.113.571,50

b) Sebuah perusahaan memperoleh pinjaman modal dari


bank sebesar Rp. 5.000.000 untuk membeli peralatan
produksi dengan jangka waktu 5 tahun bunga sebesar
18% per tahun. Jumlah yang harus dibayar pada akhir
tahun ke 5 adalah Rp. 11.438.789
Present Value

PV = FV (1 + i)-n

a) Saat pensiun 25 tahun lagi, saya akan mendapatkan


uang Rp. 500.000.000. Uang tersebut mempunyai nilai
yang sama dengan Rp. 73.008.952 pada saat
sekarang, dengan asumsi inflasi konsisten sebesar 8%
per tahun selama 25 tahun.

b) Saya ingin punya uang Rp. 100.000.000 dalam 5 tahun


lagi. Bila suku bunga sebesar 6%, maka uang yang
harus saya depositokan sekarang adalah Rp.
74.725.817
Simple Interest

I= P.N .i

a) Bunga yang diperoleh dari sebuah investasi tidak


diinvestasikan kembali, sehingga bunga hanya
dikenakan pada nilai pokok investasi / hutang saja

b) Kenaikan nilai investasi bersifat linear

c) Contoh : Bunga deposito yang tidak disetorkan lagi


Compound Interest

I = P (1+i)n - P

a) Kenaikan nilai investasi bersifat exponential


b) Terdiri dari dua jenis bunga yaitu bunga nominal dan
bunga efektif
c) Bunga nominal hanya suatu istilah yang menyebutkan
pengenaan bunga tahunan.
d) Bunga efektif adalah penjumlahan suku bunga nominal
dalam satu tahun
Penilaian Investasi

• Pada tingkat bunga tertentu, beberapa skenario


pengembalian investasi memiliki nilai ekivalensi.

• Skenario satu dengan lainnya dianggap setara


apabila memiliki nilai ekivalensi di antara mereka

• Pilihan skenario tergantung pada kepentingan


cashflow dari kreditor maupun debitor

• Berangkat dari konsep ini, diturunkan beberapa


metode pembandingan yang digunakan untuk
mengevaluasi beberapa rencana investasi sehingga
dapat diambil keputusan yang terbaik
Konsep Ekivalensi

Jml pinjaman pada awal Bunga thd pinjaman yg Total pinjaman pd akhir Pokok pinjaman yg Total pembayaran pd
Tahun
tahun tersisa tahun dibayar pd akhir tahun akhir tahun

Skenario 1 : pd setiap akhir tahun dibayar pokok pinjaman $2000 ditambah bunga yg jatuh tempo

1 8.000 800 8.800 2.000 2.800


2 6.000 600 6.600 2.000 2.600
3 4.000 400 4.400 2.000 2.400
4 2.000 200 2.200 2.000 2.200
Jumlah 2.000 8.000 10.000

Skenario 2 : pd setiap akhir tahun dibayar bunga yg jatuh tempo, sedangkan pokok pinjaman dibayarkan sekaligus pada akhir tahun ke 4

1 8.000 800 8.800 0 800


2 8.000 800 8.800 0 800
3 8.000 800 8.800 0 800
4 8.000 800 8.800 8.000 8.800
Jumlah 3.200 8.000 11.200
Konsep Ekivalensi

Jml pinjaman pada awal Bunga thd pinjaman yg Total pinjaman pd akhir Pokok pinjaman yg Total pembayaran pd
Tahun
tahun tersisa tahun dibayar pd akhir tahun akhir tahun

Skenario 3 : pd setiap akhir tahun dilakukan pembayaran yang sama besar, terdiri dari dibayar bunga yg jatuh tempo dan sebagian pokok pinjaman

1 8.000 800 8.800 1.724 2.524


2 6.276 628 6.904 1.896 2.524
3 4.380 438 4.818 2.086 2.524
4 2.294 229 2.523 2.295 2.524
Jumlah 2.095 8.001 10.096

Skenario 4 :pokok pinjaman dan seluruh bunga dibayarkan sekaligus pada akhir tahun ke 4

1 8.000 800 8.800 0 0


2 8.800 880 9.680 0 0
3 9.680 968 10.648 0 0
4 10.648 1.065 11.713 8.000 11.713
Jumlah 3.713 8.000 11.713
Penilaian Investasi

• Penilaian investasi selalu berdasar prinsip ekivalensi


dan nilai uang atas waktu

• Modul ini fokus pada NPV, IRR, Payback Period dan


Profitability Index
Kesimpulan

• Terkait dengan project life cycle, estimasi memiliki peran


yang spesifik pada masing – masing tahapan. Pada tahap
konsep estimasi digunakan untuk pedoman penyusunan
anggaran, pada saat perencanaan berfungsi untuk tender,
pada saat konstruksi berfungsi sebagai cost control dan
pada saat project closing berfungsi sebagai final account

• Selain pengetahuan harga material dan upah, estimator


perlu imaginasi mengenai metode kerja, kondisi lahan
dan tahapan pelaksanaan pekerjaan

• Makin lengkap dokumen konstruksi, estimasi biaya akan


makin akurat karena asumsi yang digunakan bisa makin
tajam
Kesimpulan

• Harga suatu pekerjaan selalu dipengaruhi oleh nilai uang


atas waktu. Hal ini karena adanya bunga yang dapat
diterapkan atas uang tersebut. Biasanya acuan bunga
adalah bunga pinjaman bank atau instrumen pasar modal

• Uang mempunyai nilai opportunity atas beberapa


alternatif investasi. Rekayasa ekonomi mempelajari
pemilihan alternatif yang paling optimal dari alternatif
tersebut

• Pemilihan alternatif investasi berdasar atas konsep


ekivalensi dimana nilai uang hasil investasi disetarakan
pada tingkat bunga tertentu
Daftar Pustaka

• Iman Soeharto, Manajemen Proyek, dari konseptual sampai


operasional, Penerbit Erlangga, 1997

• Zainal A.Z, Analisis Bangunan, Menghitung anggaran biaya bangunan,


Penerbit Gramedia, 2002

• Asianto, Construction Project Cost Management, Penerbit Pradnya


Paramita, 2003

• Redaksi Bumi Aksara, Analisa Upah dan Bahan (Analisa BOW),


Penerbit Bumi Aksara, 2004

• Badan Standarisasi Nasional, Kumpulan Analisa Biaya Konstruksi, BSN,


2007

• Bachtiar Ibrahim, Rencana dan Estimate Real of Cost, Penerbit Bumi


Aksara, 1994

• Husein Umar, Studi Kelayakan Bisnis, Penerbit Gramedia, 2000


Terima Kasih