REGISTRO DE LA

PROPIEDAD
INMUEBLE
Documentos registrables. Publicidad “posesoria”. Supuestos de colisión con la publicidad registral. Publicidad cartular.
Especialidad. Registro catastral.
Casos especiales de registraciones.
Inscripciones modalizadas, a plazo, con cargo o condición.
El dominio desmembrado. Negocios que contengan pactos explícitos o tácitos de resolución.
La intervención de menores o incapaces o personas con capacidad restringida como sujetos negociales.
Subasta.
Anotación de las medidas cautelares.
Registro del régimen de Vivienda.
PUBLICIDAD
SENTIDO AMPLIO:Actividad destinada a producir cognoscibilidad.
PUBLICIDAD JURIDICA: CONCEPTO TECNICO JURIDICO:
Lopez de Zavalía: Cognoscibilidad de hechos en base a una declaración señalativa del órgano competente, puesta disposición del
público por los medios previstos en la ley.
• Cognoscibilidad: el conocimiento puede ser efectivo o posible (art. 1893: “conocían o debían conocer”). Conocimiento
puesto a disposición del público. Villaro: “De este modo se opone, por extensión, a conocimien to individual o particular
y, por contradicción, a la falta de conocimiento, es decir, a lo clandestino o secreto.”
• Actividad destinada a producir cognoscibilidad.
• Medio por el que se adquiere o puede adquirir conocimiento (medios publicitarios).
Carácterísticas:
• Permanente
• General: destinada al público. (Declaración señalativa y no recepticia).
• Accesibilidad.

Efectos de la publicidad:
• Con efecto jurídico. Procura cognoscibilidad con un efecto juridico. Publicidad stricto sensu.
• Sin efecto jurídico: Publicidad noticia. Del conocimiento no se derivan efectos jurídicos.
PUBLICIDAD SUFICIENTE
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario
y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
MEDIOS DE CONOCIMIENTO
• MEDIOS PUBLICITARIOS: (sistemas de publicidad registrales y no registrales)
A. PUBLICIDAD REGISTRAL
B. PUBLICIDAD DE LOS ESTADOS DE HECHO
C. PUBLICIDAD CARTULAR
OTROS MEDIOS DE CONOCIMIENTO:
A. PUBLICACION: Solo produce una situación de notoriedad. Es episódica. (ej. Edictos)
B. NOTIFICACION: Produce conocimiento efectivo y no cognoscibilidad. Es una declaración
recepticia. Va dirigida a un destinatario determinado.
C. LA EXHIBICION: Produce conocimiento efectivo y no cognoscibilidad. Es necesaria la
prueba de la exhibición.
1) PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA
PUBLICIDAD REGISTRAL
CONCEPTO: Publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano denominado
registro.

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los

derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los
títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a
un registro a los fines de su inscripción.
REGISTRO INMOBILIARIO SISTEMA ARGENTINO
CARACTERISTICAS:
1. Declarativo
2. De títulos
3. De inscripción
4. No convalidante
5. Causal
6. Sin fe pública registral
7. Real
“PRINCIPIOS” REGISTRALES
a) PRINCIPIO DE INSCRIPCION: Refiere a la inscripción y sus efectos.
b) PRINCIPIO DE NO CONVALIDACION: (Art. 4 LR). Presunción de integridad y
completitud.
c) PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD (art. 3 LR): Los documentos que ingresan al registro
deben ser auténticos (autenticidad interna: autor cierto). Documentos públicos y solo por
excepción privados con las firmas autenticadas.
d) PRINCIPIO DE ROGACION (Art. 6 LR): El registro no actúa de oficio. Solo a instancia del
rogante.
e) PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Función calificadora. (art. 8 y 9 LR).
f) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACION: Correlación entre la realidad
extrarregistral y la registral.
EFECTOS DE LA REGISTRACIÓN INMOBILIARIA
A) Inscripción no constitutiva. Para publicidad, oponibilidad, y demás efectos que establece
la ley.
B) Concepto de tercero (desinteresado, interesado y registral).
C) Necesidad de que el tercero sea de buena fe: criterios objetivo y subjetivo.
2) PUBLICIDAD DE LOS ESTADOS DE HECHO
PUBLICIDAD SUFICIENTE
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario
y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
ANTECEDENTES
A. VELEZ: POSESORIA Y REGISTRAL SOLO HIPOTECA. Nota al art. 3203: “La inscripción no
es más que un extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias.
La inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero título, ni aumenta el valor del título
existente. Apenas fija en cabeza del adquirente los derechos que tenía su antecesor; no designa, ni
asegura quién sea el propietario, a quien verdaderamente pertenezca la cosa. Si fuese posible por ese
sistema la legitimación de la propiedad, el examen justificativo debería confiarse a una magistratura
que conociera la verdad de los actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformaría su
jurisdicción voluntaria en contenciosa, sometiéndose la voluntad libre de las partes a una autoridad
que ellas no habían reclamado.”

B. LEYES PROVINCIALES. INCONSTITUCIONALIDAD: FALLOS CSJN “Jorba” 1935 y “Papa” 1938.

C. REFORMA ART. 2505 LEY 17711 de 1968
D. LEY 17801
SUPUESTO DE COLISION ENTRE PUBLICIDAD
POSESORIA Y REGISTRAL
A) CONCURRENCIA DE VARIOS ACREEDORES
ARTÍCULO 756.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si varios
acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de
buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:
a. el que tiene emplazamiento registral y tradición;
B. el que ha recibido la tradición;
c. el que tiene emplazamiento registral precedente;
d. en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
A) RELACIONES ENTRE DERECHOS REALES Y
PERSONALES

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la

facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.
B) EL POSEEDOR POR BOLETO FRENTE A LOS
ACREEDORES DEL TITULAR DE DOMINIO.

ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador

de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre
el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
3) PUBLICIDAD CARTULAR
ALGUNOS SUPUESTOS

1. DOMINIO REVOCABLE
2. DOMINIO FIDUCIARIO
3. NOTAS MARGINALES
4. VICIOS EN EL ESTUDIO DE TITULOS
5. OTROS
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
ESPECIALIDAD

1. Especialidad en cuanto a los sujetos

2. Especialidad en cuanto al objeto (arts. 10 a 13 LR): Matriculación.

a) Determinación en los derechos personales y reales.

b) Relación entre Titulo, Catastro y Registro.
ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CREDITO EN LA
HIPOTECA
Ley 27271 vigencia 15/09/2016
ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito: En la constitución de los
derechos reales de garantía debe individualizarse el crédito garantizado,
indicándose los sujetos, el objeto y la causa.
El monto de la garantía debe estimarse en dinero y puede no coincidir con el
monto del capital del crédito.
Se considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crédito si la
garantía se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su
causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el
instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo
concepto, de que la garantía que se constituye es de máximo, y del plazo a que
se sujeta, el que no puede exceder de diez (10) años. La garantía subsiste no
obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su
vigencia.
ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CREDITO EN LA
HIPOTECA
Ley 27271 vigencia 15/09/2016

ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la

hipoteca se conservan por el término de treinta y cinco (35) años, si antes
no se renueva.

Se aplica ipso iure a todas las hipotecas no caducas al 15/09/2016

DOCUMENTOS REGISTRABLES
 DOCUMENTOS REGISTRABLES
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892,
1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en
los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los
siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
 DOCUMENTOS REGISTRABLES
Registro de anotaciones personales
Artículo 30. - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de
sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes
nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad
jurídica de los inmuebles.
 DOCUMENTOS REGISTRABLES
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente.
A) LOS QUE CONSTITUYAN,TRANSMITAN,
DECLAREN, MODIFIQUEN O EXTINGAN
DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES;
 CONCEPTO DE DERECHO REAL

El derecho real es el poder jurídico, de estructura

legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código. (art. 1882)

16/11/06
 ADQUISICION DERECHO REAL
a) Adquisición originaria. La adquisición es
originaria cuando se produce con independencia de
todo otro titular anterior. El adquirente no recibe el
derecho de ninguna otra persona porque al momento
de adquisición la cosa no era objeto de derecho real
alguno.
b) Adquisición derivada. La adquisición es
derivada cuando el derecho se transmite del titular
anterior al actual titular del derecho.

16/11/06
 ADQUISICION DERIVADA

Las adquisiciones derivadas o transmisiones se

subclasifican en:
1) Mortis causa. Los derechos son recibidos del
titular por causa de su muerte (sucesión mortis causa
y legados)
2) Por actos entre vivos. El adquirente recibe los
derechos del titular actual (tradición).

16/11/06
 DERIVADA POR ACTOS ENTRE
VIVOS
A. Derechos reales que se ejercen por la posesión.
Es el único supuesto donde se aplica la teoría del
Título y el modo. No obstante ello, no es el único
modo de adquisición que se aplica.

B. Derechos reales que no se ejercen por la

posesión. No se aplica la Teoría del título y el modo.

16/11/06
 TEORIA DEL TITULO Y MODO
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La
adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y
modo suficientes.

16/11/06
■ TITULO SUFICIENTE: Art. 1892: Se entiende por título
suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real. (...) sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.

■ JUSTO TITULO: Art. 1902. El justo título para la

prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto.
■ TITULO PUTATIVO: No repite 4011 y 2357
■ Título perfecto: Carece de vicios.

16/11/06
TITULO SUFICIENTE:

REQUISITOS:

■ A) DE FORMA: Inmuebles: esc. Pública (Art. 1017).

■ B) DE FONDO: Capacidad y legitimación.

16/11/06
 MODO SUFICIENTE
ARTÍCULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relación de poder y de oposición de tercero.
ARTÍCULO 746. Efectos. El deudor de una cosa cierta está obligado a conservarla en el
mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación, y entregarla con sus
accesorios, aunque hayan sido momentáneamente separados de ella.
CASOS ESPECIALES DE
REGISTRACION
I. INSCRIPCIONES MODALIZADAS, A PLAZO,
CON CARGO O CONDICIÓN. NEGOCIOS
QUE CONTENGAN PACTOS EXPLÍCITOS O
TÁCITOS DE RESOLUCIÓN.
 DOMINIO IMPERFECTO
DOMINIO

IMPERFECTO
PLENO
(o menos pleno)
Arts 2507 2601

DESMEMBRADO
Caracteres: Contenido: Disociación dominio
FIDUCIARIO REVOCABLE
absoluto, Uso, útil
Af. perpetuidad Af. perpetuidad
perpetuo y exclusivo goce y disposición y directo
Af. absolutez
I. DOMINIO DESMEMBRADO
CASOS

A) Usufructo
B) Servidumbre
C) Superficie
 I. Superficie DTR 3/15 CABA
ARTÍCULO 1º. Las escrituras públicas por las que se constituya el derecho real de superficie, que se presenten
para su inscripción, deberán ser acompañadas de una solicitud en la que se consignen los datos fijados en el
artículo 8º del Decreto 2080/80 (T.O. Dec. Nº466/99), en la medida que estos resulten de aplicación a la
especie, y los que en el artículo 2º de esta Disposición se establecen.
ARTÍCULO 2º. Serán calificadas verificando que de ellas resulten, además de la determinación física y jurídica
de los inmuebles y de la identificación de los otorgantes, en los términos de la Ley Nº17.801 y del artículo 305
del Código Civil y Comercial, los siguientes datos:
a) Extensión y modalidades del derecho superficiario;
b) Plazo de duración, de conformidad con el artículo 2117 del Código Civil y Comercial;
c) Si el derecho real de superficie abarcara solo una parte determinada del inmueble, su
extensión y medidas surgidas del plano de mensura confeccionado a ese efecto y registrado en
el organismo catastral del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires; no siendo necesaria la
presentación del plano si la superficie se constituye sobre la totalidad del inmueble.
ARTÍCULO 3º. La inscripción del derecho real de superficie se practicará en la matrícula donde conste inscripto el
I.
dominio o el condominio, en el rubro referido a sus gravámenes y restricciones y haciendo constar la
constitución del derecho real, el plazo convenido en su título o su condición resolutoria, los datos personales del
superficiario, el número y fecha de la escritura, el nombre del escribano autorizante y su registro notarial, los certificados
utilizados, si el negocio ha sido gratuito u oneroso indicando, en su caso, el precio establecido, y la fecha y número de
presentación del documento. Inscripto este último en forma definitiva, se abrirá una submatrícula, con el número de
la de origen y la sigla ST, si la superficie se constituye sobre todo el inmueble, o SP, si la superficie se constituye
sobre parte determinada de aquel; en este último supuesto,la sigla SP se completará con un número de orden que permita
individualizar cada uno de los derechos de superficie constituidos en un inmueble determinado.

ARTÍCULO 4º. En las submatrículas de superficie, que tendrán características similares a los folios reales, se hará constar:
a) en el rubro descripción del inmueble, el objeto y la extensión del derecho de superficie y su
determinación según el plano respectivo, si fuere parcial; b) en el rubro titularidad del superficiario, sus datos
personales, la individualización de la escritura de constitución, el plazo convenido y demás condiciones relativas al negocio
causal, replicando los contenidos del asiento de constitución.

ARTÍCULO 5º. La extinción del derecho real de superficie deberá ser rogada expresamente y se inscribirá tanto en la
matrícula de origen como en las correspondientes submatrículas.
 I. DOMINIO REVOCABLE
DEFINICION

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el

sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el
dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición
o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa
o por la ley.
 I. LIMITACION EN EL TIEMPO
DE LA CONDICION
(…) Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se
deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de
aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años
transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio
debe quedar definitivamente establecido. El plazo se
computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto. ¿RENUNCIABLE?
 Elementos caracterizantes

■ Transmisión de dominio cumplida.

■ Plazo o condición resolutoria.
■ Causa de la revocación constante en el
título. Explícita o implícita. (publicidad
cartular)
■ Restitución a su antiguo dueño.
 PLAZO
Momento futuro, pero cierto. El hecho necesariamente acaecerá.
(ARTÍCULO 350.- Especies. La exigibilidad o la extinción de un acto jurídico pueden quedar diferidas
al vencimiento de un plazo.)

■ Clasificación
■ Plazo Cierto, cuando fuese fijado para terminar en designado año, mes o
día, o cuando fuese comenzado desde la fecha de la obligación, o de otra
fecha cierta,
■ Plazo Incierto cuando fuese fijado con relación a un hecho futuro que
necesariamente debe producirse pero no se sabe cuando.
2. CONDICIÓN
■ Concepto: Cláusula inserta en un acto jurídico mediante la
cual se subordinan sus efectos a un acontecimiento incierto y
futuro (Art. 343).

■ Negocio completo y perfecto. Sujeto a resolución.

■ El hecho condicionante debe ser

■ Incierto, en tanto puede ocurrir o no ocurrir.
■ Futuro, ya que todo hecho pasado, a pesar de ser ignorado
por las partes, pierde su incertidumbre.
■ Posible material y jurídicamente, lícito, y legítimo.
 CARGO
ARTÍCULO 354.- Cargo. Especies. Presunción. El cargo es una obligación accesoria impuesta
al adquirente de un derecho. No impide los efectos del acto, excepto que su cumplimiento se
haya previsto como condición suspensiva, ni los resuelve, excepto que su cumplimiento se
haya estipulado como condición resolutoria. En caso de duda, se entiende que tal condición
no existe.

ARTÍCULO 356.- Transmisibilidad. El derecho adquirido es transmisible por actos entre

vivos o por causa de muerte y con él se traspasa la obligación de cumplir el cargo, excepto que
sólo pueda ser ejecutado por quien se obligó inicialmente a cumplirlo.
Si el cumplimiento del cargo es inherente a la persona y ésta muere sin cumplirlo, la
adquisición del derecho principal queda sin efecto, volviendo los bienes al titular originario o
a sus herederos. La reversión no afecta a los terceros sino en cuanto pudiese afectarlos la
condición resolutoria.
 SUPUESTOS COMPRENDIDOS

Condición resolutoria explícita. Conditio factis.

■ Actos jurídicos condicionales, condición resolutoria.
■ Compraventa sujeta a condición resolutoria,
■ Pacto de retroventa,
■ Reversión de las donaciones,
■ Pacto comisorio expreso

Condición resolutoria implícita o “cláusula legal”. Conditio iuris.

■ La doctrina mayoritaria entiende a estas “cláusulas legales”, o lo que algunos
autores llaman condiciones resolutorias implícitas o tácitas, como aquellos
supuestos que, en lugar de ser introducidos por las partes, encuentran su
fuente en la ley.
■ La imprevisión,
■ La inejecución de los cargos impuestos al donatario o legatario,
■ La ingratitud del donatario o legatario
■ El pacto comisorio tácito

Plazo resolutorio explícito.

 De los derechos y facultades
A) Facultades del titular de dominio revocable: facultades materiales y
jurídicas propias del dueño, pero su ejercicio queda sujeto a los efectos de
la resolución o revocación. Derecho revocable es transmisible no cambiará
su carácter.
B) Derechos del revocante
1. Pendiente el evento resolutorio: derecho futuro, en expectativa o eventual.
• Personal y Patrimonial, en tanto posee un contenido económico.
• Trasmisible entre vivos -los derechos futuros pueden ser objeto de
actos jurídicos-, o mortis causae,
• Renunciable.
• Registrable.

• Facultades: Medidas conservatorias de la cosa.

2. Acaecido el evento resolutorio:
■ Ineficacia del AJ modal
■ Obligación de restitución.
■ Acc. Real: Subrogación o cesión implicita de acc reivindicatoria.
■ Solo acc. Personal: De cumplimiento del cont. y de restitución.
 ACAECIMIENTO DEL EVENTO
RESOLUTORIO. FUNCIONAMIENTO

■ Ineficacia: resolución del acto jurídico modal.

■ Causa mediata de la transmisión del derecho real
al revocante y causa fuente de la obligación de
restituir.
■ Necesidad de instrumentación con fines
publicitarios (tracto) y efectuar la tradición de la
cosa (causa inmediata).
■ Constituto posesorio: poseedor a nombre del
propietario revocante.
 EFECTOS DEL ACAECIMIENTO DEL
HECHO EN EL DOMINIO REVOCABLE
■ Ppio. En la condición: efecto hacia el futuro salvo pacto en contrario. (346)
Quedan a salvo los actos de adm. y la percepción de frutos. (348)

■ En el dominio revocable: Art. 1967.- ...tiene efecto retroactivo,

excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la
ley.
■ Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de
todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto. No
quedan a salvo los actos de administración. (art. 1968)

■ Efecto de la resolución: Retroactivo salvo para los terceros de buena fe y a

título oneroso.
 EFECTOS EN LA CONDICION

ARTÍCULO 346.- Efecto. La condición no opera retroactivamente, excepto

pacto en contrario.
ARTÍCULO 348.- El cumplimiento de la condición obliga a las partes a entregarse
o restituirse, recíprocamente, las prestaciones convenidas, aplicándose los efectos
correspondientes a la naturaleza del acto concertado, a sus fines y objeto.
Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el cumplimiento
de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría correspondido al
tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de
administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido.
 REVOCACION DEL DOMINIO

ARTêCULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa

registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título
de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto
de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa.
 CUMPLIMIENTO DE LA
CONDICIÓN: EFECTOS
ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o
condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.
ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados
por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño.
 Cuestiones registrales. La registración del
dominio revocable.
• El artículo 91 del decreto 2080 establece: “Todos los asientos de dominio o
condominio revocable o fiduciario se confeccionarán consignando clara y
precisamente las condiciones o plazos resolutorios a que se encuentren
subordinados los derechos o las cláusulas de revocación que surjan de los
documentos respectivos”.
• El cumplimiento de tales cláusulas, plazos y condiciones, sólo tendrá efecto
registral a partir de la anotación que los interesados peticionen al respecto,
debiendo tal anotación hacerse por documento de la misma naturaleza que
el que originó el asiento de dominio o condominio y con la comparecencia
de todos sus otorgantes o sus sucesores.”
 • LA INTERVENCIÓN DE
MENORES O INCAPACES O
PERSONAS CON CAPACIDAD
RESTRINGIDA COMO SUJETOS
NEGOCIALES
 CAPACIDAD

Capacidad de derecho. Ser titular de intereses y

derechos. Siempre relativa a la ejecución de determinados
actos.
Capacidad de ejercicio.

Personas incapaces de ejercicio: Personas por

nacer, las que no cuenten con la edad y grado de madurez
suficiente, la declarada incapaz por sentencia judicial en la extensión
dispuesta en esa decisión. Revisión.
 CAPACIDAD
ARTÍCULO 22.- Capacidad de derecho. Toda persona humana goza de la aptitud
para ser titular de derechos y deberes jurídicos. La ley puede privar o limitar esta
capacidad respecto de hechos, simples actos, o actos jurídicos determinados.

ARTÍCULO 23.- Capacidad de ejercicio. Toda persona humana puede ejercer por
sí misma sus derechos, excepto las limitaciones expresamente previstas en este
Código y en una sentencia judicial.

ARTÍCULO 24.- Personas incapaces de ejercicio. Son incapaces de ejercicio:

a. la persona por nacer;
b. la persona que no cuenta con la edad y grado de madurez suficiente, con el
alcance dispuesto en la Sección 2ª de este Capítulo;
c. la persona declarada incapaz por sentencia judicial, en la extensión dispuesta
en esa decisión.
 MENORES
Menor de edad (18) y adolescente (13).

• ARTÍCULO 25.- Menor de edad y adolescente. Menor de

edad es la persona que no ha cumplido dieciocho años.
Este Código denomina adolescente a la persona menor de
edad que cumplió trece años.
 a) Casos en los que están
facultados a actuar por sí:
■ Artículos 25 y ss.
■ Título habilitante: art. 30
■ Mayor de edad en el extranjero con domicilio
en el extranjero: 2616

16/11/06
 MENOR DE EDAD CON
TÍTULO HABILITANTE
II. ARTÍCULO 30.- Persona menor de edad con título profesional habilitante. La
persona menor de edad que ha obtenido título habilitante para el ejercicio de una
profesión puede ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorización.
Tiene la administración y disposición de los bienes que adquiere con el producto
de su profesión y puede estar en juicio civil o penal por cuestiones vinculadas a ella.

Acredita: a) Título + b) Origen de los fondos.

16/11/06
 MENOR QUE ADQUIERE LA
CAPACIDAD EN EL EXTRANJERO
III. ARTÍCULO 2616.- Capacidad. La capacidad de la persona humana se rige por el
derecho de su domicilio.
El cambio de domicilio de la persona humana no afecta su capacidad, una vez que ha sido
adquirida.
ARTÍCULO 2617.- Supuestos de personas incapaces. La parte en un acto jurídico que sea
incapaz según el derecho de su domicilio, no puede invocar esta incapacidad si ella era
capaz según el derecho del Estado donde el acto ha sido celebrado, a menos que la otra
parte haya conocido o debido conocer esta incapacidad.
Esta regla no es aplicable a los actos jurídicos relativos al derecho de familia, al derecho
sucesorio ni a los derechos reales inmobiliarios.
 EMANCIPADO
ARTÍCULO 27.- Emancipación. La celebración del matrimonio antes de los
dieciocho años emancipa a la persona menor de edad.
La persona emancipada goza de plena capacidad de ejercicio con las limitaciones
previstas en este Código.
La emancipación es irrevocable. La nulidad del matrimonio no deja sin efecto la
emancipación, excepto respecto del cónyuge de mala fe para quien cesa a partir del
día en que la sentencia pasa en autoridad de cosa juzgada.
Si algo es debido a la persona menor de edad con cláusula de no poder percibirlo
hasta la mayoría de edad, la emancipación no altera la obligación ni el tiempo de su
exigibilidad.
16/11/06
 B) RESPONSABILIDAD PARENTAL

El ejercicio de la Responsabilidad Parental, según lo indica la Convención

de los Derechos del Niño (art. 639 CCCN), se rige por tres postulados
esenciales:
■ 1. Interés superior del niño

■ 2. Autonomía progresiva del niño

■ 3. Derecho del niño a ser oído de acuerdo con su edad y grado de

madurez.
ARTÍCULO 26.- Ejercicio de los derechos por la persona
menor de edad. La persona menor de edad ejerce sus
derechos a través de sus representantes legales.
No obstante, la que cuenta con edad y grado de madurez
suficiente puede ejercer por sí los actos que le son
permitidos por el ordenamiento jurídico. En situaciones de
conflicto de intereses con sus representantes legales, puede
intervenir con asistencia letrada.

16/11/06
 1)ACTOS QUE REQUIEREN
AUTORIZACIÓN JUDICIAL

ARTÍCULO 692.- Actos que necesitan autorización judicial. Se

necesita autorización judicial para disponer los bienes del hijo.
Los actos realizados sin autorización pueden ser declarados nulos
si perjudican al hijo.
 1)COMPRA CON DINERO DEL
MENOR

• Una posición entiende que es necesario pedir autorización judicial en todos los casos, originada
en la doctrina emergente de un plenario del año 1933 (L.L 14-1080 autos Barlett, Esteban s/ Sucesión y
XXVII Jornada Notarial Bonaerense. Revista Notarial No 896, pág. 293)
• Otra posición sostiene que la autorización judicial sólo es necesaria cuando el dinero reconoce
su origen en un proceso sucesorio, de indemnización de daños y perjuicios, etc., y está a
disposición del juez de la causa. En cambio, no se requiere la intervención promiscua del Ministerio de
Menores, ni autorización judicial en caso de donación manual dineraria, sea ésta realizada por los padres
o por terceros. En tales supuestos, entonces, los padres pueden comprar inmuebles para sus hijos
menores con dinero de ellos (los menores) y sin necesidad de autorización judicial.
 COMPRA CON
HIPOTECA
La doctrina entiende que tal autorización judicial no es
necesaria para el caso de la adquisición con constitución
simultánea de hipoteca por saldo de precio, ya que ello no
puede generar pérdidas en el patrimonio del menor, que tiene el
derecho de ejercer el abandono de la cosa gravada.
“No se exigirán constancias de autorización judicial, cuando
quienes ejercen la patria potestad, adquieren bienes para el
menor con constitución simultánea de hipoteca por saldo de
precio.” (Art. 4 de la DTR 17/91. Revista Notarial No 912, pág.
306).
 DONACION AL
MENOR
La doctrina entiende que tal autorización judicial no es
necesaria para el caso de la adquisición con constitución
simultánea de hipoteca por saldo de precio, ya que ello no
puede generar pérdidas en el patrimonio del menor, que tiene el
derecho de ejercer el abandono de la cosa gravada.
“No se exigirán constancias de autorización judicial, cuando
quienes ejercen la patria potestad, adquieren bienes para el
menor con constitución simultánea de hipoteca por saldo de
precio.” (Art. 4 de la DTR 17/91. Revista Notarial No 912, pág.
306).
 ACTOS PROHIBIDOS

ARTÍCULO 689.- Contratos prohibidos. Los

progenitores no pueden hacer contrato alguno con el
hijo que está bajo su responsabilidad, excepto lo
dispuesto para las donaciones sin cargo previstas en el
artículo 1549.
No pueden, ni aun con autorización judicial, comprar
por sí ni por persona interpuesta, bienes de su hijo ni
constituirse en cesionarios de créditos, derechos o
acciones contra su hijo; ni hacer partición privada con
su hijo de la herencia del progenitor prefallecido, ni de
la herencia en que sean con él coherederos o
colegatarios; ni obligar a su hijo como fiadores de ellos
o de terceros.
 DECRETO 2080/80

ARTICULO 86. — Tratándose de menores cuya representación fuere ejercida por sus
padres, se entenderá que la adquisición se hace por el menor, inscribiéndose en
consecuencia el bien a nombre de éste.
Cuando la adquisición fuere realizada por el padre o la madre por derecho propio,
acordándose una estipulación a favor del menor o con carácter de donación para éste,
el bien se inscribirá a nombre del padre, dejándose constancia de la estipulación o
donación, salvo que la adquisición se presente para su registro juntamente con el
documento de aceptación o que ésta estuviera contenida en el mismo acto, en cuyo
caso el bien se inscribirá a nombre del menor.

ARTICULO 87. — Cuando la representación fuere realizada por tutor o curador,

trátese de menores u otros incapaces, la representación se acreditará consignando en
el documento la resolución que legitime la investidura invocada, además de la
autorización expresa, en el caso, para la adquisición.
RESTRICCIONES A LA
CAPACIDAD
• Reglas generales:
• Presunción de capacidad
• Limitaciones con carácter excepcional
• Intervención estatal tiene carácter
interdisciplinario
• Derecho a participar en el proceso y recibir
información
 CAPACIDAD

1. Personas con incapacidad (enfermedad mental)

2. Personas con capacidad restringida (adicción,

alteración mental)

3. Inhabilitados (solo pródigos)

 PERSONA CON CAPACIDAD RESTRINGIDA Y
CON INCAPACIDAD:

• ARTÍCULO 32.- Persona con capacidad restringida y con incapacidad:

• MAYORES DE 13 AÑOS pueden ser declarados por el juez
• CAPACIDAD RESTRINGIDA: Adicción o una alteración mental
permanente o prolongada, de suficiente gravedad, siempre que estime que
del ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a su persona o a
sus bienes.
• INCAPAZ. (…) Cuando por causa de enfermedad mental …situación de
falta absoluta de aptitud para dirigir su persona o administrar sus bienes .
• ARTÍCULO 38.- La sentencia debe determinar la extensión y alcance de la
incapacidad y designar representantes o apoyos. … y señala los actos y funciones
que no puede realizar por sí mismo.
• Art. 34 En tal caso, la decisión debe determinar qué actos requieren la asistencia
de uno o varios apoyos, y cuales la representación de un curador.
 REGISTRACIÓN DE LA SENTENCIA

• REGISTRACIÓN DE LA SENTENCIA (Registro de Estado

Civil y Capacidad de las Personas).

 Sección 2 Tutela
1. Tutor designado por los padres por testamento o por escritura pública aprobada judicialmente (art. 106)
■ Si no coinciden las designaciones de ambos progenitores decide el juez.
2. Tutela Dativa: a falta de desig. o si no acepta el tutor decide el juez (107)
3. Tutor especial (art.109)

ARTÍCULO 117.- Ejercicio. Quien ejerce la tutela es representante legal del niño, niña o adolescente en todas aquellas
cuestiones de carácter patrimonial, sin perjuicio de su actuación personal en ejercicio de su derecho a ser oído y el
progresivo reconocimiento de su capacidad otorgado por la ley o autorizado por el juez.

FUNCIONAMIENTO
a) Personas excluidas ( art. 110)
1. Discernimiento siempre judicial (112) con participación del menor (113).
2. Cuentas de la tutela: Inventario y avalúo y rendición de cuentas por los padres al ser designado y rendición de
cuentas periódica y final por el tutor(130).
■ Terminación de la tutela (135, 136 y 137)
 FUNCIONAMIENTO
ARTÍCULO 120.- Actos prohibidos. Quien ejerce la tutela no puede, ni con autorización judicial,
celebrar con su tutelado los actos prohibidos a los padres respecto de sus hijos menores de edad.
Antes de aprobada judicialmente la cuenta final, el tutor no puede celebrar contrato alguno con el
pupilo, aunque haya cesado la incapacidad.

ARTÍCULO 121.- Actos que requieren autorización judicial. Además de los actos para los
cuales los padres necesitan autorización judicial, el tutor debe requerirla para los siguientes:
a. adquirir inmuebles o cualquier bien que no sea útil para satisfacer los requerimientos alimentarios del
tutelado;
b. prestar dinero de su tutelado. La autorización sólo debe ser concedida si existen garantías reales
suficientes;
c. dar en locación los bienes del tutelado o celebrar contratos con finalidad análoga por plazo superior a
tres años. En todos los casos, estos contratos concluyen cuando el tutelado alcanza la mayoría de edad;
 CURATELA
• Se rige por las normas de la tutela
• Persona capaz puede mediante directiva anticipada nombrar curador para sí y a sus hijos incapaces o con cap. res.
las que deben ser aprobadas judicialmente

• A falta de ellas lo nombra el juez (art. 139 y 140)

• Puede coexistir el curador con, tutor y el guardador.
 APOYO
ARTÍCULO 43.- Concepto. Función. Designación. Se entiende por apoyo cualquier medida de carácter
judicial o extrajudicial que facilite a la persona que lo necesite la toma de decisiones para dirigir su persona,
administrar sus bienes y celebrar actos jurídicos en general.
Las medidas de apoyo tienen como función la de promover la autonomía y facilitar la comunicación, la
comprensión y la manifestación de voluntad de la persona para el ejercicio de sus derechos.
El interesado puede proponer al juez la designación de una o más personas de su confianza para que le presten
apoyo. El juez debe evaluar los alcances de la designación y procurar la protección de la persona
respecto de eventuales conflictos de intereses o influencia indebida. La resolución debe establecer la
condición y la calidad de las medidas de apoyo y, de ser necesario, ser inscripta en el Registro de Estado Civil y
Capacidad de las Personas.
 INHABILITADOS. ART. 48 (SOLO
*
PRÓDIGOS)

Los que expongan a su cónyuge, conviviente,

hijos menores de edad o con discapacidad a la
pérdida del patrimonio.
Legitimados: cónyuge, conviviente,
ascendientes y descendientes.
Efectos: designación de Apoyos

ARTÍCULO 49.- Efectos. La declaración de inhabilitación importa la

designación de un apoyo, que debe asistir al inhabilitado en el
otorgamiento de actos de disposición entre vivos y en los demás
actos que el juez fije en la sentencia.
Gestión de negocios, estipulación,
contrato por persona a designar y
mandato sin representación
 1. GESTIÓN DE NEGOCIOS
ARTÍCULO 1781.- Definición. Hay gestión de negocios cuando una persona asume oficiosamente la gestión de un negocio ajeno por un
motivo razonable, sin intención de hacer una liberalidad y sin estar autorizada ni obligada, convencional o legalmente.

ARTICULO 1784.- Obligación frente a terceros. El gestor queda personalmente obligado frente a terceros. Sólo se libera si el dueño del
negocio ratifica su gestión, o asume sus obligaciones; y siempre que ello no afecte a terceros de buena fe.

ARTICULO 1789.- Ratificación. El dueño del negocio queda obligado frente a los terceros por los actos cumplidos en su nombre, si
ratifica la gestión, si asume las obligaciones del gestor o si la gestión es útilmente conducida.
 2. ESTIPULACION
ARTÍCULO 1027.- Estipulación a favor de tercero. Si el contrato contiene una estipulación a favor de un tercero beneficiario, determinado
o determinable, el promitente le confiere los derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido con el estipulante. El
estipulante puede revocar la estipulación mientras no reciba la aceptación del tercero beneficiario; pero no puede hacerlo
sin la conformidad del promitente si éste tiene interés en que sea mantenida. El tercero aceptante obtiene directamente los
derechos y las facultades resultantes de la estipulación a su favor. Las facultades del tercero beneficiario de aceptar la
estipulación, y de prevalerse de ella luego de haberla aceptado, no se transmiten a sus herederos, excepto que haya cláusula
expresa que lo autorice. La estipulación es de interpretación restrictiva.

ARTÍCULO 1028.- Relaciones entre las partes. El promitente puede oponer al tercero las defensas derivadas del contrato básico y las
fundadas en otras relaciones con él. El estipulante puede: a. exigir al promitente el cumplimiento de la prestación, sea a favor del tercer
beneficiario aceptante, sea a su favor si el tercero no la aceptó o el estipulante la revocó; b. resolver el contrato en caso de
incumplimiento, sin perjuicio de los derechos del tercero beneficiario.
3. CONTRATO POR PERSONA A
DESIGNAR
ARTÍCULO 1029.- Contrato para persona a designar. Cualquier parte puede reservarse la facultad de designar ulteriormente a un
tercero para que asuma su posición contractual, excepto si el contrato no puede ser celebrado por medio de representante, o la
determinación de los sujetos es indispensable.

La asunción de la posición contractual se produce con efectos retroactivos a la fecha del contrato, cuando el tercero acepta la
nominación y su aceptación es comunicada a la parte que no hizo la reserva. Esta comunicación debe revestir la misma forma que el
contrato, y ser efectuada dentro del plazo estipulado o, en su defecto, dentro de los quince días desde su celebración.

Mientras no haya una aceptación del tercero, el contrato produce efectos entre las partes.
4. MANDATO SIN REPRESENTACION
ARTICULO 1321.- Mandato sin representación. Si el mandante no otorga poder de representación, el mandatario actúa en nombre
propio pero en interés del mandante, quien no queda obligado directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante. El
mandante puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el tercero, e igualmente el tercero en las acciones que pueda
ejercer el mandatario contra el mandante.
 REGISTRACION
DECRETO 2080/80 CABA

ARTICULO 88. — Cuando en el documento de adquisición se manifestare que ella es para persona distinta de aquella que aparece como adquirente en el
negocio, sin que exista representación legal o convencional, el asiento se confeccionará consignando como titular a este último, pero indicando la
persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda; nombre o razón
social; domicilio de inscripción en el Registro respectivo si correspondiere, constancia de iniciación del trámite ante la INSPECCION GENERAL DE
JUSTICIA u organismo equivalente, cuando la adquisición fuere para sociedades en formación. La omisión de los datos precedentes implicará la inexistencia
registral de la voluntad de gestión o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisión del
dominio.

ARTICULO 89. — Registrado el dominio o condominio con las condiciones expresadas en la primera parte del artículo anterior, la persona para quien se
declaró hacer la adquisición podrá asumir la titularidad del asiento por declaración unilateral manifestada por escritura pública, en la que se
cumplirán los requisitos exigidos por el artículo 23 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias. La asunción de titularidad del asiento se efectuará en el estado
de plenitud o limitación en que ésta se encuentre a la fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los artículos 5º, 17, 23,
25 y concordantes de la Ley citada, no exigiéndose certificación por inhibiciones.

ARTICULO 90. — Hasta que se registre la manifestación a que se refiere el artículo anterior, el titular del asiento estará legitimado
registralmente para otorgar cualquier acto de transmisión o constitución del derecho, pero no podrá reemplazar la persona física o
jurídica para la que originariamente expresare adquirir, salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente, o tratándose de sociedades, éstas se hubieren
transformado, escindido o fusionado, en cuyo caso deberán relacionarse claramente las circunstancias respectivas.
MEDIDAS CAUTELARES
 MEDIDAS CAUTELARES

• La publicidad de las medidas cautelares se da entre las partes del proceso desde la notificación de la medida. Con
relación a terceros, las medias cautelares son inoponibles a ellos cuando sean desconocidas por los mismos. El
conocimiento se adquiere con relación a terceros, sea por vía registral mediante la expedición de informes o
certificados registrales o, por la intervención en el litigio o la compulsa del expediente. Sin embargo, por efectos
de la prioridad indirecta, expedido un certificado con reserva de prioridad, “la comunicación del tercero al
Escribano y-o al futuro adquirente de la medida cautelar decretada o anotada condicionalmente, no hace perder la
reserva de prioridad”.( VI Congreso Nacional de Derecho Registral)
 Inhibición

• La inhibición es una medida cautelar tendiente a inmovilizar el patrimonio del deudor impidiéndole
realizar actos de disposición sobre sus bienes registrables sin antes lograr su levantamiento.
• En cuanto a su registración, ésta es anotada en el registro de anotaciones personales
• No tiene prioridad respecto de medidas cautelares inscriptas con posterioridad.
 Embargo
• El embargo preventivo, es una medida cautelar tendiente a impedir la disposición de determinados
bienes, sin la previa autorización del juez embargante.
• Existen dos clases de embargo, el preventivo, ya sea stricto sensu o ejecutivo, y el ejecutorio. Este último
no es una media cautelar, sino un acto jurisdiccional de desapoderamiento. (VI Congreso Nacional de
Derecho Registral, Misiones, 1986.)
 Anotación de litis

• Esta media tiene como objeto publicitar el litigio a efectos de que los terceros interesados no puedan ampararse
en la presunción de buena fe que tienen a su favor.

• Como excepción a dicho efecto, en el régimen de expropiación (ley 21.499), la anotación de litis de produce la
indisponibilidad e inembargabilidad del bien (art. 24 ley cit.). En consecuencia, los derechos reales y medidas
oponibles a ésta serán desplazadas de oficio (DTR 9-77 CABA).
 Medida de no innovar
• La finalidad de esta medida es preservar el statu quo de la situación jurídica del bien sobre el cual recae
la medida, impidiendo su alteración mientras se sustancie la pretensión (Art. 230 CPCCN), lo que la
diferencia de la llamada medida innovativa (cautelar genérica), cuya finalidad es la de mantener la
situación vigente al momento del reclamo (art. 232 CPCCN).
• Obsta la ejecución de actos materiales o jurídicos sobre el bien, de aquí que tenga efectos paralizantes
en la contratación real inmobiliaria, e impida directamente el otorgamiento de tales actos.
• Su incumplimiento hará penalmente responsable a la parte incumplidora por desobediencia, así como
al notario que se haya prestado a violar la orden judicial de no innovar, debidamente trabada y
publicitada.
 Medida de no innovar (cont.)
• Una vez inscripta, “los documentos que ingresen serán inscriptos provisionalmente o condicionados
según corresponda, salvo que se hubiesen instrumentado sobre la base de certificados expedidos con
anterioridad a la anotación de la medida e ingresado dentro del plazo legal inscripción.(…)”, lo que
determinaría su inscripción definitiva y desplazamiento de la medida. Además, “las solicitudes de
certificados de dominio serán expedidas como informes, sin reserva de prioridad” (…). (DTR 12/99
Pcia. de Bs. As.).
• Modalidad: “prohibición de contratar” cuya finalidad es impedir la disposición de bienes determinados
(art. 231 CPCCN). La medida tiende a inmovilizar tanto la situación de hecho como la de derecho.
(DTR 12/99 del Registro de la propiedad de la Provincia de Bs. As. )
 Medida cautelar genérica
• Son “aquéllas que pueden ser dispuestas para satisfacer una necesidad de aseguramiento provisional
específica y a cuyo respecto resulten insuficientes o excesivas las medidas contempladas en la ley”
• En el ámbito inmobiliario, es frecuente la utilización de esta medida como “prohibición de inscribir”.
MEDIDAS CAUTELARES Y RESERVA DE PRIORIDAD

• La solicitud de certificados registrales en los términos del artículo 23 de la ley 17801, produce el llamado
“bloqueo” registral, (con mayor precisión técnica, reserva de prioridad indirecta) cuyo efecto es la
anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal (arts. 24 y 5 ley 17801), la inscripción del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado (art. 25 ley 17.801), retrotrayéndose, en
consecuencia, los efectos de la inscripción al momento de la expedición del certificado.
• Toda medida que ingrese al registro dentro del llamado bloqueo registral relativo (período que va desde
la expedición del cerificado hasta la instrumentación del acto) se anotará en forma condicional (art. 18
ley 17801).
• En cambio, otorgado el acto, el bloqueo se transforma en absoluto, por lo que las medidas anotadas con
carácter condicional quedarán desplazadas de su posición registral (art. 148 dec. 466-99).
• En este sentido, el 148 del dec. 466-99 establece: “Vigente un asiento de reserva de prioridad, las medidas
cautelares sólo se registrarán en forma condicionada haciéndose saber al juez esa circunstancia y el
nombre del escribano, magistrado o funcionario que solicitó la reserva (…)” (el resaltado es
nuestro).
 Calificación de las medidas
cautelares
CONCLUSIONES A 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE
11. la denominada "medida cautelar innovativa", que ordena al registro la prohibici6n de inscribir un
determinado documento, no puede interrumpir el procedimiento inscriptorio y debe anotarse
respetando la situaci6n registral existente en el momento que accede, dándosele igual tratamiento que
a las demás medidas cautelares, por cuanto la ley nacional 17.801 no distingue.
SUBASTA
 PASOS PROCESALES
● Decreto de subasta: Implica el desapoderamiento jurídico del bien del deudor y pone fin a la
etapa de prueba y excepciones.
● Boleto de compraventa Judicial: La subasta se realiza ante un oficial de la justicia y se
adjudica al mejor postor, firmandose el boleto con el martillero y abonandose la seña del 30 por
ciento.- Se puede comprar “en comisión” (art. 571 C.P.C.C.N.), salvo prohibición legal (art. 598
del C.P.C.C.N. para las ejecuciones hipotecarias con remate judicial) o judicial. Relacionar:
● Aprobación de la subasta. No habiendo oposiciones o nulidades en la subasta el juez aprueba
la subasta.
● Resolución que ordena la puesta en posesión y su cumplimiento. En la ejecución
hipotecaria con remate judicial (art. 598 C.P.C.C.N.), el acreedor puede pedir que se le entregue
la tenencia desinteresada del inmueble a subastarse (ver art. citado). Su diligenciamiento: 1)
Mandamiento de posesión. Art. 582 cpcn la entrega de la posesión se debe instrumentar por
el oficial de justicia que tiene fe publica. 2) Puede ser que el acreedor tenia a tenencia y
ahora se ransforma en poseedor pidiéndoselo al juez (2353) por traditio brevi manu
(2387) o 3) Que el acreedor transmita a un tercero la posesión que se acredita con el
acta de entrega de posesión art. 63 ley 24.441.-
 Subasta
DECRETO 2080 ARTICULO 94. — Cuando se adquiere el dominio o condominio en subasta judicial,
el documento registrable podrá ser el testimonio de la escritura de protocolización de las actuaciones
judiciales, o el que de ellas expidiere el actuario.
En estos casos el documento deberá contener sin perjuicio de los demás recaudos registrales
exigibles, la transcripción de la parte pertinente de los siguientes autos:
a) El que decreta el remate.
b) El que lo aprueba.
c) El que ordena la puesta en posesión y su cumplimiento, o la constatación de haberla
recibido.
d) El que tiene por abonado el precio.
e) El que designa el escribano u ordena la expedición del documento a registrar, según el
caso. Los autos referidos se transcribirán, en su parte pertinente, con mención de la fecha y las fojas
del expediente judicial al que corresponden.
 Subasta
1. Bien embargado.
1. DECRETO DE SUBASTA ……ANTERIORES: Levantamiento con citación de los jueces
embargantes. POSTERIORES: Quedan desplazadas.
Art. 588 cpcn . - Los embargos e inhibiciones se levantarán al solo efecto de escriturar, con citación de
los jueces que los decretaron. Una vez escriturado el bien, sin otro trámite, esas medidas cautelares se
levantarán definitivamente, si fuere procedente, con la presentación del testimonio para la inscripción en el
registro de la propiedad. Los embargos quedarán transferidos al importe del precio.
Art. 95 dec 2080: Las medidas precautorias registradas con posterioridad a la fecha del auto que decreta el
remate, serán desplazadas de su posición registral por el documento resultante de la subasta,
comunicándose en tal caso la variación suscitada a los jueces respectivos, con indicación del fuero, juzgado,
secretaría y juicio en el que aquélla se realizó.
 Subasta
● Bien Hipotecado
EXTICION DE LA HIPOTECA: ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de
garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron
debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan
sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

● Deudas del inmueble.

DEUDAS DEL INMUEBLE SE OFICIA para su levantamiento
EXPENSAS SE DEBEN PAGARPlenarioYabra.

● Venta en comisión y cesión del boleto en subasta

Se puede comprar “en comisión” (art. 571 C.P.C.C.N.), salvo prohibición legal (art. 598 del C.P.C.C.N.
para las ejecuciones hipotecarias con remate judicial) o judicial.
PROTECCION DE LA
VIVIENDA
 PROTECCION DE LA VIVIENDA
A. PROTECCION DE LA VIVIENDA: CAP. 3. TITULO III. LIBRO PRIMERO.

B. PROTECCION DE LA VIVIENDA FAMILIAR:

Por ejemplo:
MATRIMONIO: ARTÍCULO 456.- (…) La vivienda familiar no puede ser ejecutada por
deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan
sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del
otro.
CONVIVENCIA: ARTÍCULO 522.- Protección de la vivienda familiar. (…) La vivienda familiar no
puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial,
excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el
asentimiento del otro.
 AFECTACIÓN
Art. 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a
vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.
Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. La afectación se inscribe en el
registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad
temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que
fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer
término.

a. Destino vivienda
b. Hasta una parte de su valor: destino mixto
c. Suprime los topes
d. Retropioridad
e. Un único inmueble (excepción doctrinaria: dominio y condominio)
 AFECTACIÓN
● ARTÍCULO 3º.- Podrá ser afectado un inmueble independientemente de su valor, pero si se lo afectare solo
por una parte de él (art. 244 del CCyC.), se expresará la porción en términos fraccionarios.
 LEGITIMADOS
Art. 245. Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el
inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez
debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio
Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la
resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las
cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o
con capacidad restringida.

1. Titular registral
2. Condominio (por todos). No se requiere parentesco, pero si éste es exigible con los
beneficiarios designados.
3. Judicial: 1) testamentaria; 2) de oficio si hay beneficiarios incapaces 3) A petición de
 BENEFICIARIOS
Art. 246. Beneficiarios.- Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o
descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que
convivan con el constituyente.

1. El propio constituyente.
2. Cónyuge, conviviente, ascendientes y descendientes
3. Colaterales dentro del tercer grado CONVIVIENTES (no dice por naturaleza o
afines: Art. 529: Las disposiciones de este Código que se refieren al parentesco sin
distinción se aplican sólo al parentesco por naturaleza, por métodos de
reproducción humana asistida y por adopción, sea en línea recta o colateral.)
 HABITACIÓN EFECTIVA
Art. 247 Habitación efectiva.- Si la habitación es peticionada por el titular registral, se
requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca
en el inmueble.

Ver art. artículo 255, inciso “d”: desafectación a instancia de cualquier interesado o de
oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el
constituyente y todos los beneficiarios;
 EFECTO
Art. 249. Efecto principal de la afectación.- La afectación es inoponible a los acreedores de
causa anterior a esa afectación. (…)

Se amplia la nomina de oponibilidad del régimen a

1. expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al
inmueble;
2. obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto
en el artículo 250;
3. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la
vivienda;
4. obligaciones alimentarias.
 EJECUCIÓN
1. Ampliación de la protección al dinero en ejecución individual o colectiva. Si el inmueble
se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble. (249).
Acreedores posteriores no se cobran del remanente.
2. En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los
acreedores enumerados en el art. 249.
 SUBROGACIÓN REAL
Art 248: Subrogación real.- La afectación se transmite a la vivienda adquirida en
sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio.

Aspectos no regulados
A. Instrumentación. Consecuencias y efectos
B. Medida de la afectación en el inmueble subrogante
C. Falta de Limitación temporal
D. La fungibilidad del dinero y el depósito como garantía de determinación de las
sumas protegidas
E. Los derechos de los acreedores con emplazamiento registral
F. ¿Traslado de las medidas?
G. Asunción de medidas cautelares en la adquisición del nuevo inmueble.
 SUBROGACIÓN REAL
ARTÍCULO 4º DTR 5/2015 CABA.- En los supuestos previstos en el artículo 248 del
CCyC, del documento de afectación por subrogación deberán surgir los datos de la
constitución originaria. Cuando la desafectación y la afectación por subrogación no
sean simultáneas, deberá hacerse expresa "reserva" de subrogar el beneficio en el
documento de desafectación correspondiente.
 TRANSMISIÓN
Art. 250. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras
testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en
este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el
inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del
conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la
transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

Conformidad: a) Cónyuge; b) Convivencia inscripta.

 DESAFECTACIÓN
Art. 255. Desafectación y cancelación de la inscripción- La desafectación y la cancelación de
la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se
requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz
o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de
última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente
inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el
juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus
respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos
en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con
los límites indicados en el artículo 249.
 DESAFECTACIÓN
Innovaciones:
1. Si el constituyente vive en unión convivencial inscripta se requiere asentimiento del
conviviente.
2. La norma se refiere a los intereses de los beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
3. La muerte del afectante no es causal de desafectación, si alguno de los beneficiarios
habita el inmueble.
 PARTICION HEREDITARIA
Disposición Técnico Registral – CABA 7/2016 dispone:
● ARTÍCULO 1° — Cuando se presenten a registración documentos que contengan declaratorias
de herederos o testamentos sin que exista partición, solo se tomará razón, con relación a los
sucesores y —en su caso— cónyuge supérstite, de sus datos personales, sin consignarse
proporción alguna.
● ARTÍCULO 2° — La toma de razón de actos de enajenación sobre la totalidad de un inmueble
integrante del acervo hereditario, no requiere de la partición siempre y cuando sea otorgado por
todos los copartícipes declarados.
Si se dispusiera de una parte indivisa, o se constituyeren gravámenes sobre todo o una parte
indivisa de un inmueble integrante del acervo hereditario, se requerirá necesariamente la previa o
simultánea partición de dicho bien.
 PARTICION HEREDITARIA
Disposición Técnico Registral – Buenos Aires 8/2015 Organo/s Emisor/es: Dirección Provincial del
Registro de la Propiedad, sancionada el 17-07-2015 dispone:
ARTICULO 1°. En los supuestos de comunidad ganancial disuelta por divorcio declarado judicialmente,
sin haberse realizado la correspondiente liquidación y partición y uno de los ex cónyuges falleciere,
deberá realizarse el acto partitivo en la forma que por unanimidad las partes juzguen conveniente, es
decir judicial o notarial, siempre que concurran las presupuestos legales establecidos, rogándose el
mismo en la forma de estilo.
ARTICULO 2°. Cuando la liquidación y partición se realice por escritura pública, la misma deberá
efectuarse entre ex ·cónyuge y los herederos declarados .... Deberá constar en la escritura la denuncia
del inmueble ganancial en la declaratoria de herederos, o la resolución judicial de aprobación del
testamento, la resolución judicial que ordene la inscripción y el cumplimiento de los aportes respecto
de los honorarios de los profesionales intervinientes. La rogación pertinente (en cualquiera de las
formas de partición optada) deberá efectuarse mediante los actos N" 709 "Adjudicación de Bienes por
Disolución de Sociedad Conyugal", N" 713 "Tracto Abreviado", más los códigos de los otros actos
simultáneamente autorizados, si los hubiere.
FIDEICOMISO
INSCRIPCION DEL CONTRATO (NO DEL DOMINIO
FIDUCIARIO) (ART.1669 CCCN)
A) TODOS: GCBA y el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires suscribieron,
con fecha 14 de octubre de 2015, un convenio regulando que el Registro Público de Contratos de
Fideicomiso es de carácter electrónico y que la carga de documentos e información será realizada por
escribanos matriculados. (decreto 300/15 GCBA. Resolución 566/15 SECLYT del CGBA)
B) Resolución General IGJ N° 6/2016, la Inspección General de Justicia inscribe únicamente los contratos
de fideicomiso (o sus modificaciones) cuyos objetos incluyan acciones y/o cuotas sociales de
sociedades inscriptas en este organismo, excluyéndose los contratos de fideicomiso que se
encuentren bajo el control de la CNV. Ídem. Disposición D.P.P.J. 13/16 (P.B.A.).
C) ¿Es necesaria la previa inscripcion del contrato para inscribir el dominio fiduciario?
REGISTRACION DEL DOMINIO FIDUCIARIO

ARTICULO 92 Dec. 2080/80. — En la calificación de documentos de los que resulten actos de transmisión fiduciaria en los
términos de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria se aplicarán, en cuanto sean compatibles, las normas registrales relativas al
dominio, condominio, propiedad horizontal o hipoteca, y las que aquí se establecen.
Los asientos registrales se confeccionarán consignando en el rubro correspondiente la indicación de su condición fiduciaria
según la Ley Nº 24.441 y su modificatoria.
Deberá consignarse también el plazo o condición a que se sujeta el derecho, expresando en este último caso únicamente
cuando el derecho esté sujeto a condición. Si existiere, y así se solicitare, se hará constar la limitación a que se refiere el
artículo 17 de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria.
Los supuestos de cesación del fiduciario regulados en los Artículos 9º y 10 de la Ley Nº 24.441 y su modificatoria
darán lugar a la apertura de un nuevo asiento en el rubro titularidad a nombre del fiduciario sustituto.
La Dirección del Registro establecerá los demás criterios de calificación y requisitos de los asientos, sobre la base de lo dispuesto
precedentemente.
REGISTRACION DEL DOMINIO FIDUCIARIO

ARTICULO 93.— Lo establecido en el artículo anterior, en cuanto sea compatible y lo que se

dispone seguidamente, se aplicará para los documentos referidos a derechos reales inmobiliarios
integrantes de fondos comunes de inversión.
En los asientos resultantes se deberá indicar la denominación de la sociedad depositaria que
actúe como fiduciaria, con la designación que individualice el fondo común de inversión
inmobiliaria al que pertenece el bien, indicándose que corresponde al régimen del artículo 14,
inciso e), de la Ley Nº 24.083 modificada por la Ley Nº 24.441 y su modificatoria.
En la calificación de los documentos deberá verificarse la existencia del asentimiento expreso de
la sociedad gerente en todo acto de adquisición o disposición de bienes.
LEASING
INMOBILIARIO
.
 FORMA

Art. 1234. Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura

pública si tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demás
casos puede celebrarse por instrumento público o privado. (…)
Formal solemne relativo: “La no utilización de la escritura pública en la
suscripción de un contrato de leasing por un inmueble es subsanable al
tratarse de una nulidad relativa por no afectar el orden público” (CACiv. y
Com. Mercedes, sala 2ª, 3/7/2008, MJJ36798)
 OPONIBILIDAD

El art. 1234 establece que, a los efectos de su oponibilidad frente a terceros,

el contrato deberá inscribirse en el registro que corresponda a las
cosas que constituyen su objeto.
El art. 1237: "Son oponibles a los acreedores de las partes los efectos del
contrato debidamente inscripto".
 PLAZO PARA REALIZAR LA INSCRIPCION
ARTÍCULO 1234.- (…) Para que produzca efectos contra terceros desde
la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse
dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término,
produce ese efecto desde que el contrato se presente para su registración.
(…)
¿Se aplica a Inmuebles o son aplicables las normas y plazos de la ley 17.801?
ARTÍCULO 1235.- Modalidades de los bienes. A los efectos de la
registración del contrato de leasing son aplicables las normas legales y
reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los bienes. (…)
 CERTIFICADOS

Art.1235 (…) El registro debe expedir certicados e informes. El certificado

que indique que sobre determinados bienes no aparece inscrito ningún
contrato de leasing tiene eficacia legal hasta veinticuatro horas de
expedido.
 PLAZO DE CADUCIDAD DE LA INSCRIPCION
ARTÍCULO 1234.- (…) En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el
plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene por diez años. En ambos
casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del dador u orden
judicial. (…)
DEC 2080/80 No se aplicará a los asientos así concebidos el plazo de caducidad
establecido en el artículo 37 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.
OS 45/2015 RPBA “La registración del leasing permanece vigente durante el plazo
de veinte (20) años, pudiéndose reinscribir antes de su vencimiento por rogación
del Dador u orden judicial (art. 1234 CCC).”
 II. PRINCIPIO DE
LEGALIDAD
Calificación. Posiciones doctrinarias. Jurisprudencia. Plazos Efectos de la calificación
registral: 1) Inscripción definitiva; 2) Inscripción o anotación provisoria y 3) Rechazo
del documento. Inscripción provisional. Generalidad, plazo, prórroga. Recursos
registrales. Remisión de la Ley 17.801. Leyes reglamentarias. Recursos de
reconsideración y recurso de recalificación. Apelación. Instancia administrativa y
posterior instancia judicial.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El principio de legalidad es un principio general del derecho e implica actuar conforme a las normas
legales vigentes. La calificación es la evaluación que permite determinar si los requisitos legales están
cumplidos.
 EXTENSIÓN
● Forma: (arts. 3 y 8 ley 17801). El Artículo 8º de la Ley 17801 establece: “El Registro
examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.”
● ART. 9: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto
fuere subsanable…”
● Situaciones jurídicas registrables: De acuerdo al art. 2 de la ley 17801 tienen vocación registral,
los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. (Vgr. los
boletos de compraventa de la ley de prehorizontalidad, loteos, arrendamiento y, en algunas
provincias, la inscripción de boletos de compraventa.). El precepto se conjuga con el artículo Art.
30 de la misma ley que establece: “El Registro tendrá secciones donde se anotarán: la declaración
de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes; toda otra registración de
carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o
la disponibilidad jurídica de los inmuebles.”
● Competencia material y territorial del registro: no sólo debe tratarse de una de las situaciones
registrables relacionadas, sino que además deben versar sobre un inmueble que se encuentre
dentro de la competencia territorial del registro al cual se presenta.
● Identidad: debe haber identidad entre el objeto de la situación jurídica registrable –inmueble en las
situaciones jurídicas sobre éstos (Vgr. Mutaciones jurídicas sobre inmuebles, medidas cautelares),
derechos (Vgr. Cesión de derechos hipotecarios, cancelación de usufructo, etc.) o sobre la persona,
cuando se trate de anotaciones personales- y lo asentado en el registro. Determinación: tanto el
objeto como los sujetos de la situación jurídica deben estar suficientemente determinados de
acuerdo a lo que se impone para cada situación jurídica registrable.
● Tracto sucesivo: el XII CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL lo definió como “el
principio dirigido al orden y modo de llevar los asientos el Registro, del cual deberá resultar la
perfecta identidad del que aparece como disponente en el documento con el titular registral, y
asimismo en los asientos registrados, deberán concatenarse las demás situaciones jurídicas.” (El
artículo 15 de la ley 17801 refiere al tracto sucesivo expresando que: “No se registrará documento
en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento
del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.”)
 OBJETO DE CALIFICACION
● 1. La calificación registral debe efectuarse exclusivamente en base a lo que surge del documento
inscribible presentado al registre inmobiliario y a los asientos de éste (conf. art. 8 in fine, ley
17.801), con exclusión de las constancias de otros organismos. Cualquier otra informaci6n
obtenida por el registro, de oficio o por denuncia de particulares, verbalmente o por escrito, no
debe considerarse como fuente de la calificación.
● 2. La facultad calificadora del registrador no debe extenderse a aspectos que previamente han sido
ponderados por el notario en ocasión de autorizar el acto, por cuanto ello importaría calificar la
actuación notarial y no el documento que es su único objeto (Conf. CNCiv., Sala 1, 22 de abril de
2010, autos "D'Alessio Carlos Marcelo c/Registro de la Propiedad inmueble s/ Recurso Registral").
(CONCLUSIONES A 37 JORNADA NOTARIAL BONAERENSE)
 LIMITES
● Aquellos aspectos cuya calificación sea de exclusiva competencia del autor del que emana el
documento. El documento autosuficiente no es pasible de ser observado por la calificación de
aspectos intrínsecos.
● La adopción por parte del autor del documento de una de las posturas doctrinarias imperantes,
aún cuando sea distinta a la adoptada por el registrador.
● Aquellos vicios que no surjan ostensibles en el documento o de su confrontación con los asientos
del Registro, lo que parte de la doctrina llama nulidades manifiestas.
● La autenticidad documental atento a la presunción de legitimidad que poseen los instrumentos
públicos JNB 2011
 CONSECUENCIAS DE LA
CALIFICACION
Artículo 9º - “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará
los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a
petición fundada del requirente.
Si este no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. […]”
 CONSECUENCIAS DE LA
CALIFICACION
Artículo 9º - “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará
los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.
Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a
petición fundada del requirente.
Si este no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. […]”
 RECURSOS
Artículo 9º - “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará
los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable,
devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique.

RECALIFICACION ANTE EL REGISTRO: …Si este no estuviere de acuerdo con la observación

formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del
plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido.
RECURSO ANTE LA JUSTICIA ORDINARIA: … Cuando la decisión no fuese rectificada podrá
promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. […]”
 RECONSIDERACIÓN
RECURSOS ESPECIALES: Decreto ley reglamentario del procedimiento recursivo registral en la
Provincia de Buenos Aires solamente prevé en sede administrativa un recurso de recalificación ante el
Director del Registro; en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, está prevista también la posibilidad de
entablar un recurso previo ante el mismo registrador denominado Recurso de Reposición o
Reconsideración. (artículo 39 y ss. del Decreto 2080/80 (T.O decreto 466/99)

TAMBIEN: RECURSO POR LA VIA DEL RECURSO ADMINISTRATIVO regulado por la ley de
recursos administrativos.
 APELACION ANTE EL DIRECTOR
(CABA)
Recurso de Apelación ante el Director del Registro (en CABA primero ante el registrador y después
apelación ante el Director).
 APELACION ANTE LA JUSTICIA
ORDINARIA
El artículo 2 de la ley 22.231, establece que “Las resoluciones del Director del Registro de la
Propiedad Inmueble de la Capital Federal, mediante las cuales se deniegue la inscripción o anotación
definitiva de actos presentados para su registro, serán recurribles ante la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal.”

PROVINCIA DE BS. AS. Artículo 44 del decreto ley 11.643/63 que señala que de las observaciones que
formule el Registro, el interesado podrá recurrir: a) Por reconsideración ante su Director... b) Por
apelación ante la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial
de La Plata...