El contrato de compraventa en el Código Civil y

Comercial de la Nación

Universidad Notarial Argentina

Corrientes, 8 de septiembre de 2017

Ricardo Rocca
Definición
Hay compraventa si una de las partes
se obliga a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero.

Modificación: se elimina de la
definición la obligación de recibir la
cosa vendida.
Aplicación supletoria a otros contratos

o Cuando se transfieren derechos reales de

condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo o uso, habitación, conjuntos
inmobiliarios o servidumbre a una parte y ésta
se compromete a pagar un precio en dinero
o Transferencia de la propiedad de títulos
valores.
Compraventa y contrato de obra
 - Cuando una de las partes se compromete a
entregar cosas por un precio aunque estas
hayan de ser manufacturadas o producidas se
aplican las reglas de la compraventa
 - A menos que la principal obligación sea de
suministrar mano de obra.
 - Si el que encarga la manufactura provee
parte sustancial de los materiales reglas del
contrato de obra.
Compraventa y permuta
 Mayor valor de la cosa: permuta
 Mayor o igual valor en dinero: compraventa
Naturaleza del contrato

El contrato no debe ser juzgado como de

compraventa, aunque las pares así lo
estipulen, si para ser tal le falta algún
requisito esencial. (Art. 1127)
Obligación de vender

Nadie esta obligado a vender, excepto que se

encuentre sometido a la necesidad jurídica de
hacerlo. (Art. 1128)
Venta de cosa ajena
- Art. 1132: La venta de cosa total o
parcialmente ajena es válida, en los términos
del Art. 1008.
- Art 1008 Los bienes ajenos pueden ser
objeto de los contratos:
-El que promete no garantiza el éxito
-El que promete garantiza el éxito
-Los vende como propios
 Venta de cosa ajena
LAS PARTES reconocen y dejan aclarado que el bien / cosa objeto de
esta operación no es, a la fecha, de propiedad del VENDEDOR. Por lo
tanto, éste asume el compromiso en firme / irrevocable y garantiza al
COMPRADOR la adquisición a su actual propietario del bien / cosa
referido dentro de los xxx días del presente acuerdo, manifestando que
ha mantenido conversaciones previas al respecto con la finalidad de
adquirir ese bien. EL VENDEDOR será exclusivamente responsable
frente al COMPRADOR por los daños y perjuicios que se ocasionen a
éste en caso de que no pueda adquirir del actual propietario, por
cualquier motivo, incluso por caso fortuito o de fuerza mayor, el bien /
cosa objeto de esta venta. Una vez que se hace efectuado la
adquisición del actual propietario y recibido el bien / cosa por el
VENDEDOR, éste deberá entregarlo al COMPRADOR en los términos,
condiciones y bajo las responsabilidades establecidas en este contrato.
 Contratación a nombre de
tercero
 A falta o insuficiencia de representación el
contrato es ineficaz (art. 1025)
 Si alguien actúa como representante de
otro sin serlo, o en exceso de las
facultades conferidas por el representado,
es responsable del daño que la otra parte
sufra por haber confiado, sin culpa suya,
en la validez del acto (art. 376)
Contratación a nombre de
terceros

DAÑO
376

NOMBRADO EL QUE OTRA

NOMBRA PARTE
Ineficaz
salvo
ratificación
Cosa futura
 Condición suspensiva (art. 343)
 El vendedor debe realizar las tareas y
esfuerzos que resulten del contrato, o de
las circunstancias, para que ésta llegue a
existir en las condiciones y tiempo
convenidos.
 Comprador puede asumir riesgo de que
no llegue a existir sin culpa del deudor
PRECIO
 Serio
 Determinado
 En dinero
Precio serio
 No vil
 No irrisorio
 No simulado
Precio determinado
 El precio es determinado
Cuando las partes lo fijan en una suma
que el comprador debe pagar
Cuando se deja su indicación al arbitrio
de un tercero designado
Cuando lo sea con referencia a otra cosa
cierta
 Procedimiento para determinarlo
 Cosas muebles: precio de mercado
 Jurisprudencia
determinación precio
“El juez de anterior instancia, luego de analizar los
términos del boleto de compraventa suscripto por las
partes, de oficio declaró la nulidad de su cláusula
cuarta en cuanto a través de ésta se define el
concepto de costo y la posibilidad de adicionar los
mayores costos a la última cuota o determinar
cuotas suplementarias, posteriores a aquella, hasta
completarse el monto adicional, lo que hizo
apoyándose en el art. 1355 del CC hoy derogado,
por considerar que el precio no está determinado y
no puede depender de la exclusiva voluntad del
vendedor…”
Jurisprudencia
determinación
“Si el contrato establece un procedimiento
para la fijación del precio, que no dependa
“exclusivamente” de la voluntad del
vendedor, el contrato es válido, puesto que
en tal caso la fijación no se deja librada al
solo arbitrio de uno de los contratantes sino
que depende de un dato objetivo, como lo
es el costo efectivo de la obra”
Jurisprudencia
determinación
“…se trata de un contrato de duración en
que la determinabilidad debe siempre
responder a criterios objetivos o
mecanismos objetivos que se deben
establecer en la génesis contractual, y
nunca quedar –bajo pena de nulidad- su
determinación a cargo de una sola de las
partes…”
CNCiv, Sala E, W.A.N. C/ E.J. S/ Escrituración
13/5/2016
Fijación del precio por tercero

Si la determinación del precio quedara al arbitrio

de un tercero y este no quiere o no puede
realizar la determinación, el precio lo fija el
juez.

Modificación: altera los efectos de la falta de

determinación por terceros.
Precio en dinero
 La obligación es de dar dinero si el
deudor debe cierta cantidad de moneda
determinada o determinable al momento
de constituirse la obligación.
 Si se estipulo moneda que no sea de
curso legal en la Republica la obligación
debe considerarse como de dar
cantidades de cosas
 El deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal
Precio en moneda
extranjera
 Es licita la contratación en moneda
extranjera
 Esta admitida en varios artículos del
Cod. Civ. y Com.
 La obligación pactada en el contrato
de compraventa de entregar
moneda extranjera hace
determinable el precio
Vuelta al nominalismo del
régimen del Código Civil
 Art 617 si se hubiere estipulado dar
moneda que no sea de curso legal
en la Republica la obligación debe
considerarse como de dar
cantidades de cosas
 Tratamiento como cosa
 Como cláusula de ajuste
 Como dinero esencial
Superación por el régimen de
la ley 23928
 Si por el acto por el que se ha
constituido la obligación se hubiere
estipulado dar moneda que no sea de
curso legal en la republica la obligación
debe considerarse como de dar sumas de
dinero
 Art 619 ..si fuese de entregar una suma
de determinada especie o calidad de
moneda cumple la obligación dando la
especie designada el día de su
vencimiento
Cláusulas posibles
Cláusulas posibles
 Pago en especie sin liberación del deudor
en moneda de curso legal
 Art 766 El deudor DEBE entregar la cantidad
correspondiente de la especie designada
 Cuenta con el inconveniente de las
restricciones a la adquisición de la moneda
extranjera.
 Cláusulas que determinan una tasa de
cambio de la moneda extranjera (bonos,
Montevideo, NY)
Cláusula de moneda
extranjera como elemento
esencial de la operación
El precio se fija en forma exclusiva y como
requisito esencial de esta operación, en
moneda dólar estadounidense, por haber sido
libremente convenido entre LAS PARTES
como motivo determinante de este acuerdo.
Los pagos de las sumas de dinero deben ser
realizados inexcusablemente en dólares
estadounidenses billete sin restricciones y de
libre disponibilidad.
 Cláusula de asunción del
riesgo cambiario
EL DEUDOR conoce cabalmente los antecedentes
financieros y económicos del país, las vicisitudes e
inestabilidad del mercado cambiario del país, y los riesgos de
asumir obligaciones en moneda dólar estadounidense, y, no
obstante ello, asume íntegramente el riesgo cambiario de
esta operación y cualquier eventual limitación y/o restricción
y/o imposibilidad futura para adquirir moneda extranjera en la
plaza nacional.
Cláusula de renuncias
genéricas
EL DEUDOR renuncia en forma expresa e
irrevocable a invocar la teoría de la imprevisión, el
abuso del derecho, el enriquecimiento sin causa, la
pesificación de las obligaciones asumidas, las
normas de emergencia económica, la equidad o
cualquier otro instituto previsto o no por la ley y/o por
la jurisprudencia y que esté vigente en la actualidad
y/o se establezca en el futuro, para pretender la
revisión de lo pactado en este acuerdo, una
disminución y/o reajuste del precio fijado en forma
definitiva en este contrato.
Cláusula de renuncia a la
aplicación del art. 765
EL DEUDOR se somete al régimen del art. 766 del
Código Civil y Comercial de la Nación y renuncia en
forma expresa e irrevocable a invocar la aplicación a
su favor de la facultad establecida en el art. 765 del
Código Civil y Comercial de la Nación y cualquier
facultad similar prevista en normas actuales o que
se dicten en el futuro por las cuales se otorguen
prerrogativas semejantes a la establecida en la
norma referida, que pretendan autorizar a los
deudores a cancelar su obligación dineraria en una
moneda diversa a la acordada en los contratos.
 Cláusula de pago con
títulos públicos
En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o
decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este
contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda dólar
estadounidense billete esencialmente pactada y/o el pago del precio
en dólares estadounidenses billete, EL DEUDOR deberá entregar al
ACREEDOR la cantidad suficiente de títulos públicos de la República
Argentina en cualquiera de sus clases y series, a elección del
ACREEDOR, nominadas en dólar estadounidense, cuya venta en el
mercado de Nueva York y/o en otra plaza autorizada, incluso en la
República Argentina, le permita adquirir al ACREEDOR la cantidad de
dólares estadounidenses billete necesaria para cancelar, libre de todo
gasto, tributo y/o comisión, el saldo de precio adeudado o que deba
abonarse por este contrato.
 Cláusula de pago en pesos
para adquirir títulos públicos
En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones legales y/o
decisiones gubernamentales posteriores a la celebración de este
contrato, hicieren imposible la adquisición de la moneda dólar
estadounidense billete esencialmente pactada y/o el pago del precio en
dólares estadounidenses billete, EL DEUDOR deberá entregar al
ACREEDOR la cantidad suficiente y necesaria de pesos para adquirir
en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires o en el Mercado Electrónico
Abierto la cantidad de títulos públicos de la República Argentina en
cualquiera de sus clases y series, a elección del ACREEDOR, para que
vendidos en el mercado de Nueva York y/o en otra plaza autorizada,
incluso en la República Argentina, le permita adquirir al ACREEDOR la
cantidad de dólares estadounidenses billete necesaria para cancelar,
libre de todo gasto, tributo y/o comisión, el saldo de precio adeudado o
que deba abonarse por este contrato. Se considerarán válidas las
cotizaciones publicadas en xxxx periódicos especializados.
Cláusula de pago en
pesos
En caso de que causas de fuerza mayor y/o disposiciones
legales y/o decisiones gubernamentales posteriores a la
celebración de este contrato, hicieren imposible la adquisición
de la moneda dólar estadounidense billete esencialmente
pactada y/o el pago del precio en dólares estadounidenses
billete, EL DEUDOR deberá entregar al ACREEDOR la
cantidad suficiente de pesos que le permita adquirir en
Montevideo la cantidad de dólares estadounidenses billete
necesaria para cancelar, libre de todo gasto, tributo y/o
comisión, el saldo de precio adeudado o que deba abonarse
por este contrato.
Jurisprudencia
“FAU, MARTA RENEE C/ABECIAN,
CARLOS ALBERTO Y OTROS S/
CONSIGNACIÓN” (EXPTE.
N°79.776/2012)
“LIBSON, TEODORO Y OTROS C/ FAU,
MARTA RENEE S/ EJECUCION
HIPOTECARIA” (EXPTE.
N°76.280/2012)
CNCIV. SALA F, 25/08/2015
Conforme lo establecido en el Código Civil y
Comercial las normas legales relativas a los
contratos son supletorias de la voluntad de las
partes a menos que de su modo de expresión,
de su contenido o su contexto resulte de
carácter indisponible (art. 962). Asimismo en el
art. 7 del referido cuerpo normativo se dispuso
que cuando la norma es supletoria no se aplica
a los contratos en curso de ejecución,
debiéndose aplicar por tanto la normativa
supletoria vigente al momento de la
celebración del contrato (Conf. Tobías, José W.
en “Código Civil y Comercial Comentado.
Tratado Exegético.” dirigido por Alterini, Jorge
H. pag. 48/49).
 Autonomía voluntad
El art. 765 del Código Civil y Comercial no resulta ser de orden
público, y por no resultar una norma imperativa no habría
inconvenientes en que las partes en uso de la autonomía de la
voluntad (arts. 958 y 962 del código citado) pacten -como dice
el art. 766 del mismo ordenamiento-, que el deudor debe
entregar la cantidad correspondiente en la especie designada
(Ossola, Federico Alejandro en Lorenzetti, Ricardo Luis,
“Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, T. V, pág.
126, Rubinzal-Culzoni Editores Santa Fe 2015).
FALLO COMPRAVENTA
“Partiendo de esta plataforma, es decir, de
que el Código Civil y Comercial admite las
obligaciones en moneda extranjera para
determinados contratos nominados; una
labor hermenéutica que apunte a una
interpretación armónica y coherente de
dicho cuerpo legal (art. 2 CCyC), no puede
sino concluir en que la norma del art. 765
bajo análisis no es imperativa, ni mucho
menos de orden público;…”
Fallo compraventa
“por lo que no existe inconveniente en que
las partes , en uso de la autonomía de la
voluntad , pacten que el deudor debe
entregar la cantidad correspondiente a la
especie de moneda designada (arts. 766 y
958 CCyC)…”
Cám.Civ.y Com Junín 14/2/2017 “Di
Prinzio, Marcelo c/ Chiesa Carlos s/
Cumplimiento de contrato” El Dial AA9D31
 Naturaleza de la obligación:
jurispruencia
“La moneda extranjera no tiene
carácter dinerario cual lo preveía la ley
23.928, sino que es una cosa no
dineraria; de allí que el cciv y com 765
establece que si la obligación se pacta
en tal denominación se considera como
de dar cantidad de cosas”
 CNCom, 10/03/2016 “Gago, Daniel Amilcar c/
Gargiulo, Gustavo s/ Ejecutivo” El dial AA964D
CONCLUSIONES JORNADAS
 La obligación en moneda extranjera está
encuadrada en la categoría de obligación
de dar suma de dinero (Mayoría)
 El artículo 765 del Código Civil y
Comercial determina una obligación
facultativa (mayoría)
Conclusiones JNDC
 El equivalente de la moneda extranjera se
determinará al tipo de cambio pactado
(en tanto resulte lícito conforme las reglas
del mercado cambiario en vigencia) y al
momento del pago (mayoría)
 La facultad de pago en moneda nacional
puede renunciarse, por ser la norma
dispositiva
Conclusiones JNDC
 En los contratos por adhesión a cláusulas
generales predispuestas y en los contratos de
consumo la renuncia al derecho al pago en
moneda nacional no es necesariamente una
cláusula abusiva
 Art. 988: Cláusula abusiva: En los contratos
previstos en esta sección (adhesión) se tienen
por no escritas... B) las que importen renuncia o
restricción a los derechos del adherente o
amplíen los derechos del predisponente que
resulten de normas supletorias
 Consumo: art. 1117
Fijación del precio en la compraventa
de fracciones de terreno
 - Precio NO convenido por unidad de medida
de superficie si el terreno tiene un 5% de
diferencia el afectado puede pedir el ajuste de
la diferencia.
 - El comprador puede pedir la resolución Art
1135
- Precio convenido por unidad de
medida de superficie:
- - el precio se calcula por
cantidad de superficie.
- - si está determinada y excede
en mas de un 5% el comprador
puede resolver
OBLIGACIONES VENDEDOR

- Transferir propiedad: ( poner a disposición

títulos y prestar colaboración)
- Entregar en la escritura o tiempo pactado
- Están al cargo del vendedor, excepto pacto en
contrario, los gastos de entrega, incluidos el
estudio de título y sus antecedentes y, en su
caso, los de mensura y los tributos que graven
la venta.
Obligación de realizar el
estudio de títulos
 Se establece la obligación de que el
vendedor pague los gastos
 Art 1902 Cuando se trata de cosas
registrables la buena fe requiere el
examen previo de la documentación y
constancias registrales
 Art 392 excepción de restitución del
subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a titulo oneroso
 Convención en contrario
 Las normas relacionadas admiten
convención en contrario
 Se presume la necesidad de hacer el
estudio de títulos
 El nuevo andamiaje normativo lo
admitiría como obligación a cargo del
vendedor y habría que eximirlo
expresamente al escribano de su
realización ya que estaría dentro de las
operaciones de ejercicio.
 Cambio que había interpretado la
jurisprudencia
Obligaciones del comprador
 Pagar el precio
 Recibir la cosa
 Pagar los gastos de recibo incluidos los del
testimonio de la escritura publica y los demás
posteriores a la venta
Cláusulas Especiales
Código Civil Código Civil y Comercial
 Pacto de no enajenar.  NO
 Venta a Satisfacción del  SI
comprador.
 Pacto de retroventa.  SI
 Pacto de reventa.  SI
 Pacto de preferencia.  SI
 Pacto de mejor comprador.  NO
 Compraventa condicional.
 Cláusula de  SI
arrepentimiento.  SI
Pacto de reventa
 - Es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa
comprada.

 - El vendedor debe devolver el precio con

exceso o disminución convenidos
Pacto retroventa
 Es la facultad que tiene el vendedor de
recuperar la cosa vendida

 Debe restituir el precio con el exceso o

disminución convenida
Pacto de retroventa y reventa
- - Esta previsto para bienes muebles e inmuebles.
- - Plazo máximo 5 años para inmuebles y 2 años para
muebles
• - Oponible si resulta e instrumento inscripto o
conocimiento del tercero
- - Condición resolutoria:
- -Dominio revocable (art. 1169 y 1965)

- - Subsisten actos de administración (art. 348)

- - Frutos para quien los percibió (art. 348)

 Cláusula De Pacto De Retroventa
 La presente compraventa queda sujeta a pacto de retroventa (art. 1163, CCC), según las
siquientes pautas:
 La vendedora podrá recuperar el inmueble adquirido por el comprador, mediante opción que
podrá ejercerse dentro del plazo de dos años desde el día de la fecha.
 La falta de ejercicio de la opción dentro del plazo establecido, producirá de pleno derecho, la
caducidad del derecho del vendedor, consolidándose el dominio pleno a favor del comprador.
 El ejercicio de la opción deberá notificarse por medio fehaciente al comprador en el domicilio
por este constituido en el contrato, y contendrá la citación para escriturar ante el escribano
que el vendedor designe, la retrocesión del inmueble a su favor, así como también importara
el otorgamiento de un plazo perentorio de …. días para que el comprador restituya la posesión
totalmente libre de ocupantes.
 Al momento de suscribirse la escritura de retrocesión del dominio y entrega de posesión del
inmueble, el vendedor deberá abonar al comprador la suma de …….., en concepto de
restitución del precio de la venta originaria, de acuerdo al valor acordado libremente y que las
partes entienden proporcional y cancelatorio de cualquier rubro a los efectos del negocio
celebrado, según las facultades dispuestas en el art. 1163, CCC.
 Cláusula De Pacto De
Reventa
 La presente compraventa queda sujeta a pacto de reventa (art. 1164, CCC), según las
siquientes pautas:
 La compradora podrá restituir el inmueble adquirido a la vendedora, mediante opción que
podrá ejercerse dentro del plazo de cinco años desde el día de la fecha.
 La falta de ejercicio de la opción dentro del plazo establecido, producirá de pleno derecho, la
caducidad del derecho del comprador, consolidándose sobre este el dominio pleno a su favor.
 El ejercicio de la opción deberá notificarse por medio fehaciente a la vendedora en el domicilio
por esta constituido en el contrato, y contendrá la citación para escriturar ante el escribano
que el vendedor designe, e importará notificación fehaciente para la restitución del inmueble a
su favor y entrega de la posesión, totalmente libre de ocupantes.
 Al momento de suscribirse la escritura de restitución del dominio y entrega de posesión del
inmueble, la compradora deberá a su vez abonar a la vendedora la suma de …….., en
concepto de restitución del precio de la venta originaria, de acuerdo al valor acordado
libremente y que las partes entienden proporcional y cancelatorio de cualquier rubro a los
efectos del negocio celebrado, según las facultades dispuestas en el art. 1164, CCC.
Pacto preferencia
 Prelación del vendedor
 No transmisible (por actos entre vivos ni
mortis causa)
 Comunica condiciones de venta
 Plazo 10 días o pactado
 Condición resolutoria (dominio revocable)
 Oponible si resulta del documento
inscripto
 Plazo máximo 2 y 5 años
BOLETO DE COMPRAVENTA
 Forma: Clasificación

FORMA

LIBRE IMPUESTA

ABSOLUTA RELATIVA
Principio: Libertad de
formas
 Art. 285: Si la ley no designa una
forma determinada para la
exteriorización de la voluntad, las
partes pueden utilizar las que estimen
conveniente. Las partes pueden
convenir una forma mas exigente que
la impuesta por la ley.
 Art. 1015: Sólo son formales los
contratos a los cuales la ley les impone
una forma determinada
 Autonomía de la voluntad
 Forma impuesta (art. 285)
 - El acto que no se otorga en la forma exigida
por la ley “no queda concluído como tal”
mientras no se haya otorgado el instrumento
previsto, pero vale como acto en el que las
partes se han obligado a cumplir con la
expresada formalidad (relativa)
 - excepto que ella se exija bajo sanción de
nulidad (absoluta)
 Forma impuesta absoluta

 Los contratos para los cuales la ley

exige una forma PARA SU VALIDEZ,
son NULOS, si la solemnidad no ha sido
satisfecha...
 Art. 1552: Deben ser hechas en
escritura pública, bajo pena de nulidad,
las donaciones de cosas inmuebles, las
de cosas muebles registrables y las
prestaciones periódicas o vitalicias.
 Art. 1643: Transacción sobre derechos
litigiosos?
Forma impuesta relativa
 Art. 969...Cuando la forma requerida
para los contratos, lo es para que éstos
PRODUZCAN SU EFECTOS PROPIOS, SIN
SANCION DE NULIDAD, NO QUEDAN
CONCLUIDOS COMO TALES (“no
producen tales efectos?”) mientras no se
ha otorgado el instrumento previsto,
PERO VALEN COMO CONTRATOS EN QUE
LAS PARTES SE OBLIGARON A CUMPLIR
CON LA EXPRESADA FORMALIDAD...
Solemnidad relativa:
supuestos
 Art. 1017: Deben ser otorgados por
escritura pública:
a) Los contratos que tienen por objeto
la adquisición, modificación o
extinción de derechos reales sobre
inmuebles. Quedan exceptuados los
casos en que el acto es realizado
mediante subasta proveniente de
ejecución judicial o administrativa.
Conversión por defecto de
forma
 El otorgamiento pendiente de un
instrumento previsto constituye una
obligación de hacer si el futuro contrato
no requiere una forma bajo sanción de
nulidad.
 Si la parte condenada a otorgarlo es
remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas, o
sea asegurado su cumplimiento.
 Conversión (Art. 384)
 El ACTO NULO puede convertirse en
otro diferente válido cuyos
requisitos esenciales satisfaga, si el
fin práctico perseguido por las
partes permite suponer que ellas lo
hubieran querido si hubiesen
previsto la nulidad.
 Criterio subjetivo- objetivo
 Principio de conservación del acto
 Supuestos de conversión
Art. 1330: ... El mandato destinado a
ejecutarse después de la muerte del
mandante es nulo si no puede valer como
disposición de última voluntad.
 Art. 294... El instrumento (público) que
no tenga la forma debida vale como
instrumento privado si está firmado por
las partes
COMPARACION
 CCyC  Vélez
 ABSOLUTA: Nulidad  ABSOLUTA: Nulidad
(Arts. 284, 969,1018, No conversión
1552) (Arts. Ex 1184, 1044,
1810)

 RELATIVA:
 RELATIVA: Nulidad
No nulidad Conversión
Conversión
(Arts. 284,969, 1018) (Arts. 1184, 1185,
1044)
 Boleto: ¿compraventa o
preliminar?
COMPRAVENTA:
 No nula (Arts. 969, 1018)
 Regulación en compraventa (arts. 1170/1)
 Forma requerida para “producir efectos propios”
(Art. 969)
PRECONTRATO:
 - “No quedan concluidos como tales” (arts 969 y
285)
- Dificultad: plazo máximo 1 año (Art. 994)
Efectos
Prescripción adquisitiva breve: justo
título y buena fe (Art. 1898)
- Justo título: es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real...
Revestido de las formas exigidas para su
validez... (Art. 1902).
- Buena fe: No haber podido conocer
la falta de derecho a la posesión (Art.
1902)
Efectos: relación de poder
 -Legítimas: Relaciones de poder son
ilegítimas cuando no importan el
ejercicio de un derecho real o
personal
Efectos
-Asentimiento conyugal (Art. 470):
promesa de los actos comprendidos
en los incisos anteriores (Inc.
a)enajenar bienes registrables)
OPONIBILIDAD BOLETO VS.
CAUTELARES
 Comprador de buena fe
 Contrató con titular registral o
adquirentes sucesivos
 Pagó 25% del precio con
anterioridad a la traba
 Boleto con fecha cierta
 Adquisición tiene publicidad
registral o posesoria
Boleto de Compraventa
Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor
(Art. 1171)

- Buena fe.
- Pago del 25% del precio.

El juez “debe” disponer la escrituración.

Si la prestación a cargo del comprador es a plazo debe

constituirse hipoteca.
Boleto de Compraventa
TRABAJO NATURALEZA JURIDICA
 Consumidor inmobiliario
 Adquisición en que el vendedor es un
constructor que comercializa el inmueble o
el desarrollador
 Adquisición realizada a través de sociedades
inmobiliarias
 Adquirentes de tiempo compartido, clubes
de campo, cementerios privados, etc.
 XXII JNDC: “La actividad inmobiliaria queda
comprendida en las normas del derecho del
consumidor
Contenido del
documento (Art.10)
Muebles o inmuebles
a) designación del bien
b) Nombre y domicilio del vendedor
c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor
importador cuando correspondiere
d) Características de la garantía conforme L.D.C.
e) Plazo y condiciones de entrega
f) Precio y condiciones de pago
g) Costos adicionales.
PARTICULARIDADES

 Deber de información
 Oferta a persona indeterminada y retiro
 Publicidad
 Responsabilidad solidaria
Cláusula abusiva

Sin perjuicio de la validez del contrato, se

tendrán por no convenidas:
a) Las cláusulas que desnaturalicen las
obligaciones o limiten la responsabilidad por
daños.
b) Las cláusulas que importen renuncia o
restricción a los derechos del consumidor o
amplíen los derechos de la otra parte.
c) Las cláusulas que contengan cualquier
precepto que imponga la inversión de la
carga de la prueba en perjuicio del
consumidor
Contrato adhesión:
Cláusulas abusivas
Se deben tener por no escritas las cláusulas
que:
- Desnaturalizan obligaciones
predisponente
- Restringen derechos del adherente
o amplian derechos del
predisponente que resultan de
normas supletorias.
- No son razonablemente previsibles
Saneamiento en el CCC
 Art. 1038: Se tiene por no
convenida la supresión o
disminucion de la responsabilidad
por saneamiento si el enajenante
actúa profesionalmente en la
actividad a la que correspone la
enajenación, a menos que el
adquirente también se desempeñe
profesionalmente en esa actividad.
(cláusula abusiva)
Saneamiento el CCC
 Art. 1040: Tiene derecho a la
reparación de los daños salvo si:
a) el adquirente conoció o pudo
conocer el vicio
b) el enajenante no conoció o pudo
conocer el vicio
Saneamiento en el CCC
 La excención de responsabilidad de
los inc. a) y b) no puede invocarse
por el enajenante que actúa
profesionalmente en la actividad a la
que corresponde la enajenación, a
menos que el adquirente también se
desempeñe profesionalmente en esa
actividad
Vicios ocultos en el CCC
 Art. 1053. No se debe la garantía si
los defectos por los defectos del bien
que no existían al tiempo de la
adquisición. La prueba de su
existencia incumbe al adquirente,
excepto si el transmitente actúa
profesionalmente en la actividad
Contrato por persona a
designar (art. 1029)

 Antecedentes: Usos: “compra en

comisión”. Art. 3936 C.Civ (Ley 24.441)
 Derecho comparado: Cód. Civil Italiano,
portugués, peruano. Anteproyecto Cód.
Europeo de Contratos
 Finalidad:
 a) Gestión (mandato no representativo)
 b) Intermediación (revendedor) Evita
costos de transferencias sucesivas
 c) Liberalidad
Concepto
 Cualquier parte puede reservarse la
facultad de designar ulteriormente a
un tercero para que asuma su
posición contractual.

 Límite: contratos que no pueden

celebrase por medio de
representante o la determinación es
indispensable.
 Efectos
 La asunción tiene efecto retroactivo a la
fecha del contrato cuando el tercero acepta
la nominación y la aceptación es comunicada
a la parte que no hizo la reserva.

 Se libera la parte originaria y se transforma

retroactivamente en parte el aceptante.

 Diferencia con:
• cesión de posición contractual (art. 1636):
no retroactivo
• transmisión por cumplimiento de mandato
no representativo: el mandante no deviene
en parte
Efectos: doctrina y
jurisprudencia
“En algunas oportunidades sirve para mantener en un
limbo registral la titularidad del inmueble para alejarla
de los acreedores” (Lasarte- Madrid)
“Debe considerarse que el inmueble adquirido por el
fallido está apartado de su patrimonio, y, por tanto,
excluído del desapoderamiento en los términos del art.
107 de la ley concursal 24.522, si dicho bien fue objeto
de una compraventa en comisión, habiéndose
consignado en el Registro de la Propiedad Inmueble
que la compra se efectuaba para un tercero y que éste
oportunamente la aceptaría, pues con tal afectación se
constituyó un patrimonio separado del que tiene el
quebrado e integrado por el bien adquirido” (CNCom, sala C,
22/2/2005 LL 2005,B,651)
Comunicación
 La comunicación debe guardar la forma del
contrato.
 Comunicación plazo convenido o dentro de los
15 días de la celebración (¿o desde la
aceptación?).
 El vencimiento produce la caducidad del derecho
(art. 2566)
 No prevé plazo máximo (sería conveniente para
otorgar certeza a las partes y sus acreedores)
Proyecto de Modernización del Cód. Civil
Español: antes del comienzo de ejecución.
 La comunicación debe hacerla la parte que hizo
la reserva (no el tercero- Puerto Rico). Poder
No aceptación
 Sin aceptación y comunicación (o sin
recaudo de forma, plazo y sujeto):
consolida definitivamente el derecho
en cabeza del estipulante

 Contrato con sujeto alternativo. No

condicional
 Comparación con mandato sin
representación (art. 1321)
- Persona a designar:
- Estipulante actúa en interés propio con
facultad de designar.
- Sustitución por comunicación de la aceptación.
- No existe facultad de aceptar si el estipulante
no designa.

- Mandato:
- Mandatario actúa en interés de otro.
- sustitución indirecta (art. 1324).
- Posibilidad del mandatario de exigirla y de
terceros de subrogarse (art. 1321).
Comparación con consignación
(art. 1335)
 Persona a designar: estipulante
actúa a nombre y por cuenta propia

 Consignación:
 actúa por cuenta del consignante
 Venta de cosas muebles
 Comparación con gestión
(art. 1781)
 Persona a designar:
 Actúa a nombre y por cuenta propia.
 Tercero puede o no conocer la
estipulación
 Finalidad: gestión, intermediación o
liberalidad
 Puede o no designar al tercero
 Asunción del rol de parte con efecto
retroactivo. Plazo convenido o 15
días desde la celebración
 GESTION
 Actúa por un tercero (conforme conveniencia y la intención real del
dueño – art. 1782-. No puede continuar cuando el dueño lo prohibe –
art. 1783
 Puede o no invocar el nombre (simil 1025)
 Tercero no lo conoce o no pudo evitarlo (actuación unilateral, no
autorizado ni obligado a actuar ni con ánimo de realizar una
liberalidad).
 Finalidad: gestión: “motivo razonable” (generalmente evitar un daño
en bienes que ya se encuentran en el patrimonio del deudor)
 No está vedado para incorporar bienes pero se avecina al 1025
(Alterini)
 Obligado a continuarla hasta concluirla o que el tercero la asuma
 Ratificación tiene efecto retroactivo entre gestor y dueño pero no
afecta a los terceros de buena fe (arts. 1784 y 369). En cualquier
tiempo (art. 370)
Con el contrato a favor de
terceros
 Beneficiario no se transforma en
parte
 Jurisprudencia
La figura de la “compra en comisión” reconoce dos especies: se puede
considerar como la compra que celebra el representante (mandante)
en su propio nombre aunque por cuenta ajena, y sin identificar a la
persona del representado (“comitente”), con la advertencia de que no
declarando en su momento quien es el mandante, la obligación del
comisionista surge como la que se contrae a nombre propio y en
interés propio, o a cargo propio. O bien, procede aprehender a dicha
compra, ya no como compra en comisión sino como originando un
“contrato por persona a designar”. Se trata de la convención en la cual
el comprador la celebra por cuenta propia sin existir mandante alguno,
pero con el derecho potestativo de sustituir en otra persona a designar,
la calidad de comprador”
“Si quien compra en comisión – en el caso lotes de terreno- hace saber
al vendedor que ulteriormente le comunicaría el nombre de la persona
a la cual se considerará que habría vendido directamente, debe
considerarse que la relación de compraventa se estableció entre el
titular registral de los terrenos y el nuevo adquirente”
“Baurele, Enrique c. Inamot S.A.s/ sum”, CNCom, Sala D, 14/12/93
 Cláusula
Esta compra se realiza “EN COMISION”. EL COMPRADOR podrá
comunicar al vendedor los datos del comprador definitivo hasta 30
(treinta) días antes de la fecha de otorgamiento de la escritura pública de
venta. La comunicación referida deberá ser realizada por EL
COMPRADOR al VENDEDOR de forma fehaciente, al domicilio
constituido por éste en este contrato, y deberá contener el nombre,
apellido, D.N.I., C.U.I.T. y domicilio del comprador definitivo. EL
VENDEDOR no podrá impugnar ni cuestionar la designación del
comprador definitivo. A partir de la notificación, EL COMPRADOR en
comisión queda desvinculado completamente de esta operación y el
comprador definitivo asumirá las obligaciones y derechos que este
contrato asigna al comprador. Hasta tanto la comunicación indicada en
esta Cláusula no haya sido enviada notificada, EL COMPRADOR en
comisión permanece como único obligado frente al VENDEDOR.
 173
961 865 957 CONTRATO 959 955
2

Cumplimiento Imposibilidad
Normal Extinción de
Anticipada Cumplimiento
Pago y Caso
Extinción Fortuito
de las Nulidad
Obligacion Fuerza
es Ineficacia
Genética
Causale Mayor
s Ineficacia Funcional
173
Agotamiento de 386 Propias con relación
0
Ineficacia a Terceros
las Prestaciones
Convenidas Funcional entre Inoponibilidad
las Partes 396

944 950 Rescisión Rescisión

(bilateral) Revocación
921 931
Resolución
(unilateral)
107 107
933 942 6 7
Especies de resolución
 Opcional: cualquiera de las
partes tiene la facultad de
resolver el contrato
 Seña penitencial
SEÑA (Art. 1059)
 Señal (arts. 1059 y 1060)
 Principio confirmatoria
 Salvo se pacte facultad de arrepentirse
 Dinero o cosas muebles
 No prevé tiempo en que puede
resolverse
 Cláusula “Seña y a cuenta de precio”?
 Diferencias con la “reserva”
Modelo de seña penitencial
 En este acto el Sr. xxx entrega al Sr. yyy la suma de pesos xxxx (u otra
cosa mueble) en carácter de seña penitencial. En virtud de ello, cualquiera
LAS PARTES tendrá derecho a arrepentirse de la celebración del
presente acuerdo, que podrá ser ejercicio hasta la fecha xxx por medio de
comunicación fehaciente dirigida a la contraparte, al domicilio constituido
en este acuerdo. En caso de arrepentimiento de la parte que haya
entregado el dinero, perderá la suma aquí entregada en carácter de única
y completa indemnización, y, en caso de arrepentimiento de la parte que
lo haya recibido, deberá restituirla junto con otra cantidad de la misma
especie de moneda. Vencido el plazo referido en esta Cláusula sin que
ninguna de LAS PARTES haya ejercido el derecho de arrepentimiento,
ninguna de ellas podrá en lo sucesivo arrepentirse de este contrato y las
asumas aquí entregadas se considerarán firmes, ratificatorias del acuerdo
celebrado y como principio de ejecución del contrato.
Especies de resolución
 Facultativa: a una de las partes
le nace la facultad de resolver el
contrato
 Pacto comisorio (art. 1087),
imprevisión (art. 1091),
frustración (art. 1090),
saneamiento (art. 1039)
Pacto comisorio tácito (art.
1083)
 Una parte tiene la facultad de
resolver total o parcialmente el
contrato si la otra parte lo
incumple
 Total o parcial son excluyentes
 Solo total si no tiene interés en
la prestación parcial
Requisitos (art. 1088)
 Incumplimiento esencial (total o parcial) – art
1084-
 Deudor en mora
 Intimación para que cumpla en plazo no inferior
a 15 días bajo apercibimiento de resolución
 Excepción plazo:
- Usos o índole de la prestación
- Plazo esencial
- Manifestación expresa voluntad de no cumplir
- Cumplimiento imposible
- Ley autoriza resolución (art.1089)
Incumplimiento esencial
(art. 1084)
 El cumplimiento estricto es
fundamental en contexto del contrato.
 Cumplimiento tempestivo es esencial
 El incumplimiento priva de lo que
esencialmente tenía derecho a esperar
 Incumplimiento es intencional
 El incumplimiento fue anunciado en
forma seria y definitiva
 Ejercicio
 Judicial: se puede demandar la resolución sin
intimación previa, pero tiene derecho a
cumplir hasta el vencimiento del plazo (art.
1078 inc. b y f)
 Extrajudicial: se ejerce mediante
comunicación
 Ius variandi (Art. 1078 inc e, f y g)
 Sentencia que condena al cumplimiento lleva
implícito el apercibimiento que en caso de
incumplirse en la etapa de ejecución el
acreedor tiene derecho a la resolución (art.
1085)
 No impide el ejercicio la imposibilidad de
restituir de quien no la declaró
Efectos: resolución
 Plazo de 15 días o usos: de pleno
derecho al vencimiento del plazo
 Sin intimación: cuando el deudor
recibe la comunicación extintiva.
 Subsisten reglas de restitución,
daños, solución controversias y las
que regulan la extinción
 Efectos: restitución
(1080/1)
 Las partes deben restituirse en la medida que
corresponda lo que recibieron o su valor. Rige
por obligaciones de dar para restituir (art.
759)
a) debe ser recíproca y simultánea
b) las prestaciones cumplidas quedan firmes
y producen sus efectos en cuanto sean
equivalentes y han sido recibida sin reserva
del efecto cancelatorio de la obligación
c) Para estimar el valor de las restituciones
del acreedor se toman en cuenta las ventajas
que resultan de no haber ejecutado su
prestación, su utilidad frustrada y en su caso
otros daños.
Efectos: reparación daños
(1082)
 Se rige por las disposiciones de
daños (art. 1708 y sgtes.)
 Incluye el reembolso de los gastos
de celebración y tributos que lo
graven
 Si pactaron cláusula penal rigen art.
790 y sgtes.
Efectos: terceros
 No afecta el derecho adquirido
a título oneroso por terceros de
buena fe.
Pacto expreso (art. 1086)
 Puede pactarse para
incumplimientos genéricos o
específicos debidamente
identificados.

 Produce efectos a partir de la

comunicación fehaciente de la
voluntad resolutoria
 Modelo de pacto comisorio expreso en
boleto de compraventa
En caso de incumplimiento de LA COMPRADORA a las obligaciones a su cargo, LA VENDEDORA estará facultada
alternativamente para: a) Reclamar el cumplimiento de este contrato, con más una multa diaria en concepto de
indemnización de pesos / dólares estadounidenses billete xxx (letras y números) que se devengará desde la mora
hasta el efectivo y completo cumplimiento de la prestación debida por LA COMPRADORA; b) Resolver este
contrato notificando su decisión a LA COMPRADORA de forma fehaciente, en cuyo caso las sumas de dinero
recibidas hasta el ejercicio de esta facultad resolutoria quedarán a su exclusivo beneficio como indemnización única
por todos los daños y perjuicios ocasionados. En caso de incumplimiento de LA VENDEDORA a las obligaciones a
su cargo, LA COMPRADORA estará facultada alternativamente para: a) Reclamar el cumplimiento de este contrato,
con más una multa diaria en concepto de indemnización de pesos / dólares estadounidenses billete xxx (letras y
números) que se devengará desde la mora hasta el efectivo y completo cumplimiento de la prestación debida por
LA VENDEDORA; b) Resolver este contrato notificando su decisión a LA VENDEDORA de forma fehaciente, en
cuyo caso LA VENDEDORA deberá reintegrar a LA COMPRADORA las sumas de dinero recibidas hasta el
ejercicio de esta facultad resolutoria, más otro tanto dinerario de idéntico monto, en concepto de única
indemnización por todos los daños y perjuicios ocasionados. Estas sumas dinerarias deberán ser abonadas en la
misma moneda que la entregada por LA COMPRADORA, en el domicilio constituido por ella en este acuerdo,
dentro de las 72 (setenta y dos) horas de ser notificada la resolución de este contrato.
 PERMUTA
TRUEQUE: EL
CONTRATO MAS
ANTIGUO.
Definición
 Art 1172 El contrato de permuta es
el que las partes se obligan
recíprocamente a transferirse el
dominio de cosas que no son dinero
OBLIGACIONES
 Salvo pacto contrario gastos por
partes iguales
 Evicción: restitución de la que dio o
su valor (no valor de la que recibió)
 Cláusula renuncia
PERMUTA. Cláusula sobre
efectos de la permuta y
evicción
Cada uno de los permutantes transmite al otro todos
los derechos y acciones que corresponden al
dominio sobre los inmuebles transmitidos, los cuales
declaran poseer valores equivalentes. Asimismo
declaran que responden por la garantía de
saneamiento según las reglas generales dispuestas
en los arts. 1039 inc. a, 1040 y concordantes, CCC y
que renuncian irrevocablemente a la facultad que
expresamente les reconoce el art. 1174, CCC, por lo
que no podrán invocarse mutuamente la repetición
del inmueble transmitido.
PERMUTA COSA FUTURA
 El Código Civil y comercial exige la
transmisión de “una cosa”, por lo que se
concluye que puede ser objeto de la
permuta una cosa futura.

 La exigencia de que ambas cosas objeto

de la permuta tengan existencia actual,
es una interpretación de la doctrina y no
surge estrictamente del Código Civil y
Comercial.
PERMUTA
 La palabra “cosa” debe ser interpretada
en sentido amplio.
 Está expresamente permitida y regulada
la compraventa de cosa futura.
 Lo que se cuestiona es si el cambio de
una cosa por una obligación de hacer
como es construir es una permuta .
PERMUTA

 Art 1125 el contrato de venta de

unidad a construir es compraventa
cuando la entrega es de dinero. Si lo
que se entrega es el terreno donde
se va a construir, ¿sería permuta?
 Art 1175 aplicación supletoria
Cosa futura compraventa
( Art.1131)
 Si se vende cosa futura, se entiende
sujeta a la condición suspensiva de
que la cosa llegue a existir.
 El vendedor debe realizar las tareas
y esfuerzos que resulten del
contrato o de las circunstancias para
que ésta llegue a exisitir en las
condiciones y tiempo convenidos
GARANTIA PARA EL
PERMUTANTE
Dación en pago
 La obligación se extingue cuando el
acreedor voluntariamente acepta en
pago una prestación diversa de la
adeudada
 Se rige por el contrato afin

 El deudor responde por saneamiento de

lo entregado
 Esta garantia no hace renacer la
obligación originiara, salvo pacto
contrario y sin perjuicio de terceros
Dación en pago
 Describir y documentar la obligación
y su reconocimiento (arts. 733 a
735) para evitar observación.
 Renuncia al ejercicio del pago
indebido (art. 1796) y a reivindicar
la cosa, sin perjuicio de las acciones
personales.
 Renuncia de acciones en la
dación en pago
EL TRANSMITENTE no responde por saneamiento, evicción ni
vicios ocultos del inmueble transmitida y entregado en este acto
al ADQUIRENTE. EL TRANSMITENTE renuncia a ejercer las
acciones legales derivadas del pago indebido reguladas en los
arts. 1796 y ss., Código Civil y Comercial, y a reivindicar de
terceros adquirentes el inmueble que se entrega en pago, sin
perjuicio de las acciones personales que se reserva y mantiene
contra el acreedor en caso de pago indebido. (constatar
documentalmente que existe la causa y monto de la deuda que
se cancela, y reseñar en el instrumento notarial los
antecedentes de la deuda que se abona, para así evitar la
observabilidad del título)
FIN DE LA PRESENTACION

MUCHAS GRACIAS!!!