AKUNTANSI SEWA

1. Nugraheni
2. Fikri
3. Risha
4. Alda
5. Dwita
 “Pengertian Sewa”

Sewa adalah perjanjian antara lessee (penyewa)

dengan lessor (pemberi sewa) dimana lessee diberikan hak
oleh lessor untuk menggunakan aset milik lessor pada periode
yang telah disepakati. Atas diperolehnya hak tersebut,
lessee diharuskan melakukan pembayaran kepada lessor.
Istilah sewa pada pembahsan ini dulunya dikenal
sebagai sewa guna usaha.

Awal sewa adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal

perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan
komitmen terhadap ketentuan pokok sewa.

Awal masa sewa adalah tanggal saat lessee mulai berhak

untuk menggunakan aset sewaan.
 Klasifikasi Sewa

1. Sewa Operasi (operating lease) 2. Sewa Pembiayaan (finance lease)

Sewa operasi (operating Sewa pembiayaan (finance

lease) Transaksi sewa lease) atau Capital lease
dikelompokkan ke dalam sewa Transaksi sewa dikelompokkan
operasi jika dalam perjanjian dalam sewa pembiayaan jika
transaksi tidak ada pengalihan transaksi sewa tersebut
manfaat dan risiko mengalihkan manfaat dan
kepemilikan secara signifikan risiko kepemilikan secara
dari pihak lessor kepada pihak signifikan dari pihak lessor
lessee. kepada pihak lessee.

Klasifikasi sebagai Sewa Pembiayaan atau

Sewa Operasi didasarkan pada substansi
transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya
Kriteria Sewa Pembiayaan

Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset kepada lessee pada
akhir masa sewa.

Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan
nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat
dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan

Masa sewa mencakup sebagian besar unsur ekonomis aset meskipun hak milik tidak
dialihkan.

Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial
mendekati nilai wajar aset sewaan.

Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat mengunakannya tanpa perlu
modifikasi secara material.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Pembiayaan -
Pengakuan Awal  Pada sewa pembiayaan, lessee mengakui aset dan liabilitas di awal masa
dan Pengukuran sewa sebesar nilai terndah antara nilai wajar aset sewaan atau
sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

 Nilai kini dari pembayaran sewa minimum dihitung menggunakan tingkat

bunga implisit. Jika lessee tidak mengetahui atau tidak praktis
menghitung bunga implisit, maka digunakan tingkat bunga inkremental.

 Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee dalam sewa pembiayaan

ditambah kedalam jumlah yang diakui sebagai aset.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Pembiayaan -

Pengukuran Setelah
Pengakuan Awal  Lessee harus memisahkan bagian beban bunga (beban keuangan)
dan pelunasan pokok atas pembayaran sewa minimum pada setiap
periode.
 Lessee akan menyusutkan aset tersebut seperti halnya
penyusutan pada aset tetap yang diatur dalam PSAK 16 (Revisi
2011). Periode penyusutan tergantung dari kriteria sewa
pembiayaan mana yang terpenuhi pada perjanjian sewa.
 Jika perjanjian sewa terdapat nilai residu yang dijamin, maka
beban penyusutan atas aset sewaan yang diakui lessee, setelah
memperhitungkan nilai residu yang dijamin tersebut. Sedangkan
jika nilai residu tidak dijamin, maka beban penyusutan atas aset
sewaan yang diakui lessee tidak memperhitungkan nilai residu
yang dijamin tersebut.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Pembiayaan -

Penyajian dan Laporan Posisi Keuangan (Neraca)

Pengungkapan  Jika aset sewaan tersebut digunakan untuk kegiatan operasi dapat disajikan
sebagai bagian dari aset tetap, yaitu disajikan sebesar nilai perolehan
setelah dikurangi akumulasi penyusutan pada bagian aset tidak lancar.
 Liabilitas sewaan disajikan terpisah menurut jatuh temponya. Bagian
liabilitas yang akan jatuh tempo kurang dari 1 tahun sejak tanggal pelaporan
disajikan sebagai liabilitas lancar dan sisanya disajikan sebagai liabilitas
tidak lancar (jangka Panjang).

Laporan Laba Rugi

Pada sewa pembiayaan, lessee mengakui beban penyusutan dan beban bunga
dalam Laporan Laba Rugi, kecuali jika beban tersebut dimasukkan dalam
tercatat aset lainnya.
Contoh 20.2 Sewa Pembiayaan bagi Lessee tanpa Nilai Residu

Pada tanggal 1 Januari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa sebuah mesin selama
4 tahun dengan PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa sebesar Rp 150.000.000, tanpa
nilai residu. PT Lessee mulai menggunakan mesin tersebut pada tanggal 2 Januari 2015.
Pada akhir masa sewa, mesin dikembalikan ke PT Lessor yaitu tanggal 31 Desember 2018.
PT Lessor menetapkan pembayaran sewa dilakukan secara tahunan tiap awal periode mulai
2 Januari 2015 sebesar Rp 41.933.455. PT Lessee membayar biaya langsung awal sebesar
Rp 10.000.000 diluar pembayaran sewa. Tingkat bunga implisit yang ditetapkan PT Lessor
sebesar 8% (diketahui oleh PT Lessee) sedangkan tingkat bunga inkremental bagi PT
Lessee adalah sebesar 10%. Umur ekonomis mesin diestimasikan 5 tahun. Metode
penyusutan yang digunakan kedua perusahaan adalah garis lurus.
Diminta :
1. Tentukan jenis sewa pada kontrak diatas. Jelaskan alasannya !
2. Buatlah jurnal yang dibutuhkan mulai dari awal sewa hingga pembayaran sewa ke-2 !
 Contoh 20.2 Sewa Pembiayaan bagi Lessee tanpa Nilai Residu
Jawaban Langkah pertama yang harus dilakukan adalah melakukan analisis atas jenis sewa, yaitu sebagai
berikut :

1. Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa
sewa. Kriteria ini tidak terpenuhi karena aset dikembalikan kepada PT Lessor pada akhir masa
sewa.

2. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar
pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa
opsi akan dilaksanakan. Kriteria ini juga tidak terpenuhi karena tidak ada opsi untuk membeli
aset yang ditawarkan kepada PT Lessee dalam perjanjian sewa.

3. Masa sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak dialihkan.
Kriteria ini terpenuhi karena masa sewa (4 tahun) meliputi sebagian umur ekonomis aset sewaan
(5 tahun).

4. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati
nilai wajar aset sewaan. Kriteria ini terpenuhi dengan perhitungan sebagai berikut :
Contoh 20.2 Sewa Pembiayaan bagi Lessee tanpa Nilai Residu

Pembayaran sewa minimum Rp41.933.445

Faktor nilai kini anuitas due of I (n=4, i=8%)* Rp35.770.969
Jawaban Nilai kini pembayaran sewa minimum** Rp150.000.000
X

Nilai wajar aset Rp150.000.000

5. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu
modifikasi secara material. Kriteria ini tidak terpenuhi karena tidak terdapat
informasi terkait.

Berdasarkan analisis diatas, dapat disimpulkan bahwa jenis sewa adalah sewa pembiayaan,
sehingga PT Lessee mengakui aset dan liabilitas terkait diawal masa sewa dengan jurnal
sebagai berikut:

02 Januari 2015
Aset Sewa Pembiayaan Rp 160.000.000
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp 150.000.000
Kas Rp 10.000.000
Contoh 20.2 Sewa Pembiayaan bagi Lessee tanpa Nilai Residu

Perlu diperhatikan bahwa pengakuan aset dilakukan pada awal masa sewa
yaitu tanggal 2 Januari 2015. Sedangkan tanggal 1 Januari 2015 adalah awal
Jawaban
sewa. Untuk memudahkan pencatatan selanjutnya, sebaiknya menggunakan tabel
amortisasi seperti pada tabel 20.1.

Tabel 20.1 Tabel Amortisasi bagi Lessee--Tanpa Nilai Residu

Penerimaan Pendapatan Pengurangan Piutang
Tanggal
Sewa Bunga(8%) Pokok Piutang Sewa
02/01/2015 - - - 150.000.000
02/01/2015 41.933.445 41.933.445 108.066.555
02/01/2016 41.933.445 8.645.324 33.288.121 74.778.434
02/01/2017 41.933.445 5.982.275 35.951.170 38.827.264
02/01/2018 41.933.445 3.106.181 38.827.264 0
Contoh 20.2 Sewa Pembiayaan bagi Lessee tanpa Nilai Residu

02 Januari 2015
Jurnalnya Liabilitas Sewa Pembiayaan 41.933.445
Kas 41.933.445

31 Desember 2015
Beban Penyusutan 40.000.000
Akumulasi Penyusutan 40.000.000

31 Desember 2015
Beban Penyusutan 8.645.324
Utang Bunga 8.645.324

02 Januari 2016
Aset Sewa Pembiayaan 33.288.121
Utang Bunga 8.645.324
Kas 41.933.445

31 Desember 2018
Akumulasi Penyusutan 160.000.000
Aset Sewa Pembiayaan 160.000.000
Contoh 20.3 Sewa Pembiayaan bagi Lessee dengan Nilai Residu
Pada tanggal 1 Januari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa sebuah PT
Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa sebesar Rp 150.000.000, dengan nilai residu Rp
30.000.000. PT Lessee mulai menggunakan mesin tersebut pada tanggal 2 Januari 2015.
Pada akhir masa sewa, mesin dikembalikan ke PT Lessor yaitu tanggal 31 Desember
2018. PT Lessor menetapkan pembayaran sewa dilakukan secara tahunan tiap awal
periode mulai 2 Januari 2015 sebesar Rp 35.768.978. Tingkat bunga implisit yang
ditetapkan PT Lessor sebesar 8% (diketahui oleh PT Lessee) sedangkan tingkat bunga
inkremental bagi PT Lessee adalah sebesar 10%. Umur ekonomis mesin diestimasikan 5
tahun. Metode penyusutan yang digunakan kedua perusahaan adalah garis lurus.
Diminta :
1. Tentukan jenis sewa pada kontrak diatas. Jelaskan alasannya !
2. Buatlah jurnal yang dibutuhkan mulai dari awal sewa hingga pembayaran sewa ke-2 !
Contoh 20.3 Sewa Pembiayaan bagi Lessee dengan Nilai Residu
Berdasarkan analisis jenis sewa, sama dengan ilustrasi sebelumnya (tanpa nilai residu), yaitu kriteria
masa sewa terpenuhi sehingga sewa dikategorikan sebagai sewa pembiayaan. Sedangkan untuk nilai kini dari
jumlah pembayaran sewa minimum, perhitungannya berbeda jika ada nilai residu.

Jika Nilai Residu dijamin oleh PT Lessee, maka nilai kini Jika Nilai Residu tidak dijamin oleh PT Lessee, maka
dari jumlah pembayaran sewa minimum adalah sebagai nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum adalah
berikut : sebagai berikut :

Pembayaran Sewa Rp 35.768.978 Pembayaran Sewa Rp 35.768.978

Faktor nilai kini anuitas due of I (n = 4. i = 8%) 3,5770969 Faktor nilai kini anuitas due of I (n = 4. i = 8%) 3,5770969
x x
Nilai kini pembayaran sewa** Rp 127.949.104
Nilai kini pembayaran sewa** Rp 127.949.104
Nilai residu yang dijamin 0
Nilai residu yang dijamin Rp 30.000.000
Faktor nilai kini ( n = 4. i = 8%)* 0, 7350298
x
Faktor nilai kini ( n = 4. i = 8%)* 0, 7350298
x Nilai kini residu yang dijamin** 0
Nilai kini residu yang dijamin** Rp 22. 050.896
Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 127.949.104
Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 150.000.000

Nilai wajar aset Rp 150.000.000

Nilai wajar aset Rp 150.000.000 *Dibulatkan

Contoh 20.3 Sewa Pembiayaan bagi Lessee dengan Nilai Residu

Nilai Residu Dijamin Nilai Residu Tidak Dijamin

Tabel 20.1 Tabel Amortisasi bagi Lessee—Nilai Residu Dijamin Tabel 20.1 Tabel Amortisasi bagi Lessee—Nilai Residu Tidak Dijamin

Penerimaan Penerimaan
Pendapatan Pengurangan Piutang Pendapatan Pengurangan Piutang
Tanggal Tanggal
Sewa Bunga(8%) Pokok Piutang Sewa Sewa Bunga(8%) Pokok Piutang Sewa

02/01/2015 150.000.000 02/01/2015 127.949.104

02/01/2015 35.768.978 - 35.768.978 114.231.022 02/01/2015 35.768.978 - 35.768.978 92.180.126

02/01/2016 35.768.978 9.138.482 26.630.497 87.600.525 02/01/2016 35.768.978 7.374.410 28.394.568 63.785.558

02/01/2017 35.768.978 7.008.042 28.760.936 58.839.589 02/01/2017 35.768.978 5.102.845 30.666.134 58.839.589

02/01/2018 35.768.978 4.707.167 31.061.811 27.777.778 02/01/2018 35.768.978 2.649.554 33.119.424 0

31/12/2018 30.000.000 2.222.222 27.777.778 0 31/12/2018 - - - -

 Tabel 20.4 Perbandingan Jurnal bagi Lessee antara Nilai Residu Dijamin dan Tidak Dijamin
Tanggal Jurnal Nilai Residu Dijamin Nilai Residu Tidak Dijamin
02/01/2015 Aset Sewa Pembiayaan 150.000.000 127.949.104
Liabilitas Sewa Pembiayaan 150.000.000 127.949.104

Liabilitas Sewa Pembiayaan 35.768.978 35.768.978

Kas 35.768.978 35.768.978

31/12/2015 Beban Penyusutan 30.000.00* 31.987.276**

Akumulasi Penyusutan 30.000.000 31.987.276

Beban Bunga 9.138.482 7.374.410

Utang Bunga 9.138.482 7.374.410

Liabilitas Sewaan 26.630.497 28.394.568

Utang Bunga 9.138.482 7.374.410
Kas 35.768.978 35.768.978

31/12/2018
Liabilitas Sewa Pembiayaan 27.777.778
Beban Bunga 2.222.222
Akumulasi Penyusutan 120.000.000 127.949.104
Aset Sewa Pembiayaan 150.000.000 127.949.104
*( Rp 150.000.000 – Rp 30.000.000)/4
** 127.949.104,42/4
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Operasi -

 Perlakuan akuntansi untuk sewa operasi sangat sederhana karena lessee

hanya perlu mengakui beban atas pembayaran sewa dengan dasar garis
lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang
Pengakuan Awal
dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati
dan Pengukuran
pengguna
 Nilai beban sewa diukur berdasarkan jumlah pembayaran sewa yang
dilakukan oleh lessee

Laporan Laba Rugi

Penyajian dan
Pengungkapan Pada sewa operasi, lessee mengakui beban sewa dalam Laporan Laba Rugi,
kecuali jika beban tersebut dimasukkan dalam jumlah tercatat aset
lainnya.
Contoh Sewa Operasi

Pada awal tahun 2015 PT Lessee menyewa gedung selama 4 tahun kepada
PT Lessor dengan membayar sewa Rp 10.000.000 per bulan. Sewa
diklasifikasikan sebagai sewa operasi. PT Lessor membebaskan PT lessee
atas pembayaran sewa selama 6 bulan pertama, sehingga PT Lessee
mengakui dan membayar beban sewa pada tahun 2015 sebesar Rp
60.000.000 sekalipun gedung telah digunakan selama 1 tahun.
Berapa beban sewa yang harus diakui PT Lessee pada tahun 2015 ?
Contoh Sewa Operasi

Jawaban Jumlah pembayaran sewa keseluruhan (Rp 10.000.000 x 42 bulan ) Rp 420.000.000

Periode sewa sesuai perjanjian 48 bulan

Beban sewa per bulan ( RP 420.000.000/48 bulan ) Rp 8.750.000

Beban sewa/tahun berdasarkan ISAK 23 (Rp 8.750.000 x 12 bulan ) Rp 105.000.000

Berdasarkan perhitungan diatas, beban sewa tahun 2015 menjadi lebih tinggi
(Rp 60.000.000 dikoreksi menjadi Rp 105.000.000), namun pada tahun-tahun
selanjutnya menjadi lebih rendah (Rp 120.000.000 menjadi Rp 105.000.000)
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pembiayaan -

Pengakuan Awal  Dalam sewa pembiayaan, pada awal masa sewa lessor mengakui piutang
dan Pengukuran sewa sebesar nilai investasi bersih, yaitu investasi kotor yang
didiskontokan dengan tingkat bunga implisit.
 Nilai kini investasi kotor (investasi bersih) dihitung menggunakan
tingkat bunga implisit.
 Jika aset yang disewakan memiliki nilai residu, maka diperhitungkan
dalam nilai investasi kotor terlepas apakah nilai residu dijamin atau
tidak.
 Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessor dalam sewa pembiayaan
ditambahkan ke dalam nilai investasi bersih.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pembiayaan -

Pengukuran Setelah Lessor harus memisahkan antara bagian pendapatan sewa (bunga) dan pelunasan
Pengakuan Awal pokok atas pembayaran sewa minimum pada setiap periode.

Laporan Posisi Keuangan (Neraca)

 Piutang tersebut disajikan dalam kelompok piutang pembiayaan dan harus dianalisis
terhadap kemungkinan penurunan nilai seperti yang diatur dalam PSAK 55 (Revisi 2011)
Instrumen Keuangan-pengakuan dan pengukuran.
Penyajian dan  Piutang pembiayaan disajikan terpisah menurut jatuh temponya. Bagian piutang yang
Pengungkapan akan jatuh tempo kurang dari 1 tahun sejak tanggal pelaporan disajikan sebagai aset
lancar dan sisanya disajikan sebagai aset tidak lancar.

Laporan Laba Rugi

 Lessor mengakui pendapatan sewa dalam Laporan Laba Rugi , kecuali jika beban
tersebut dimasukkan dalam jumlah tercatat asset lainnya.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Operasi -
 Sama halnya dengan lessee,perlakuan akuntansi untuk sewa operasi bagi lessor juga
sederhana karena lessor hanya perlu mengakui pendapatan atau pembayaran sewa yang
diterima.
Pengakuan Awal  Nilai pendapatan sewa diukur berdasarkan jumlah pembayaran sewa yang diterima dari
dan Pengukuran lessee.
 Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessor dalam sewa operasi diakui sebagai asset
sewaan dan dibebankan selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan
sewa.

Laporan Posisi Keuangan (Neraca)

Lessor mengakui pendapatan sewa dalam Laporan Laba Rugi dengan dasar garis lurus
selama masa sewa,kecualai terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola
waktu atas manfaat penggunaan asset sewaan yang menurun.
Penyajian dan
Pengungkapan Laporan Laba Rugi

Pada sewa operasi, lessor mengakui pendapatan sewa dalam Laporan Laba Rugi. Pendapatan
sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa
sewa,kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu atas
manfaat penggunaan aset sewaan yang menurun.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pabrikan atau Dealer -

Pengakuan Awal  Dalam sewa pembiayaan ketika lessor adalah pabrikan atau dealer, pada awal
dan Pengukuran masa sewa lessor mengakui piutang sewa sebesar nilai investasi bersih, seperti
piutang halnya sewa pembiayaan pada umunya.
 Lessor pabrikan atau dealer juga mengakui pendapatan penjualan pada awal
sewa sebesar nilai wajar aset atau sebesar nilai kini dar pembayaran sewa
minimum, mana yang lebih rendah.
 Nilai kini dari pembayaran sewa minimum dihitung pada tingkat bunga pasar.
 Jika aset yang disewakan memiliki nilai residu, maka diperhitungkan dalam nilai
investasi kotor terlepas apakah nilai residu dijamin atau tidak.
 Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer
sehubungan dengan negosisasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika
laba penjualan diakui.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pabrikan atau Dealer -

Pengukuran Pengukuran setelah pengakuan awal untuk sewa pembiayaan bagi lessor pabrikan
Setelah atau dealer sama dengan sewa pembiayaan pada umumnya, yaitu lessor harus
Pengakuan Awal memisahkan antara bagian pendapatan sewa (bunga) dan pelunasan pokok atas
pembayaran sewa minimum pada setiap periode.

Penyajian dan pengungkapan pada sewa pembiayaan bagi lessor pabrikan atau
Penyajian dan
dealer sama dengan dan sewa pembiayaan biasa, seperti pada pembahasan
Pengungkapan
sebelumnya.