Anda di halaman 1dari 11

Varida Henemia Pakpahan

Meishara
Luqeeto Lazuardi Nur

SKEMA LAND VALUE CAPTURE DALAM


PENGEMBANGAN KAWASAN STRATEGIS DAN
INFRASTRUKTUR SELAT SUNDA (KISS)
Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur Melalui Skema Value Capture
(Studi Kasus : Kawasan Strategis Dan Infrastruktur Selat Sunda)
Gusti Ayu Andani. Sri Maryati, Handini Pradhitasari
Value capture adalah salah satu jenis pembiayaan publik
yang mampu menggantikan beberapa atau seluruh nilai yang akan
dibangkitkan oleh infrastruktur publik untuk pemiliki lahan (pihak
swasta) (CTS Minnesota, 2009)

Investasi Publik, seperti halnya infrastruktur tansportasi,


bangunan, dan fasilitas sekolah dapat meningkatkan nilai lahan di
PENDAHULUAN sekitarnya sehigga menghasilkan keuntungan bagi pemiliki tanah
swasta

Pengembangan Kawasan Strategis dan Infrastruktur Selat Sunda (KSISS) merupakan suatu
upaya guna mendukung pembiayaan pembangunan Jembatan Selat Sunda (JSS)

Perpres No.86 Tahun 2011, mengamanatkan penyiapan proyek pengembangan Kawasan


Strategis Infrastruktur Selat Sunda oleh Badan Usaha Kawasan Strategis dan Infrastruktur
Selat Sunda (BUKSISS) dalam bentuk Konsorsium Banten dan Lampung

Diperlukan Kajian Mengenai Pembiayaan Pembangunan JSS dengan


Menggunakan Skema Value Capture
Pengembangan Kawasan Strategis dan Infrastruktur Selat
Sunda

• Perpres No.86 Tahun 2011, Rencana pembangunan JSS terdiri dari pembangunan jalan tol, rel
kereta api, jaringan utilitas, sistem navigasi pelayaran dan infrastruktur lainnya, termasuk energi
terbarukan yang terintegrasi
• Persiapan Pembangunan Jembatan Selat Sunda telah dimulai dan anggaran pembangunan telah
direncanakan di dalam MP3EI.
• Anggaran biaya yang diperlukan untuk membanguunan JSS adalah sebesar Rp.150 triliun
• Untuk dapat menstimulasi perkembangan di sekitar wilayah kaki JSS, sekaligus sebagai upaya
untuk mendukung pembiayaan pembangunan JSS, maka direncanakan beberapa pengembangan
kawasan potensial atau terpilih berdasarkan RTRW Provinsi Banten, dan Lampung
• Dilakukan pemodelan dinamika sistem untuk mengetahui dinamika wilayah saat sebelum dan
sesudah dibangunnya JSS serta setelah dikembangkannya kawasan-kawasan potensial dengan
menggunakan 3 jenis submodel, yaitu submodel pergerakan, nilai lahan dan investasi.
Pemodelan Dinamika Sistem

1. Konseptualisasi Sistem

Penerimaan total atau initial cost yang akan mempengaruhi investasi pemerintah maupun swasta berasal dari penerimaan jalan tol dan
penerimaan dari peningkatan nilai lahan. Penerimaan jalan tol dipengaruhi oleh jumlah kendaraan yang melalui JSS yang bergantung
pada kapasitas JSS dan juga jumlah kendaraan yang melalui Jawa-Sumatera dan sebaliknya. Sementara peningkatan nilai lahan
dippengaruhi oleh keberadaan infrastruktur pendukung dan pengembangan kawasan potensial disekitar kawasan kaki jembatan selat
sunda
Land Value Capture dalam Pertumbuhan Penduduk terhadap kebutuhan akan
Hunian/Perumahan

Adanya Peningkatan dari nilai lahan


dipengaruhi oleh pengembangan
kawasan potensial, infrastruktur, dan
pergerakan. Untuk lebih jelas bisa
dilihat pada diagram berikut:

Pertumbuhan Pengemabangan
Penduduk Kawasan
Potensial
Pergerakan 2 Infrastruktur
kawasan yang Pendukung
saling terhubung

Pergerakan
melewati Nilai Lahan
infrastruktur yang
Diagram Sebab-Akibat Kawasan Terintegrasi dibangun
Diagram Alir Sub Model Pertumbuhan Penduduk

Pertumbuhan penduduk akan mempengaruhi bangkitan


Data Demografi
dan tarikan yang berasal dari permukiman setempat.
Asumsi yang digunakan untuk bangkitan adalah 0,15
kendaraan / KK / hari untuk perumahan sederhana.
Berdasarkan jumlah penduduk dan jumlah bangkitan-
tarikan di kawasan, maka dapat diperkirakan jumlah
kendaraan yang akan menyeberang, baik dari arah
Jawa maupun Sumatera. Asumsi jumlah kendaraan Sumber: Olahan data Tugas Akhir Reza Munawir
yang melalui JSS:
a. kendaraan barang: 40% berpindah ke JSS, 60% tetap
menyeberang dengan kapal ferry;
Pertumbuhan Pengemabangan
b. kendaraan penumpang: 80% berpindah ke JSS, 20%
Penduduk Kawasan Potensial
tetap menyeberang dengan kapal ferry.

Diagram alir submodel pergerakan terhubung ke Pergerakan 2


Infrastruktur
diagram alir submodel nilai lahan melalui hubungan kawasan yang
Pendukung
antara variabel pergerakan melalui JSS dan variabel saling terhubung
nilai lahan dimana pergerakan melalui JSS
memungkinkan untuk membangkitkan kegiatan-
Pergerakan melewati
kegiatan di sekitarnya dan meningkatkan nilai lahan infrastruktur yang Nilai Lahan
kawasan potensial yang berada di sekitar wilayah kaki dibangun
JSS.
Diagram Alir Submodel Nilai Lahan

Diagram alir submodel nilai lahan


menggambarkan bagaimana variabel nilai
lahan meningkat akibat variabel-variabel
lainnya seperti:

• keberadaan JSS
• pengembangan kawasan potensial
• keberadaan infrastruktur pendukung

Keberadaan JSS akan meningkatkan


pergerakan dan membangkitkan kegiatan-
kegiatan tambahan di sekitar kawasan kaki
JSS. Hal ini akan berdampak pada
meningkatnya nilai lahan akibat Diagram Alir Submodel Nilai Lahan
meningkatnya permintaan lahan. Sehingga
akan meningkatkan harga lahan yang ada.
Lanjutan…..

Submodel nilai lahan terhubung dengan


submodel investasi melalui variabel Asumsi dan Nilai Awal yang digunakan
infrastruktur pendukung. Pembangunan dalam Submodel Nilai Lahan
infrastruktur pendukung merupakan salah
satu bentuk penanaman modal atau
investasi. Investasi berasal dari initial cost
atau total penerimaan yang dalam hal ini
bisa berasal dari penerimaan akibat
peningkatan nilai lahan dan penerimaan dari
tol. Keberadaan infrastruktur pendukung
akan memberikan tren peningkatan yang
lebih tinggi pada nilai lahan kawasan
potensial.
Nilai lahan kawasan potensial dapat pula
meningkat secara alami akibat adanya:
• inflasi
• kenaikan suku bunga
• kualitas lingkungan
• kondisi sosial, dan sebagainya.
Lanjutan…..

Seiring dengan bertambahnya laju pertumbuhan Hasil Simulasi Kebutuhan


penduduk baik di Lampung maupun Banten Perumahan
setelah dibangun JSS, kebutuhan akan hunian
semakin meningkat tajam secara eksponensial Hal
ini memungkinkan akan adanya investasi di
bidang perumahan baik oleh swasta maupun
pemerintah.

Kebutuhan Investasi Perumahan Per 5 tahun

Sumber: Hasil analisis Tugas Akhir Reza Munawir

Dari hasil analisis dapat dilihat bahwa kebutuhan investasi perumahan sangat
menjanjikan untuk dikembangkan dikawsan potensial pengembangan JSS.
Kesimpulan

Pembangunan JSS yang merupakan megaproyek tidak hanya merupakan suatu proyek
penyediaan infrastruktur publik di sektor pengangkutan. Mengingat pentingnya proyek
dan manfaat yang akan dirasakan oleh para pengguna, hendaknya pemerintah dapat
merealisasikannya dengan pola pembiayaan yang memanfaatkan sumber dana/modal
swasta, yaitu value capture.

Pemerintah daerah terkait pun hendaknya mampu merencanakan pemanfaatan guna lahan
dan kegiatan yang selaras dengan pembangunan Kawasan terintegrasi Selat Sunda,
misalnya kegiatan pendukung indutri, perdagangan, dan jasa