Analisis Kelayakan

Proyek Tunggal
RITA TRI YUSNITA, SE., MM.
ANALISIS INVESTASI PROYEK
Pada dasarnya, analisis proyek industri terdiri
atas dua aspek utama yang perlu
dipertimbangkan, yaitu :
◦Aspek Teknik
◦Aspek Ekonomi
ASPEK TEKNIK
Aspek teknik meliputi studi yang berkaitan dengan proses
produksi, karekteristik produksi, sistem usaha, dan lokasi dari
unit produksi.
Faktor-faktor teknik ini perlu diperhatikan pada awal
melakukan proyek industri seperti;
memilih proses produksi yang tepat diantara beberapa
kemungkinan cara memproduksi produk industri yang sama.
pemilihan mesin-mesin dan peralatan yang sesuai dengan
karakteristik pekerjaan
ASPEK EKONOMI
Aspek ekonomi dari proyek industri berkaitan dengan
pendugaan penerimaan total dan biaya total per satuan
waktu.
Pendugaan penerimaan total dan biaya total pada masa
mendatang dapat menggunakan pendekatan peramalan
(forecasting) atau metode lainnya seperti : unit
engineering costing.
TUJUAN ANALISIS PROYEK

Analisis investasi proyek

inudstri bertujuan untuk
memilih aktivitas investasi
yang paling
menguntungkan.
METODE ANALISIS INVESTASI PROYEK INDUSTRI
Nilai bersih sekarang
(Net Present Value = NPV)

Tingkat pengembalian hasil internal

(Internal Rate of Return = IRR)

Payback Periode
 1. NET RESENT VALUE (NPV)
NPV adalah jumlah present value semua cash inflow
yang dikumpulkan proyek (dengan menggunakan
discount rate suku bunga kredit yang dibayar investor)
dikurangi jumlah investasi (initial cash outflow).
NPV merupakan nilai sekarang arus kas di masa
depan dikurangi biaya modal
Suatu proyek negatif, berarti proyek tersebut tidak
layak untuk dilaksanakan.
Kriteria Pengambilan Keputusan
Jika nilai NPV(i) > Nol  Suatu proyek industri
dikatakan memiliki keuntungan ekonomis, sehingga
layak untuk dilaksanakan
Jika nilai NPV(i) < Nol  Proyek industri akan
mendatangkan kerugian ekonomis apabila
dilaksanakan
 NPV
𝑵
𝑪𝑭𝒕
𝐍𝐏𝐕 = ෎
(𝟏 + 𝒓)𝒕
NPV akan dihitung sebagai berikut:
𝒕=𝟎 Hitung nilai sekarang dari setiap
𝑪𝑭𝟏 𝑪𝑭𝟐 𝑪𝑭𝒏
arus kas, termasuk biaya, yang
𝑵𝑷𝑽 = 𝑪𝑭𝒐 +
(𝟏 + 𝒓)𝟏
+
(𝟏 + 𝒓)𝟐
+ ⋯ … +
(𝟏 + 𝒓)𝒏
didiskontokan oleh biaya modal
proyek tersebut
CFt = Net Cash Flow pada tahun ke – t Jumlah arus kas diskonto ini
r = Tingkat Diskonto dinyatakan dalam NPV proyek
t = Lama waktu atau periode
berlangsungnya investasi
I0 = CFo = Initial Outlays (Nilai investasi awal)
Ilustrasi 1
PT. Bangun Indah ditawari untuk Tahun Cash Flow Proyek (Rp)
menangani sebuah pembangunan
proyek Taman Kota Wisata. Investasi 0 -100.000.000
dikeluarkan pada awal tahun pertama. 1 50.000.000
Diketahui discount rate 10% 2 40.000.000
Adapun aliran kas bersih yang
3 30.000.000
diperkirakan dari proyek terlihat dalam
Tabel. 4 20.000.000
Apakah proyek tersebut layak 5 10.000.000
diterima/dikerjakan?
Penyelesaian Ilustrasi 1
𝑪𝑭𝟏 𝑪𝑭𝟐 𝑪𝑭𝟑 𝑪𝑭𝟒 𝑪𝑭𝟓
𝑵𝑷𝑽 = 𝑪𝑭𝒐 + 𝟏
+ 𝟐
+ 𝟑
+ 𝟒
+
(𝟏 + 𝒓) (𝟏 + 𝒓) (𝟏 + 𝒓) (𝟏 + 𝒓) (𝟏 + 𝒓)𝟓

𝟓𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟒𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟑𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟎.𝟎𝟎𝟎

= −𝟏𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎 + (𝟏+𝟎,𝟏)𝟏
+
(𝟏+𝟎,𝟏)𝟐
+
(𝟏+𝟎,𝟏)𝟑
+
(𝟏+𝟎,𝟏)𝟒
+
(𝟏+𝟎,𝟏)𝟓

𝑵𝑷𝑽 = – 100.000 + (45.455 + 33.058 + 22.539 + 13.660 + 6.209)

= 20.921
Jadi Proyek tersebut dapat diterima karena memiliki nilai NPV > 0
 2. Internal Rate of Return (IRR)
Sebelum memutuskan menerima suatu proyek, lebih baik mengetahui
tingkat keuntungan atau tingkat pengembalian dari proyek tersebut.
IRR juga menggambarkan persentase keuntungan yang sebenarnya
akan diperoleh dari investasi barang modal atau proyek yang
direncanakan.
IRR merupakan rate discount dimana nilai present value dari cash
inflow sama dengan nilai investasi awal suatu proyek. Dengan kata
lain IRR adalah rate discount dimana NPV dari proyek tersebut = Rp 0.
 Menghitung IRR
𝐶𝐹1 𝐶𝐹2 𝐶𝐹𝑛
NPV = 𝐶𝐹𝑜 + + + ⋯…+ =0
(1+𝐼𝑅𝑅)1 (1+𝐼𝑅𝑅)2 1+𝐼𝑅𝑅 𝑛

𝑁
𝐶𝐹𝑡
NPV = ෍ 𝑡 =0
𝑡=0 (1+𝐼𝑅𝑅)

Menghitung IRR dengan cara mencoba-coba satu tingkat return, dan melihat
apakah persamaan tersebut memberikan hasil NOL, jika tidak, kita coba tingkat
diskonto yang lain, dan terus melakukannya sampai kita menemukan tingkat
yang akan memaksa persamaan sama dengan NOL.
Perhitungan dengan coba-coba akan memakan waktu, tetapi dengan
menggunakan Kalkulator Finansial, kita akan menghitung IRR dengan cepat.
Contoh Kalkulator Finansial
Ilustrasi 2
PT. Bangun Indah ditawari untuk Tahun Cash Flow Proyek (Rp)
menangani sebuah pembangunan
proyek Taman Kota Wisata. Investasi 0 -100.000.000
dikeluarkan pada awal tahun pertama.
1 50.000.000
Adapun aliran kas bersih yang
diperkirakan dari proyek terlihat dalam 2 40.000.000
Tabel. Tingkat discount rate 10%.
3 30.000.000
Berapakah tingkat prosentase
keuntungan proyek tersebut? 4 20.000.000
Apakah proyek tersebut layak 5 10.000.000
diterima/dikerjakan?
3. Payback Periode (Periode Pelunasan)
Payback period adalah target waktu yang dibutuhkan
oleh perusahaan untuk mengembalikan investasi awal
yang diperhitungkan dari cash inflow
Atau; Jumlah tahun yang dibutuhkan untuk menutupi
biaya suatu proyek dari arus kas operasinya.
menunjukkan berapa lama (dalam beberapa tahun)
suatu investasi akan bisa kembali.
Semakin kecil nilai PP, semakin cepat investasi tersebut
kembali
PAYBACK PERIOD
a−b
Payback Period = 𝑛 + 𝑥 1 tahun
c−b

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup
investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Contoh Payback Period
PT. Bangun Indah ditawari untuk Thn Cash Flow Proyek
menangani sebuah pembangunan proyek 0 -100.000.000
Taman Kota Wisata. Investasi dikeluarkan
pada awal tahun pertama. 1 50.000.000

Adapun aliran kas bersih yang 2 40.000.000

diperkirakan dari proyek terlihat dalam 3 30.000.000
Tabel. Tingkat discount rate 10%.
4 20.000.000
Berapa lama investasi tersebut dapat
5 10.000.000
kembali?
Perhitungan Payback Period
a−b
PP = 𝑛 + 𝑥 1 tahun
c−b

100.000 − 90.000
PP = 2 + 𝑥 1 tahun = 2 tahun 4 bulan
120.000 − 90.000

•Jadi, investasi dapat diterima kembali (balik modal) dalam jangka

waktu 2 tahun 4 bulan
•Proyek tersebut dapat diterima karena memiliki waktu
pengembalian investasi yang pendek