Nilai Waktu dari Uang

(Time Value of Money)

1
 Hakekat Dari Nilai Waktu Uang
Uang sekarang (present value) tidak akan sama nilainya dengan uang di
masa yang akan datang (future value).

Uang Rp 200 juta di tahun 2010 cukup untuk membeli sebuah mobil
(Kijang Innova). Namun di tahun 2020, uang Rp 200 juta tidak akan cukup
untuk membeli sebuah mobil (Kijang Innova).

Uang Rp 15 ribu sudah cukup untuk makan di warung nasi padang saat ini.
Namun di tahun 2020, harga sepiring nasi padang tidak akan bisa dibeli
dengan harga Rp 15 ribu.

Mengapa hal ini terjadi? Disebabkan oleh faktor bunga dan/atau inflasi.

Future Value pasti lebih besar dari present value.

2
 The Time Machine
1 2 3 4

PV

3
 The Time Machine
1 2 3 4

FV

4
 Bunga Sederhana
(Simple Interest)
Uang Rp.100 juta dibungakan dengan Bunga Sederhana
(Simple Interest) 12% per tahun selama 3 tahun

S3 = 100.000.000 + (3 x 12% x 100.000.000)

= 100.000.000 + 36.000.000 = Rp.136.000.000
Rumus (1): Dimana: Sn = Uang setelah n tahun
S0 = Uang di awal periode
Sn = S0 ( 1 + n . r ) n = jangka waktu (dlm tahun)
r = tingkat bunga per tahun

5
 FV = Future Value
(Compounding)
Uang sebesar Rp.100 juta dibungakan dengan Bunga Majemuk
(compound interest) 12% per tahun selama 3 tahun

Setelah 1 tahun : FV1 = 100.000.000 (1 + 0,12) = Rp. 112.000.000

Setelah 2 tahun : FV2 = 112.000.000 (1 + 0,12) = Rp. 125.400.000
Setelah 3 tahun : FV3 = 125.400.000 (1 + 0,12) = Rp. 140.492.800

Rumus (2): Dimana: FVn = Future Value setelah n tahun

PV = Present Value di awal periode
FVn = PV ( 1 + r )n
n = jangka waktu dalam tahun
r = tingkat bunga per tahun

6
 PV = Present Value
(Discounting)
Rumus (3): Dimana: FVn = Future Value setelah n tahun
PV = Present Value di awal periode
FVn
PV = n = jangka waktu dalam tahun
(1 + r)n r = tingkat bunga per tahun

Nilai sekarang (Present Value) dari uang Rp.100 juta yang akan
diterima 3 tahun kemudian dengan bunga 12% adalah:

100.000.000 100.000.000
PV = = = Rp.71.178.025
(1 + 0,12)3 1,404928

7
 Aturan 72
Untuk menghitung secara cepat (perkiraan secara cepat):
Sejumlah uang saat ini akan menjadi: 2 kali lipat
Dalam waktu: n tahun, dan bunga r % per tahun
Rumus (4): n . r = 72

Aplikasi:
Uang Rp.100 juta akan menjadi Rp.200 juta dengan bunga
12% p.a. setelah berapa tahun?

n . 12 = 72 Jadi: n = 6
Setelah: 6 tahun

8
 Aturan 72
Aplikasi:
Dalam waktu 8 tahun, agar uang Rp.100 juta menjadi Rp.400
juta, dibutuhkan bunga berapa persen per tahunnya?

Dibagi 2 periode:
4 tahun pertama: 100 juta menjadi 200 juta
4 tahun kedua : 200 juta menjadi 400 juta

4 . r = 72 Jadi: r = 18
Dibutuhkan bunga sekitar 18% p.a.

9
 Bunga Majemuk berjangka < 1 tahun
Per Semester: m = 2 Rumus (5):
Per Kuartal: m = 4 n .m
 r 
Per Bulan: m = 12 FVn  PV 1  
Per Minggu: m = 52
 m
Per Hari: m = 365 Dimana:
n = jangka waktu (dlm tahun)
m = banyaknya periode dlm 1 tahun
Aplikasi: r = tingkat bunga per tahun
Adi mendepositokan uang Rp.100 juta di bank selama 3 tahun dengan
bunga 12% p.a. dengan sistem A.R.O. (Automatic Roll-Over) per
kuartal (3 bulanan). Berapa uangnya setelah 3 tahun?
FV3 = 100.000.000 (1 + 0,12/4)3.4 = 100.000.000 (1 + 0,03)12 =
= 100.000.000 (1,425760887) = Rp.142.576.089
10
 Bunga Majemuk berjangka < 1 tahun

Aplikasi:
Budi mendepositokan uang Rp.100 juta di bank selama 3 tahun
dengan bunga 12% p.a. dengan sistem A.R.O. (Automatic Roll-
Over) per bulan. Berapa uangnya setelah 3 tahun?
FV3 = 100.000.000 (1 + 0,12/12)3.12
= 100.000.000 (1 + 0,01)36
= 100.000.000 (1,430768784)
= Rp.143.076.878

Apa perbedaan dengan slide 7? Mana yang lebih menguntungkan?

Mengapa?

11
 FVA = Future Value Annuity
Nilai Masa Depan sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Uang Rp.100 juta diangsur selama 3 tahun setiap akhir tahun.
Berapa besarnya uang (Future Value) di akhir tahun ke 3, jika
bunganya 12% p.a.?
FVA 3

FVA3 = Rp.337.440.000

1 2 3

100.000.000 100.000.000 100.000.000

100.000.000 (1 + 0,12)
112.000.000
100.000.000 (1 + 0,12)2
125.440.000
+
337.440.000

12
 FVA = Future Value Annuity
Nilai Masa Depan sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Rumus (6): Dimana:
 (1  r ) n  1 PMT = pembayaran per periode
FVA n  PMT  
 r  r = tingkat bunga per periode
n = banyaknya periode
Aplikasi:
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10 tahun dengan
bunga 12% p.a. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?
 (1  0,01)120  1  2,300386895 
FVA 120  1.000 .000    1.000 .000  
 0 ,01   0,01 

FVA10 = Rp.230.038.690

13
 FVA = Future Value Annuity
Nilai Masa Depan sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Aplikasi:
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar Rp. 1
Milyard pada saat dia pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa
besarnya uang yang harus dia tabung setiap akhir bulan, kalau
diasumsikan bunganya = 9% p.a.?
 (1  0,0075) 240  1
FVA 240  PMT   Jadi besarnya uang yang
 0 ,0075 
harus ditabung tiap bulan =
 5,009151524  PMT = Rp.1.497.260
1.000.000  PMT  
 0,0075 
1.000.000.000 = PMT [ 667,8868699 ]

14
 Menghitung Time Value of Money
dengan Kalkulator
n = banyaknya periode • 5 variabel: n, r, PV, PMT & FV
r = tingkat bunga per periode • 4 var diketahui – 1 var dpt dihitung
PV = Present Value (pasti ada 1 var yang “hilang”)
PMT = Payment (pembayaran per peiode) • PV–PMT–FV: Salah satu (+) 0 (–)
FV = Future Value • n & r: selalu positif (boleh dalam
pecahan desimal)

Berapa lama uang 100 akan menjadi 200 jika bunganya 3%, 4%, 6%, dan 12% ?
Dengan bunga berapakah uang 100 akan menjadi 200 dalam waktu 3 tahun, 4 tahun, 6
tahun, dan 12 tahun ? Bandingkan hasilnya dengan menggunakan Aturan 72 !
n? = n? = n? = n? =
r = 3 r = 4 r = 6 r = 12
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200

n = 3 n = 4 n = 6 n = 12
r? = r? = r? = r? =
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200

15
 Menghitung Time Value of Money
dengan Kalkulator
n = banyaknya periode • 5 variabel: n, r, PV, PMT & FV
r = tingkat bunga per periode • 4 var diketahui – 1 var dpt dihitung
PV = Present Value • PV–PMT–FV: Salah satu (+) 0 (–)
PMT = Payment (pembayaran per peiode) • n & r: selalu positif (boleh dalam
FV = Future Value pecahan desimal)

Berapa lama uang 100 akan menjadi 200 jika bunganya 3%, 4%, 6%, dan 12% ?
Dengan bunga berapakah uang 100 akan menjadi 200 dalam waktu 3 tahun, 4 tahun, 6
tahun, dan 12 tahun ? Bandingkan hasilnya dengan menggunakan Aturan 72 !
n? = 23,45 n? = 17,67 n? = 11,90 n? = 6,12
r = 3 r = 4 r = 6 r = 12
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200

n = 3 n = 4 n = 6 n = 12
r? = 25,99 r? = 18,92 r? = 12,25 r? = 5,95
PV = -100 PV = -100 PV = -100 PV = -100
PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0 PMT = 0
FV = 200 FV = 200 FV = 200 FV = 200

16
 Menghitung Time Value of Money
dengan Kalkulator
Uang Rp.100 juta didepositokan di bank selama 3 tahun dengan bunga 12% p.a. dengan
sistem ARO 3 bulanan, berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun?
Berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun apabila dibungakan dengan sistem ARO 1 bulanan?
n = n =
r = r =
PV = PV =
PMT = 0 PMT = 0
FV ? = FV ? = Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin
punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada saat
dia pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan besarnya uang yang harus dia tabung
selama 10 tahun dengan bunga 12% per setiap bulan kalau diasumsikan bunga 9 %
tahun. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10? per tahun?

n = 120
r = 1 n = 240
PV = 0 r = 0,75
PMT = -1000000 PV = 0
FV ? = PMT? =
FV = -1000000000

17
 Menghitung Time Value of Money
dengan Kalkulator
Uang Rp.100 juta didepositokan di bank selama 3 tahun dengan bunga 12% p.a. dengan
sistem ARO 3 bulanan, berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun?
Berapa jumlah uangnya setelah 3 tahun apabila dibungakan dengan sistem ARO 1 bulanan?
n = 12 n = 36
r = 3 r = 1
PV = -100000000 PV = -100000000
PMT = 0 PMT = 0
FV ? = 142576088,7 FV ? = 143076878,4 Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin
punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada saat
dia pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan besarnya uang yang harus dia tabung
selama 10 tahun dengan bunga 12% per setiap bulan kalau diasumsikan bunga 9 %
tahun. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10? per tahun?

n = 120
r = 1 n = 240
PV = 0 r = 0,75
PMT = -1000000 PV = 0
FV ? = 230038689,5 PMT? = 1497259,559
FV = -1000000000

18
 Menghitung Time Value of Money
dengan Spreadsheet
n =NPER(r;PMT;PV;FV) • 5 variabel: n, r, PV, PMT & FV
r =RATE(n;PMT;PV;FV) • 4 var diketahui – 1 var dpt dihitung
PV =PV(r;n;PMT;FV) • PV–PMT–FV: Salah satu (+) 0 (–)
PMT =PMT(r;n;PV;FV) • n & r: selalu positif (boleh dalam pecahan desimal)
FV =FV(r;n;PMT;PV) • r dpt diformat dlm var biasa atau persen (0,1 = 10%)

A B C D E F
1 n 120 240 3 36 69,66
2 r 1,00% 0,75% 12,00% 2,12% 1,00%
3 PV - - 71.178.025 10.000.000 -
4 PMT (1.000.000) 1.497.260 - (400.000) (1.000.000)
5 FV 230.038.689 (1.000.000.000) (100.000.000) - 100.000.000
Contoh 1 Contoh 2 Contoh 3 Contoh 4 Contoh 5
mencari FV mencari PMT mencari PV mencari r mencari n

19
 Menghitung Time Value of Money
dengan Spreadsheet
Contoh 1 – menghitung FV: Sel B5: =FV(B2;B1;B4;B3)
Agus menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan selama 10 tahun dengan bunga 12% per
tahun. Berapa uangnya di akhir tahun ke 10?
Contoh 2 – menghitung PMT: Sel C4: =PMT(C2;C1;C3;C5)
Rudi sekarang berumur 35 tahun. Dia ingin punya uang sebesar Rp.1 Milyard pada
saat dia pensiun di umur 55 tahun nanti. Berapa besarnya uang yang harus dia
tabung setiap bulan kalau diasumsikan bunga = 9 % per tahun?
Contoh 3 – menghitung PV: Sel D3: =PV(D2;D1;D4;D5)
Berapa nilai sekarang (Present Value) dari uang Rp.100 juta yang akan diterima 3
tahun kemudian dengan bunga 12% per tahun?
Contoh 4 – menghitung r: Sel E2: =RATE(E1;E4;E3;E5)
Ardi meminjam uang Rp.10 juta di awal bulan, yang setiap akhir bulan harus dicicil
sebesar Rp.400.000 selama 3 tahun. Berapa tingkat bunganya per tahun?
Contoh 5 – menghitung n: Sel F1: =NPER(F2;F4;F3;F5)
Tony menabung Rp.1 juta setiap akhir bulan dalam tabungan rencana yang
memberinya bunga 12% p.a. Berapa lama Tony harus menabung agar uangnya
menjadi Rp.100 juta?

20
 PVA = Present Value Annuity
Nilai Sekarang sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Uang Rp.100 juta diangsur setiap akhir tahun selama 3 tahun.
Berapa besarnya Present Value di awal tahun pertama, jika
bunganya 12% p.a.?

PVA 3
PVA3 = Rp.240.183.127

1 2 3
100.000.000
89.285.714 (1  0 ,12)

100.000.000 100.000.000 100.000.000

79.719.388
100.000.000

71.178.025 (1  0,12)2 100.000.000

+
240.183.127 (1  0,12)3

21
 PVA = Present Value Annuity
Nilai Sekarang sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Rumus (7): Dimana:
 (1  r ) n  1 PMT = pembayaran per periode
PVA n  PMT  n  r = tingkat bunga per periode
 r (1  r ) 
n = banyaknya periode
Aplikasi:
Si A mau berhutang kepada si B. Tiap akhir bulan si A hanya bisa mengangsur sebesar
Rp.1 juta selama 6 bulan. Kalau si B meminta bunga 2% tiap bulan, berapa besarnya
uang yang dia bisa pinjamkan ke si A? Hitunglah dengan rumus, kemudian periksalah
hasilnya dengan menggunakan kalkulator!
n = 6
 (1  0,02) 6  1  r = 2
 0,126162419 
PVA  1.000.000   1.000.000  PV? =
6  0,02(1  0,02) 
6  0,022523248  PMT = -1000000
FV = 0
PVA6 = Rp._________________
(maksimum uang yg
dapat dipinjamkan)

22
 PVA = Present Value Annuity
Nilai Sekarang sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Rumus (7): Dimana:
 (1  r ) n  1 PMT = pembayaran per periode
PVA n  PMT  n  r = tingkat bunga per periode
 r (1  r ) 
n = banyaknya periode
Aplikasi:
Si A mau berhutang kepada si B. Tiap akhir bulan si A hanya bisa mengangsur sebesar
Rp.1 juta selama 6 bulan. Kalau si B meminta bunga 2% tiap bulan, berapa besarnya
uang yang dia bisa pinjamkan ke si A? Hitunglah dengan rumus, kemudian periksalah
hasilnya dengan menggunakan kalkulator!
n = 6
 (1  0,02) 6  1  r = 2
 0,126162419 
PVA  1.000.000   1.000.000  PV? = 5601430,891
6  0,02(1  0,02) 
6  0,022523248  PMT = -1000000
5.601.430,879 FV = 0
PVA6 = Rp._________________
(maksimum uang yg
dapat dipinjamkan)

23
 PVA = Present Value Annuity
Nilai Sekarang sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Herman mengambil KPR di Bank ABC selama 10 tahun n = 120
dengan bunga 15% p.a. Jika harga rumah Rp.500 juta r = 1,25
dan uang muka 20%, berapa besarnya angsuran KPR PV = -400000000
setiap bulannya? Hitung langsung dengan kalkulator! PMT ? =
FV = 0
Catatan: Angsuran KPR dibayar di akhir periode

Pinjaman Rp.100 juta dengan bunga 12% diangsur tiap n = 3

akhir tahun selama 3 tahun. Hitunglah berapa besarnya r = 12
angsuran tahunan, dan periksalah hasilnya dengan Skedul PV = -100000000
Amortisasi Pinjaman. PMT ? =
FV = 0

Thn Pinjaman Awal Angsuran Bunga Angsuran Pokok Saldo Akhir Pinjaman
1 100,000,000 41,634,898 12,000,000 29,634,898 70,365,102
2 70,365,102
3

24
 PVA = Present Value Annuity
Nilai Sekarang sejumlah Angsuran
Ordinary Annuity = Anuitas di akhir periode
Herman mengambil KPR di Bank ABC selama 10 tahun n = 120
dengan bunga 15% p.a. Jika harga rumah Rp.500 juta r = 1,25
dan uang muka 20%, berapa besarnya angsuran KPR PV = -400000000
setiap bulannya? Hitung langsung dengan kalkulator! PMT ? = 6453398,28
FV = 0
Catatan: Angsuran KPR dibayar di akhir periode

Pinjaman Rp.100 juta dengan bunga 12% diangsur tiap n = 3

akhir tahun selama 3 tahun. Hitunglah berapa besarnya r = 12
angsuran tahunan, dan periksalah hasilnya dengan Skedul PV = -100000000
Amortisasi Pinjaman. PMT ? = 41634898
FV = 0

Thn Pinjaman Awal Angsuran Bunga Angsuran Pokok Saldo Akhir Pinjaman
1 100,000,000 41,634,898 12,000,000 29,634,898 70,365,102
2 70,365,102 41,634,898 8,443,812 33,191,086 37,174,016
3 37,174,016 41,634,898 4,460,882 37,174,016 0

25
 Skedul Amortisasi Pinjaman dgn Spreadsheet
Harga Rumah Rp.600 juta dengan uang muka 30%. KPR selama 10 tahun, di tahun
pertama bunganya 9% p.a. Berapa angsuran bulanan selama tahun pertama? Berapa
pula angsurannya di 9 tahun berikutnya apabila bunganya menjadi 15%?
Saldo pinjaman di akhir bulan ke 12 (392.853.753), menjadi pedoman untuk
menentukan Saldo Awal Pinjaman pada periode baru dengan tingkat bunga baru
(15% p.a.), yang hanya tinggal 9 tahun lagi. Besarnya angsuran bulanan baru dan
skedulnya?

1 tahun 9 tahun

9% 15%

10 tahun Total

26
 Skedul Amortisasi Pinjaman dgn Spreadsheet
A B C D E F
1

2 Periode (n) = 120 Jumlah Pinjaman (PV) = 420,000,000

3 Bunga (r) = 0.75% Angsuran/periode (PMT) = 5,320,382
4 Saldo Akhir
Thn Pinjaman Awal Angsuran Bunga Angsuran Pokok
5 Pinjaman
6 1 420,000,000 5,320,382 3,150,000 2,170,382 417,829,618
7 2 417,829,618 5,320,382 3,133,722 2,186,660 415,642,957
8 3 415,642,957 5,320,382 3,117,322 2,203,060 413,439,897
9 4 413,439,897 5,320,382 3,100,799 2,219,583 411,220,314
10 5 411,220,314 5,320,382 3,084,152 2,236,230 408,984,083
11 6 408,984,083 5,320,382 3,067,381 2,253,002 406,731,082
12 7 406,731,082 5,320,382 3,050,483 2,269,899 404,461,182
13 8 404,461,182 5,320,382 3,033,459 2,286,924 402,174,259
14 9 402,174,259 5,320,382 3,016,307 2,304,076 399,870,183
15 10 399,870,183 5,320,382 2,999,026 2,321,356 397,548,827
16 11 397,548,827 5,320,382 2,981,616 2,338,766 395,210,061
17 12 395,210,061 5,320,382 2,964,075 2,356,307 392,853,753

27
 Aplikasi Present Value Annuity
Tips:
Ada cara lain untuk menghitung Saldo Akhir Pinjaman di akhir tahun pertama (setelah 12
bulan), yaitu dengan menghitung Present Value Annuity berikut:
• n = 108 ( 120 bulan dikurangi cicilan selama 12 bulan)
• r = 0,0075 ( 9% dibagi 12 bulan = 0,75%) n = 108
r = 0,75
• PV = ? (ini yang akan dihitung)
PV? =
• PMT = 5.320.382,498 (jangan dibulatkan) PMT = -5320382,498
• FV = 0 FV = 0

Aplikasi se-hari2 dari tips di atas:

n = 17
Badri mempunyai KPR di sebuah bank yang
r = 1
mengenakan bunga sebesar 12% p.a. Besarnya cicilan
PV? =
KPR per bulan sebesar Rp. 5.685.200, dan ia masih
PMT = -5685200
harus membayar cicilan KPR selama 17 bulan lagi.
FV = 0
Apabila Badri hendak melunasi KPR-nya, berapa
besarnya uang pelunasan KPR yang harus dibayarkan?

28
 Aplikasi Present Value Annuity
Tips:
Ada cara lain untuk menghitung Saldo Akhir Pinjaman di akhir tahun pertama (setelah 12
bulan), yaitu dengan menghitung Present Value Annuity berikut:
• n = 108 ( 120 bulan dikurangi cicilan selama 12 bulan) n = 108
• r = 0,0075 ( 9% dibagi 12 bulan = 0,75%) r = 0,75
• PV = ? (ini yang akan dihitung) PV? = 392853753
• PMT = 5.320.382,498 (jangan dibulatkan) PMT = -5320382,498
FV = 0
• FV = 0

Aplikasi se-hari2 dari tips di atas:

n = 17
Badri mempunyai KPR di sebuah bank yang
r = 1
mengenakan bunga sebesar 12% p.a. Besarnya cicilan
PV? = 88474510,9
KPR per bulan sebesar Rp. 5.685.200, dan ia masih
PMT = -5685200
harus membayar cicilan KPR selama 17 bulan lagi.
FV = 0
Apabila Badri hendak melunasi KPR-nya, berapa
besarnya uang pelunasan KPR yang harus dibayarkan?

29
 FVA = Future Value Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode
= Anuitas Jatuh Tempo
Uang Rp.100 juta setiap awal tahun diangsur selama 3 tahun. Berapa
besarnya uang (Future Value) di akhir tahun ke 3, jika bunganya 12%
p.a.?
FVAD 3

FVAD3 = Rp.377.932.800

1 2 3

100.000.000 (1 + 0,12)
112.000.000
100.000.000 100.000.000 100.000.000
125.440.000
100.000.000 (1 + 0,12)2
100.000.000 (1 + 0,12)3
140.492.800
+

377.932.800

30
 FVAD = Future Value Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode
= Anuitas Jatuh Tempo
Rumus (8): Dimana:
FVAD = Future Value Annuity Due
FVAD = FVA (1 + r)
FVA = Future Value Annuity
r = tingkat bunga per periode
Aplikasi:
Agus menabung Rp.1 juta setiap awal bulan selama 5 tahun dgn bunga 12% per tahun.
Berapa uangnya di akhir tahun ke 5?
 (1  0,01) 60  1
FVAD 60  1.000.000 (1  0,01)
 0,01 
FVAD60 = Rp.82.486.367

31
 Anuitas Jatuh Tempo
Dengan Kalkulator:
Untuk Anuitas Jatuh Tempo, selain 5 variabel : n – r – n = banyaknya periode
PV – PMT – FV, digunakan 1 option tambahan : Due r = bunga per periode
Due = 0, apabila anuitasnya biasa (ordinary) PV = Present Value
Due = 1, apabila anuitas jatuh tempo (due/begin) PMT = pembayaran/periode
FV = Future Value
Di beberapa kalkulator finansial, option Due harus
Due = 0 (biasa) / 1 (BGN)
mengganti mode menjadi ‘Begin’ (BGN)

Dengan Spreadsheet:
Formula dengan Microsoft Excel menjadi: Catatan: (sama dgn prinsip2 Anuitas biasa
menggunakan spreadsheet)
n = NPER(r;PMT;PV;FV;Due) • Option Due ditambahkan sebagai
r = RATE(n;PMT;PV;FV;Due) parameter terakhir
PV = PV(r;n;PMT;FV;Due) • Parameter Due diberi nilai 1 (=BGN),
PMT = PMT(r;n;PV;FV;Due)
hanya jika untuk Anuitas Jatuh Tempo
FV = FV(r;n;PMT;PV;Due)
• Jika parameter Due tidak dicantumkan,
dianggap Due = 0 (anuitas biasa)

32
 Anuitas Jatuh Tempo
Aplikasi:
Ida membuka Tabungan Berencana di Bank XYZ, n = 36
yang memberi bunga 9% p.a. Berapa setoran r = 0,75
tabungan berencana setiap awal bulan yang harus PV = 0
Ida setorkan agar di akhir tahun ke 3 tabungannya PMT ? =
FV = -100000000
menjadi Rp.100 juta?
Due = 1

Aplikasi (tambahan):
Setiap awal bulan Budi hanya mampu menabung
n =
untuk keperluan masa depannya sebesar Rp.2 juta.
r? =
Apabila di akhir masa pensiunnya yg 25 tahun lagi, PV =
Budi ingin memiliki dana sebesar Rp.1 Milyard, PMT =
berapakah besarnya bunga investasi yg dibutuhkan FV =
agar Budi dapat mewujudkan impiannya? Due = 1

33
 Anuitas Jatuh Tempo
Aplikasi:
Ida membuka Tabungan Berencana di Bank XYZ, n = 36
yang memberi bunga 9% p.a. Berapa setoran r = 0,75
tabungan berencana setiap awal bulan yang harus PV = 0
Ida setorkan agar di akhir tahun ke 3 tabungannya PMT ? = 2411884,135
FV = -100000000
menjadi Rp.100 juta?
Due = 1

Aplikasi (tambahan):
Setiap awal bulan Budi hanya mampu menabung
n = 300
untuk keperluan masa depannya sebesar Rp.2 juta.
r? = 0,315389686
Apabila di akhir masa pensiunnya yg 25 tahun lagi, PV = 0
Budi ingin memiliki dana sebesar Rp.1 Milyard, PMT = -2000000
berapakah besarnya bunga investasi yg dibutuhkan FV = 1000000000
agar Budi dapat mewujudkan impiannya? Due = 1

34
 PVAD = Present Value Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode
= Anuitas Jatuh Tempo
Uang Rp.100 juta setiap awal tahun diangsur selama 3 tahun. Berapa
besarnya Present Value di awal tahun pertama, jika bunganya 12%
p.a.?
PVAD 3
PVAD3 = Rp.269.005.102

1 2 3

100.000.000 100.000.000 100.000.000

100.000.000
89.285.714
(1  0 ,12) 100.000.000
79.719.388
+ (1  0,12)2
269.005.102

35
 PVAD = Present Value Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode
= Anuitas Jatuh Tempo
Rumus (9): Dimana:
PVAD = Present Value Annuity Due
PVAD = PVA (1 + r)
PVA = Present Value Annuity
r = tingkat bunga per periode
Aplikasi dengan kalkulator:
Kredit Kendaraan Bermotor Rp. 15 juta dengan uang n = 36
muka 20%, bunga 2% per bulan selama 3 tahun. r = 2
Berapa angsuran bulanannya? PV = -12000000
PMT ? =
Catatan: FV = 0
KPR bank : Angsuran di akhir periode Due = 1
KKB / Non KPR : Angsuran di awal periode (due)

36
 PVAD = Present Value Annuity Due
Annuity Due = Anuitas di awal periode
= Anuitas Jatuh Tempo
Rumus (9): Dimana:
PVAD = Present Value Annuity Due
PVAD = PVA (1 + r)
PVA = Present Value Annuity
r = tingkat bunga per periode
Aplikasi dengan kalkulator:
Kredit Kendaraan Bermotor Rp. 15 juta dengan uang n = 36
muka 20%, bunga 2% per bulan selama 3 tahun. r = 2
Berapa angsuran bulanannya? PV = -12000000
PMT ? = 461562,9717
Catatan: FV = 0
KPR bank : Angsuran di akhir periode Due = 1
KKB / Non KPR : Angsuran di awal periode (due)

37
 Bunga Efektif vs Bunga Flat
Kredit Kendaraan Bermotor Rp.15 juta dengan uang muka 20%, dan bunga
flat 2% per bulan selama 3 tahun. Berapa angsuran bulanannya, jika
bunganya flat?

Dengan perhitungan bunga KKB secara flat:

Harga Motor Rp. 15.000.000

Uang Muka 20% Rp. 3.000.000
Total Pinjaman Rp. 12.000.000
Bunga 3 th Rp. 8.640.000 (36 bln x 2% per bln)
Total Plus Bunga Rp. 20.640.000
Angsuran / Bulan Rp. 573.333 (Total Plus Bunga dibagi 36 bln)

38
 Aplikasi Time Value of Money
Harga sebuah kamera di katalog kartu kredit adalah :
Rp. 2.699.000 jika dibayar tunai
Rp. 479.000 jika dibayar bulanan selama 6 bulan
Rp. 269.000 jika dibayar bulanan selama 12 bulan
Berapa sebenarnya bunga kreditnya untuk 6 bln dan 12 bulan?

n = 6 n = 12
r = 2,5837 r = 3,4353
PV = 2.699.000 PV = 2.699.000
PMT = -479.000 PMT = -269.000
FV = 0 FV = 0
Due = 1 Due = 1

Bunga kredit utk yg 6 bln = 12 x 2,5837 = 31,00% p.a.

Bunga kredit utk yg 12 bln = 12 x 3,4353 = 41,22% p.a.

39
 Aplikasi Time Value of Money
Ada iklan: Kredit motor 2 tahun bunga hanya 2% per bulan.
Bunga yang dipakai adalah bunga flat. Coba hitung berapa bunga efektifnya !

Pinjaman (dimisalkan) Rp. 10.000.000 n = 24

Bunga 24 bln Rp. 4.800.000 r = 3,76
Total Plus Bunga Rp. 14.800.000 PV = 10.000.000
Angsuran / Bulan Rp. 616.667 PMT = -616.667
FV = 0
Due = 1

Bunga efektif = 12 x 3,76% = 45,12% p.a

40
 Aplikasi Time Value of Money
Premi asuransi tradisional untuk pembayaran tahunan = Rp.10 juta
Jika dibayar semesteran preminya Rp. 5.200.000 (52% premi tahunan)
jika dibayar kuartalan preminya Rp. 2.650.000 (26,5% premi tahunan)
dan jika dibayar bulanan preminya Rp.900.000 (9% premi tahunan)
Berapa sebenarnya bunga efektif untuk pembayaran Semesteran, Kuartalan
dan Bulanan tersebut?

n =2 n =4 n = 12
r = 8,33 r = 4,03 r = 1,43
PV = 10.000.000 PV = 10.000.000 PV = 10.000.000
PMT = -5.200.000 PMT = -2.650.000 PMT = -900.000
FV =0 FV =0 FV =0
Due =1 Due =1 Due =1
% eff = 16,66% p.a. % eff = 16,12% p.a. % eff = 17,16% p.a.

41
 Latihan Soal 1
Seorang milyarder meninggal dunia pada Jawaban:
tanggal 1 Januari 2011, meninggalkan seorang
istri dan dua orang anak. Surat wasiat
mengatakan bahwa kedua anaknya mendapat
warisan sebesar masing – masing Rp 70
milyar, namun tidak bisa diambil sekarang.
Warisan tersebut akan ditempatkan di
reksadana berpendapatan tetap dan baru bisa
dicairkan 10 tahun sejak milyarder tersebut
meninggal.

Asumsi return tahunan adalah sebesar 8%,

berapa dana warisan yang akan didapatkan
oleh masing masing anak 10 tahun dari
sekarang?

42
 Latihan Soal 2
Ketika sedang mengemudi, terpampang iklan Jawaban:
berikut: harga rumah Rp 500 juta dengan
cicilan Rp 3.5 juta per bulan. Bapak Iqbal
tertarik untuk mengambil KPR tersebut.
Asumsi bunga sebesar 8% per tahun dan
jangka waktu pinjaman adalah 15 tahun (180
bulan), hitung berapa jumlah hutang diambil.

43
 Latihan Soal 3
Di tahun kedua, Bapak Iqbal mendapat Jawaban:
pemberitahuan bahwa suku bunga KPR yang
masih tersisa 14 tahun mengalami kenaikan
bunga menjadi 12%. Berapa angsuran per
bulan-nya?

44
 Latihan Soal 4
Seorang dokter mendatangi seorang financial Jawaban:
planner untuk membicarakan rencana
investasi untuk pembiayaan kuliah anaknya.

Si anak masih berusia 2 tahun dan akan mulai

kuliah 15 tahun lagi. Biaya kuliah kedokteran di
London sekarang sekitar GBP 250,000 sampai
lulus, termasuk biaya hidup. Tingkat inflasi
Inggris diperkirakan sekitar 3% per tahun.

Sang dokter menanyakan berapa banyak ia

harus menabung per bulan, dengan asumsi
return investasi reksadana campuran sekitar
10% pa, supaya ia bisa menyekolahkan
anaknya di Inggris?

Asumsi 1GBP = Rp 15,000

45
 Latihan Soal 5
Seorang mahasiswa, Joshua, tertarik untuk Jawaban:
membeli sebuah blackberry. Harga blackberry
Rp 2,450,000.

Ada 2 opsi pembayaran:

• Bisa dibayar cicilan 0% selama 12 bulan.
• Cicilan 24 bulan dikenakan bunga “promo”
flat 1% per bulan. Hitung cicilan per bulan dan
hitung bunganya.
• Jika dibayar tunai mendapat potongan Rp
200,000. Berapa sebenarnya bunga yang
dikenakan oleh kartu kredit?

46
 Latihan Soal 6
Bapak Robert Lim ingin membeli Toyota Jawaban:
Avanza dan pergi ke showroom. Harga mobil
yang di-inginkan Rp 140 juta.

Ada 2 opsi pembayaran:

• Melalui financing company X, DP Rp 20 juta,
angsuran per bulan selama 48 bulan adalah
Rp 3,128,773
• Melalui financing company Y, Dp Rp 20juta,
namun angsuran lebih panjang, 60 bulan,
dengan cicilan yang lebih ringan: Rp 2,783,733

Berapa interest yang dikenakan oleh company

X dan Y? Mana yang lebih murah?

47
 Latihan Soal 7
Bapak David ingin berinvestasi secara berkala Jawaban:
melalui instrument reksadana, sebesar Rp 5 juta
per bulan selama 5 tahun. Oleh financial planner
ditawarkan dua pilihan:

• Reksadana A, upfront load fee 5%, return 11%,

annual management fee 1.5%
• Reksadana B, no load fee, return 11.5%,
namun management fee lebih mahal, 2.5% pa

Kedua reksadana tidak menetapkan exit fee. Di

ujung tahun ke 5, reksadana mana yang
memberikan return lebih baik?

Jika Pak David berkeinginan untuk tidak

menambah investasinya setelah tahun ke 5, dan
investasinya di-diamkan saja sampai tahun ke
15, mana yang harus Pak David pilih?

48