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AULA TINSA

Aspectos Generales de la Tasación

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Aspectos Generales de la Tasación
Felipe García B.

PROGRAMA DE INTEGRACIÓN DE TASADORES


Aspectos Generales de la Tasación
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Generar instancias de acercamiento (conocernos)

Establecer mayor presencia en Regiones

Transmitir información y conocimientos

Fomentar el trabajo en equipo

Mejorar nuestras deficiencias y reconocer el buen trabajo


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Encuentros Nacionales
Ponencias, información, actualizaciones, etc.

Mejoras Tecnológicas
Modulo, Tinsa móvil, Biblioteca SISGEN, Encuesta previa clientes, etc.

Reconocimientos
Tasadores destacados por zona (Encuentro Nacional)

Delegaciones Regionales
II y XII regiones

Información de Mercado
incoin.cl

Capacitación Técnica: Aula TINSA


aulatinsa.cl
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AULA TINSA
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OBJETIVOS GENERALES

Entregar mayores y mejores herramientas a los Tasadores


de TINSA
Acercar al Tasador a la compañía mediante instancias de
enriquecimiento técnico (valor agregado)
Aportar al desarrollo del oficio, bajo la responsabilidad de ser
la principal empresa tasadora

Implementar un curso centrado en lo práctico, y que


tenga la certificación por el gobierno de Chile

Fomentar el trabajo en equipo


Aspectos Generales de la Tasación
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Aspectos Generales de la Tasación
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¿QUÉ ES TASAR?
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Real Academia Española (RAE)


Tasar

1. Fijar oficialmente el PRECIO máximo o mínimo


para una mercancía.
2. Graduar el precio o VALOR de una cosa o un
trabajo.

3. Restringir el USO de algo por prudencia o


tacañería. Tasar la comida al enfermo.
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Real Academia Española (RAE)


Valor
1. Grado de UTILIDAD o aptitud de las cosas para
satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o
deleite.

2. Alcance de la significación o IMPORTANCIA de


una cosa, acción, palabra o frase.

3. CUALIDAD que poseen algunas realidades,


consideradas bienes, por lo cual son estimables.
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Real Academia Española (RAE)


Precio

1. Valor PECUNARIO en que se estima algo.


(Dinero efectivo)

2. Contraprestación DINERARIA
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nuevamente…

¿QUÉ ES TASAR?
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¿FIJAR EL PRECIO?
¿MEDIR EL VALOR?
¿LAS DOS?
¿ES LO MISMO O HAY DIFERENCIA?
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Precio y Valor

Qué entendemos por


PRECIO y VALOR ?
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Precio y Valor

El PRECIO y el VALOR son dos conceptos


amplios pero interrelacionados, los dos han estado
presentes a lo largo de la historia de la actividad
económica.

¿Por qué una persona elige unos bienes y no


otros de los ofertados en el mercado?
¿Qué causas determinan la cantidad monetaria
a entregar para poder realizar la compra de un
determinado bien o servicio?
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el clásico ejemplo…
[ PARADOJA DEL AGUA Y EL DIAMANTE ]
La paradoja del valor (o paradoja del diamante y el agua) es
una paradoja dentro de la economía clásica sobre el VALOR ECONOMICO que
expresa que, aunque el agua es más útil que los diamantes, estos tienen un
precio más alto en el mercado
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Paradoja del Diamante y el Agua


Adam Smith (1723 –1790)
Teoría de la Utilidad

El agua es un bien necesario para la supervivencia


del hombre por lo que su valor de uso es muy alto.
Pero, la capacidad de trabajo necesaria para
conseguir agua es escasa ya que es la propia
naturaleza la que facilita este bien.

no tiene la capacidad
El agua, por tanto,
de comprar nada ni de ser
intercambiada por nada.
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Paradoja del Diamante y el Agua


Karl Marx (1818-1883)
Teoría Valor-Trabajo

Lamagnitud del valor de una mercancía es el trabajo


socialmente necesario para su producción que no
está determinado en lo absoluto por el valor de uso o sea por el uso
concreto que se da posteriormente a esa mercancía o sea la necesidad
concreta que satisfaga.
Está claro que en situaciones de escasez el valor es mayor porque las
condiciones de escasez implican un aumento del
trabajo socialmente necesario para adquirir o producir una
mercancía, así precisamente la escasez de los diamantes implica
mucho más trabajo para conseguirlos
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Paradoja del Diamante y el Agua

De acuerdo a las explicaciones de Smith y Marx ,


podríamos concluir que…

…un diamante tiene un valor de uso


escaso, pero requiere de un proceso
de trabajo complejo hasta que se
convierte en una piedra preciosa y una
gran cantidad de bienes
pueden ser intercambiados
por éste.
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Paradoja del Diamante y el Agua


Solución neoclásica
Teoría subjetiva

el valor de un bien no tiene que ver con las propiedades del


bien, más sí con las actitudes de las personas
hacia el bien
Si al borde de la muerte encuentra a otro hombre con un
jarro de agua, gustoso cambiaría cualquier cantidad de
diamantes por el agua. De aquí defienden que el valor
económico de un bien depende de las circunstancias y
no puramente de las propiedades intrínsecas del propio
artículo. Esto sugiere que la escasez sea la clave para
valorar.
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Paradoja del Diamante y el Agua


Otras
Teoría de la Utilidad Marginal
La teoría de la utilidad marginal dice que el valor de un bien no es determinado por cuánto trabajo se
ejerció en su producción, como en la teoría del valor trabajo, ni en la utilidad total. Más bien, su precio es
determinado por su utilidad marginal. Ésta es el uso menos importante del bien para la persona.

Ej. Granjero con 5 sacos1de


saco
granos
= Valor del
(Eugen von Whisky
Böhm-Bawerk )

1° 2° 3° 4° 5°
comer para sobrevivir comer para trabajar alimento para para Whisky para las palomas
sus animales

Si pierde1 saco
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Otras
Teoría de la Utilidad Marginal
La teoría de la utilidad marginal dice que el valor de un bien no es determinado por cuánto trabajo se
ejerció en su producción, como en la teoría del valor trabajo, ni en la utilidad total. Más bien, su precio es
determinado por su utilidad marginal. Ésta es el uso menos importante del bien para la persona.

El Valor de 1 saco = Valor de alimento para animales

1° 2° 3°
comer para sobrevivir comer para trabajar alimento para
sus animales

Si pierde 2 sacos
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Paradoja del Diamante y el Agua


Otras
Teoría de la Utilidad Marginal
La teoría de la utilidad marginal dice que el valor de un bien no es determinado por cuánto trabajo se
ejerció en su producción, como en la teoría del valor trabajo, ni en la utilidad total. Más bien, su precio es
determinado por su utilidad marginal. Ésta es el uso menos importante del bien para la persona.

1 saco = Valdría su vida


comer para sobrevivir

Si pierde 4 sacos
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Paradoja del Diamante y el Agua


Otras
Teoría de la Utilidad Marginal
La teoría de la utilidad marginal dice que el valor de un bien no es determinado por cuánto trabajo se
ejerció en su producción, como en la teoría del valor trabajo, ni en la utilidad total. Más bien, su precio es
determinado por su utilidad marginal. Ésta es el uso menos importante del bien para la persona.

La productividad del uso menos productivo de un bien es su utilidad


marginal. Como indica el ejemplo, la utilidad marginal decrece al incrementar su disponibilidad (y
viceversa). Así la utilidad marginal explica claramente por qué la última botella de agua en el desierto
es tan valiosa (y por consiguiente, bajo tales circunstancias, una persona daría gustosa un diamante
por una botella de agua), mientras comúnmente una botella de agua cuesta muy poco.
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Volvamos entonces a nuestra pregunta…

Qué entendemos por


PRECIO y VALOR ?
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Precio y Valor

Si bien no hay una sola teoría, ni una sola “verdad” (uno podría
estar más de acuerdo con unas que con otras), a modo de
conclusión, y considerando como válidas las distintas teorías,
podríamos considerar las siguientes definiciones como
razonables…
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Precio y Valor
PRECIO

El precio como la cantidad de unidades


monetarias necesarias para que se produzca un
intercambio.

Debido a la capacidad, motivación, interés económico especial


de un comprador o vendedor, el precio que se paga por un bien
y servicio, puede o no tener relación alguna con el valor que
pueden representar para otras personas.Es un valor
relativo que se da a los bienes por el comprador o
el vendedor, bajo circunstancias
particulares.
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Precio y Valor
VALOR

Mientras que el valor es un concepto económico definido por el


conjunto de características y circunstancias
asociadas a un objeto y servicio que le otorgan un grado de
utilidad al mismo e interés en un mercado particular.

El valor no es un hecho, es una estimación de la


valía de los bienes y servicios en un tiempo, expresada
habitualmente en alguna moneda. El concepto económico de
valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los
beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los
servicios en la fecha efectiva de valoración (IVSC).
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Ahora si, a nuestra pregunta inicial…

¿QUÉ ES TASAR?
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Ahora si, a nuestra pregunta inicial…

Podemos concluir que tasar es medir o estimar el


Valor del bien.

No así su Precio, el que sabemos estará


condicionado al acuerdo entre:

dos partes individuales,


bajo circunstancias particulares,
bajo intereses particulares,
bajo motivaciones particulares,
etc...
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Un ejemplo sencillo...

Alguien eventualmente podría estar dispuesto a pagar más


por una casa por alguna razón en particular, por ejemplo,
que está cerca de la casa de sus papás.

Si lo adquiere en un “x” monto, y conociendo las


motivaciones del comprador, ¿podríamos asegurar
ese precio pagado por el
fehacientemente que
bien, es el valor de mercado del bien?
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Cuando no nos ponemos de acuerdo en el Valor.


Tu casa….
[ VISTA POR TI ]

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[ VISTA POR EL COMPRADOR ]

Argentina Brasil Chile Colombia España México Perú Portugal


[ VISTA POR EL SII ]

Argentina Brasil Chile Colombia España México Perú Portugal


[ VISTA POR EL BANCO ]

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[ VISTA POR EL TASADOR ]

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Felipe García B.
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CONCEPTOS DE VALOR QUE


TENDEMOS A CONFUNDIR
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Valor de Mercado
Valor de Liquidación
Valor de Garantía
Valor de Remate
Valor de Seguro
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Valor de Mercado

Cantidad estimada por la cual, en la fecha


de la tasación, se intercambiaría
voluntariamente una propiedad entre un comprador
y un vendedor informados de las características del
inmueble, en una transacción libre después de una
comercialización adecuada en la que cada una de
las partes ha actuado experimentada,
prudentemente y sin presiones.
No incluye impuestos ni gastos de comercialización.
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Valor de Liquidación
Monto que se podría recibir de la venta voluntaria y rápida de una
propiedad, considerando un tiempo de comercialización inferior a lo que el
mercado normalmente acostumbra para ese tipo de bienes, motivada por
circunstancias especiales como, por ejemplo, una urgencia en la venta, una
necesidad apremiante o estrategias de disminución de stock.

Para hacer atractivo el precio del bien a un mayor número de posibles


adquirentes, y así poderlo enajenar en un plazo no superior al esperado,
normalmente el Valor de Liquidación considera una rebaja sustancial respecto al
Valor Mercado.

Para algunas instituciones financieras, el Valor de Liquidación corresponde al


valor actual del importe que se obtendría en la venta del bien, neto de los gastos
estimados en que se incurriría para mantenerlos y enajenarlos.
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Valor de Garantía

Valor que una institución financiera asigna a un bien para recibirlo en


garantía evaluando, además de los valores de tasación y liquidación informados
por el tasador, los aspectos negativos del bien y de las condiciones
de mercado, la liquidez del bien, la facilidad de su mantención y preservación, los
resguardos necesarios en aquellos
riesgos asociados y los
ítems más vulnerables para mantener una garantía vigente y efectiva
durante una tiempo determinado.
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Valor de Remate

Importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad bajo


circunstancias extraordinarias, involuntarias o atípicas como,
por ejemplo, la liquidación forzosa ante una situación litigiosa o por una situación
anómala del mercado, asumiendo un plazo prudente de fácil venta.

El comprador actúa en conocimiento de la desventaja del vendedor.


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Valor de Seguro
(o Asegurable)
Cantidad de dinero que una aseguradora cubriría respecto a
las partes siniestrables de un bien, conforme a lo definido en un contrato o póliza
de seguro, a fin de indemnizar las pérdidas del propietario en el caso eventual de
un siniestro producido por incendios, sismos, actos maliciosos o catástrofes
naturales, riesgos ambientales u otra cobertura que se establezca en función de
las características específicas del bien.

Las compañías aseguradoras en general no cubren plusvalías, sólo indemnizan


según el costo de reposición de los inmuebles asegurados.
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ABORDANDO LA
TASACIÓN DE UN BIEN
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1° INFORMACIÓN

2° IDENTIFICACIÓN

3° ESTRATEGIA (Análisis)

4° RESULTADO
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1° INFORMACIÓN

Conocer: inspección

Dimensionar: superficies

Cualificar: características físicas (estructura, materialidades, etc.)

Situar: normas (regulación , afectaciones, etc.)


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2° IDENTIFICACIÓN

El uso más probable de un activo, físicamente posible,


Mayor y mejor uso apropiadamente justificado, legalmente permitido, y
financieramente factible.

Tipo de bien

Mercado

Utilidad
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2° IDENTIFICACIÓN

Mayor y mejor uso

Casa, departamento, parcela, sitio urbano, terreno con


Tipo de bien
proyección inmobiliaria, local comercial, hotel, etc., etc.)

Mercado

Utilidad
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2° IDENTIFICACIÓN

Mayor y mejor uso

Tipo de bien

El mercado inmobiliario comprende la comercialización de


bienes inmuebles, y éste sector está dividido en los
Mercado siguientes subsectores: vivienda, comercio/servicio,
corporativo, áreas de turismo, entretenimiento y servicios
sociales,
Utilidad
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2° IDENTIFICACIÓN

Mayor y mejor uso

Tipo de bien
capacidad de uso del activo valuado. Por ejemplo, la utilidad
del suelo agrícola se mide por su capacidad productiva. Su
valor es función de la cantidad y calidad de producto que la
tierra RINDE en el sentido agrícola. El suelo urbano crea
Mercado utilidad dependiendo de la CANTIDAD Y CALIDAD de
edificios desarrollables, dependiendo de su capacidad
residencial, comercial o industrial .
Utilidad El Valor de Mercado de los bienes inmuebles depende más
de su utilidad que de su estado físico. Ej. Local Patronato.
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3° ESTRATEGIA

Con toda la información suficiente, e identificado plenamente el bien a tasar…

¿Cómo abordo el trabajo de Tasación?


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3° ESTRATEGIA

MÉTODOS DE TASACIÓN

La estimación o medición de Valor, es válida cuando se puede demostrar de alguna


manera lo que se mide, cuando se acerca a una visión objetiva.

Es muyfácil efectuarla en forma subjetiva o arbitraria. Para evitarlo, se


recurre a distintos enfoques metodológicos que proveen al tasador con una
serie de conocimientos, métodos y procedimientos analíticos especializados basados cada uno de
ellos en un razonamiento teórico, técnico y económico, consecuencia directa de situaciones reales
de mercado, producto de la oferta y de la demanda, y libres de apreciaciones subjetivas, políticas
o sociales y de finalidades coyunturales sean fiscales, comerciales o legales.
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3° ESTRATEGIA

MÉTODOS DE TASACIÓN
Existen básicamente cuatro métodos o enfoques de tasación, que contestan las interrogantes
siguientes:
¿Cuánto cuesta hacer?:
Enfoque de costos
¿Cuánto me pagan por?:
Enfoque de mercado o comparativo
¿Cuánto vale por las rentas que percibo?:
Enfoque de rentabilidad
¿Cuánto puedo pagar hoy para que me sea rentable lo que haré?:
Enfoque residual
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3° ESTRATEGIA

Todos los enfoques de tasación tienen su lógica y coherencia interna, y son consistentes respecto al
razonamiento económico:

la construcción de un
nuevo inmueble o de adaptar Enfoque de costos
uno viejo a un uso similar al del que
se está tasando

la compra de una propiedad


similar en que su precio dado está
limitado a los precios que habitualmente Enfoque de mercado o comparativo
se pagan por los inmuebles que
compiten con él por una participación en
el mercado;
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3° ESTRATEGIA

la compra de un activo similar a


invertir en otras opciones Enfoque de rentabilidad
financieras con idéntica estructura de
riesgo

lo máximo que se puede pagar por


un terreno para que sea rentable el Enfoque residual
proyecto inmobiliarios que puede
acoger
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3° ESTRATEGIA

El bien: Ejemplo
Zapato de Seguridad
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3° ESTRATEGIA

Ejemplo
Costo de elaboración = Reposición

El valor de Mercado
no siempre es la suma
de sus partes.
Ej: repuestos de un
auto
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3° ESTRATEGIA

Ejemplo
Usufructo = Rentabilidad

Como desventaja, sobre todo,


en países de economías
menos estables, la inseguridad
y no permanencia de las rentas
y la imprecisión de las tasas
convenientes de aplicar
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3° ESTRATEGIA

Ejemplo
Expectativas = Residual

Valor máximo bajo simulación


de escenarios y expectativas
del mayor y mejor uso del bien.
Cuanto estoy dispuesto a
pagar por el bien en base a
futuros beneficios.
Ej: trozo de madera
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3° ESTRATEGIA

Ejemplo
Valor de Mercado = Comparación directa

observación
directa del
comportamiento
del mercado
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3° ESTRATEGIA

Valor de Mercado:

Se obtiene por observación directa del comportamiento del mercado,


comparando valores de inmuebles parecidos de los que se sintetiza un valor
(método de mercado) y, si esto no es posible, se obtiene el valor
indirectamente, por análisis de los comportamientos racionales de los sujetos
que actúan en el mercado y de las variables influyentes (métodos de
reposición, capitalización o residual).

Según sea el caso, en ocasiones es recomendable utilizar mas de una


metodología, para establecer rangos de valor de acuerdo a los distintos
escenario (Ej. Inmuebles de “No Mercado” de acuerdo a IVSC )
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4° RESULTADO

El monto estimado por el cual un activo se intercambiaría, en un fecha


determinada en la cual un comprador y un vendedor actuando con
conocimiento, prudencia y sin presión, realizan una transacción directa.

Valor de Mercado, IVSC


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EJEMPLO
Felipe García B. MALL EN VIÑA
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MÉTODO 1:

ENFOQUE REPOSICIÓN
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MÉTODO 2:

ENFOQUE RENTAS
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RESULTADO

Reposición

Rentas

Media
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ALGUNOS CONCEPTOS
IMPORTANTES
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CALIDAD DEL BIEN PARA EFCTOS DE GARANTÍA BANCARÍA

La calidad y riesgo de un bien ofrecido en garantía, independientemente de


su valor, depende al menos de:

> la estabilidad de su valor de mercado;


> su liquidez;
> que su uso no esté seriamente limitado por disposiciones legales;
> la facilidad en su mantención y preservación;
> su accesibilidad;
> que se pueda asegurar;
> que no presente dificultades en su liquidación o ésta dependa de terceros,
> que su liquidación no afecte la imagen del Banco.
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BIENES NO RECOMENDABLES COMO GARANTÍA BANCARÍA

> que no se pueden enajenar o dar en garantía,


> cuyo uso esté limitado por disposiciones legales,
> no presentan un valor suficientemente estable, duradero o
sostenible a largo plazo bajo condiciones normales de mercado,
> que no sean asegurables,
> presentan dificultades en su liquidación o ésta dependa de
terceros,
> presentan alto grado de volatilidad (pueden disiparse o
desaparecer),
> cuya liquidación pueda afectar la imagen del Banco.
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QUE SE ESPERA DEL TASADOR

Calidad Técnica
LA VISITA ES CLAVE
Inspección
Es la etapa en donde mas problemas se presentan los problemas
Análisis
Valor
Limitaciones
Puntualidad
Calidad del bien como garantía (caso de entidades financieras)
Presentación
Inspección total
Medir
Calidad de Servicio
Oportunidad
Tomar notaRespuesta adecuada
Tiempo
Presentación
Ética
Discreción“Auditor”
y Confidencialidad
Objetividad
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Committee (IVSC)

- Normas NIC (IFRS)

- Manual Tasaciones Tinsa


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