Harga adalah istilah yang digunakan untuk

sejumlah uang yang diminta, ditawarkan

atau dibayarkan untuk suatu barang atau
jasa.

Hubungannya dengan penilaian,

harga merupakan fakta historis.
Harga biasanya merupakan indikasi
atas nilai relatif dari barang atau jasa
oleh pembeli tertentu dan atau
penjual tertentu dalam kondisi yang
tertentu pula.
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang
dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.

Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga
yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli.

Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu
dari nilai.
 Appraisal merupakan salah satu sub sektor jasa yang dapat berperan
penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta
kekayaan yang kita miliki. Di Indonesia, appraisal atau penilaian belum
dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal masih dalam tahap
permulaan dan sedang dalam pertumbuhan. Perusahaan jasa
appraisal/penilai properti adalah lembaga eksternal yang terlepas dari
lembaga keuangan yang bersifat independen dalam menilai properti suatu
perusahaan.

 Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui

bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum
kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian
telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia komersial. Faktor
pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai profesi di
Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998.
 Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota,
pajak properti dan pembangunan infrastruktur seperti jalan
kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya, memerlukan
akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang
wajar. Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang
menetapkan nilai dan memerlukan penilai profesional.

 Pada waktu yang sama investasi real estate dianggap sah dan
berpotensi menguntungkan investor, membutuhkan
dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran
yang dapat diandalkan atas nilai properti yang
sebenarnya.
 Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan
masyarakat modern. Bidang-bidang kegiatan lain yang
memerlukan dukungan jasa penilaian, seperti :
a. Studi kelayakan
b. Aplikasi untuk sektor keuangan
c. Pajak properti (PBB)
d. Biaya transaksi properti
e. Laporan perusahaan
f. Prospektus investasi
g. Tarif pengembangan kondominium
h. Prosedur kebangkrutan/likuidasi
i. Ganti rugi pembebasan properti
j. Sengketa hukum atas properti
k. Manajemen aset yang efisien.
 Bidang Jasa Penilaian meliputi:
 Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran,
demikian juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran.
Jadi Appraisal dan Valuation, adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan
Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan
Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara
anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).

 Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian

adalah:
 Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
 Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
 Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
 Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based
on analysis of relevan market information).
 Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan
estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau
analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi
oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan
obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).

 Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi

disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan
lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.

 Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya

dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi,
ilmu Teknik, dan ilmu Hukum.
 Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian:
a. Penilaian tidak objektif. Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan
memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di
dalamnya merupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi
antara penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada banyaknya
informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini yang
subjektif.
b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use by date). Karena pasar
bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapat saja
berubah.
c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan
akurat. Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan
secara otomatis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena
ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.
d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian. Dalam kenyataannya
bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya
beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting adalah bahwa
prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh.
Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian
penilaian adalah:

“Gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni

(science and art) dalam mengestimasikan nilai
dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam
suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada
waktu yang telah ditetapkan serta dengan
mempertimbangkan segala karakteristik yang
ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis
investasi yang ada di pasaran”
 Penilaian berdasarkan
KEPI & SPI Edisi VI-2015 adalah :
“proses pekerjaan untuk memberikan
estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu objek penilaian pada
saat tertentu sesuai dengan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) dan
peraturan-peraturan yang berlaku”
 KEPI singkatan dari Kode Etik Penilai Indonesia,
merupakan landasan moral bagi Penilai di Indonesia.

 SPI singkatan dari Standar Penilaian Indonesia,

merupakan panduan praktek penilaian bagi Penilai di
Indonesia.

 KEPI & SPI Edisi VI-2015 merupakan

penyempurnaan terakhir dari KEPI dan SPI
terdahulu.
 KEPI dan SPI merujuk kepada International Valuation
Standards 2013, serta menggunakan referensi dari standar-
standar penilaian lainnya di dunia, yang disesuaikan
dengan kebutuhan dan kondisi Penilaian di Indonesia.

 Dari sisi Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya, KEPI

dan SPI ini dapat menjadi acuan dalam melaksanakan
pengawasan dan pengembangan profesi Penilai di
Indonesia.

 Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK) Sekretariat

Jenderal Kementerian Keuangan Republik Indonesia
sebagai instansi pembina profesi Penilai di Indonesia.
 MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) atau ISA
(Indonesian Society of Appraisers) adalah Asosiasi Profesi di
Indonesia yang khususnya mewadahi Profesional yang
berkecimpung dalam Profesi Penilai.

 GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) merupakan

organisasi perusahaan-perusahaan penilai di Indonesia.

 MAPPI dan GAPPI membentuk Komite Penyusun Standar

Penilaian Indonesia (KPSPI) yang bertugas menyusun draft
standar baru atau merevisi draft standar yang lama sesuai dengan
sifat dinamis standar yang terus menyesuaikan diri dengan
berbagai perubahan yang terjadi di pasar.
 Tujuanutama dari penilaian adalah
perkiraan yang biasa disebut nilai
pasar atau market value. Nilai
pasar didefinisikan sebagai
probabilitas utama harga jual
properti yang bersiang dalam pasar
terbuka.
 Appraisal berguna bagi Lembaga Keuangan sebagai nilai data suatu objek jaminan dari
sejumlah uang yang mereka pinjamkan. Selain itu untuk estimasi nilai pajak, asuransi,
pendapatan dan lain-lain.

 Beberapa alasan yang menyebabkan dilakukannya Appraisal, antara lain :

 Property Taxes atau Taxes Matters (masalah perpajakan). Appraisal digunakan oleh
pemerintah setempat untuk mengetahui nilai pasar dari properti untuk menetapkan
pajak.
 Loan Purpose.
▪ Finacing and Credits. Kegiatan pendanaan dan pinjam-meminjam yang dilakukan oleh
lembaga Keuangan memerlukan jaminan. Oleh karena itu untuk menentukan
besarnya nilai jaminan tersebut digunakan Appraisal.
▪ Transfer of ownership (Perpindahan Kepemilikan)
▪ Investment ang Decision Making (Konsultasi Investasi dan Pengambilan Keputusan
Investasi).
 Others Purpose. Hal lain-lain yang menggunakan jasa Appraisal adalah penilaian asset
untuk aplikasi permanent resident, kompensasi dari penyitaan atau permasalahan
sengketa hukum, dan lain-lain.
 Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini, peran jasa penilai untuk
melakukan penilaian asset dikatakan mempunyai berbagai fungsi, antara
lain:
 digunakan dalam menentukan nilai ganti rugi pembebasan tanah
rakyat untuk kepentingan pemerintah/umum,
 menentukan nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi,
 menentukan nilai jual objek pajak dalam kaitannya dengan perhitungan
Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB),
 mengetahui berapakah kekayaan atau aset Negara untuk menentukan
kemampuan membayar utang,
 menentukan nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi
perbankan dan lembaga keuangan lainnya,
 digunakan dalam penyusunan neraca negara maupun daerah, dan lain-
lain.
a. Prinsip Antisipasi (Principle Of Anticipation)

b. Prinsip Perubahan (Principle Of Change)

c. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle Of Supply And Demand)

d. Prinsip Persaingan (Principle Of Competition)

e. Prinsip Pengganti (Principle Of Subtitution)

f. Prinsip Peningkatan dan Penurunan Pendapatan (Principle Law Of Diminishing Returns)

g. Prinsip Kontribusi (Principle Of Contribution)

h. Prinsip Kesesuaian (Principle Of Comformity)

i. Prinsip Keseimbangan (Principle Of Balance)

j. Prinsip Pengaruh Luar (Principle Of Externality)

k. Prinsip Highest dan Best Use (Principle Of Highest And Best Use)
 Harapan akan keuntungan atau kerugian di masa yang akan datang
akan mempengaruhi harga suatu properti.

 Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas

keuntungan/kerugian di masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi
pelaku pasar tentang keuntungan/kerugian kepemilikan di masa depan.

 Contoh:
 Akibat adanya lumpur lapindo properti-properti di sekitar areal lumpur
lapindo diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman
dimasyarakat areal sekitar lumpur lapindo dimasa yang akan datang
akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah
selesai, atau justru sebaliknya.
 Rencana pembangunan Ring Road di Makassar membuat harga harga
tanah sepanjang jalur rencana Ring Road naik.
 Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai
suatu properti. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan
kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (misalnya tiba tiba
dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk
peraturan peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan
kota.

 Perubahan nilai dipengaruhi oleh banyak variabel, penduduk,

perekonomian, dll.

 Prinsip ini berpedoman bahwa nilai dari suatu properti

dipengaruhi oleh faktor dari luar seperti kebijakan pemerintah,
sarana dan prasarana lingkungan, dsb.
 Nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara
Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan
penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan
sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan
yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun.

 Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate

menjadi penentu harga. Relatif terhadap faktor nilai,
kegunaan, kelangkaan, keinginan, dan daya beli efektif.

 Nilai akan naik bila permintaan akan properti meningkat

sementara penawaran terhadap properti tersebut terbatas.
 Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka Nilai
properti cenderung akan turun akibat banyaknya pilihan.

 Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan

yang tinggi, maka banyak developer lain yang
membangun properti dan mengakibatkan nilai properti
turun.

 Nilai properti dipengaruhi oleh properti pesaingnya.

Properti yang mempunyai daya saing rendah akan
memiliki nilai rendah dibandingkan dengan properti yang
memiliki daya saing tinggi akan memiliki nilai tinggi.
 Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap
properti yang sama selama ada properti pengganti.

 Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk

membeli properti dengan harga yang lebih murah pada
kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu deret
dimana kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai
paling rendah akan lebih cepat terjual.

 Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap

suatu properti dibanding dengan biaya pembelian properti
lain yang sama.
 Pada dasarnya penambahan ornamen pada properti tidak
lantas menaikkan nilai dari properti tersebut.

 Contoh: Penambahan Patung pada properti bisa

mengakibatkan nilai properti tersebut berkurang, sebab
apabila ditawarkan di pasaran belum tentu semua orang
menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung
tersebut justru mengurangi nilai Properti.

 Penambahan dan pengurangan pendapatan atau

kesimbangan, penambahan biaya belum tentu akan
menambah nilai.
 Baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi
pada total nilai properti.

 Contoh: Bangunan tua yang berdiri diatas tanah

Komersil dapat dikatakan tanah tersebut
memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari
properti tersebut.

 Nilai suatu properti diukur dari kontribusinya secara

keseluruhan terhadap biaya yang telah
dikeluarkan.
 Nilai suatu properti akan maksimal bila berada
di lingkungan yang sesuai.

 Contoh: Rumah Mewah akan memberi Nilai

maksimal bila dibangun di komplek rumah
mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila
dibangun di lingkungan kumuh.

 Properti yang letaknya bagus maka nilainya

lebih bagus dari lokasi yang jelek.
 Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-
faktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam
keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi tersebut antara lain:
Tenaga kerja, Modal, Bahan Baku dll.

 Contoh: Membangun Industri di daerah yang jauh dari Bahan

Baku Bisa menyebabkan Nilai dari Properti tersebut Turun
akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan
mentah.

 Prinsip ini perpedoman bahwa hubungan antara tanah dan

bangunan di atasnya, serta hubungan antara properti dan
lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya
mencerminkan nilai pasar yang optimal.
 Nilai properti dipengaruhi oleh
pengaruh luar, hal ini membuktikan
karakteristik dasar dari properti yang
bersifat terbuka.

 Contoh: Rumah di kawasan Pantura

menggunakan dinding rumah dari
bahan keramik.
 Kegunaan tertinggi dan terbaik dapat didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari
suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang
mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh
peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai
tertinggi.

 Empat Kriteria utama, yaitu:

1. Secara Legal diijinkan (Legally Permissible)
2. Secara Fisik memungkinkan (Physically Possible)
3. Secara Ekonomis layak (Financially Feasible)
4. Memberikan Nilai Tertinggi/Produktivitas yang maksimal
(Maximally Productive)
 Legally Permissible
Memastikan kegunaan yang diizinkan oleh peraturan seperti zoning,
peraturan batasan ketinggian bangunan, rasio luas tanah yang boleh
didirikan bangunan.

 Phisically Possible
Kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisa kegunaan
tertinggi dan terbaik dari suatu properti adalah kelayakan secara fisik.
Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah
berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di
atasnya.
Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun
bangunan hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas
400 m2.
 Financially Feasible
Setelah melewati kriteria fisik dan legal maka kegunaan
yang memungkinkan perlu dianalisa lebih lanjut dalam
menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian, apakah
sama atau lebih besar dari biaya operasi.

 Maximally Productive
Dari kegunaan-kegunaan yang layak secara keuangan,
maka kegunaan yang menghasilkan harga tertinggi/nilai
tertinggi, yaitu yang konsisten dengan tingkat
pengembaliannya adalah kegunaan tertinggi dan terbaik.
 Financially Feasible
Setelah melewati kriteria fisik dan legal maka kegunaan
yang memungkinkan perlu dianalisa lebih lanjut dalam
menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian, apakah
sama atau lebih besar dari biaya operasi.

 Maximally Productive
Dari kegunaan-kegunaan yang layak secara keuangan,
maka kegunaan yang menghasilkan harga tertinggi/nilai
tertinggi, yaitu yang konsisten dengan tingkat
pengembaliannya adalah kegunaan tertinggi dan terbaik.
 HBU Tanah kosong
 Pengembangan yang memungkinkan untuk
dibangun
 Mempertimbangkan hubungan antara kegunaan
yang ada pada saat ini dengan semua kegunaan
potensialnya.

 HBU Tanah terbangun

 Kegunaan dari properti yang diharapkan dapat
menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi.
Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan:
1. Fisik, antara lain:
 Bentuk tanah dan ukuran tanah
 Topografi tanah
 Lokasi tanah / Letak tanah
 Sarana dan Prasarana

2. Peraturan Pemerintah, antara lain:

 Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota
 KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
 KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
 KDH (Koefisien Dasar Hijau)
 GSB (Garis Sempadan Bangunan)
 Tinggi Maksimum Bangunan
3. Supply and Demand, antara lain:
 Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang
sejenis di pasar
 Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang
dikembangkan
 Harga sewa dari Properti sejenis
 Harga jual dari Properti Sejenis.

4. Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai

peraturan pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang
memberikan hasil tertinggi.
 GSB (Garis Sempadan Bangunan)
 Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar
bangunan terhadap pinggir ruas jalan. Kita dilarang keras membangun
melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung
dari besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai
jarak GSB yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang
lebih kecil. Biasanya jarak GSB ini rumusnya adalah setengah lebar jalan,
apabila lebar jalan adalah 10 meter, maka GSB-nya adalah 5 meter, artinya
jarak terluar yang diijinkan bangunan berdiri adalah 5 meter dari pinggir
jalan.
 Dalam sebuah perencanaan yang ideal, sebaiknya ketentuan GSB ini dipatuhi
karena pihak Tata Kota telah mempertimbangkan aspek ke depan terkait
pelebaran jalan, pertamanan, pejalan kaki, dll. Sehingga pelanggaran GSB
tidak dapat ditolerir, pengembang atau kontraktor yang membangun
melebihi GSB akan dibongkar.
 Koefisien Dasar Hijau (KDH). Merupakan angka perbandingan minimal
yang diijinkan antara luas dasar penghijauan yang ada di tapak dengan
luas tapak.
Contoh Penghitungan: Luas tapak = 1000 m2; KDH = 0,25
Dasar penghijauan minimum adalah = 0,25 x 1000 m2 = 250 m2

 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas

lantai dasar bangunan dengan luas tanah.

 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas

lantai bangunan dengan luas tanah.

 Ketinggian Bangunan. Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan

adalah berapa lantai yang diijinkan oleh developer di area tersebut yang
dapat dibangun.
 Contoh cara Mencari KDB, KLB dan Jumlah Lantai :
Diketahui :
Luas Lahan = 4.000 m2
KDB = 20%
KLB = 3
Ditanya :
Berapa Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun ?
Berapa Luas Total lantai yang boleh terbangun ?
Berapa Jumlah Lantai ?

Jawab :
Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun = Luas Lahan x KDB
4.000 m2 x 20% = 800 m2
Luas Total lantai yang boleh terbangun = Luas Lahan x KLB
4.000 m2 x 3 = 12.000 m2
Jumlah lantai = Luas Total lantai yang boleh terbangun / Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun
12.000 m2 / 800 m2 = 15 Lantai
Diketahui:
Sebuah lahan dipinggir Jalan Ceger, dengan lebar sisi
depan 10 meter, dan panjang ke belakang 20 meter.
Zoning Lokasi  Perdagangan dan Jasa
GSB 5 meter
KDB Rumah 60%, Dagang 80%
KLB 3
KDH 0,1

Ditanyakan:
Total Luas Bangunan agar memenuhi HBU?
 NILAI dapat ditafsirkan
sebagai:
 “ makna ” atau “ arti ” suatu
benda atau barang.
 opini atau pendapat seseorang
tentang suatu barang.
 Nilai adalah konsep ekonomi yg merujuk pada
hubungan finansial antara barang dan jasa yg
tersedia untuk dibeli dan mereka yg membeli dan
menjual.
 Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa
pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya
dengan defenisi nilai tertentu.
 Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan
pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan
diperoleh oleh orang yg memiliki barang dan jasa
tersebut pada tanggal penilaian.
 American Institute of Real Estate Appraisers:
"The most probable price, as a specified date, in cash, or in terms
equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the
specified property rights should sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite to fair sale, with
buyer and seller each acting prudently, knowledgeably and for self-
interest, and assuming that neither is under undue duress“.
“Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu,
dalam bentuk uang atau yang dapat disamakan dengan uang, di
mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu
penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar
kompetitif yang memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar,
di mana penjual dan pembeli melakukan transaksi dengan hati
hati/bijaksana, mempunyai pengetahuan yang mencukupi
tentang properti yang dijual/dibeli, serta keduanya tidak dalam
paksaan dalam melakukan transaksi”.
Adalah harga dari suatu transaksi yang
memenuhi kriteria sebagai berikut :

 Pembeli dan penjual yang berkehendak

melakukan transaksi;
 Dalam keadaan pasar terbuka;
 Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan,
pengalaman dan informasi yang mencukupi;
 Jangka waktu penawaran mencukupi;
 Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual
istimewa.
NILAI = f ( D, U, S,T)

D = Demand
U = Utility
S = Scarcity
T = Transferibility
 Pertumbuhan kota (city growth)

 Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja

preferensi, selera dan ekspektasi mereka? (market
segmentation)

 Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana?

(mortgage affordability)

 Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk

memperoleh pinjaman? (mortagage availability).
Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial.
Oleh Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas
ini adalah sebagai berikut :
 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan
properti.
 Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada
properti.
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah
lingkungannya?
 Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan
properti? dan tipe bangunan dan pembangunan apa saja yang
mungkin untuk sebuah lahan properti? Bagaimana servis dan
fasilitas penunjang kawasan properti?
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti
(supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial.
Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti
cenderung relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat
scarcity -dengan asumsi memiliki derajat kesamaan dengan
properti lain- semakin besar nilai properti.
Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor, yaitu
menghitung jumlah atau besarnya substitusi properti. Hal yang
perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai berikut :
 Sumber potensial dari supply.
 Identikasi kompetitor langsung.
 Faktor-faktor yang menentukan supply.
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak
ke pihak lain. Proses ini terdiri dari marketing, negotiating,
and closing transaksi properti.
Hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut :
 Peran calo/ broker dalam menentukan harga properti.
 Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu
diperhatikan dalam mempertemukan titik temu antara
pembeli dan penjual dalam proses negosiasi.
 Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti,
apakah sewa, jual atau tukar?
 Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika
proses transaksi berakhir.
 Adalah sejumlah uang yg diminta, ditawarkan atau
dibayarkan untuk sesuatu barang dan jasa.
 Dalam konteks ‘penilaian’ harga merupakan fakta
historis diumumkan secara terbuka atau dirahasiakan.
Karena kemampuan finansial, motivasi atau
kepentingan khusus dari seseorang penjual atau
pembeli, harga yg dibayarkan atas sesuatu barang dan
jasa dapat berhubungan dengan nilai barang atau jasa
yg lain.
 Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif
dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau
penjual tertentu dalam kondisi yg tertentu.
Adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan atas barang atau jasa
atau jumlah yang dibutuhkan
untuk menciptakan atau
memproduksi barang dan jasa
tersebut. Jika sudah dilaksanakan,
biaya menjadi fakta historis.
Adalah sistem dan atau tempat dimana
barang dan jasa diperdagangkan antara
pembeli dan penjual melalui mekanisme
harga. Konsep pasar menunjukkan
kemampuan barang atau jasa
diperdagangkan antara pembeli dan
penjual tanpa batasan terhadap
aktifitasnya.
 Nilai adalah konsep ekonomi yg merujuk pada
hubungan finansial antara barang dan jasa yg
tersedia untuk dibeli dan mereka yg membeli dan
menjual.
 Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa
pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya
dengan defenisi nilai tertentu.
 Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan
pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan
diperoleh oleh orang yg memiliki barang dan jasa
tersebut pada tanggal penilaian.
 BIAYA adalah sejumlah uang yang telah
dikeluarkan untuk memproduksi sebuah barang.

 HARGA adalah sejumlah uang yang dibayar dalam

sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik
dari suatu benda.

 NILAI adalah apa yang “sepatutnya dibayar”

oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual
dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa
yang akhirnya disetujui.
Keuntungan Modal (Capital gain) adalah suatu keuntungan atau laba
yang diperoleh dari investasi dalam surat berharga atau efek, seperti
saham, obligasi atau dalam bidang properti, dimana nilainya melebihi
harga pembelian.
 Agar dapat memperoleh suatu penilaian yang bermanfaat, dan
salah satu persyaratan penting yang harus dipenuhi bagi setiap
nilai adalah agar dapat menafsirkan secara akurat kondisi
pasar saat itu khususnya dengan kecenderungan pada
pergerakan harga dan harapan jangka pendek tentang
kecenderungan yang ada.

 Aspek terpenting dari kecenderungan harga apakah harga itu

naik atau turun, dalam hal apa saja terjadi perubahan dan
berapa lama tren diharapkan dapat berlangsung sebelum
terbentuk tingkat harga yang baru. Pelajaran mendasar
tentang perubahan harga adalah interaksi yang terjadi
antara penawaran dan permintaan.
1. Harga dari komoditi, dimana harga komoditi ini pada
umumnya biasanya akan banyak ditentukan oleh biaya
produksi dan profit margin yang dikehendaki oleh
produsen. Selain itu harga juga dipengaruhi oleh tingkat
penawaran, yaitu bila penawaran atas suatu barang
rendah/sedikit, maka apabila permintaan meningkat maka
harga akan naik.

2. Pendapatan konsumen, yaitu bila pendapatan masyarakat

naik, maka permintaan untuk real estat dengan harga
rendah akan turun, sedang permintaan terhadap real estat
dengan harga lebih mahal akan meningkat.
3. Harga dari komoditi pesaing, dimana akan berlaku
prinsip subtitusi, yaitu dengan meningkatnya harga suatu
real estat kelas tertentu akan menyebabkan konsumen
berpaling pada real estat serupa pada daerah yang sama

4. Ekspektasi konsumen, dimana pembeli akan selalu

cemas tentang harga apakah akan naik atau turun
sehingga kondisi semacam itu memepengaruhi tindakan
mereka. Konsumen cepat-cepat akan membeli real estat
apabila berpendapat bahwa harga akan naik, sebaliknya
akan menunda pembelian bila berpendapat harga akan
turun.
5. Selera/cita rasa (tastes) dan preferensi
konsumen, yaitu kepuasan (utility) konsumen
dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti usia,
pekerjaan, pendidikan, lingkungan, dan
sebagainya. Preferensi akan berubah searah
dengan perubahan pada mode, teknologi,
pola perubahan pada penduduk, perubahan
di kota, dan konsumenbergerak melalui tahap
perputaran hidup yang berbeda.
 Permintaan dapat dilihat pada 2 (dua) bentuk:

 Permintaan yang disebabkan oleh sejumlah konsumen

yang membutuhkan suatu komoditas tertentu seperti
perumahan. Hal ini dapat diperkirakan dari indikator
seperti pertumbuhan penduduk dan perubahan pada
beberapa komponen dari pertumbuhan seperti
pembentukan rumah tangga, kelahiran, migrasi,
perkawinan, dsb.

 Permintaan ekonomis yang melingkupi konsumen yang

memiliki kemampuan untuk membeli perumahan yang
dikehendaki.
 Indikator yang paling umum untuk mengukur tingkat
permintaan dalam pasar real estat adalah kuantitas unit
yang dikonsumsi oleh konsumen.

 Indikator itu bisa berupa jumlah rumah berbagai kategori

yang terjual tiap bulan, luas ruang kantor yang tersewa
setiap bulan, dsb.

 Indikator tersebut dapat dibagi ke dalam sektor pasarnya

seperti perumahan dibagi ke dalam apartemen,
kondominium, perumahan sederhana, perumahan
menengah, perumahan mewah, dll.
 Ruang kantor dapat dibagi menjadi ruang kantor
daerah utama, ruang kantor daerah sekunder,
ruang kantor kelas rendah, dsb.

 Dalam mengukur angka-angka itu, perlu

dipisahkan antar permintaan baru yang
menggambarkan pertumbuhan riil saat itu
dengan upgrading yang menggambarkan
proses penyaringan di real estat yang dapat
menimbulkan distorsi pasar.
Pengenalan Pendekatan Penilaian
dan Metode Penilaian
Pendekatan dan Metode Penilaian

- Metode Tambah Kurang

Market Data Approach - Metode Jumlah Rupiah
- Metode Persentase

- Metode Survey Kuantitas

- Metode Unit Terpasang
Cost Approach - Metode Meter Persegi
- Metode Indeks Biaya

- Gross Income Multipier

Income Approach - Direct Capitalization Method
- Discounted Cash Flow
- Residual Technique
Jika diketahui Nilai A
Rp. 500.000.000,-

Menurut Anda Berapa

Nilai:
1. B ?
2. C ?
3. D ?
4. E ?
 Market Data Approach
 Pendekatan Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga :
o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison Method)
o Perbandingan Data Langsung (Direct Market Comparison Method)

 Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti

yang dinilai dengan data properti yang sejenis

 Persyaratan digunakan Pendekatan Data Pasar

- Properti terletak di daerah yang mempunyai peruntukan yang sama
dengan data yang tersedia
- Data yang tersedia cukup banyak
- Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan dengan data
- Data yang tersedia relatif baru
 Market Data Approach
 Tahap Penilaian :
- Kumpulkan data pembanding minimal 3 data
- Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai
- Penyesuaian terhadap faktor yang mempengaruhi Nilai
- Nilai Indikasi

Nilai Indikasi Properti = Data Pasar Properti sejenis/sebanding +/- Penyesuaian

Metode dalam Market Data Approach
1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method)
• Digunakan apabila data pembanding mempunyai banyak faktor
persamaan dengan properti yang dinilai
• Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung semua faktor
yang mempengaruhi Nilai secara keseluruhan
• Menganalisa lebih dan kurang dari data perbandingan yang ada

2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)

• Digunakan untuk menilai properti yang data pembandingnya lebih banyak
perbedaannya dari properti yang dinilai, tapi masih dalam batas toleransi
yang wajar
• Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu faktor yang akan
mempengaruhi Nilai
• Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara properti yang dinilai
dengan data pembanding yang tersedia
- Penyesuaian positif : properti dinilai mempunyai faktor yang lebih dari data
- Penyesuaian negatif : mempunyai faktor kurang dari data yang tersedia
• Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah besaran Rupiah
• Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif  Nilai Indikasi properti yang dinilai
Metode dalam Market Data Approach

3. Metode Persentase (Percentage Method)

• Sama dengan metode Jumlah Rupiah

• Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi indeks/persentase
• Penjumlahan dari faktor penyesuaian  Nilai Indikasi
 Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan
tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian
dinyatakan dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 100,000 120,000 110,000
Adjustment 12,000 (9,000) 5,000
Adjusted Sale Price 112,000 111,000 115,000
Contoh:
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000

Nilai Indikasi
Properti yang 104.000.000 106.000.000 102.000.000
dinilai
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan.
Pembobotan yang lebih besar diberikan kepada pembanding
yang mempunyai lebih banyak kesamaan.
Misalnya: Data 2  40%
Data 1 dan Data 3  30%
Maka NILAI PASAR:
30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.000
40% x Rp 106.000.000 = Rp 42.400.000
30% x Rp 102.000.000 = Rp 30.000.000
= Rp104.200.000

81
 Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur
pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan
antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam
Rupiah.
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3
Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12,000 9,000 9,000
Time Adjusted Sale Price 108,300 88,400 92,400
Age 10 years - 3,200 (3,200)
Condition Good 4,800 - 4,800
Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000)
Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) -
Garage Attached - 800 -
Quality Good - - 4,000
Net Adjustment (14,800) (800) 600
Adjusted Sale Price 93,500 87,600 93,000
 Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian:
Waktu +5.000.000 0 +8.000.000
Lokasi -1.000.000 0 0
Ukuran 0 0 -4.000.000
Kondisi Plengkpan 0 0 0
Mutu Bangunan 0 -2.000.000 0
Total Penyesuaian +4.000.000 -2.000.000 +4.000.000
Nilai Indikasi
104.000.000 106.000.000 102.000.000
Properti yg dinilai
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:
NILAI PASAR:
 30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000
 40% x Rp 106.000.000 =Rp 42.400.000
 30% x Rp 102.000.000 =Rp 30.000.000
Rp 104.200.000
 Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur
pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara
properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam
persentase.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12% 9% 9%
Time Adjusted Sale Price 107,856 86,546 90,906
Age 10 years 0% 4% -4%
Condition Good 5% 0% 5%
Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%
Floor Area 1,500 -10% -5% 0%
Garage Attached 0% 3% 0%
Quality Good 0% 0% 5%
Net Adjustment -15% 2% 1%
Adjusted Sale Price 91,700 88,300 91,800
 Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian:
Waktu 105% 100% 108%
Lokasi 99% 100% 100%
Ukuran 100% 100% 96%
KondisiPlengkpan 100% 100% 100%
Mutu Bangunan 100% 98% 100%
Total Penyesuaian 104% 98% 104%
Nilai Indikasi
104.000.000 105.850.000 101.920.000
Properti yg dinilai

86
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:

NILAI PASAR:
30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000
40% x Rp 105.840.000 =Rp 42.400.000
30% x Rp 101.920.000 =Rp 30.000.000
Rp 104.112.000

87
 Kelebihan
 Sederhana dan mudah dimengerti.
 Dapat diterapkan untuk semua jenis properti.
 Acuan untuk menguji ketepatan metode-metode lain.
 Lebih objektive, bersumber dari data aktual.
 Dibandingkan dengan Income Approach : menghindari kesalahan memprediksi
pendapatan yang akan datang.
 Dibandingkan dengan Cost Approach : menghindari subjektifitas dalam penentuan
biaya dan penyusutan.

 Kelemahan
 Ketersediaan data pembanding sering tidak mencukupi
 Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan.
 Memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas terutama dalam melakukan
adjustment.
 Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur-unsur yang harus
disesuaikan terlalu banyak .
 Cost Approach

Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah suatu metode

untuk menetapkan nilai Objek Penilaian yang diperoleh dari penaksiran
Cost Reproduction / Replacement New, dikurangi dengan perkiraan
penghapusan karena penyusutan (deterioration and obsolescence).

Nilai Tanah : dihitung dengan Market Data Approach

Nilai Bangunan : dihitung dengan Cost Approach

Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Penggantian Baru – Penyusutan)

(Tanah & Bangunan)
 NB = RCN - ΣDEPR
Di mana
NB = Indikasi Nilai Bangunan
RCN = Biaya Pembangunan Baru (Reproduction Cost New)
DEPR = Depresiasi / Penyusutan

Elemen Penyusutan :
- Penyusutan Fisik
- Penyusutan Fungsi
- Penyusutan Ekonomi
 Cost Approach
Biaya Penggantian Baru
(Replacement Cost, New)

Square Meter Index Unit-In Place Quantity Survey

Estimasi Penyusutan

Kerusakan Fisik Fungsional Ekonomis

Nilai Indikasi Dari Aset di luar Tanah

Ditambah Nilai Pasar Tanah

Nilai Pasar Dasar Pendekatan Biaya

Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam Cost Approach adalah sebagai berikut:
1. melakukan estimasi nilai tanah yang dianggap kosong yang siap untuk dibangun
sesuai dengan manfaat tertinggi & terbaik.
2. menentukan basis biaya yang sesuai yaitu reproduksi (reproduction) atau
pengganti (replacement).
3. membuat estimasi biaya langsung dan tak langsung pada tanggal penilaian.
4. membuat estimasi tingkat keuntungan pemborong yang sesuai dengan pasar.
5. menambahkan estimasi biaya langsung maupun tidak langsung, keuntungan
pemborong dengan biaya bangunan.
6. membuat estimasi penyusutan bangunan yang terdiri dari :
▪ penyusutan fisik (physical deterioration).
▪ kemunduran fungsi (functional obsolescence).
▪ kemunduran economi/ekternal external/economic obsolescence).
7. kurangkan estimasi penyusutan dengan biaya total pembangunan.
8. estimasi nilai pengembangan (improvement) lainya yang belum dipertimbangkan.
9. tambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan setelah dikurangi penyusutan
secara keseluruhan.
10. sesuaikan kasimpulan akhir nilai properti tersebut dengan personal properti yg
terdapat didalamnya jika memang dikehendaki.
 Biaya Reproduksi adalah perkiraan biaya
pembangunan sebuah bangunan pada tanggal
penilaian yang diasumsikan terhadap duplikat/replika
bangunan yang dinilai dengan menggunakan material,
desain dan pekerja yang sama.

 Biaya Penggantian adalah perkiraan biaya

pembangunan sebuah bangunan pada tanggal
penilaian yang diestimasikan menggunakan bahan
material pengganti dan desain standar.
A. BIAYA LANGSUNG
 Tenaga kerja yang digunakan untuk membangun
bangunan.
 Material-material, produk-produk dan peralatan.
 Keuntungan dan overhead kontraktor (termasuk
pengawasan kerja, kompensasi pekerja, asuransi
kebakaran dan asuransi tenaga kerja).
 Penggunaan peralatan.
 Penjaga / satpam.
 Rumah/kantor kontraktor di lokasi pembangunan
(shack) dan pagar sementara.
 Fasilitas penggudangan material.
 Instalasi listrik dan utilitas.
B. BIAYA TIDAK LANGSUNG
 Fee / pembayaran untuk arsitektur dan insinyur dalam
membuat perencanaan (plan), rencana pengawasan,
survei bangunan untuk menetapkan garis
bangunan/sempadan dan kualitasnya, lingkungan dan
uji bangunan.
 Bayaran bagi penilai, konsultan, akuntan dan ahli hukum
(pengacara).
 Biaya pendanaan permanen seperti bunga atas
pinjaman untuk biaya pembangunan, bunga atas biaya-
biaya tanah, biaya pemrosesan dan service charge.
 Biaya berkait dengan penyewaan, pemasaran dan
penjualan.
 Pengeluaran administrasi developer/pengembang.
 Biaya perubahan hak.
 Cost Approach
 Penyusutan / Depresiasi
 Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru.

 Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai

saat penilaian.

 Jenis Penyusutan
 Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration): Rusak, lapuk, retak, mengeras
atau kerusakan pada strukturnya. Penyusutan yang disebabkan karena
umur pemakaian bangunan.
 Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence): Perencanaan yang
kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran,
model, bentuk, dan lainnya. Penyusutan karena perbedaan dengan
standar bangunan yang ada/berlaku.
 Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence): Faktor luar yang
mempengaruhi, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan lainnya.
Penyusutan yang disebabkan oleh faktor diluar properti.
 Cost Approach
 Rumus Penyusutan / Depresiasi
1. Kerusakan Fisik

Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100%

Umur Manfaat

o Penyusutan Fisik (%)

o Umur Efektif (tahun)
o Umur Manfaat (tahun)

2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis

Kemunduran Fungsional / Ekonomis =

% Kemunduran Fungsional / Ekonomis x (100% - % Penyusutan Fisik)

o Penyusutan Fisik (%)

o Kemunduran Fungsional (%)
o Kemunduran Ekonomis (%)
 Metode dalam Cost Approach
1. Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)
- Perhitungan secara terperinci.
- Memakan waktu lama.
- Hasilnya sangat teliti.
- Biasa digunakan oleh kontraktor untuk RAB.

2. Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)

- Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa unit besar.

3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method)

- Membandingkan biaya per meter bangunan yang dinilai dengan bangunan
lain yang sejenis.

4. Metode Indeks Biaya (Index Method)

- Memberi indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja dan lain- lain.
No. Analisa Uraian Pekerjaan Biaya (Rp) Jumlah

Upah Bahan

1 A1 1m3 tanah biasa dengan ke

dalaman 1m

0,75 pekerja @ Rp 10.000 7,500 7,500

0,25 mandor @ Rp 20.000 500 500

Jumlah 8,000 8,000

2 A18 1 m3 timbunan/urug pasir

1,2 m3 pasir urug @ Rp 35.000 42,000 42,000

0,3 pekerja @ Rp 10.000 3,000 3,000

0,01 mandor @ Rp 20.000 200 200

Jumlah 3,200 4,200 45,200

3 F36 1 m2 daun pintu/jendela kaca

6 tukang kayu @ Rp 15.000 90,000 90,000

0,6 kepala tukang @ Rp 20.000 12,000 12,000

2 pekerja @ Rp 10.000 20,000 20,000

0,1 mandor @ Rp 20.000 2,000 2,000

0,035 m3 papan @ Rp 5.000.000 175,000 175,000

Jumlah 124,000 175,000 299,000

dan seterusnya………..
No Uraian Pekerjaan Pos Pengeluaran (Rp) Jumlah
Upah Bahan (Rp)

1 Pekerjaan tanah 2,250,000 2,000,000 4,250,000

2 Pekerjaan pasangan/plester 7,500,000 12,500,000 20,000,000
3 Pekerjaan beton dan lantai 6,000,000 15,000,000 21,000,000
4 Pekerjaan kayu 8,000,000 25,000,000 33,000,000
5 Pekerjaan atap dan plafon 2,500,000 10,000,000 12,500,000
6 Pekerjaan finishing 1,000,000 1,100,000 2,100,000
7 Pekerjaan listrik 1,000,000 4,000,000 5,000,000
8 Pekerjaan lain-lain 2,000,000 500,000 2,500,000
Biaya pelaksanaan 100,350,000
Overhead @10% 10,035,000

110,385,000
Keuntungan Developer @ 10% 11,038,500

121,423,500
Konsultan @ 12 % 14,570,820

135,994,320
PPN @ 10% 13,599,432

149,593,752
IMB @ 1% 1,495,938

151,089,690
Bunga @ 5% 7,554,484
BIAYA REPRODUKSI BARU 158,644,174
NB = NKU + NKP + NFB
NKP = Nilai Penutup Atap + Nilai Penutup Dinding
+ Nilai Penutup Lantai + Nilai Langit-Langit

Di mana :
NB = nilai bangunan
NKU = nilai konstruksi utama
NKP = nilai komponen penutup
NFB = nilai fasilitas bangunan
 NB = NUBPP ± Σ Adjustment Factors

Di mana :
NB = nilai bangunan
NUBPP = nilai unit bangunan properti pembanding
Adjustment Faktor terdiri dari, perbedaan biaya material,
upah tenaga kerja, biaya transoprtasi dan aksesibilitas antara
daerah dimana properti subjek terletak dan daerah di mana
properti pembanding terletak
 Estimasi biaya pembangunan atau
nilai bangunan obyek penilaian
=
Indeks biaya tertentu
x
biaya pembangunan properti pembanding
yang sebanding dan sejenis

dimana :
Metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru
bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti baru
bangunan pada saat baru dibangun. Biaya ini dapat naik atau turun
tergantung pada besar kecilnya indekspada saat ini. Caranya dengan
menghitung indeks biaya saat ini dengan indeks biaya masa
lampau/indeks biaya saat dibangun.
 Pendekatan biaya sangat dibutuhkan
dimana Market Data Approach
mengalami kesulitan karena kurang dan
terbatasnya aktivitas pasar berkaitan
dengan properti yang dinilai.

 Pendekatan ini mempunyai tingkat

akurasi yang cukup tinggi ketika
digunakan pada properti yang baru atau
dimana tingkat penyusutannya kecil.
 Income Approach
• Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari
properti dan nilai properti itu sendiri
• Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang
mempunyai potensi untuk mendapatkan pendapatan
• Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari keuntungan yang
diharapkan di masa yang akan datang (present value of future benefits)
• Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk
mendapatkan keuntungan
• Pendapatan di masa yang akan datang dari properti merupakan
keuntungan bagi pemilik
• Metode ini dipakai untuk properti yang dibangun/dibuat dengan
tujuan menghasilkan pendapatan (income producing property)
seperti : Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat perbelanjaan, dll
- Pendekatan ini memperhitungkan nilai
dengan memperkirakan arus kas
pendapatan yang akan diterima atas
pemanfaatan ruang properti dimasa datang
(proyeksi).
- digunakan untuk Properti Komersial yang
memiliki pendapatan (Hotel, Mall,
Apartemen Sewa, Dll)
 Metode dalam Income Approach
1. Direct Capitalization Method

V=I
R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)

I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)
 Direct Capitalization Method

 Langkah Dasar Perhitungan :

- Hotel dengan 100 Kamar setiap hari tingkat huniannya mencapai 70% dari
total kamar, dengan tarif sewa hotel sbb:
1. Standar jumlah kamar 40 tarif Rp. 300.000,-
2. Superior jumlah kamar 20 tarif Rp. 400.000,-
3. Deluxe jumlah kamar 20 tarif Rp. 600.000,-
4. Junior Suite jumlah kamar 10 tarif Rp. 1.000.000,-
5 . Suite jumlah kamar 10 tarif Rp. 1.500.000,-
- Biaya Operasional rata-rata setiap tahunnya mencapai 60% dari pendapatan
kotor hotel.
- Jika angka kapitalisasi hotel = 5,2
- Hitung nilai hotel tersebut...
- Perkiraan aktif 1 tahun = 360 hari.
- 1. Standar 40 x Rp. 300.000,- x 360 x 70% = 3,024 M
2. Superior 20 x Rp. 400.000,- x 360 x 70% = 2,016 M
3. Deluxe 20 x Rp. 600.000,- x 360 x 70% = 3,024 M
4. Junior Suite 10 x Rp. 1.000.000,-x 360 x 70% = 2,52 M
5. Suite 10 x Rp. 1.500.000,- x 360 x 70% = 3,78 M
- Gross Income / Th = 14,364 M
- Net Income / Th = 14,364 M x (100%-60%) = 5,7456 M
- Nilai = 5,7456 M x 5,2 = Rp. 29.877.120.000,-
 Metode dalam Income Approach
2. Gross Income Multiplier (GIM)

GIM = SP SP = Sale Price / Harga jual

GI GI = Gross Income / Pendapatan kotor efektif
 Metode dalam Income Approach
3. Discounted Cash Flow (DCF)
• DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto

• Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu

properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan
memperhatikan data-data masa lampau

• Proyeksi arus kas sangat penting dalam Penilaian, oleh karena itu
diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi
arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)
 Discounted Cash Flow (DCF)

Review Data Pasar,

Review Komprehensif
Lingkungan usaha
Kinerja Masa Lalu,
kinerja sektor usaha
growth, profitability
persaingan, prospek

Analisa & Penyesuaian

Kembangkan Asumsi
& Skenario

Proyeksi Pendapatan
 Discounted Cash Flow (DCF)

• Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih

• Tentukan tingkat diskonto

• Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya
• Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai
• Konversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor
diskonto
• Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal

PV – AKB + PV – AKB
Nilai Pasar Properti
Periode Spesifik Periode Kekal
 Discounted Cash Flow (DCF)

Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Perpetuity

AKB t1 AKB t2 AKB t3 AKB t4 AKB t5 AKB t6/(i-g)

DF t1 DF t2 DF t3 DF t4 DF t5 Df t5

Akumulasi
Nilai Kini AKB

Indikasi
Nilai Pasar
Properti
 Metode dalam Income Approach
4. Residual Technique
Teknik Penyisaan Properti

Sangat mudah dan merupakan metode yang langsung digunakan untuk

mengkapitalisasi pendapatan bersih dari properti yang akan dinilai. Metode ini sama
dengan metode yang digunakan untuk mengkapitulasi pendapatan bersih dari tanah
kosong, bahkan mengkapitulasi dengan tingkat bunga saja. Selain itu digunakan
juga gabungan tingkat kapitalisasi yaitu dari tingkat suku bunga dan tingkaat
pengembalian.

Bila pendapatan bersih dari properti adalah Rp. 9.000.000 pertahun dan tingkat
kapitalisasi keseluruhan diestimasikan 12 persen. Nilai indikasi properti dengan
metode pendekatan pendapatan dapat dihitung sebagai berikut :

Rp. 9.000.000 / 0,12 = Rp. 75.000.000 (nilai properti).

Elemen yang terpenting dalam teknik ini adalah menentukan tingkat kapitalisasi.

Tingkat kapitalisasi ini harus ditentukan dengan metode perbandingan data jual dan
sewa (Comparative Sales Method).

Data jual sebagai pembanding harus sama dengan properti yang dinilai, dan sesuai
dengan cara dimana pendapatan diestimasi.
Teknik Penyisaan Bangunan

Digunakan bila nilai tanah diketahui dan nilai bangunan belum

diketahui. Teknik ini mengalokasikan pendapatan bersih
properti menjadi pendapatan bersih tanah serta pendapatan
bersih bangunan dan perlengkapannya. Dalam menggunakan
teknik ini, kita pertama-tama harus mengestimasikan nilai dari
tanah.

Kalikan nilai tanah dengan tingkat bunga yang berlaku untuk

menghitung pendapatan bersih dari tanah. Kurangi
pendapatan bersih properti dengan pendapatan bersih dari
tanah, diperoleh pendapatan bersih dari bangunan.
Kapitalisasikan pendapatan bersih dari bangunan dengan
tingkat suku bunga/interest rate ditambah tingkat
pengembalian/recapture rate, sehingga diperoleh nilai
bangunan. Tambahkan nilai tanah dan nilai bangunan hingga
dapat diperoleh gambaran nilai properti.
Teknik Penyisaan Bangunan

Contoh :

Pendapatan bersih tahunan dari properti Rp. 8.000.000

Nilai tanah Rp. 20.000.000;
Tingkat suku bunga/interest rate sebesar 7%
Tingkat pengembalian/recapture rate (berdasarkan pada umur ekonomis 25 tahun)
sebesar 4%

Penilaiannya sebagai berikut:

Pendapatan bersih properti = Rp. 8.000.000
Pendapatan tanah Rp. 20.000.000 x 7 % = Rp 1.400.000 (-)
Pendapatan bangunan = Rp 6.600.000

Tingkat kapitalisasi (7%+4%) = 11 %

Nilai indikasi bangunan Rp 6.600.000 / 11% = Rp. 60.000.000

Nilai tanah = Rp. 20.000.000 (+)
Nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan = Rp. 80.000.000
Teknik Penyisaan Tanah

Digunakan bila nilai bangunan diketahui dan nilai tanah tidak diketahui. Metode
penyisaan tanah sama dengan metode penyisaan bangunan, hanya nilai bangunan
harus diestimasikan/dihitung terlebih dahulu.

Nilai bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga

ditambah tingkat pengembalian) untuk mendapatkan pendapatan bersih bangunan.
Pendapatan bersih properti dikurangi pendapatan bersih bangunan diperoleh
pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan
tingkat bunga diperoleh nilai tanah. Nilai bangunan ditambah nilai tanah diperoleh
nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan.

Misal angka yang sama seperti dalam contoh teknik penyisaan bangunan sebagai
contoh:
Kecuali nilai bangunan Rp. 60.000.000 dan nilai tanah tidak diketahui.
Penilaian dengan teknik penyisaan tanah dilakukan sebagai berikut :
Pendapatan bersih properti = Rp. 8.000.000
Pendapatan bersih bangunan Rp. 60.000.000 x 11% = Rp. 6.600.000 (-)
Pendapatan bersih tanah = Rp. 1.400.000

Nilai indikasi tanah Rp. 1.400.00 / 7% = Rp. 20.000.000

Nilai bangunan = Rp. 60.000.000 (+)
Nilai properti dengan Teknik penyisaan tanah = Rp. 80.000.000