Modul 2:

Sistem Pelaksanaan Proyek

(Project Delivery Systems/PDS)
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB
ISI MODUL 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek

 Berbagai Sistem Pelaksanaan Proyek

 Swakelola (owner-provided delivery)
 Tradisional (design-bid-build/DBB)
 Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
 Rancang Bangun (design-build/DB)
 Variasi DB

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Apa itu PDS?
 Setiap proyek melalui suatu daur hidup proyek.
Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait
dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam
setiap tahapan disebut project delivery system
(PDS) atau sistem pelaksanaan proyek.
 Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner
dengan pertimbangan:
◦ Pengalaman, kebiasaan
◦ Saran konsultan
◦ Sumber dan kendala pembiayaan
◦ Penggunaan sumber daya yang dimiliki
◦ Keinginan stakeholder dari proyek
SI-3151 Manajemen Konstruksi
 Daur Hidup Proyek (review)
Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?
Apa owner sanggup melakukannya?

Project Engineering Use

Planning Construction Disposal
Need formulation and design
process
management
process process
process process process

User Project Project Project Facility Facility

Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion

Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment

of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Pihak-pihak yang Terlibat dalam
Proyek Konstruksi (review)

Pemilik

Peran mana yang bisa

dilakuakn oleh owner?

Perancang Pelaksana

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Berbagai PDS
 Ada beberapa pilihan PDS untuk owner:
◦ Swakelola (owner-provided delivery)
◦ Tradisional (design-bid-build/DBB)
◦ Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
◦ Rancang Bangun (design-build/DB)
◦ Variasi DB
 Sistem tradisional merupakan sistem yang
banyak dipakai baik owner pemerintah
maupun swasta.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Swakelola (owner-provided)
 Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai dengan
keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh
owner.
 Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun
pelaksanaan.
 Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian
perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan.
 Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang
mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan.
 Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga
sertifikat yang memadai.
 Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola untuk
pekerjaan permeliharaan jalan dan jembatan.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Tradisional (DBB) 1
 Merupakan PDS yang ditetapkan oleh perundangan
untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner
swasta pun banyak pula yang menggunakannya.
 PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik
perancang maupun pelaksana konstruksi.
 PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:
◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada
◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel dalam
pengeluaran dana milik publik
◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda seleksi
perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda
kompetisi untuk pemilihan kontraktor

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Tradisional (DBB) 2
 Owner melihat bahwa tahapan pada PDS
tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk
pemastian kualitas.
 Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan
proyek, menetukan standard dan bentuk
kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan
tahapan planning dan conceptual design,
terkadang dibantu pula oleh professional.
 Perancang melakukan design dan juga
mempersiapkan dokumen pengadaan untuk
konstruksi.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Tradisional (DBB) 3
 Dalam tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor
berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun
harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga
terendah yang telah memenuhi semua persyaratan yang
ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan
berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran adalah
hanya salah satu kriteria yang dilihat.
 Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor
dengan metoda perbandingan dan negosiasi.
 Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi
(build). Dalam tahap ini owner akan memiliki perwakilan
(representatives) baik dari sumber daya yang dimiliki
maupun dari profesional yang dikontrak oleh owner
untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan (pengawas).
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Manajemen Konstruksi (CM)
 Owner menugaskan CM untuk
membantunya membuat dokumen
pengadaan dan mengawasi pelaksanaan
konstruksi. Namun demikian, saat ini
lingkup CM dalam membantu owner bisa
melebar mulai dari awal daur hidup
proyek.
 Terdapat 2 jenis CM
◦ Agency Construction Management (ACM)
◦ Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Agency Construction Manager
 Seorang CM berlaku sebagai agen dari
owner untuk melakukan tugasnya sebagai
owner dalam suatu proyek. CM dapat
bertugas hanya dengan panggilan (on-call)
atau selama proyek berlangsung. CM
berlaku sebagai bagian dari internal
organisasi owner.
 Layanan CM ini dapat mencakup berbagai
jenis PDS.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Construction Manager-at-Risk
 CM@Risk melakukan kontrak dengan owner
dalam dua tahap:
◦ Pada saat planning dan conceptual design,
bergabung dengan designer untuk perancangan.
Dengan demikian, CM akan memberikan masukan
kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan
juga constructability.
◦ Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai
general contractor.
 Dapat diterapkan strategi fast track.
 Banyak dipakai oleh owner swasta.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Fast Tracking
Normal

Perancangan

Konstruksi

Fast Track

Perancangan

Konstruksi

Penghematan
Waktu

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Rancang-Bangun (DB) 1
 DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang
memiliki hanya satu entitas yang bertanggung
jawab untuk perancangan dan pelaksanaan
konstruksi sekaligus.
 Pemilihan design-builder oleh owner dapat
dilakukan dengan kompetitif maupun dengan
negosiasi.
 Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan
dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan
menghindari ketidaksepahaman antara perancang
dan pelaksana.
 Dengan sistem ini, maka fast track dapat dilakukan.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Rancang-Bangun (DB) 2
 Biasanya pemilihan design-builder dilakukan
dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk
mendapatkan daftar calon yang memenuhi
kualifikasi tertentu, seperti pengalaman, reputasi,
sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan
DB.
 Untuk bangunan industri seperti pabrik dan
power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB,
yaitu Engineering, Procurement, Construction
(EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk
melakukan kegiatan perancangan engineering,
pembelian bahan dan alat, serta melakukan
pelaksanaan konstruksi.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Variasi DB
 Terdapat beragam arrangement untuk
kontrak DB yang menyediakan berbagai
fungsi lain untuk melaksanakan proyek,
seperti fungsi pendanaan, penyewaan,
operasi dan pemeliharaan.
 Beberapa ragam tersebut:
◦ Turnkey
◦ Variasi Turnkey
◦ Variasi Pendanaan

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Turnkey
 Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan
tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-
builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the
keys”
 Beberapa jenis Turnkey:
◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun).
◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey,
waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan
lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk
infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula
dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau
developer.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Variasi Pendanaan
 Kapital dari swasta dan partisipasi developer
menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta
dalam menjalankan DB.
 Seperti:
◦ Lease-develop-operate: owner memberikan operator
swasta untuk menyewa dalam jangka panjang,
mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada.
Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk
owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan
menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar
hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan
conceptual design. Kemudian operator memilih design-
builder untuk mengembangkan fasilitas.
◦ Public-private partnership (PPP): Owner adalah
pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk
berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Infrastructure Financing Schemes

Government

Financial Infrastructure
Institution Facilities

Private
PUBLIC
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Variasi Turnkey
 Terkadang skema pendanaan
diperkenalkan dalam turnkey, sehingga
terdapat beberapa ragam lain:
◦ Finance, Design, Build, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Operate, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer

SI-3151 Manajemen Konstruksi

 Alternatif PDS
Project Stages
Delivery
Methods
Preliminary Project Design Construction Operation Transfer
Studies Implement.

Design-bid-
award

Design-build

Turn-key

Build-operate

Build-
operate-
transfer

Sumber: Menheere & Pollalis 1996

SI-3151 Manajemen Konstruksi

Peran Swasta

Public
Public Funds and Operator
Funded Turnkey
Joint Venture
Build Transfer Operate
Privatization

Public
Private
Partnership
Build Operate Transfer
Build Own Operate Transfer
Build Own Operate
Private Build Own Sell

Sumber: Menheere & Pollalis 1996

SI-3151 Manajemen Konstruksi