Operações

Imobiliárias
Integradas

Aula Revisão 2

José Machado
Carregosa
 OBJETIVOS DA AULA
1) Conhecer os fatores que definem o exercício
ilegal da profissão;

2) Identificar o processo do exercício público da

profissão;

3) Apresentar os aspectos jurídicos da incorporação

imobiliária;

4) Conhecer as informações essenciais para a

incorporação imobiliária;
 OBJETIVOS DA AULA
5) Conhecer os aspectos relevantes da
constituição dos Condomínios Comerciais;

6) Apresentar a diferenciação entre

Condomínios e Associações de Moradores;

7) Apresentar os aspectos que norteiam o

Sistema Financeiro da Habitação no Brasil;
 OBJETIVOS DA AULA
8) Conhecer o funcionamento e os aspectos
jurídicos do Sistema de Financeiro Imobiliário
– SFI no Brasil;

9) Conhecer as operações de arrendamento

mercantil ou leasing imobiliário;

10) Compreender as demais formas de

financiamento imobiliário e seus aspectos
jurídicos.
 Reserva de mercado
A Lei nº 6.530/78 define essas atribuições:

Art. 2º - O exercício da profissão de Corretor

de Imóveis será permitido ao possuidor de
título de Técnico em Transações Imobiliárias.

Parágrafo Único - As atribuições constantes

deste artigo poderão ser exercidas, também,
por Pessoa Jurídica inscrita nos termos desta
Lei.
 A intermediação ou negociação
A intermediação imobiliária poderá ser
realizada eventualmente por alguém que não
possui registro profissional. A
excepcionalidade não pode configurar o
exercício ilegal da profissão. Nesse caso, o
vendedor não está fazendo o trabalho de
intermediação imobiliária com fins comerciais,
visando obter ganhos financeiros com essa
atividade. Havendo repetição dessas
atividades num certo período poderá ser
considerado exercício ilegal da profissão.
 A tarefa de fiscalização do exercício
ilegal da profissão
Para isso, vamos lembrar o Decreto 81.871/78, em
que esses pontos são abordados:

Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos

Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização
do exercício da profissão de Corretor de Imóveis,
constituídos em autarquias, dotada de
personalidade jurídica de direito público, vinculada
ao Ministério do Trabalho, com autonomia
administrativa, operacional e financeira.
 A proteção ao consumidor
A proteção aos consumidores foi fortalecida
por ocasião da publicação da Constituição
Federal brasileira de 1988, em que artigos
fundamentais nos direitos sociais e
econômicos reforçam a importância de
defender a parte mais fraca da relação de
consumo. A prestação de serviços de
intermediação imobiliária está regida pelos
preceitos estabelecidos na legislação do
consumidor.
 A divulgação e a Legislação
A Lei 6530/78 que regulamentou a profissão
de Corretor de Imóveis trata aspectos
relacionados com a questão da divulgação,
da publicidade ou propaganda.
 A divulgação e a Legislação
Em seu art. 20 caput e incisos II a V, diz que ao
Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos
nos órgãos de que trata a presente lei é vedado
auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício
da profissão aos não inscritos; anunciar
publicamente proposta de transação a que não
esteja autorizado através de documento escrito;
fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de
profissional sem mencionar o número de inscritos;
[...]
 A divulgação e o Código de Ética
Vale lembrar a Resolução nº 326, de 1992, do
Cofeci, que definiu o Código de Ética dos
Corretores de Imóveis, em seu art. 4º incisos I e II,
estabelece que cumpre ao Corretor de Imóveis, em
relação aos clientes, inteirar-se de todas as
circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
apresentar, ao oferecer um negócio, dados
rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que
o depreciem, informando o cliente dos riscos e
demais circunstâncias que possam comprometer o
negócio.
A Resolução nº 1.256/2012, do Cofeci
A Resolução no. 1.256/2012 estabeleceu uma
obrigação para o Corretor e as Imobiliárias para
evitar divergências quanto às informações. Ou seja,
torna obrigatório o arquivamento no CRECI de
documentos referentes a lançamentos imobiliários.
Com isso, o consumidor poderá ter acesso a todos
elementos da promoção podendo questionar algum
ponto divergente que venha a causar prejuízos
futuros, ou mesmo estar ciente que o lançamento
imobiliário está sujeito a verificação do órgão da
classe.
 O CDC- Código de Defesa do
Consumidor (Lei no. 8078/90)
O código de defesa do consumidor – Lei
8078/90 trata de forma específica da questão
da divulgação de informações garantindo
proteção ao consumidor quanto a veracidade
dos dados recebidos de tal forma que não
venha a ser enganado por ocasião da
aquisição do produto/serviço.
A legislação e a incorporação imobiliária
No art. 29 da Lei no. 4.591/64 define o incorporador
a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não,
que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais
de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas
para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
A afetação na incorporação imobiliária
O art. 31-A da Lei no. 4591/64 estabelece que a
critério do incorporador, a incorporação poderá ser
submetida ao regime da afetação, pelo qual o
terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a
ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão
patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
 Os regimes de construção na
incorporação
O art. 48 da Lei no. 4591/64 diz que a
construção de imóveis, objeto de
incorporação nos moldes previstos nesta Lei
poderá ser contratada sob o regime de
empreitada ou de administração, e poderá
estar incluída no contrato com o incorporador
ou ser contratada diretamente entre os
adquirentes e o construtor.
Construção por empreitada e construção
por administração
No art. 55 da Lei no. 4591/64 prevê que nas
incorporações em que a construção seja feita
pelo regime de empreitada, esta poderá ser a
preço fixo, ou a preço reajustável por índices
previamente determinados.
Construção por empreitada e construção
por administração
Na empreitada a preço fixo, o preço da
construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer
o custo efetivo das obras e qualquer que
sejam suas causas. Na empreitada a preço
reajustável, o preço fixado no contrato será
reajustado na forma e nas épocas nele
expressamente previstas, em função da
variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
Construção por empreitada e construção
por administração
Mais adiante, os art. arts. 58 e 59 da Lei no.
4591/64 estabelece que nas incorporações
em que a construção for contratada pelo
regime de administração, também chamado
"a preço de custo", será de responsabilidade
dos proprietários ou adquirentes o pagamento
do custo integral de obra.
 O início da incorporação e os
documentos necessários
O art. 32 da Lei no. 4591/64 estabelece os
documentos obrigatórios para registro no
cartório competente (RGI) antes de serem
negociadas as unidades autônomas. No
mesmo artigo da referida Lei, ficou
estabelecido que a documentação referida
neste artigo, após o exame do Oficial de
Registro de Imóveis, será arquivada em
cartório, fazendo-se o competente registro.
 A Comissão de Representantes nas
incorporações
Determina o art. 50 da Lei 4591/64 que será
designada no contrato de construção ou eleita em
assembléia geral uma Comissão de
Representantes composta de três membros, pelo
menos, escolhidos entre os adquirentes, para
representá-los perante o construtor ou ao
incorporador, em tudo o que interessar ao bom
andamento da incorporação. A Comissão de
Representantes será a ligação entre o construtor /
incorporador e os compradores na defesa dos
direitos de quem adquiriu seu imóvel no
empreendimento.
 A Comissão de Representantes na
construção por empreitada e na
construção por administração
O art.55 parágrafos 3º e 4º da Lei no. 4591/64
estabelece que nos contratos de construção por
empreitada, a Comissão de Representantes
fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao
Projeto e às especificações exercendo as demais
obrigações inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção. Nos
contratos de construção fixados sob regime de
empreitada, reajustável, a Comissão de
Representantes fiscalizará, também, o cálculo do
reajustamento.
A Comissão de Representantes e os
casos de falência ou insolvência civil
Conforme determina o art. 31-F da Lei no.
4.591/64, os efeitos da decretação da falência
ou da insolvência civil do incorporador não
atingem os patrimônios de afetação
constituídos, não integrando a massa
concursal o terreno, as acessões e demais
bens, direitos creditórios, obrigações e
encargos objeto da incorporação.
 Das infrações
Conforme disposto no art. 65 da Lei no. 4591/64 é
crime contra a economia popular promover
incorporação, fazendo, em proposta, contratos,
prospectos ou comunicação ao público ou aos
interessados, afirmação falsa sobre a construção
do condomínio, alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações. A
pena prevista para esse crime é reclusão de um a
quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o
maior salário-mínimo legal vigente no País.
Condomínios na legislação brasileira
O legislador preferiu não distinguir no Código
Civil brasileiro o condomínio comercial do
residencial. Suas características se
confundem e muitos condomínios operam
com unidades residenciais e comerciais no
mesmo prédio. Essa é uma realidade cada
vez mais presente na sociedade brasileira em
que as pessoas utilizam suas casas como
local de trabalho.
 Aspectos gerais dos Condomínios
Comerciais
A aquisição de unidades comerciais requer uma
atenção especial. O investidor deve conhecer as
tendências de crescimento econômico da região.
Não é conveniente investir em salas em uma
localidade decadente em termos econômicos. Um
estudo de mercado deverá ser realizado para
verificar o desejo das empresas se instalarem na
região. Por exemplo, uma localidade com inúmeras
residências pode ser uma região propícia para
investimentos em lojas comerciais para atender a
uma necessidade imediata dos residentes locais.
 Questões ambientais que afetam os
condomínios
A questão ambiental tem sido um fator
relevante para os investimentos na área
imobiliária. Antes de ser uma restrição, a
legislação ambiental pode trazer novas
oportunidades ao empresário do segmento
imobiliário. O Corretor de Imóveis deverá
conhecer os principais aspectos que norteiam
as questões ambientais nos dias de hoje.
 Outras questões que afetam os
condomínios
Um acidente trágico em um prédio no Centro
do Rio de janeiro resultou na formulação da
Lei Estadual no. 6400/13 que determinou a
realização periódica por autovistoria, a ser
realizada pelos condomínios ou por
proprietários dos prédios residenciais,
comerciais e pelo poder público, nos prédios
públicos.
 Outras questões que afetam os
condomínios
Por outro lado, as dificuldades de transporte
nas grandes cidades exigem o estímulo ao
transporte de bicicletas. Algumas cidades
vêm criando vias especiais para bicicletas
para minorar o transporte caótico observado
em suas ruas e avenidas. Os condomínios
devem se adequar a essa nova realidade
oferecendo espaço para a guarda de
bicicletas.
 Diferenciação no conceito de
condomínio e de associação de
moradores
O pagamento das despesas ordinárias e
extraordinárias deve ser rateado por todos os
condôminos. O art. 1.315 do Código Civil brasileiro
determina que o condômino é obrigado, na
proporção de sua parte, a concorrer para as
despesas de conservação ou divisão da coisa, e a
suportar os ônus a que estiver sujeita.
 Diferenciação no conceito de
condomínio e de associação de
moradores
A associação está baseada em propriedade
privada e ninguém é obrigado a fazer parte
de nenhuma associação e pode dela retirar-
se sempre que julgar conveniente ou
necessário. O inciso XX do art. 5º da
Constituição Federal brasileira reforça esse
conceito afirmando que ninguém poderá ser
compelido a associar-se ou a permanecer
associado.
A criação das associações de moradores
A associação de moradores surgiu para
defender interesses particulares de um grupo
de moradores. Por exemplo, a associação de
moradores de uma determinada rua visa
defender os interesses das pessoas que
residem naquele local. A associação não tem
fins lucrativos e depende da contribuição
realizada por cada associado.
 A procura pela casa própria
O déficit habitacional é um dos principais
problemas que se defrontam os governos em
suas esferas do poder público. Programas
habitacionais têm sido criados para minorar
esses efeitos e reduzir os impactos sociais.
Entretanto, o governo sempre esbarra na
ausência de recursos financeiros e nas
incertezas quanto aos efeitos inflacionários e
das taxas de juros aplicadas ao
financiamento.
 Banco Nacional da Habitação – BNH
Para desenvolver uma política habitacional, o
governo brasileiro criou em 1964 o Banco
Nacional da Habitação - BNH com o intuito de
realizar operações de crédito, através de
bancos privados/públicos e de outros agentes
intervenientes (companhias habitacionais,
saneamento, etc.). Posteriormente, o Banco
Nacional da Habitação - BNH geriu o Fundo
de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS
(criado pela Lei no. 5107/66).
 Banco Nacional da Habitação – BNH
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH),
criado nessa lei, destinava facilitar e
promover a construção e a aquisição da casa
própria ou moradia, especialmente pelas
classes de menor renda da população. Os
recursos seriam obtidos através da poupança
tanto compulsória (FGTS) quanto espontânea
(caderneta de poupança).
Os impactos positivos e negativos do
SFH/BNH
Um impacto positivo do SFH/BNH foi o
incentivo às novas construções e o
incremento ao trabalho na construção civil. O
aprofundamento da recessão durante a
década de 70 o aumento da inadimplência
resultou na extinção do BNH através do
Decreto no. 2.291/86 dando um ponto final na
intenção do governo em resolver o déficit
habitacional através do BNH.
Os impactos positivos e negativos do
SFH/BNH
A extinção do BNH mostrou uma política
habitacional dissociada de um planejamento
urbano. A construção de conjuntos
habitacionais não foi acompanhada de
investimentos em infra-estrutura urbana que
resultasse em melhoria da qualidade de vida
da população.
 O sistema na atualidade
O crescimento habitacional nas cidades
brasileiras ocorreu de forma desordenada
causando sérios problemas para o
gerenciamento público. A questão da
propriedade do imóvel também se torna
problemático com essa ocupação irregular.
Os moradores passam a ter a posse,
entretanto, não conseguem concretizar o
sonho da casa própria.
 O surgimento do SFI – Sistema de
Financiamento Imobiliário
O fracasso do Sistema Financeiro da Habitação –
SFH resultou na busca de alternativas que fossem
viáveis para resolver o déficit habitacional
brasileiro. O SFI - Sistema de Financiamento
Imobiliário consiste em um modelo nos moldes do
observado em outros países. A dependência dos
recursos do FGTS seria reduzida, apesar de se
manter relevante, entretanto, haveria a captação de
recursos com investidores privados que vejam no
mercado imobiliário a possibilidade de ganhos
monetários.
 O surgimento do SFI – Sistema de
Financiamento Imobiliário
Além dos recursos públicos para o
financiamento habitacional, novos
investidores surgem no mercado atraído pela
potencialidade desse segmento econômico,
em que destacamos:
a) Fundos de pensão;
b) Bancos comerciais/investimento;
c) Fundos imobiliários; e
d) Investidores internacionais.
 O segmento e definição de Leasing
O leasing ou arrendamento mercantil é uma
operação em que a arrendadora de um bem móvel
ou imóvel transfere ao arrendatário o uso desse
bem por prazo determinado, recebendo em troca
uma contraprestação. Esta operação se parece
com um financiamento que utilize o bem móvel ou
imóvel como garantia e que pode ser pago em
prestações, apresentando um valor residual
referente à opção de compra no final do contrato.
Deve ser ressaltado que a arrendadora deverá ser
pessoa jurídica e a arrendatária poderá ser pessoa
física ou jurídica.
 Leasing e alternativas (aluguel e
financiamento)
O leasing apresenta características próprias
que o diferenciam do aluguel e do
financiamento. No caso do leasing, o valor do
bem arrendado vai sendo gradativamente
amortizado durante o pagamento das
contraprestações, tendo a arrendatária, ao
final do contrato, a opção de adquirir
definitivamente o bem arrendado. No caso do
aluguel não existe o valor residual durante a
vigência do contrato.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
O art. 11 da Resolução do Banco Central do
Brasil no. 2.309/96 determina como objeto de
arrendamento, bens móveis, de produção
nacional ou estrangeira, e bens imóveis
adquiridos pela entidade arrendadora para
fins de uso próprio da arrendatária, segundo
as especificações desta.
 Leasing ou arrendamento mercantil
imobiliário
O art. 19 da Resolução no. 2.309/96
estabelece que as sociedades de
arrendamento mercantil podem empregar em
suas atividades, além de recursos próprios,
os provenientes de: I - empréstimos
contraídos no exterior; II - empréstimos e
financiamentos de instituições financeiras
nacionais, inclusive de repasses de recursos
externos; [...] VII - outras formas de captação
de recursos, autorizadas pelo Banco Central
do Brasil.
 Características do “lease back”
imobiliário
O “lease back” imobiliário tem sido
empregado com freqüência pelas empresas
como forma de se capitalizar ser ter que sair
do imóvel ocupado. Nesse caso, a empresa é
proprietária de um imóvel que será negociado
com uma sociedade de arrendamento
mercantil, e, de forma simultânea, a empresa
fará uma operação de leasing com este
mesmo agente.
 Características do “lease back”
imobiliário
Com isso, a empresa ficará com a posse do
imóvel deixando de ser proprietária do bem
que será transferida a sociedade de
arrendamento mercantil. No entanto, a
empresa poderá obter recursos financeiros a
um custo mais reduzido e maiores vantagens
de natureza fiscal.
O leasing imobiliário e as organizações
O sistema de arrendamento mercantil permite
maior flexibilidade na gestão financeira e
patrimonial das empresas. O prazo alongado de
pagamento das prestações do arrendamento
mercantil facilita a administração do fluxo de caixa
da companhia. Além disso, as vantagens fiscais
advindas dessa modalidade de operação financeira
resultam em ganho adicional para a arrendatária.
No entanto, a companhia não poderá utilizar o bem
como garantia em outros financiamentos.
 O financiamento imobiliário
O objetivo da casa própria é uma aspiração
de uma parte significativa da população
brasileira. O bem imóvel apresenta um valor
elevado o que torna o pagamento à vista
restrito a uma parcela muito reduzida da
população. A opção pelo financiamento é
inevitável para a maioria das pessoas que
procuram adquirir um bem imóvel.
 O Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)
O financiamento imobiliário consiste na forma mais
empregada para retirada do FGTS do trabalhador
que ainda não se aposentou. Além disso, o FGTS
corresponde a uma poupança compulsória do
trabalhador acumulada durante seu período de
trabalho na empresa regida pela Consolidação das
Leis do Trabalho (CLT). O fato de apresentar uma
baixa remuneração em relação às demais taxas de
juros praticadas no mercado financeiro torna
possível sua utilização para a compra do imóvel
 O Mútuo
O art. 586 do Código Civil brasileiro define o
mútuo como o empréstimo de coisas
fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao
mutuante o que dele recebeu em coisa do
mesmo gênero, qualidade e quantidade. A
devolução deverá ser em dinheiro no caso de
empréstimo financeiro.
 A Alienação Fiduciária
O art. 22 da Lei no. 9.514/97 diz que a
alienação fiduciária regulada por esta Lei é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou
fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou
fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa
imóvel. A lei que dispõe sobre o Sistema de
Financiamento Imobiliário - SFI instituiu a
alienação fiduciária de coisa imóvel,
permitindo agilidade ao empréstimo com as
devidas garantias reais.