MATA KULIAH

MANAJEMEN PROYEK

Oleh :
Ir. H. Muh. Nur Sahid.MM,MT.

Teknik sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta
 MANAJEMEN PROYEK
MATERI KULIAH TEKNIK SIPIL UMS
DOSEN:Ir.H.Muh.Nursahid,MM,MT,

Pokok bahasan:
1. Lingkup manajemen
2. Arti manajemen
3. Manajemen pembangunan proyek
4. Lingkup jasa konstruksi dan landasan yuridis
5. Unsur pelaksanaan proyek,tugas dan kewajiban
6. Organisasi pelaksanaan proyek
7. Studi kelayakan
8. Estimasi biaya Proyek
9. Jenis-jenis biaya Proyek
10. Pengertian pelelangan
11. Dukumen pelelangan
12. Macam-macan kontrak konstruksi
Standar Kompetensi
Setelah mengikuti mata kuliah ini
,mahasiswa diharapkan mampu :
 Dapat mengerti dan memahami terminologi
manajemen pengelolaan proyek
 Dapat memperdayakan dan mengorganisasi
sumberdaya proyek secara optimal dan
efektif
 Dapat mengaplikasikan dan tatanan
kemanagerial pengelolaan proyek secara
komprehensip
 Diharapkan dapat menjadi bekal menjadi
enterpleneurship
Kompetensi Dasar
 Memahami dan memiliki wawasan
tentang manajemen proyek
 Memahami dan memiliki wawasan
esksistensi jasa konstruksi dan
landasan yuridisnya
 Memahami dan memiliki wawasan
tentang jenis biaya,sehingga bisa
mengestimasi biaya proyek
 Memahami dan memiliki wawasan
tentang sistem pengadaan proyek
dan jenis kontrak.
Daftar pustaka
 Arief suadi,sistem pengendalian manajemen
 Andrew B,Templemen ,Civil Engineering sistem
 Clouch,Richard ,Contruction Project management
 Lien karlina ,pengantar Evaluasi Proyek
 Marion,E ,Manajemen Proyek
 Susld I,Manajemen Biaya
 Soeharto ,I ,Manajemen Proyek
 Nursahid,Manajemen konstruksi
 UU jasa konstruksi,No:18 tahun 1999
 PP,No:95 tahun 2007,Pedoman pengadaan
barang/jasa pememerintah (perubahan ke 7)
 LINGKUP MANAJEMEN

Pengertian Manajemen :Suatu proses untuk

memanfaatkan sumber daya manusia dan sumber
daya lain, melalui fungsi manajemen untuk
mencapai tujuan tertentu.
Sumber Daya itu:Sumber daya di kelompokan
Atas 5 kelompok dan di tambah 1 kelompok
1.Manusia (man)
2.Bahan (material)
3.Mesin/peralatan (machines)
4.metode/cara Kerja(methods)
5.Modal Uang (money)
Ditambah 1 satu kelompok :
6.pasar (market)
 LINGKUNGAN MANAJEMEN

Proses perencanaan
(planning)
Proses pengendalian
Proses pelaksanaan
(controlling) •Tentukan tujuan (execution)
•Survey sumberdaya
•Susun strategi
•Sumber daya Hasil akhir
proyek:5M proyek
•Ukuran pencapaian •Alokasi sumber daya •Bangunan
•Kendala sasaran
proyek:waktu, •Petunjuk pelaksanaan •yang unik
•Laporan •Koordinasi usaha
kondisi •Selesaikan
lingkungan •Motifasi staf
permasalahan
Proses manajemen

Tim manajemen
(tim yang mengelola proyek)

Kebutuhan:
Tahapan Proyek
Fungsi bangunan
Tujuan:
Atau hasil proyek
Briefing studi/ Penyerahan BMW.
Yang di harap Desain Pelaksanaan
evaluasi Sesuai yang
disyaratkan

Lingkungan proyek
 Proses manajemen

Sumber
Tujuan yang dituju
daya/unsur-unsur sekelompok orang
manajemen harus dicapai
secara:
Efisien :
Sekelompok memamfaatkan
orang yang
saling
sebesarbesarnya
interaksi/melak
ukan Efektif:
Hasil/tujuan yang
sebesar-besarnya
Proses Manajemen
Proses pemanfaatan sumber daya untuk
mencapai tujuan tersebutperlu
FungsiManajeman.
1.penetapan tujuan (goal setting)
2.Perencanaan (planning)
3.Staffing
4.Directing
5.Supervising
6.Controlling
 Proses manajemen dan Aspek-aspeknya

Kegiatan/Pekerjaan
Teknis (technical)

Controlling Penetapan
tujuan Program
Manajemen/
Pengelolaan/
pengaturan
manusia Supervising Comunicating Perencanaan
(human)

Directing Staffing
Program

Fungsi
Perencanaan
Penetapan tujuan
Penetapan tujuan menupakan
tahapan paling awal dari suatu proses
manajemem.
Sifat –sifat tujuan :
1.Spesifik:jelas apa yang mau di capai
2.Realitis ;bisa dicapai
3.Terukur:memiliki ukuran ukuran
4.Terbatas waktu:dibatasi waktu
Planning,Staffing,Directing,
Supervising,Controlling
1.Planning:merupakan proses pemilihan informasi
dan pembuatan asumsi asumsi mengenai keadaan
yang akan datang.
2.Staffing:pengerahan
(recruitment),penempatan,pembangan tenaga
kerja dalam organisasi
3.Directing:usaha untuk memobilisasi sumber daya
yang dimiliki organisasi
4.Supervising:pengawasan dan iteraksi langsung
antara individu individu ,mencapai kinerja kerja
,tujuan organisasi
5.Controlling : pengendalian agar tujuan bisa
tercapai sesuai dengan tujuan yang sudah
ditetapkan.

Back to main
 Tingkatan manajemen

Manajemen puncak: Board of director:

Top management Leadership

Manajemen tengah :
middle management Senior managers:
Adminitration
 Proyek konstruksi

 Proyek konstruksi :suatu upaya

yang di batasi waktu ,sumberdaya
(rangkaian awal sampai
akhir)kegiatan untuk mencapai
suatu hasil dalam bentuk bangunan
/infrastruktur yang unik,
awal akhir

Kegiatan Hasil kegistsn

SDP proyek (unik)
 KEGIATAN KONSTRUKSI
Kebutuhan pemilik Studi kelayakan
(owner) (feasibility study)

Penjelasan
(Briefing)
Perancangan
(design,pra,detail)
Pengadaan/tender
(procurement)
Pelaksanaan
(construction)

Bangunan siap pakai pemeliharaan

Tiga(3) masalah penting perlu
dipahami(Manajemen Proyek)

1.Sistim manajemen Proyek

2.Tugas dan
tanggungjawab,wewenang
serta kewajiban Pemimpin Proyek
3.Faktor yang mempengaruhi
keberhasilan proyek
Sistim Manajemen Proyek
Sistim manajemen proyek adalah:
Bagaimana menghimpun dan mengelola
masukan (input) yang berupa sumber
daya(Sumber daya Proyek dan
manajemen ) untuk menghasilkan
keluaran/hasil akhir proyek(input) yang
telah di tentukan untuk mencapai suatu
Tujuan proyek(Purpose)yang
mendukung suatu tujuan program (Goal)
dalam suatu jangka waktu
tertentu/terbatas.
Tugas dan tanggung jawab,wewenang serta
kewajiban Pimpinan proyek

 Pimp proyek;
 Seorang yang bertanggungjawab atas keberhasilan proyek dalam arti tercapainya
tujuan proyek dalam waktu yang telah di tentukan.
 Tugas dan Tanggung jawab:
 Memimpin dan melaksanakan kegiatan proyek didalam pencapian keluaran yang
telah ditetapkan serta bertanggung jawab penuh baik segi,kuangan, fisik proyek
atas pelaksanaannya.
Wewenang :

 Mengambil tindakan yang mengakibatkan pengeluaran biaya

sesuai dengan tujuan yang ditetapakan untk masing masing tolah
ukur dalam bataspbatas jaumlah biaya yang telah di tentukan
 Kewajiban:
 -membuat dam mengirimkan surat pertanggung jawabanpelaksanaan
anggaran pembangungan setiap bulan
 -memberikan persetujuan dan menandatangani atas SPJP dan bukti
pengeluaran sebelum diajukan bendahara
 -Mengadakan pemeriksaan kas secara berkala dan memberikan
persetujuan atas laporan keadaankas pembangunan,
Faktor –faktor yang mempengaruhi
keberhasilan proyek
1.Obyektif dan strategi proyek yang dinyatakan dengan
jelas dan disepakati oleh semua pihak.
2.Rencana kerja ,,jadwal dan anggaran yang realistis
3.Kesepakatan tentang peranan dan tanggung jawab (job
discription )untuk semua orang yanr terlibat dalam
proyek.
4.Monitoring ,Pengendalian /pengawasan dan koordinasi
yang mantap dalam pelaksanaan proyek
5.Mekanisme umpan balik dan evaluasi yang serasi
dan tindakan perbaikan yang tepat waktu dalam
pelaksanaan proyek.
6.Kerja sama yang serasi antara semua pilah yang terlibat
proyek
7.Penyesuaian dengan peraturn dan hukum yang berlaku
untuk mengatasi hambatan proyek
Aspek hukum jasa konstruksi
dan landasan Yuridisnya
A.Aspek hukum (tahapan
pengadaan(tender)-- -
(planning,design,construction)
B.Aspek hukum tahapan perjanjian kontrak
C.Aspek hukum tahapan pelaksanaannya
D.Aspek hukum tahapan penylesaian dan
penyerahan.
UU,Peraturan,SK,yang disiapkan
1.KUH PERDATA
2.AV.1941
3.Kepres no.16 tahun 1994
4.Sk dirjen PU (Cipta karya,Bina marga,Pengairan)
5.Peraturan peraturan
a.Peraturan beton bertulang
b.Peraturan muatan
c.Peraturan bahan tahan gempa
d.Persturan konstruksi karya indonesia
6.Undang undang No.18 tahun 2000 ,tetang jasa
konstruksi
7.Undang undang No:30/1999 :tentang arbitrase dan
alternatif penyelesaian sengketa
8.Peraturan pemerintah penylenggara jasa
konstruksi:PP29/2000danPP30/2000
9.Peraturan presiden No:95/tahun 2007:Pedoman pelaksanaan
pengadaan barang dan jasa pemerintah
10.Dan lain lain.
 Unsur pelaksana dan pihak yang
terlibat di proyek
Lembaga Pemilik Konsultan
internal Pemberi perencana
tugas Konsultan
Supervisi/MK
Lembaga
keuangan
Kontraktor
MANAJEMEN -utama
Lembaga -khusus
PROYEK
Penyedia -kontraktual
pelayanan

Tenaga suplier
kerja
masyarakat User

Planning Penyerahan
Design Constraction
Pemilik Proyek(owner)

Pemilik: (Owner )
1.menyediakan dana,menetapkan
sasaran(fungsi dan kuantitas)
2.Dapat diwakilkan
(Employer,Pimpro,Pimbagpro)
3.Sasaran Pemilik Proyek(mutu
sesuai,biaya murah,waktu
cepat,biaya optimal)
 Konsultan(Perencana,Mk,Supervisi)
Konsultan (ahli yang membantu pemilik (owner)sesuai
keahlian/fungsinya
1.Konsultan perencana (perencanaan,perancangan proyek
yang di inginkan pemilik).
Sasaran(imbalan tinggi,imformasi lengkap,keputusan
cepat ,pembayaran cepat)
2.Konsultan MK(wakil pemilik dalam pengelola proyek sejak
tahapan perencanaan sampai selesai (penyerahan) ).
Sasaran ,Keuntungan besar,gambar lengkap,perubahan
design tidak ada,tidak ada gangguan,metode
bebas,pelayanan cepat,pembayaran cepat,
3.Konsultan Supervisis (pengawasan pada tahap
pelaksanaan agar sesuai dengan rencana) gambar dan
spesifikasi.

Sasaran(imbalantinggi,imformasi lengkap,keputusan cepat

,pembayaran cepat)
Kontraktor,Suplier,Tenaga Kerja
a.Kontraktor ;(pelaksana konstruksi dari rancangan,bersifat
krontaktual,eneral contractor.
Sasaran yang diinginkan keuntungan besar,gambar
lengkap ,perubahan tidak ada,tidak ada
gangguan,metode bebas,layanan cepat,pembayaran
cepat)
b.Suplier(pemasok):(kontraktor pengadaan bahan dan
alat). Sasaran yang diinginkan,syarat dan kualitas
jelas,waktu longgar,keuntungan besar ,bahan mudah
didapat,toleransi cukup).
c.Tenaga Kerja : dapat bagian kontraktor atau dibawah
langsung pemilik.
Sasaran yang diinginkan tenaga kerja,gambar kerja
lengkap,tidak terjadi perubahan design,bahan dan alat
tersedia,metode jelas,pelayanan tepat waktu,pembayaran
tepat.
Lembaga Internal,Lembaga
Keuangan,Lembaga Penyedia Pelayanan

 Lembaga Internal: Lembaga

/organisasi yang lebih besar ;Proyek jalan
tol(PT.jasa marga dan investor jalan tol)
 Lembaga keuangan : Bank,lembaga
organisasi ,BAKN,lembaga keungan lainya
yang akan terlibat dengan
pemilik,konsultan atau kontraktor.
 Lembaga penyedia pelayanan :
Penyedia pelayanan bagi proyek sebelum
dan sesudah,(PLN,PDAM,Telkom)
Badan Pemberi ijin,Masyarakat
1.Badan Pemberi ijin : Ijin memdirikan
bangunan,Penangkal petir (depnaker,Alat
untuk kebakaran (fire hydrant),sumur
dalam (dep pertambangan)
2.Masyarakat : Tidak menjadi
kendala,dampak lingkungan.
Sasarannya:tidak ada gangguan
/kecelakaan,timbulnya dampak lingkungan,kesejahteraan
masyarakat meningkat,hasil proyek dapat di nikmati.
Pengertian dan konsep Organisasi

Organisasi adalah: perpaduan

secara sistematis dari bagian –
bagian yang saling berkaitan untuk
membetuk suatu kesatuan yang
bulat melalui wewenang,koordinasi
dan pengawasan dalam usaha
mecapai tujuan yang telah di
tentukan.
 Strategi Organisasi dan Pemilihan
Proyek
8.Pendjawalan 9.Mengurangi
sumber daya durasi proyek

1.Pengantar
13. Mengawasi
6.Jaringan Proyek kemajuan
2.Strategi

3.Organisasi 5.Estimasi 7.Mengelola resiko

16.Masa Depan

4.Menentukan proyek

14.Audit dan klosul

10.Kepemimpinan

15. Proyek internasional

11.Tiem 12.Kerja sama
1. Troduction
2. Strategy
3. Organizations
4. Determine project
5. Estimation
6. Network project
7. Managing the risk
8. Resource scheduling
9. Reducing the duration of the project
10. Leadership
11. Teem
12. Cooperation
13. Monitor progress
14. Audit and klosul
15. International project
16. The Future
Strategi diimplementasi melalui berbagai proyek.
(Masing masing proyek harus memiliki hubungan jelas dengan strategi organisasi)
(The strategy is implemented through various projects. (Each project must have a clear
relationship with the organization's strategy)

 Keluhan secara umum Manajer Proyek ( Complaints

generally Project Manager):
 Dari mana proyek ini berasal ?
 Apakah saya sebaiknya berhenti mengerjakan proyek ini dan memulai
proyek baru ?
 Mengapa kami mengerjakan proyek ini ?
 Bagaimana proyek ini bisa menjadi prioritas pertama ?
 Dimana kami mendapatkan sumber daya untuk mengerjakan proyek
ini ?
Setiap proyek seharusnyamenyumbangkan nilai bagi rencanastrategis
perusahaan, yang dirancang untuk memenuhi kebutuhan di masa
mendatang dari pelanggan mereka.
Memastikan hubungan yang kuat antara rencana strategis dan proyek
adalah tugas sulit yang membutuhkan perhatian terusmenerus dari
manajemen puncak dan madya.
(Hasil akhir yang hendak dicapai adalah fokus organisasi yang
jelas, menggunakan dengan baik sumberdaya organisasi yang
langka (5m) dan komunikasi lintas proyek dan departemen )
 Mengapa Manajer Proyek Perlu Memahami
Strategi ?
 Ada dua alasan utama mengapa manajer proyek
perlu memahami misi dan strategi
organisasi//usahaan merelak .
 Alasan Utama : agar mereka dapat membuat
keputusan serta penyesuian yang tepat.(
Meneriman saran dan mengembangkan ,
inovasi dan solusi yang strategis ).

 Alasan Kedua : agar mereka dapat menjadi

penasehat proyek yang efektif dan manajer
harus memberikan kontribusi terhadap misi
perusahaan.
Proses Manajemen Strategis:
Proses menilai “ apa yang kita lakukan dan memutuskan serta
mengimplementasikan “apa tujuan kita dan bagaimana kita
mencapainya. “Strategi menggambarkan bagaiama organisasi
bersaing, dengan menggunakan sumberdaya yang tersedia
dalam lingkungan saat ini dan masa datang.
 Empat Aktivitas Proses Manajemen Strategis :
Urutan aktivitas proses manajemen strategis pada
umumnya dan deskripsi masing-masing aktivitas :
 Mengkaji ulang dan menentukan misi organisasi
 Menentukan tujuan dan sasaran jangka panjang
 Menganalisis dan merumuskan strategis untuk mencapai
sasaran
 Mengimplementasi strategi melauli berbagai proyek.
CIRI – CIRI ORGANISASI YANG
BAIK
1.Mempuyai tujuan yang jelas
2.Mempuyai struktur organisasi yang sesuai
3.Tujuan organisasi dipahami dan dapat diterima
4.Mempunyai mata rantai perintah dan kesatuan
perintah
5.Adanya pembagian tugas yang jelas dan merata
6.Keseimbangan antara wewenang dan tanggungjawab
7.Pola dasar organisasi mantap
8.Adanya Koordinasi
9.Adanya komunikasi
HUBUNGAN FUNGSIONAL DAN
HUBUNGAN FORMAL

 Hubungan fungsional: pola

hubungan yang berkaitan dengan
fungsi-fungsi pihak yang terlibat
 Hubungan Formal : hubungan kerja
(formal)yaitu hubungan yang
terkait dengan kerja sama.
 Presiden

Sumber Daya Mananusia Keuangan Adminitrasi

Pemasaran Engineering Manufaktur Prokuremen

Penerimaan
Pembelian
dan inspeksi
Rancangan Rancang bangun Desain
bangun elektri perangkat lunak

Layanan Penjualan Penjualan Pendjawalan

pelanggan domestik Internasional Pabrikasi Asembling Pengujian produksi
 BENTUK ORGANISASI
Bentuk bentuk organisasi proyek;
Tradisional (traditional/classical organization)

Pemilik proyek
Kontraktor
konsultan utama
Kerja sendir dgn
Sub kontraktor kemapuan sendiri
Ciri-ciri:
konsultan perencana terpisah,kontraktor utama
tunggal,banyak melibatkan sub-kontraktor atau dikerjakan
sendiri oleh kontraktor utama,jenis kontrak harga
satuan(unit price ) kontrak biaya tambah,upah tetap.
Organisasi Swakelola(pembangunan-
pemilik)

Pemilik proyek

Devisi perencana Devisi pelaksana

Kerja dengan
Kontraktor kemampuan
Sub kontraktor sendiri
Ciri bentuk organisasi
1.Pemilikproyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan
proyek (bertindak sebagai konsultan dan kontraktor)
2.Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara
fakultatif,dilaksanakan oleh kontrakt/sub kontrakt
3.Jenis kontrak yang ditetapkan ,haraga tetap,harga satuan,kontrak
negosiasi
 Bentuk organisasi putar kunci
(turn- key project)

Pemilik Proyek

Konsultan kontraktor

Konsultan Kontraktor Utama

Kerja dengan kempuan
Sub kontraktor sendiri

 Ciri organisasi proyek putar kunci, dimana konsultan-kontraktor berfungsi

sebagai perencana dan pelaksana
 Satu perusahaan yang bertanggung jawab baik perencanaan maupum
pelaksanaan kontruksi
 Ada keterlibatan kontraktor spesialis
 Jenis kontrak yang diterapkan ,harga tetap,harga maksimun
bergaransi,konstruksi design dengan biaya tambah upah tetap.
Bentuk Organisasi memisahkan
perencanaan dengan Pengawasan

Pemilik Proyek

Konsultan perencana Konsultan supervisi

Kontraktor
1.Ciri organisasi ini memisahkan perencanaan dengan
pengawasan
2.Pihak yang bertanggung jawab terhadap kegiatan
perencanaan berbeda dengan pihak yang bertanggung
jawab terhadap pengawasan
3.Jenis kontrak yang diterapkan adalah harga tetap,harga
maksimum bergaransi,kontrak konstruksi desain
dengan biaya tambahan upah tetap
 Bentuk organisasi menggunakan
konsultan Manajemen

Pemilik Proyek

Manajemen Konstruksi

Konsultan perencana Kontraktor

Konsultan perencana Kontraktor

Ciri organisasi proyek yang menggunakan konsultan menajemen:

1. Sebagai manajer konstruksi adalah manajer konstruksi umumnya bertindak
2. sebagai pemilik proyek
 Organisasi Garis (line Organization)
Manajer perencana
Karakakteristik:
1.Bentuk organisasi tertua,paling
sederhana
2.Jumlah karyawan sedikit,pemilik
merupakan pimpinan teringgi
3.Wewenang,tanggungjawab
bergerak atas ke bawah
Owner
Manajer Proyek
Layanan pendukung Manajer konstruksi
Kebaikan:
1.Bentuk sederhana ,mudah
dipahami ,dilaksanakan
2.Tugaas,tanggungjawab,wewenang
jelas
3.Pengambilan keputusan cepat
Kekurangan:
1.Tidak fleksibel,bertindak
otokratis,ketergantungan
seseorang cukup besar
Organisasi Funsional(function
organization)
Owner

Manajer Proyek

Divisi Perencana Divisi konstruksi

1.Organisasi yang didasari pembagaian tugas serta kegiatan

berdasarkan spesialisasi yang di miliki pejabatnya
2.Adanya spesialisasi menyebabkan tugas dilaksanankan dengan
baik
3.Koordinasi antara orang orang dalam satu fungsi mudah
dijalankan
Unsur-Unsur Yang Terlibat Pada
Proyek
Pihak yang telibat dalam proyek konstruksi
dari fase perencanaan sampai pelaksanaan
di kelompokam menjadi (3) pihak:
1.Pihak pemilik:
proyek(owner,prinsipal/Employer/
client/ Bouwheer)
2.Pihak perencana: (Designer)
3.Pihak Kontraktor : (aannemer)
Pihak yang terlibat dalam proyek

PEMILIK PROYEK

Pengguna jasa

Penyedia jasa

KONSULTAN KONTRAKTOR
 Hak dan Kewajiban Pengguna
Jasa
Hak dan kewajiban:
 Menunjuk penyedia jasa
 Meminta laporan secara
periodic
 Memberi fasilitas
sarana,prasaran
 Menyediakan lahan
 Menyediakan dana
 Ikut mengawasi
 Mengesahkan perubahan
 Menerima ,mengesahkan
pekerjaan telah selesai
Wewenang
pemberi tugas:
 Memberitahukan hasil
lelang secara
tertulis,kepada masing-
masing kontraktor.
 Dapat sepihak secara
tertulis kepada
kontraktor bila tearjadi
hal-hal di luar kontrok
Hak dan Kewajiban Konsultan
(perencana,pengawas),Kontaraktor
 Perencana:
 Membuat rencana lengakap
 Memberikan usulan kepada
kontr,pengguna jasa)
 Memberikan jawaban
,penjelasan
 Membuat revisi gambar
 Menghadiri rapat
 Kontraktor :
Melaksanakan pekerjaan sesuai

rencana
 Membuat gambar pelaksanaan yang
disahkan
 Menyediakan alat keslamatan kerja
 Membuat lap
harian,mingguan,bulanan
 Menyerahkan hasil pekerjaan
 Pengawas:
 Menylesaikan pelaksanaan
pekerjaan yg ditetapkan
 Membimbing ,mengadakan
pengawasan secara periodic
 Melakukan perhitungan
prestasi pekerjaan
 Mengkoordinasikan
,mengendalikan,
menghindari kesalahan,

 Mengatasi dan memecahkan
persoalan
 Menerima ,menolak material
 Menghentikan
sementara,Menyusun kemajuan
pekerjaan
 Menghitung tambah ,kurang
Pihak yang terlibat menurut Hukum

PEMILIK
PROYEK kontrak
Kontrak
bangunan
jasa Pengguna jasa

biaya Penyedia jasa biaya

Persyaratan teknis
KONSULTAN realisasi KONTRAKTOR
Peraturan pelaksanaan
 STUDI KELAYAKAN

Studi kelayakan (Feasibility study):

 Studi kelayakan adalah tahapan awal proyek yang
sangat penting sebelum di ambil keputusan(sanction)
melakukan investasi.
 Keputusan investasi oleh pemilik dana tersebut sudah
ada keputusan tentang ( manfaat dan resiko)
Kurve investasi: ada 3(tiga) tahapan proyek
yang antara lain:
1.Tahap studi kelayakan (feasibility study or
project appraisal)
2.Tahap implementasi (Project implementation or
construction)
3.Tahapan operasi dan pemeliharaan
Apraisal Proyek
Apraisal proyek dari(studikelayakan):
adalah suatu proses penyelidikan, penilaian
(review) dan evaluasi alternatif beberapa
konsep proyek yang telah didefinisikan.
Sasaran Apraisal Proyek
Apraisal proyek di sini yaitu usulan manfaat dan resiko suatu
investasi harus akurat :
1. Mempunyai tujuan yang jelas (clear objectives),jadi
investasi berkaitan dengan biaya,mutu,waktu sehingga harus
ditepati,karena ketiganya saling berkaitan.
2. Mengetahui kondisi pasar(kondisi pasar meliputi prediksi
kondisi pasar dan kondisi ekonomi di masa datang serta
perkembangan teknologi,antisipasi pesaing)
3. Melakukan prakiraan (prediksi) yang realistis (prakiraan
/prediksi terlalu optimis dihindari dengan keadaan masa
datang tidak bisa diduga.
4. Melakukan penilaian resiko yang mungkin terjadi (bentuk
resiko yang berpotensi mengpengaruhi investasi)
5. Membuat rencana pelaksanaan ( pelaksanaan proyek
merupakan petunjuk dan kendali pelaksanaan investasi)
 Sistematika Apraisal Proyek
Apraisal proyek harus dilakukan secara menyeluruh dengan berbagai hal:
-Macam macan aspek apraisal .
-Mutu apraisal.
-Jangkauan Apraisal.
-Manfaat yang didapat terhadap (biaya,beban yang timbul,kendala dan
keterbatasannya)

Pendekatan dalam melaksanakan apraisal proyek ;

1.Investasi yang akan di tanam (proyek) mempunyai masa
depan cerah karena telah lulus dari seleksi yang seksama
2.Dengan dilakukannya pengembangan ,pengkajian
dan seleksi yang bertingkat-tingkat,akan dihindari pengeluaran
dana besar
 Proses Apraisal Proyek
APRAISAL/STUDI
KELAYAKAN :
INDENTIFIKASI PRA STUDI
Kerangka Acuan -Rekayasa/teknik
DAN FORMULASI KELAYAKAN:
-Rumusan tujuan -Pasar
GAGASAN : -Pasar apraisal -Finansial
-Memantau peluang -Rekayasa/teknis -Rumusan lingkup -Amdal
-Melihat adanya -Ekonomi apraisal -Jadual
kebutuhan _finansial -Manajeman &
organisasi
GAGASAN YANG TELAH TERUJI

 Sejalan dengan garis besar tujuan pemilik

dana
 Merupakan kebutuhan yang sudah
memdesak
 Memiliki arti yang khusus,misl,ingin
menguasai dan menerapkan teknologi
 Sumber daya perusahaan mampu
mendukungnya
 Prakiraan potensi keberhasilan cukup
besar
Kajian Apraisal Proyek
Kanjian yang dilakukan dalam apraisal proyek :
1.Pengkajian Pendahulu .
Dalam pra –studi kelayakan (pre-feasibility) study dilakukan :
a.penjabaran garis besar gagasan
b.Identifikasi manfaat dan biaya
c.Meninjau permasalahan dan hambatan
d.evaluasi kemampuan pemilik dana dan organisasi
2.Kerangka Acuan:
Kerangka Acuan (TOR) (Term of Reference) merupakan rumusan
pokok tujuan dan lingkupapraisal ,hasil pra studi kelayakan yang
tertuan dalam dokumen
3.Format Apraisal /studi kelayakan:
-Merumuskan tujuan investasi menjadi proyek dengan lingkup
kerja (scope of work) yang jelas termasuk Creteria, spesifikasi
produk yang di hasilkan
4.Mengadakan paengakajian pemasaran meliputi :
a.Prakiraan penawaran dan permintaan (supply and
demond)
b.Prakiraan tingkat harga
c.Pesaing
d.Strategi pemasaran
FORMAT APRAISAL PROJECT
1.MERUMUSKAN TUJUAN INVESTASI
2.MENGADAKAN PENGKAJIAN ASPEK
PASAR
3.MERANCANG ASPEK REKAYASA DAN
TEKNIK
4.MELAKUKAN STUDI KELAYAKAN
EKONOMI DAN FINANSIAL
5.MENYIAPKAN AMDAL
6.MEMBUAT REKOMENDASI
KESIMPULAN
 Kajian aspek Pasar

Menilai Program Mengumpulkan Analisa &

situasi pengkajian Data & infor peramalan

•Memahami • Menentukan
environment • Data primer
lingkup usaha • Data sekunder • Metode
pasar • Merencana analisis dan
• Sumber internal
•Identifikasi pangsa pasar • Surve pasar peramalan
Kesempatan • Proyeksi kecen
• Posisi
•Identifikasi mengahadapi
derungan
hambatan persaingan
KAJIAN ASPEK REKAYASA
DAN TEKNIK
 Menentukan umur unit usaha:
-ada tujuan investasi
-kajian aspek pasar
 Menentukan spesifikasi proyek dan
instalasi :
-pemilihan teknologi produksi,peralatan
material,fasilitas pendukung
(perumahan karyawan ,pelabuhan ,jalan)
 Menetapkan jadwal pelaksanaan proyek
STUDI KELAYAKAN EKONOMI
DAN FINANSIAL
 MENGHITUNG BIAYA PEMBANGUNAN
PROYEK
 MENGHITUNG BIAYA OPERASI DAN
PEMELIHARAAN
 MENGHITUNG BIAYA PRODUKSI
 INDIKASI MACAM DAN SUMBER DANA
 ANALISA EKONOMI DAN FINANSIAL
(NPV,IRR,PROFITABILITAS,RASIO
BENEFIT TERHADAP COST)
 MEMBUAT REKOMENDAASI
(KESIMPULAN)
 PROSES MASING MASING KAJIAN DI LAKUKAN BERULANG-
ULANG,YANG SALING BERKAITAN
 KESIMPULAN MENARIK TIDAKNYA INVESTASI PROYEK.

PERANCANGAN STUDI KELAYAKAN

KAJIAN ASPEK
ASPEK REKAYASA EKONOMI DAN
PASAR
DAN TEKNIK FINANSIAL
 APRAIASAL PROYEK
KONTRUKSI
 ANALISIS KEBUTUHAN:

MENILAI SITUASI
•Menilai kbutuhan fungsi (Mutu) bangunan,misal:jln besar,( hambatan)
•Identifikasi kesempatan /hambatan sprt: jumlh Lalu Lintas
teknologi yang tersedia,semberdana

Program pengkajian /studi

• Posisi menghadapi persaingan ,misl,lalu lintas jlan tol lain,
• Menetapkan lingkup dan batas (layanan bangunan/fasilitas)
dengan arus jalan lain(non tol)

Analisa dan peramalan

•Penetapan lingkup dan pemilihan metode analisis
yang digunakan msal: pola dan jumlah lalu lintas
•Proyeksi/ramalan kecenderungan
Pengumpulan data/informasi
•Data primer dan sekunder
 Analisa kebutuhan,rekayasa,teknik,finansial dan
ekonomi

Analisa rekayasa dan teknik

•Analisa rincian kebutuhan bangunan Analisa kebutuhan
•Penetapan besaran teknis bangunan •Pengkajian aspek pasar
•Pola pelayanan atau kegiatan •Persyratan kebutuhan
•Bentuk dan dimensi bangunan ,konstruksi bangunan/fasilitas(tor)
•Sistem pendukung dan seterusnya
•Analisis
•Pola pelayanan /kegiatan
•Tata letak bangunan
•Sistem struktur Analisa finansial dan ekonomi
•Sistem pendukung dan seterunya •Penetapan sifat investasi
•Besaran teknis bangunan (swasta/publik)
•Penetapan besaran
•Besaran fisik bangunan
finanasial/ekonomi
•Persyaratan waktu dan metoda konstruksi
•Analisa kelayakan
•Persyaratan biaya dan pendanaan
ekonomi/ finansial
 Kajian Aspek Rekayasa dan Teknis
Bangunan Rumah Tempat Tinggal

Kajian aspek Kajian aspek Kajian dan aspek

pasar Rekayasa dan teknik Ekonomi dan finansial

Letak Sistem
Pola kegiatan Kapasitas Bentuk Sistem
Geografis/ Struktur
pendukung
pengguna bangunan banguanan bangunan
lokasi

Perancangan/
Rekayasa pendahulu
Perancangan /rekayasa
teknik
Penyusunan dokumen
Gambar dan spesifikasi
 Kajian Aspek Rekayasa dan
Teknik Bangunan Pabrik
Kajian Aspek Kajian Aspek Kajian &Aspek
Pasar Rekayasa&Teknis Ekonomi & finansial

Letak Pola Sistem

Kapasitas Bentuk Sistem
Geografis Kegiatan Struktur
bangunan bangunan pendukung
/lokasi pengguna bangunan

Desain Engineering
Pendahulu
Desain Engineering
Terinci

Gambar Cetak biru

 RENCANA ANGGARAN BIAYA
 PENDAHULUAN
 Secara umum kegiatan Estimasi :salah satu proses utama dalam
proyek konstruksi untuk menjawab berapa besar dana yang harus
di sediakan untuk sebuah bangunan.
 Metode estimasi awal dapat di bedakan :
 a.Indeks Biaya (cost index)
 (biaya bangunan /pekerjaan didasarkan
 perbandingan indek biaya tahun seka
 rang dengan indek tahun sebelumnya),
 perubahan sesuai waktu.
 b.Biaya Berdasarkan Faktor Kapasitas
 (dan luasnya Biaya berdasarkan faktor kapasitas bangunan
 ,jenis besar
 berbeda) (bertingakat--- faktor tingkat)
 ,(mewah --- sedang) Lokasi.
 c.Estimasi Detail (rinci)
 (Estimasi biaya yang didasarkan perhitungan rinci
 tiap-tiap item pekerjaan )
 (Analisa harga satuan )
HAL-HAL YANG MEMPENGARUHI
BIAYA KONSTRUKSI

 PRODUKTIFITAS TENAGA KERJA

 KETERSEDIAAN MATERIAL
 KETERSEDIAAN PERALATAN
 CUACA
 JENIS KONTRAK
 MASALAH KUALITAS
 ETIKA
 SISTEM PENGENDALIAN
KEMAMPUAN SEORANG
ESTIMATOR
 MAMPU MEMBACA/MENGINTRESPRESTASI
GAMBAR DAN SPESIFIKASI.
 MAMPU MEMVISUALISASI BENTUK TIGA DIMENSI PROYEK &
GAMBAR
 MENGERTI PRODUKTIVITAS TENAGA KERJA & KINERJA ALAT
 KREATIF,MENCARAI ALTERNATIF METODE KONSTRUKSI
 MEMPUNYAI KEMAMPUAN BERKOMUNIKASI YANG BAIK
 SABAR,TELITI DALAM MELAKUKAN PEKERJAAN
 MEMPUYAI KEMAMPUAN MATEMATIKA
 MEMPUNYAI PENGETAHUAN TENTANG PRODUKSI ,PROSEDUR
LAPANGAN
 MAMPU MENGIDENTIFIKASI ,MENETRALISIR RESIKO
 DAPAT BERORGANISASI ,MENYAPAIKAN ESTIMASI YANG
LOGIS &JELAS
 MAMPU MENGGUNAKAN BIAYA PEKERJAAN PERUSAHAAN
 MAMPU MENGATASI BATAS WAKTU
 RESIKO DALAM ESTIMASI

 Seorang estimator harus mengidentifikasi bagian

yang mengadung resiko:

•Melakukan tinjauan lapangan sebelum penawaran

•Membuat jadual kontruksi penawaran
•Mempelajari semua dokumen proyek,dokumen kontrak
•Menyelidiki kemapuan keuangan pemilik proyek
•Memilih supplier yang tepat
•Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan
•Mengidentifikasi reaksi masyarakat
•Mendapat kepastian sumber daya tersedia
•Membuat strategi untuk mendapatkan proyek
•Mengidentifikasi klausula kondisi khusus dalam
• spesifikasi yang memberikan resiko
• dan lain lain
LANGKAH-LANGKAH
MEMBUAT “ESTIMASI BIAYA “
INGAT INI :

•Kumpulkan data yang diperlukan dan berkaitan

•Estimasi sebelum dilakukan perhitungan
harus tau kondisi lapangan
•Membuat sistem dan tabel untk memudahkan
perhitungan volume,harga satuan
•Membuat perhitungan volume tiap pekerjaan
(satuan volume pekerjaan
(m3,m2,m,kg,ton bj/buah,liter,dsb)
•Membuat perhitungan harga satuan tiap
pekerjaan(BOW)
•Daftar upah tenaga,harga bahan ,upah alat
•Membuat perhitungan (volume x harga satuan)
•Menjumlah harga tiap jenis pekerjaan
•Membuat rekapitulasi jenis pekerjaan dan biaya
Gambar :Bagan Estimasi Biaya

Gambar

Daftar,volume
Satuan pekerjaan
Spesifikasi
Biaya
(syarat -syarat Harga/biaya
total
Tiap pekerjaan
pekerjaan

Daftar upah Daftar harga

tenaga Satuan pekerjaan

Daftar Daftar analisa

Harga bahan Satuan(BOW,SNI) Biaya
Overhead
Fee,pajak,dll

Daftar
Harga,sewa alat Biaya total
Proyek
 INGAT INI !

DAFTAR HARGA
BAHAN
ANALISA ; HARGA SATUAN
( BOW /SNI) PEKERJAAN
DAFTAR HARGA UPAH
DAFTAR UPAH
BORONGAN
Penghitungan RAB :
1. Pembersihan lapangan :
Membersihkan lapangan dan sekitarnya , tempat bangunan akan
didirikan .
Volume : ………. Panjang lokasi x labar = ………m²
2. Pemasangan Bouwplank :
Papan ukur , untuk menentukan peil/ duga lantai dan letak as- as
dinding bangunan (tanda panah cata merah)
Cara : panjang tiang yang digunakan :…… m
Jarak tiang ketiang :…… m
Banyak tiang; banyak tiang/ jarak : ……. Bh
Ukuran papan : …………………………..m³
ukuran tiang :………………………… m³
Volume tiang : Ukuran x jumlah : ………… m³
-------------------------------------------
Jumlah : ………………m³
Kayu terbuang 10% :…….m³
------------------------------------------
Vulome = ………………m
3.Pekerjaan galian tanah :
Keliling x luas galian = …………..m³
4.Pekerjaan urugan tanah kembali :
Luas urugan x tebal urugan :……….. m³
atau orang lain suka menggunakan ¼ xvolume galian =………..m³
5. Pasangan pondasi batu kali (atau yang lain )
Volume ;………………….m³
Pondasi foot plat
6.Pekerjaan Beton / dinding
Beton bertulang
Beton slof
Tulangan pratis
Reng balok
Balok konsul
dan lain lain
7.Dinding
Pasangan tembok ;……………………m³
8. Dan lain-lain
N Uraian Upah/ harga Harga
o satuan
I Pembersihan lapangan : Rp 1.962,5
luas10 m² pembesihan lapangan
diperllukan :
0,75 pekerja Rp 25.000=Rp 18,750
0,025 mandor Rp 35.000= Rp 875
------------------
Luas 1 m²= 1/10 x 19.625 Rp= 19.625
= rp 1.962,5

II Memasang Bouplank
Panjang 1 m memasang
bouplank diperlukan
Bahan :
0,011 m³(papan + pancang)
X Rp 3000.000 Rp 330.000
0,10 kg paku x Rp 10000 Rp 1000
Rp 331.000

Upah : ¼ An F37
0,8 Tukang kayu x 40.000 Rp 32.000
0,08 Kepala tukang x 50000 Rp 4000
0,28 pekerja x 25.000 Rp 7000
0,014 mandor x 35.000 Rp 490
Rp 43.490
¼ x Rp 43490 = Rp 10.872,5
Harga satuan ( 10.872,5 +
331.000 ) Rp
341.872,5
PEKERJAAN GALIAN : ANALISA PERKERASAN BETON DAN BESI
1M3,PEK gal tanah biasa max 1 m: 1M3 Lantai kerja /beton tumbuk 1pc:3ps:5krl:
Pekerja 0,400 -PC (50 kg) 218,00kg
Mandor 0,040 -Pasir beton 0,520 m3
Alat bantu 0,000 -Split pecah mesin 2/3 0,870 m3
1m3,Pek gal tanah biasa max 2m:
Pekerja 0,526
-pekerja 1,650
Mandor 0,052 -tukang batu 0,250
Alat bantu 0,000 -Kepala tukung batu 0,025
1m3 Pek gal tanah keras max 1m: -mandor 0,080
Pekerja 0,625 1m3 beton bertulang 1pc:2ps:3 krl :
Mandor 0,062 -pc (50 kg) 388,00 kg
Alat bantu 0,000
1m3 Pek gal tanah lumpur max 1m:
-pasir beton 0,520 m3
Pekerja 0,8230 -split pecah mesin2/3 0,870m3
Mandor 0,0832 -pekerja 1,650
Alat bantu 0,0000 -tukang batu 0,250
1m3 Uragan tanah kembali: -kepala tukang batu 0,025
Pekerja 0,1920 -mandor 0,080
Mandor 0,0192
Alat bantu 0,000
1m3 beton mutu k 225 :
1m3 Urugan tanah ; -pc(50 kg 388,000kg
Tanah urug 1,2 m3 -pasir beton 0,490m3
Pekerja 0,3 -spilt pecah mesin 2/3 0,810m3
Mandor 0,01 -pekerja 1,500
-tukang batu 0,500
-kepala tukang 0,050
-mandor 0,010
 1m3 beton mutu k 275: 1kg besi beton terpasang U-24:
-pc(50 kg) 340,000kg -besi beton rata rata 1,050 kg
-pasir beton 0,490m3 -kawat beton 0,015 kg
-split pecah mesin 2/3 0,810m3 -pekerja 0,040
-pekerja 1,500 -tukang batu 0,015
-tukang batu 0,500 -kepala tukang batu 0,015
-kepala tukang batu 0,050 -mandor 0,0075
-mandor 0,010 -alat bantu 0,02
1m3 cor beton k300 : 1kg besi beton terpasang U-32 :
-semen Pc (50kg) 434,80kg -besi beton rata rata 1,050 kg
-pasir beton 0,49m3 -kawat beton 0,015 kg
-split pecah mesin 2/3 0,81m3 -pekerja 0,05
-pekerja 1,500 -tukang batu 0,015
-tukang batu 0,500 -kepala tukang batu 0,015
-kepala tukang batu 0,050 -mandor 0,050
-mandor 0,010 -alat bantu 0,020
 DUA PENDEKATAN /ORIENTASI
DALAM PERENCANAAN

 BERORIENTASI BIAYA (COST ORIENTED):

TOTAL BIAYA PROYEK

MODAL TETAP MODAL KERJA

(FIXED CAPITAL) (Working capital)

BIAYA LANGSUNG BIAYA TAK LANGSUNG

(Direct cost) (In direct cost)
 Direct cost
(Biaya langsung) INDIRECT COST
MODAL KERJA
-pekerjaan tanah (Biaya tidak langsung)
(WORKING CAPITAL)
-pengadaan peralatan
-upah tenaga kerjan
-Memasang peralatan -Desain engineering
pada awal operasi
-Pipa intrumen -Manajemen
-suku cadang bahan
-listrik -Peralatan konstruksi
Mentah dan produk
-gedung perkantoran -Fasilitas sementara
-pengeluaran lain lain
-utility dan off site Overhead dan pajak
-pembebasan lahan
Biaya Proyek

 Biaya proyek (finansial ) :

Suatu biaya yang disediakan untuk mewujudkannya
suatu proyek .
Sehingga kita harus memperhatikan dalam
membandingkan antara benefit proyek dengan
biaya ekonomis yang dkeluarkan untuk suatu
proyek .
dalam hal ini perlu mengadakan analisa benafit-
cost yang bertujuan meletakkan dasar untuk
keputusan di laksanakan tidaknya suatu proyek.
 Sunk Costs :
Biaya yang sudah dikeluarkan diwaktu yang lampau untuk suatu
proyek , atau biaya yang sudah dikeluarkan sebelum diambil
keputusan untuk menjalankan proyek . Biaya ini tidak dihitung
dalam evaluasi proyek dan tidak mempengaruhi pilihan proyek .

 Penyusutan :
Penyusutan atau depresiasi adalah pengalokasian biaya investasi
suatu proyek pada setiap tahun sepanjang umur ekonomis
proyek tersebut . Demi menjamin agar angka biaya operasi yang
dimasukkan dalam neraca rugi – laba tahunan benar- benar
mencerminkan adanya biaya modal itu .

o Pelunasan Utang Beserta bunga :

o Dimasukan tidanknya pengeluaran anggaran dan bunga dalam biaya
ekonomis tergantung pada apakah ada beban sosial yang dianggap hari
 Soal midle semester ganjil 2010/11
Mata uji ,Manajemen Proyek
 Jelaskan Sumber daya Proyek ,mengapa menjadi kendala !
 Sumber daya proyeK : 5 M di tambah 1 m

1. Manusia (Man)
2. Meterial/ bahan(Material ) Karena tidak tersedia
3. Mesin /Peralatan (Macheines) secara melimpah.dan
4. Metode /Cara (Methods) kadang
5. Modal Uang (money) dipenguaruhi,kondisi
alam.dan sosial politik
6. Market (pasas)
o Proses Manajemen :
Penetapan tujuan (goal setting )
Perencanaan (Planning)
Staffing
Directing
Supervising
Controlling
 1. Penetapan tujuan :
Spesifik,realitis,Terukur,terbatas
2. Planning ,Merupakan Proses pemilihan informasi
dan asumsi asumsi mengenahi keadaan yang akan
datand
3. Staffing : (pengerahan ) sumber daya yang
dipunyai
termasuk tenaga kerja ,dan penempatan
(Recruitment)
4 Directing : Usaha memobilisasi sumberdaya yang
di miliki
5 Supervising ; Pengawasan dan interaksi langsung
antara individu individu,mencapai kinerja kerja
6 Controling : Pengendalian pelasanaan diharapkan
sesuai dengan rencana
C. 4 pilar tujuan yang harus dipenuhi
pelaksanaan Proyek :
o Spesifik : Jelas apa yang ingin di capai
o Realitis : Bisa dicapai
o Terukur : Memiliki ukuran ukuran
o Terbatas : Dibatasi waktu
D.Jelaskan dengan gambar pengertian proyek Konstruksi

 Proyek konstruksi :suatu upaya yang melibatkan

sumber daya manusia dan sumber daya yang lain yang
dibatasi waktu dari (Rangkaian awal sampai akhir )
kegiatan untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk
bangunan /infrastruktur yang unik

Awal Akhir

Sumber daya
Kegiatan Proyek Hasil kegiatan
manusia,lain (Unik)
2. A.Pihak pihak :kontraktual (DALAM HAND OUT)
B.Hak dan kewajiban (hand out )
C.Studi kelayakan : Tahap kegiatan awal proyek yang sangat penting
sebelum diambil keputusan (Sanction) melakukan investas,
Proyek sendiri salah satu alternatifdari pemilik sumber daya dana.
Appraisal Project:
Suatu penelitian dari hasil studi kelayakan yang didalam ada penilaian
(review ) dan evaluasi beberapa alternati konsep proyak yang telah
terdefinisi .
Artinya pemilik dana diberikan beberapa alternatif konsep proyek yang
sangat menguntungkan ;

Laporan Studi kelayakan : Belum begitu lengkap hasilnya dan

penjelasannya
Appraisal Project : Laporan begitu langkap dari bebarapa aspek
objek proyek. Artinya pemilik dan tidak ragu
ragu dalam mengambil keputusan.
Faktor faktor yang mempengaruhi keberhasilan
Proyek

1. Obyektif dan strategi ,proyek yang dinyatakan

dengan jelas dan disepakati oleh semua pihak
2. Rencana kerja,jadwal dan anggaran yang realitis
3. Job discription ,harus ada kejelasan dan kepastian
kewajiban dan hak
4. Monitoring, pengawasan :rutin dilakukan
5. Mekanisme umpan balik dan evaluasi yang
serasi(dalam pengambilankeputusan perbaikan
tepat waktu)
6. Kerja sama dengan team Works yang baik dan rapi
7. Penyesuaian dengan peraturan dan hukum yang
berlaku dan mengatasi hambatan proyek.
SISTEM PENGENDALIAN PELAKASANAAN
PROYEK

 PENGERTIAN UMUM :
 Pengendalian pelaksanaan proyek di maksudkan untuk
memastikan agar tujuan proyek yang telah di tetapkan
sebelumnya yang berkaitan dengan waktu,biaya dan mutu
dapat tercapai.
 PENGERTIAN KHUSUS :
 Pengedalian adalah pengawasan dengan disertai
kewenangan melakukan (T3),Tindak Turun Tangan .
 Pengawasan adalah Usaha mengevaluasi data/fakta
proyek,dengan di sertai kewenangan memberikan petunjuk
untuk (T3) (PT3).
 Materi T3 adalah tindak lanjut dari PT3 mengenai antara lain
pendisiplinan kemajuan proyek baik dari keuangan maupun
fisik proyek ,dan pemberian ganjaran para pelaksana
berdasarkan perundang-undangan yang berlaku.
TUJUAN PENGENDALIAN PROYEK

 Adalah untuk meningkatkan Tertib Manajemen Proyek baik dari segi

Keungan maupun dari segi fisik agar dalam pelaksanaan
penylenggaraan proyek pada tahap konstruksi dapat berjalan secara
Efektif,Efisien,Tertib dan Tidak menimbulkan ketegangan ,sehingga
hasil Akhir Proyek dapat tercapai sesuai rencana dan spesifikasi.
 EFEKTIF:
 Adalah dapat di capai sesuai sasaran Fungsional Proyek
 EFISIEN :
 Agar pemakaian sumber daya (Man,Material,Money,dan
machine/Equipment )Tidak melibihi yang seharusnya (tidak boros)
 TERTIB :
 Agar dilaksanakan sesuai peraturan peraturan perundand-undangan dan
prosedur yang berlaku dan telah ditetapkan sehingga efektifitas dan
efisiensinya.
 TIDAK MENIMBULKAN KETEGANGAN :
 Dalam pelaksanaan perkerjaan antara team work
(Pimpro/Pimbagpro,konsultan supervisi,kontraktor pelaksana)bekerja sama
dengan serasi satu tujuan Keberhasilan Proyek
KEGIATAN POKOK PENGENDALIAN

 BATASAN Pengendalian /Monitoring Proyek:

 Adalah kegiatan pada tahap perkembangan /kemajuan pelaksanaan
proyek yang meliputi usaha-usaha mengamati,mengawasi secara
terus menerus hasil guna dan daya guna masukan-masukan
(kegiatan dan sumberdaya ) apakah sesuai dengan rencana
(tujuan,keluaran,jadwal) yang telah di tentukan ;Bila tidak sesuai
maka akan dilaksanakan penyesuaian.
 HAKEKAT Pengendalian /Monitorinng :
 Penyesuaian perkembangan pelaksanaan proyek dengan
Rencana.Penyesuaian tersebut mempertimbangkan data dan
informasi yang dikumpulkan dan diolah secara sistematis(Umpan
balik dan landasan laporan).
 Tujuan laporan ada 2 macam tujuan,tujuan Umum dan tujuan
Khusus.
 TUJUAN UMUM:
 Ditemukan dan dilaporkannya secara DINI kepada Pimpro/Pimbagpro
segala sesuatu tentang masalah yang di hadapi pelaksanaan proyek
sebelum masalah tersebut mencapai tingakat GAWAT(sehingga
pimpro/bagpro pada waktunya dapt mengambil tindakan.
 KEGIATAN POKOK PENGENDALIAN

 Tujuan Khusus :Untuk melaporkan keadaan /status proyek

kepada pejabat yang berwenang.
 Tahab awal PENGENDALIAN proyek adalah dilaksanakan Rapat
Pra Pelaksanaan (Pre Contruction Meeting/PCM) rapat dibahas
dan di sepakati berbagai permasalahan pelaksanaan proyek.
 Adapun masalah-masalah tersebut :
 Organisasi kerja
 Tatacara pengaturan pelaksanaan pekerjaan
 Review dan penyempurnaan Schedule kerja yang harus di sesuai denga
target ,volume,waktu dan mutu.
 Jadwal pengadaan bahan dan penggunaan peralatan serta mobilisasi)
 Menyusun Rencana dan Pelaksanaan Pemeriksaan lapangan (mutual
check) untuk review terhadap Simplifified design(pembuatan gambar
untuk pelaksanaan /Shop drawing)
 Menentukan lokasi Quarry,etimasi kuantitasbahan dan rencana
pemeriksaan mutu bahan yang akan di pakai.
 Pendekatan terhadap masyarakat dan pemda etempat mengenahi
rencana kerja proyek .(partisipasi dalam kegiatan pelaksanan pekerjaan )
KEGIATAN Pre CONSTRUCTION MEETING

 Kegiatan pre construction meeting sangat penting karena :

 Merupakan tahapan awal tindakan pengendalian proyek oleh
Pimpro/bagpro terhadap pelaksanaan di lapangan
 Hasil PCM menjadi pegangan dalam menyusun kerangka kerja dan
rencana pekerjaan selanjutnya.
 Dapat mengantisipasi kemungkiana kendalayang di hadapi di
lapangan sehingga lkelancaran pelaksanaan pekerjaan dapat
tercapai
 Yang mengadiri PCM adalah Pimpro/Pimbagpro beserta
staff,Pimpinan perusahaan kontraktor pelaksana beserta staff
,Konsultan pengawas (minimum core teamnya ) wakil
masyarakat setempat.
 Kegiatan Pengendalian Pelaksanaan proyek terdiri dari:
 Kegiatan Pengawasan
 Kegiatan Tindak Lanjut
KEGIATAN PENGAWASAN

 Kegitan oleh konsultan pengawasan dan Staff

Pimpro/Pimbagpro yang di tunjuk (pada proyek APBN rupiah
murni atau APBN/D dengan BLN) atau oleh konsultan
pengawas dan TBPK (pada proyek APBD Rupiah murni.

MONITORING

PENGAWASAN
VALIDASI

EVALUASI
KEGIATAN PENGAWASAN

 MONITORING:
 Adalah kegiatan untuk mendapatkan Data dan informasi mengenahi
kegiatan konstruksi,keluar kegiatan berupa,laporan harian,laporan
mingguan ,laporan bulanan yang di setujui oleh konsultan.(Dengan
kata lain Monitoring dan Pelaporan adalah alat untuk pengendalian
/pengawasan proyek)
 VALIDASI:
 Adalah kegiatan mengecek keabsahan hasil monitoring,yang
dicheck melalui prosedurnya ,tekniknya,sumbernya,materinya.Hasil
kegiatan berupa laporan harian,laporan mingguan.laporan bulanan
yang di setujui konsultan pengawas.
 EVALUASI:
 Adalah kegiatan:
 Menganalisa data dan informasi yang telah ABSAH
 Membandingkan hasil analisis dengan kreteria yang telah di tentukan
 Menyusun persoalan yang ada
 Mencari penyebab persoalan dan paemecahnya melalui rapat kooardinasi
Team work terkait.
EVALUASI

 Evaluasi ada 2 macam yaitu::

 Evaluasi Formative(selama proyek berlangsung)
 Evalausi sumative atau evaluasi ex- post(Setelah proyek
berakhir)

Evaluasi Formative
evaluasi

Evaluasi Suamative/Evaluasi ex-post

Evaluasi

 Evaluasi Formative: adalah yang

dilaksanankan selama proyek
berlangsung dan digunakan untuk
merencanakan kembali proyek yang
sedang berjalan
 Evaluasi Sumative: adalah yang
dilaksanankan setelah proyek
berakhir (untk merumuskan
kebijakan dan perencanaan proyek
proyek)
Bentuk pelaporan
 Tindakan yang dilaksanakan Pimpro/pimbagpro:
mempertimbangkan laporan yang sudah di Validasi dan
informasi yang masuk telah di Evaluasi (diolah secara
sistimatis )
 Laporan Harian : laporan yang dibuat tiap hari(akumulasi
kuantitas lap ,SDP,cuaca)dibuat kontkr disahkan konsult
pengawas
 Laporan Mingguan : Laporan yang memuat akumulasi
kuantitaas laporan harian serta analisis hasil pekerjaan dan
status fisik ,persolan (SDP,cuaca)dibuat kontkrdisahkan
konstn,dibahas antar team work.
 Laporan Bulanan : Laporan yang memuat akumulasi
kuantitas laporan mingguan dan analisis hasil pekerjaan dan
statusnya terhadaptarget fisik dan keuangan serta
penggunaan(persoalan Internal dan external(lap dibuat
konsltn pengawas) dibahas team work dan di setujui kontrk
,pimpro,pimbagpro.untuk pembayaran kontrak yang di ajukan
kontraktor setiap bulan .
 HAL-HAL YANG PERLU DIKENDALIKAN

 MUTU/KUALITAS ,pekerjaan ,dengan alat

kendali SPESIFIKASI dan DATA
LABORATORIUM
 KUANTITAS pekerjaan ,dengan alat kendali
DISEAIN dan BIAYA yang tersedia dan
menjadi kewenangan pimpro /pimbagpro
 WAKTU pelaksanaan pekerjaan ,dengan alat
kendali SCHEDULE/JADUAL PELAKSANAAN
 LAKU /PROSEDUR adminitrasi proyek
,dengan alat kendali PERATURAN yang
berlaku.
 Kepmen .PU.N0.67/KPYS/1998

Pengendalian Mutu Pengendalian Pengendalian

(Performance and Volume Adm,Pekerjaan
quality ) pekerjaan /biaya (time to
(budget and Completion )
worksvolume)

1. Check ,Action 1.Volume pekerjaan 1.Adm.Umum

2. Sistem jaminan 2.Material / bahan 2.Adm.Keuangan
mutu 3.Pengukuran 3.Adm,Teknik
(quality pekerjaan (Procurement
Assurance) 4.Perubahan ,monev,
3. TQM (total volume akibat reportings,works
quality pekerjaan tambah scheduling,adm.
management) / kurang kontrakn
Contractors All Risk Insurance (CAR)

I.Pengertian Umum :
Asuransi CAR adalah suatu jenis asuransi konstruksi dalam kelompok
Engenering insusarance yang akan memberikan proteksi kepada para
pemborong ataaupun principal ,yang sedang mengerjakan pembangunan
suatu proyek dari kemungkinan adanya kerugian keungan sebagai akibat
suatu musibah kecelakaan yang terjadi secara tiba-tiba dan tidak terduga
sebelumnya .yang mengakibatkan suatu kerusakan /kehancuran proyek
yang sedang dibangun tersebut.
Secara lengkap dan terperinci ganti rugi (Indemnity) yang dimaksud
dalam ansuransi konstruksi ini adalah :
1.Ganti rugi terhadap kerugian karena kerusakan phisik ,yang dinyatakan
didalam biaya untuk memperbaiki kembali barang yang rusak
2.Disamping itu kecelakaan akibat kerusakan dari peralatan yang
dipergunakan dalam proyek tersebut memungkinkan adanya tututan
pihak ke tiga : atau kerugian berupa pengeluaran ,biaya-biaya
pembersihan atas kerusakan /keruntuhan (Dapat diansuransikann CAR)
3,Ganti rugi untuk kerugian sebagai konsekwensi kerusakan /kerugian
langsung seperti kenaikan ongkos-ongkos pekerjaan sebagai akibat
kerusakan fhisik ,tidak dimaksudkan sebagai suatu jaminan didalam
ansuransi ini,
 II.Obyek Tertanggung
Hampir semua kegiatan –kegiatan pelaksanaan
pembangunan /pemasangan proyek2 pekerjaan
teknik sipil ,listrik ,mesim dan sebagainya.

Pekerjaan teknik sipil :

1. sipil kering (Rumah,gedung, hotel,pabrik ,
stadion, menera air , dll )
2. Sipil basah (pembuatan jlan raya, jalan
kereta api ,jembatan ,waduk , pelabuhan udara ,
dll)
Pemasangan mesim-mesin :
Pemasangan mesin-mesin dalam pabrik ,instalasi
listrik ,pembangunan pembangkit listrik,pipa-pipa
saluran dll ,
III.Interest Yang dipertanggungkan
1,Pekerjaan Utama :
untuk menghidari hal-hal yang mengacaukan biasanya
pencantuman obyek-obyek yang dipertanggungkan didalam polis
adalah sesuai dengan judul yang tersebut didalam kontrak
pekerjaan (Kontraktor dengan owner , bouheer dan principal)
2.Pekerjaan pelengkap /pekerjaan sementara :
Pekerjaan yang diperlukan untuk memulainya pekerjaan utama
(pembuatan jembatan darurat , membelokan arah sungai ,
mendirikan tiang pancang mencegah runtuhnya dinding tanah.
3.Pekerjaan persiapan :
Persiapan-persiapan yang harus dikerjakan oleh pemborong ,
sebelum mengerjakan pekerjaan utama, (Penggalian/pengurugan
tanah, pembuatan saluran air, pembuatan bendungan sementara.
4.Material yang disuply oleh pemilik proyek :
Kadangkala ada suatu kontraktor yang memborongkan hanya
pekerjaan saja sedang materialnya disediakan pemilik proyek.
(material tersebut bersama-sama dengan kontrak pekerjaan
dijadikan satu sebagai pertangungan .
Tertanggung yang lain :
1. Alat-alat berat yang digunakan untuk proyek.(baik milik tertanggung atau
tanggungjawab yang berada dilokasi proyek )
(crane,bulldozer ,scoper dll)
2. Biaya pembersihan reruntuhan ( Clarence of dedris)
Apabila didalam suatu kerusakan yang dijamin oleh polis asuransi
konstruksi maka biasanya tertanggung akan mengahadapi problem
pengadaan biaya untuk membersihkan /meyingkirkan rereruntuhan,yang
apabila tidak secara jelas disebutkan didalam plis maka biaya tersebut
tidak akan ditanggung atau diganti oleh penanggung.
3. Third party liability (TPL) yaitu tanggung jawab hukum tertanggung
terhadap pihak ketiga ,tertama didalam hubunganya dengan resiko yang
timbul karena pelaksanaan proyek dan yang terjadi dilingkungan lokasi
proyek (Site). Tanggungjawab tidak saja atas kerugian materi tetapi juga
kerena luka/cidera/meninggalnya orang dari pihak ketiga.
Tanggungjawab tersebut dinyatakan didalam jumlah tertentu pada
schedule poisnya .
a,luka-luka /kematian seseorang pihak ketiga
b,Kerugian atau kerusakan harta milik pihak ke tiga
c.Atau sekaligus sebagai kombinasi antara kedua ha; tesebut diatas :
Penggantinya : 1. Biaya –biaya pengacara dan biaya-biaya lain yang
disejujui penanggung.
IV.Tertanggung
1.Pemilik Proyek/Principal (owner’s/Bouwheer ) :
Hal ini untuk menjamin Principal terhadap adanya kemungkinan bahwa
pemborong tidak mampu untuk melanjutkan /menyelesaikan
pembangunan tersebut akibat adanya kerusakan 2. kecelakaan yang
terjadi atas proyek tersebut.
2.Pelaksana Proyek ( Kontraktor ) atau Sub kontraktor :
Dalam hal ini biasanya harga penawaran kontrak bangunan yang
disampaikan kepada principal , sudah termasuk premi ansuransi CAR nya
sehingga pada hakekatnya yang membayar premi adalah principal ,
3.Pihak-pihak lain sebagai maksud dalam kontrak kerja.

V. Resiko Yang Di jamin

1.Kebakaran
2.Disambar petir
3,peledakan
4.Tertimpa pesawat terbang
5.Karena pemadam kebakaran
6.Karena bencana alam
7.Karena pencurian
VI.Perluasan Jaminan
1.Manufacturer’s Risk:
Karena polis secara standardtidak menjamin
kerugian akibat faulty design (salah
rancang/perecanaan ).kejelekan /keburukan
material,buruknya pengecoran metal (maka
penanggung memperluas jaminannya denga
menanggung biaya berpaikan barang2yang rusak
secara tidak langsung akibat tersebut .
2.Maintenance Cover :
Perluasan jaminan ini diperlukan apabila periode
pembangunan dikehendaki sampai saat pemeliharaan .
3.Cross Liabelity :
Perluasan ini diperlukan ,apabila hak dari tertanggung
kepada salah satu tertanggung yang menyebabkan
kerusakan pada tertanggung yang lainnya
dibatalkan
VII. Resiko yang Tidak Dijamin
1.Kesengajaan
2.Nuklir dan radiasinya
3.Akibat penghentian pelaksanaan proyek (sebagian
maupun keseluruhan )
4.Salah rancangan ?perencanaan (faulty design)
5.Denda-denda
6.Deductable (Resiko sendiri )
7.Kerugian pada gambar kerja, uang tunai
dan dokumen berharga lainnya.
VIII.Harga Pertanggungan
Merupakan jumlah ganti rugi maksimum yang akan
dibayar penanggung berdasarkan jaminan polis asuransi
konstruksi Pada dasarnya harga tertanggung ditentukan oleh
tertanggung dan dalam praktek selalu disesuaikan dengan
nilai kontrak atau seluruh kontrak pelaksanaan meliputi :
1.Pekerjaan Utama, pekerjaan pelengkap ,dan pekerjaan
persiapan
2.Bahan material , yang di sediakan principal
3.Mesin-mesin dan peralatan 2 yang dipergunakan ditempat
pembangunan
4.dll
IX,Jangka waktu tertanggung :

Jangka waktu tertanggung biasanya disesuaikan pada waktu

yang diperlukan untuk menyelesaikan pembangunan (Atas
bangunan sipil)
1. (jangka waktu membangun )(Construction period)
2. (jangka waktuperawatan (Maintenance period)
X.Dasar perhitungan premi
Premi ansuransi CAR dihitung berdasarkan perkalian antara harga
obyek pertanggungan dengan rate dalam promil sekaligus untuk
masa pembangunan . Rate dalam hal ini ditentukan atau tegantung
pada besar kecilnya resikonya melalui risks assessment . Faktor 2
yang sangat menetukan besarnya kecilnya premi :
1,Jenis bangunan yang dikerjakan
2.Jangka waktu pembangunan
3.Reputasi serta pengalaman pemborong
4.Pengalaman dari pegawai yang mengawasi pekerjaan
5.Metode2 pembangunan nya
6.Keadaan geologis dan keadaan tanahnya dilokasi
7.Bahaya gempa bumi, banjit ,tanah longsor dsb
8.Pemakian instalasi dan mesin2 yang sempurna
9.Pengaruh cuaca dan musin
10.Deductable (Resiko sendiri yang berlaku )
Tarip premi yang ditentukan tersebut tidaklah berlaku per
tahun,tetapi berlaku untuk seluruh jangka waktu pertanggunganya
XI. Prosedur Klaim

Tertanggung dalam mengalami kerugian / kerusakan diwajibkan

melakukan :
1.Memberi tahukan secara tertulis kepada penanggung segera setelah
ada gejala-gejala kerusakan ‘
2.Memberikan segera segala sesuatu yang mungkin akan diperlukan
oleh penanggung ,antara lain :
a.Mengirimkan segera kepada penggung surat undangan atau
lainnya untuk memulai penyelidikan dengan pihak tertanggung.
b.Memberikan informasi kepada penanggung .bantuan-bantuan yang
mungkin penanggung untuk menyelesaikan klaimnya
c.Memberi tahukan segera kepada polisi , setiap kerugian terutama
terhadap pencurian dan pengrusakan .
d. Membantu mencari /menemukan orang-orang yang dianggap
bersalah ,mencari jejak dan berusaha meneukan barang-barang
yang hilang .
XII.Deductible (Resiko Sendiri)
Didalam pertenggungan CAR setiap
kejadian biasanya ditetapkan suatu
jumlah yang harus ditanggung
sendiri oleh tertanggung
(Untuk kerusakan akibat peritiwa
yang lain )
MENGIKUTI TENDER
“Proses Tender Proyek Sipil “

Proses tender bangunan sipil bersisi tahapan-

tahapan yang harus dilakukan oleh setiap kontraktor
yang akan mengikuti tender untuk setiap bangunan
sipil kontraktor harus melewati lima tahapan berikut
ini : 1. Mendapat dokumen tender,
2. Mempelajari dokumen tender,
3. Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan ,
4. Menganalisa setiap pekerjaan , dan
5. Penawaran harga .

( Apabila tender yang dilakukan kontraktor yang bersangkutan dikatakan

menang , maka konsentrasi kontraktor akan beralih ketahap yang lebih
lanjut ,yaitu pelaksanaan proyek di lapangan )
Mendapatkan Dokumen Tender

Dokumen tender adalah dokumen yang

berisi :
1.Dokumen pelelangan
2.Rencana kerja dan syarat – syarat ;
3.Gambar arsitektur ,gambar struktur
dan gambar mekanikal dan elektrikal .

Dokumen pelelangan adalah dokumen yang

dibagikan sebelum diadakan pelelangan
pekerjaan .
 Isi Dokumen
 Gambar Bestek :
Gambar yang berupa penjelasan secara visual dari proyek yang akan
didirikan
 Gambar Prarencana (Preliminary drawing ) :
Gambar ini dibuat untuk memberikan konsepsi kasar dari ide yang
dilaksanakan.
 Gambar Informasi (Information Drawings):
Gambar ini memberikan informasi tentang proyek sehingga pengikut lelang
dapat menghitung dan mengajukan penawaran .
 Gambar Proyek (Site drawings):
Gambar ini memperlihatkan denah dari lokasi proyek topografi lapangan,
dan fasilitas –fasilitas sareana dari keseluruh proyek,
 Gambar Kerja ( Shop drawings/ detail working drawings) :
Gambar kerja disebut juga gambar pelaksanaan dan memberikan
penjelasan visual pada tiap-tiap bagian konstruksi dengan gambar
potongan-potongan memakai skala –skala yang memadai.
 Gambar jadi (As – Built Drawings ) :
Kadang-kadang pada proyek yang memakai tipe design & built contract ,
kontraktor memproduksi gambar-gambar kerjanya sendiri dan pada akhir
proyek di buat gambar As-Built, artinya gambar yang betul cocok dengan
keadaan sebenarnya yang telah dibangun dilapangan
 Rencana Kerja dan Syarat- syarat (RKS dan Bestek )
/ penjabaran tugas (Job description) untuk pemborong .

Isi bestek :
1.Kondisi Umum (general condition ) :
Kondisi ini memuat pesyaratan-persyaratan yang berlaku
umum untuk segala proyek konstruksi ,dikenal peryasaratan
umum .
2.Kondisi Khusus (special condition ) :
Kondisi khusus ini memuat persyaratan-persyaratan yang
berlaku khusus untuk proyek misl (siapa pemilik,perencana dan
kapan pelelang )
3.Spesifikasi Teknis (Technical specification ):
Spesifikasi ini meliputi merek produk yang dipakai,mutu yang
dihasilkan dan cara mengerjakannya.Untuk internasional bestek di
kenal “Instruction to tender “
Menurut peraturan pemerintah ( Keppres 29 tahun 1984)
 Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) :
1.Syarat Umum : -Keterangan pemberi tugas ;
-Keterangan mengenahi perencana ;
-Keterangan mengenahi direksi ;
-Syarat-syarat peserta pelelangan ;
-Bentuk surat penawaran dan cara penyampaiannya
2.Syarat Adminitrasi : - Jangka waktu pelaksanaan;
-Tanggal waktu penyerahan ;
-Syarat-syarat pembayaran;
-Denda atas keterlambatan ;
-Besarnya jaminan pelangan;
-Besarnya jaminan pelaksanaan ;
3.Syarat Teknis : - Jenis dan uraian pekerjaan yang harus dilaksanakan
- Jenis dan mutu bahan ;
- Gambar detail ,gambar konstruksi , dan sebagainya
.
Isi dari syarat adminitrasi :

 Keterangan tentang proyek

 Kapan dan dimana dokumen
dimasukkan
 Besarnya jaminan tender
 Sertifikasi lulus prakualifikasi
 Data perusahaan (akte pendirian
.fiskal ,struktur organisasi dan
pengalaman kerja perusahaan )
 Surat penawaran
 Peraturan –peraturan yang lain
 Syarat pelaksanaan (peraturan konstruksi yang perlu
diperhatikan )

Peraturan beton indonesia Peraturan muatan indonsia

Hak –hak kewajiban pemilik Hak-hak kewajiban pemborong
( owner /principal ) Syarat-syarat pembayaran
Lingkup pekerjaan(uraian Force majeure
bestek dan gambar )
Pekerjaan subkontraktor
Jadwal pelaksanaan
Denda keterlambatan
Laporan harian / mingguan
Penerimaan pekerja atau
cara mengukur
Masalah arbitrasi dan lain- lain
Syarat pemeriksaan barang
Peralatan kerja
Pekerjaan yang ditolak (tidak
baik)
Perubahan harga
Jangka waktu pemeliharaan
Pemutusan hubungan kerja
Uraian Syarat Teknis
!. Syarat bahan : 2.Syarat pekerjaan (proses
,workmanship) :
Spesifikasi bahan Spesifikasi tentang pekerjaan
meliputi merek,tipe ,proses work man ship
dan kualitas dari meliputi cara pengolahan
bahan tertentu bahan bangunan asal menjadi
,misal Asbes bangunan struktur ,standar
gelombang besar kerja yang diinginkan ,metode
ex semen gresik . dan urutan kerja dari
Kayu jati ex penyusutan- penyusustan atau
Bojonegoro pemasangan nya. Tercatum
pengaman kerja ,kecelakaan
dan metode- metode kerja (
Contoh pemadatan tanpa alat
getar .
3.Syarat produk :
Yang dihasilkan
spesifikasi pekerjaan
instasi / mekanikal
meliputi kapasitas
,prertasi kerja
,penampilan dan operasi
dari peralatan serta
prosedur testing
dilapangan sebelum
diadakan berita acara
penyerahan pekerjaan :
Contoh : Mutu beton
k225 , Pemedatan tanah
sampai CBR 90%
Membuat sumuryang
menghasilaka air dengan
kapasita x m³/ dt
 Mempelajari Dokumen Tender
Hal yang perlu diperhatikan kontraktor agar dapat memenangkan suatu tender :
1. Metode kerjanya
2. Peralatan yang dipakai
3. Kualifikasi personel yang dipakai
4. Kualitas perusahaan
5. Dan lain lain
 Mengikuti rapat penjelasan lapangan (aanwijzing) dan perubahan yang mengikat
(addendum) : _Pertemuan ini diadakan untuk tatap muka antara para peminat /
calon kontraktor dengan pihak pemilik .
Dalam hal ini pemilik oleh konsultan perencana ( Bicara berkisar pada dua bidang
yaitu adminitrasi dan teknis . Cara efektif mendapat informasi dari lapangan
yang antara lain :

Topografi,kemiringan tanah dan  Instalasi lapangan dan bangunan

batas 2 lokasi –bangunan sementara
Kondisi tanah, muka air tanah  Material setempay yang bisa didapat
tertinggi Tenaga kerja
dan terendah , stabilitas Jalan Transportasi
,permeabilitas . Kondisi lingkungan dan
Saluran-saluran air yang ada ,listrik , budaya masyarakat setempat .
gas ,telepon
Jalan masuk kelokasi
Kondisi cuaca setempat
Kemungkinan menerapkan
beberapa metode konstruksi
Jasa pelayanan yang ada disekitar
lokasi
Menganalisa Setiap Pekerjaan

 Volume Setiap Pekerjaan :

Perhitungan volume dilakukan dengan memperhatikan gambar
dan berita acara aanwijzing (Volumevolume ini ditulis dalam buku
Bill of quantity yang seharusnya dibuat oleh Quantity surveyor , atau
badan yang membantu konsultan perencana khusus menghitung volume
pekerjaan .
 Analisa Harga Satuan untuk Kebutuhan Bahan dan Ongkos Pekerjaan :
Harga satuan dapat dianalisis dengan berbagai cara : Analiasa BOW , SNI
 Perlu diperhatikan Perhitungan Harga Satuan Bahan ,Ongkos Kerja , dan
Peralatan
1.Bahan bangunan : Untuk menghitung biaya untuk kebutuhan
bahan yang diperlukan .
* Bahan/sisa yang terbuang (Waste)
*Harga loco dan franco
*Cara pembayaran pada penjual (Spplier )
2.Upah buruh:
* Untuk menghitung upah buruh dibedakan upah harian,borongan per
unit volume, atau borongan keseluhan(Borong dol) untuk daerah
daerah tertentu.
* Tarip upah / faktor kemampuan dan kapasitas
3.Peralatan :
* Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos keluar masuk garasi
, ongkos buruh untuk menjalankan alat ,bahan baku
* Untuk alat yang dibeli perlu diperhatikan bunga investasi ,depresiasi ,
reparasi besar ,pemeliharanaan , dan ongkos mobilisasi .
4.Ururatan Pekerjaan :
18 Pekerjaan sistem
No Uraian Pekerjaan
1 Pekerjaan Persiapan 19 Pekerjaan cctv
2 Pekerjaan pengukuran 21 Pekerjaan escalator.elevator
3 Pekerjaan tanah
22 Pekerjaan Intalasi AC
4 Pekerjaan pondasi
5 Pekerjaan pemacangan 23 Pekerjaan Pengecatan

6 Pekerjaan beton 24 Pekerjaan pagar komplek bangunan

7 Pekerjaan dinding
25 PekerjaanKaca
8 Pekerjaan plesteran
26 Pekerjaan finishing dan interior
9 Pekerjaan kayu
10 Pekerjaan baja konstruksi 27 Pekerjaan pertamanan atau
penghijauan
11 Pekerjaan logam arsitektur
28 Pekerjaan pembersiahan
12 Pekerjaan pengunci dan penggantung
13 Pekerjaan plumbing (Penyedia aie )
14 Pekerjaan Instalasi fire alarm sistem
15 Pekerjaan hydrat dan instalasinya
16 Pekerjaan instalasi penangkal petir
17 Pekerjaan listrik dan sistem suara
 Manajer

Akuntan Perekayasa

Kepala Kepala

Pelaksanan Pelaksana Pelaksana

Pembeli Ekspeditor
Enginering
Perencana

Kepala Kepala Kepala Engineering

kasir gudang pembukuan lapangan
Kepala Juru ukur
kantor

Kasir

Juru
Estimator gambar

Bagan Organisai Lapangan

Mendirikan Perusahaan :
Cv (Commanditaire vennontschap ):
Persekutuan komanditer adalah suatu perusahaan yang didirikan oleh satu atau
beberapa orang secara tanggung – menanggung bertanggungjawab secara
keseluruhan diatur dalam KUHD.

Status Hukum :
Cv, bukan “badan hukum” melainkan” Badan Usah “

 Kekanyaan para pendirinya tidak terpisahkan dari

kekayaan CV
 Penyetor modal pendiri cv , diadalam anggaran
dasar tidak disebutkan pembagiannya
Persyaratan mendirikan CV

 Dokumen perizinan :
 Nama yang akan digunakan cv disiapkan
 Tempat kedudukan CV
 Susunan siapa selaku persero
 Maksud dan tujuan mendirikan Cv
 Dasar Hukum :
 KUHD khusus pasa 19/21 yang mengatur persekutuan komamditer ,dan KUHPerdata
 Proses Pengurusan :
-Membuat akte pendirian Cv
-Mengisi formulir izin-izin (siup ,Izin prinsip ,
dengan bidang usaha cv.(melengkapi persyaratan persyaran yang dibutuhkan .
Aspek Hukum : Mengapa perlu belajar mengenai
KONTRAK ?

 Apakah kontrak tersebut ?

 Apakah fungsi dan peran kontrak dalam
kegiatan kontruksi ?
 Mengapa kontrak merupakan hal yang penting
untuk di pelajari ?
 Bagaimana cara mempelajari dan memahami
kontrak dengan efektif dan benar ?

Pada umumnya kita baru menyadari PENTING

nya memahami KONTRAK pada saat telah
terjadi suatu kejadian yang mengancam
/menimbulkan kerugian
Agenda
1.Landasan Hukum & Aspek legal
kontrak kontruksi
2.Adminitrasi kontrak
3.Landasan hukum lain untuk jasa
konstruksi di indonesia
 Latar Belakang

 Kontruksi merupakan suatu kegiatan yang melibatkan /menyangkut

berbagai aspek kehidupan masyarakat
 Kegiatan kontruksi :
Resiko tinggi (tidak pasti,mahal,berbahaya) Transaksi ekonomi ,
dan jasa pelayanan Kontrak Pekerjaan kontruksi merupakan
landasan penting dalam setiap kegiatan /aktivitas kontruksi
Seorang kontraktor atau kontraktor umum (General Contractor) :
adalah seseorang atau sekelompok individu yang melakukan kerja
sama atau menandatangani kontrak dengan sebuah sebuah
organisasi atau induvidu lainnya ( Konstruksi ,renovasi atau
pembongkaran suatu gedung m jalanan , atau strktur bangunan
fisik .
Landasan Hukum

 Kontrak (termasuk kontrak pekerjaan

kontruksi )merupakan bentuk
kesepakatan yang termasuk dalam
hukum PERJANJIAN
 Bentuk perjanjian mulai dari
sederhana hingga komplek
 Secara formal diatur dalam kitab
undang undang Hukum
Perdata(KUHPt)
PERJANJIAN dan PERIKATAN
 Perjanjian adalah peristiwa di mana seseorang berjanji pada
orang lain ,atau dua orang saling berjanji yang mengakibatkan
timbulnya perikatan
 Perikatan adalah suatu Hubungan Hukum antara dua pihak
(kreditur berhak menuntut & Debitur berkewajiban memenuhi
tuntutan )
 Perjanjian atau persetujuan tertulis disebut KONTRAK
 Timbulya perikatan :
a.suatu perjanjian :dengan ada tanpa
tanggungjawab
b.Undang –undang
c.Kesusilaan :ikatan adat
 Perjanjian bersifat Positif:ada kesepakatan
berbuat/menghasilka sesuatu
 Perjanjian bersifat Negatif :ada kesepakatan untuk tidak
berbuat sesuatu
Obyek Perikatan

 Harus tertentu dan dapat di tentukan

 .Lumpsum :obyek tertentu
 .Unit price :obyek ditentukan kemudian
 Harus sah dan diperkenanlan oleh
peraturan /undang undang
 Prestasi di mungkinkan untuk di
laksanakan (secara obyektif)
Subyek Perikatan

 Melibatkan dua orang (badan Hukum)

atau lebih
 Satu pihak berkewajiban atas prestasi
dan pihak lain berhak atas prestasi
 Ada bentuk perikatan yang
menyangkut pihak ketiga (contoh :
user)
Sistem dan Azas Perjanjian

 Sistem Terbuka
 Yang membuat kesepakatan /perjanjian bebas
mengabaikan ketentuan hukum perdata asal
memenuhi syarat sahnya perjanjian
 Pihak yang mengadakan perjanjian dapat membuat
anturan sendiri
 Semua persetujuanyangdibuat secara sah menjadi
undang undang bagi mereka yang membuatnya
 Azas Konsensualisme
 Perjanjian berlaku sejak detik dicapai kesepakatan
 Perjanjian sah jika hal hal pokok telah disepakati
 Bagaimana dangan Letter of intent?
Syarat –syarat Sah Sesuatu
Perjanjian
 Azas Konsensualisme dalam KUHPt
 Sepakat untuk mengikat diri
 Cakap dalam membuat perjanjian
 Menyangkut hal tertentu
 Disebabkan oleh sesuatu yang halal
 Dengan kata lain ,dipenuhi:
 Syarat subyektif
 Tidak ada paksaan (suka rela)
 Subyek mempuyai kapasitas membuat paerjanjian
 Syarat obyektif
 obyek perjanjian tertentu
 Kausanya legal atauntidak bertentangan dengan
hukum
 Perjanjian di bawah tangan meambutuhkan akta
notaris untuk memperoleh kekuatan hukum ,dan kelak
untuk pembutian bila di sangkal oleh salah satu pihak
Batalnya Suatu perjanjian

 Suatu perjanjian batal demi hukum bila

salah satu atau kedua syarat obyektif
tidak di penuhi
 Perjanjian dapat di minta untuk dibatalkan
adalah 5 tahun (BW ps
1454),terhitung:.sejak orang menjadi cakap
hukum
 Sejak hari paksaan telah berhenti
 Sejak saat/hari diketahui adanya
kaekhilafan atau penipuan
Pelaksaan Perjanjian

 Hal tidak menempati janji dalam pelaksanaan perjanjian

 Jikadebitur tidak dapat menempati janji,maka
dikuasakan pada hakim untuk mewujudkan:
 Perjanjian untuk memberikan sesuatu
 Perjanjian untuk berbuat sesuatu
 Perjanjian untuk tidak berbuat sesuatu
 Hal Undang-undang ,Adat kebiasaan dan kepatuhan
pada pelaksanaan perjanjian
 Suatu perjanjian tidak hanyamengikat untuk hal-hal yang
dengan tegas dinyatakan di dalamnya,tetapi harus memuat
/di lengkapi peraturan yang terdapat dalam undang undang
,adat kebiasaan setempat
 Hal itikad Baik pada Pelaksaan Perjanjian
 Suatu perjanjian harus memenuhi :
 Persyaratan atau tuntutan kepastian hukum (menjamin
kepastian )
 Dilaksanakan dengan itikad baik (memenuhi tuntutan
keadilan)
Wanprestasi

 Apabila si pengutang (debitur)tidak (dapat)melakukan

apa yang telah diperjanjikan maka di katakan
melakukan wanprestasi,yang berarti kelalaian atau
kealpaan(negligence)
 Bentuk Wanprestasi :
 Tidak melakukan apa yang telah di sanggupi akan di
lakukan
 Melakukan apa yang di janjikan ,tetapi tidak sebagai
mana telah dijanjikan
 Melakukan apa yang dim janjikan,tetapi terlambat
 Melakukan apa yang menurut perjanjian tidak boleh di
lakukan
 Sanksi Hukum:
 Membayar ganti rugi
 Pembatalan perjanjian
 Pengalihan resiko
Ganti Rugi

 Pengertian Ganti Rugi mencakup 3 hal :

 Biaya adalah segala perongkosan atau pengeluaran yang nyata-
nyata telah dikeluarkan (real/actual expenses)
 Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang (property)milik
kreditur akibat kelalaian debitur
 Bunga adalah kerugian berupa kehilangan keuntungan yang
sudah dibayangkan /diperhitungkan oleh kreditur (future income)
liquidate damages
 Ganti rugi yang dapat dituntut oleh kreditur
 Rugi yang betul-betul diderita oleh kreditur
 Keuntungan yang hilang ,yang semestinya diperoleh kreditur
 Penetapan Bunga
 Ditetapkan dalam perjanjian
 Bila tidak ditetapkan ,maka diberlakukan tingkat suku bunga yang
di tetapkan oleh undang-undang(6%/tahun)
 Sebesar bunga deposito pada bank pemerintah
Pembatalan Perjanjian

 Sanksi hukum bagi debitur yang

lalai/gagal memenuhi perjanjian
 Pembatalan bertujuan untuk
membawa kedua pihak kembali ke
keadaan sebelumnya terjadi
perjanjian
 Status pembatalan;apakah diperlukan
keputusan hakim?
Peralihan Resiko

 Peralihan resiko merupakan sanksi

hukum bagai debitur yang lalai/gagal
memenuhi perjanjian(wanprestasi)
 Problematika:
 Bagaimana dengan status kepemilikan dan
tanggungjawab terhadap obyek perjanjian?
 Dialihkan pada pihak ke tiga
 Bagaimana mekanismenya?
Force majeur
(keadaan memaksa)
 Debitur dibebaskan dari kewajiban membayar
ganti bila terkena keadaan yang memaksa
yang membuatnya tidak mungkin untuk
melaksanakan prestasi yang di perjanjikan
 Keadaan memaksa :
 Terjadi setelah dibuatnya perjanjian /perikatan
 Terjadi pada debitur
 Terjadinya tidak terduga
 Tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur
 Tidak sengaja
 Tidak ada itikat buruk dari debitur
Force majeur
(keadaan memaksa)

 Teori Obyektif
 Keadaan memaksa harus mempunyai
ketidakmungkinan mutlak;bagi setiap orang
tidak mungkin melaksanakan prestasi
tersebut
 Teori Subyektif
 Keadaan memaksa harus mempunyai
ketidakmungkinan yang tak mutlat;debitur
masih dapat melaksanakan prestasi tetapi
dengan pengorbanan yang sangat besar
sehingga tidak selayaknya kreditur
menuntut pemenuhan prestasi
Interprestasi Perjanjian
 Tujuan dari interprestasi perjanjain
adalah untuk memberikan keyakinan
dan penegakan (kepastian )maksud
(interest) dari pihak-pihak yang berjanji
pada saat perikatan
 Merupakan hal tidak mungkin untuk
mengetahui apa yang aada di benak
pihak-pihak yang saling berjanji pada
saat perikatan
 Pemahaman /pengartian (interprestasi)
dilandaskan pada arti logis yang layak
dari bahasa perjanjian.
KONTRAK KONSTRUKSI
 Pada dasarnya kedudukan para pelaku
perjanjian (pihak yang mengikatkan diri
dalam perjanjian) adalah sama
 Dalam perjanjian konstruksi banyak hal
yang lebih rumit daripada oerjanjian
(transaksi usaha) biasa
 Perlu pemahaman yang maendalam
terhadap konsep,fungsi dan makna
kontrak konstruksi
Kedudukan Hukum Kontrak
Konstruksi
 Kontrak konstruksi merupakan suatu
produk hukum
 Elemen (bagian-bagian) kontrak
merupakan hal yang tidak dapat
dipisahkan satu kesatuan yang
mengikat
 Karenanya ,seluruh elemen kontrak
mempunyai kedudukan dan
konsekuensi hukum yang sama
terhadap masing –masing pihak yang
mengikatkan diri dalam kontrak
Aspek Legal dalam Lingkungan
Jasa Konstruksi Indonesia
 Undang-undang Jasa Konstruksi (UUJK) no.18 tahun
1999 tentang jasa konstruksi
 Peraturan Pemerintah no.28 tahun 2000 tentang usaha
dan Peran masyarakat konstruksi
 Peraturan Pemerintah no.29 tahun 2000 tentang
Penylenggaraan Jasa Konstruksi
 Peraturan Pemerintah no.30 tahun 2000 tentang
penylenggaraan Pembinaan Jasa Konstruksi
 Keppress 80 tahun 2003 tentang pengadaan di
lingkungan instansi Pemerintah
 UU no.22 tahun 1999 tentang Otonomi Daerah
 UU no.23 tahun 1999 tentang perimbangan Keungan
Pusat dan daerah
Undang-undang Jasa Konstruksi
(no.18/1999)
 Berisikan lingkup kegiatan dan pengaturan terhadap
mekanisme kerja
 Terbatas pada jasa ,sementara lainnya diatur dalam UU
lain
 Isi utama :
 Organ :
 Pengguna jasa (orang/badan)
 Penyedia jasa (Perencana,pelaksana,pengawas)
 Masyarakat jasa konstruksi
 Forum jasa konstruksi
 Tujuan :
 Arah pertumbuhan dan perkembangan menuju struktur
usaha yang kokoh (mampu bersaing)
 Perwujudan ketertiban penylenggaraan
 Perwujudan peningkatan peran masyarakat
PP:Usaha dan Peran MJK
(NO.28/2000)
 Berisikan lingkup pengaturan dan peran masyarakat jasa konstruksi
 Usaha jasa konstruksi
 Tenaga kerja jasa konstruksi
 Peran masyarakat jasa konstruksi
 Penerapan sanksi
 Isu utama :
 Klasifikasi
 Penggolongan usaha menurut bidang dan sub bidang menurut
keilmuan ,ketrampilan ,kefungsian dan keahlian
 Kualifikasi
 Penggolongan usaha menurut tingkat /kedalaman kompetensi dan
kemampuan usaha(besar,menengah,kecil)
 Sertifikasi
 Proses penilaian untuk memperoleh pengakuan klasifikasi dan
kualifikasi
 Tanda bukti pengakuan
 Akreditasi
 Profesi dan perusahaan
 Pendidikan dan pelatihan

 Pelaksanana:LEMBAGA (ACUAN uu 18/1999:LPJK)

PP:Penylenggaraan Jasa Konstruksi
(no.29/2000)
 Berisikan lingkup pengaturan mengenai tata cara :
 Pengadaan Jasa Konstruksi
 Pemilihan perencanaan dan pengawasan konstruksi
 Pemilihan pelaksanaan konstruksi
 Kewajiban dan hak pengguna jasa
 Kewajiban dan hak penyedia jasa
 Penetapan penyedia jasa
 Kontrak Kerja Konstruksi
 Aturan umum mengenai kontrak konstruksi,jenis konktrak
 Penylenggaraan Pekerjaan Konstruksi
 Tahap perencanaan
 Tahap pelaksanaan dan pengawasan
 Standar keteknikan,tenaga kerja dan tata lingkungan
 Kegagalan pekerjaan konstruksi
 Kegagalan Bangunan
 Definisi:
 Penilaian kegagalan bangunan
 Kewajiban dan tanggungjawab pengguna jasa
 Larangan Persekongkolan (pakta integritas)
 Sanksi Adminitrasif
 Ketentuan peralihan
Kegagalan Bangunan
 Keadaan bangunan yang tidak
berfungsi ,baik secara keseluruhan
atau sebagaian dari segi
teknik,manfaat,keselamatan dan
kesehatan umum sebagai akibat
kesalahan penyedia jasa dan
pengguna jasa setelah penyerahan
akhir pekerjaan konstruksi
PP:Penylenggaraan Pembinaan Jasa
Konstruksi
 Berisikan lingkup pengaturan tentang pembinaan jakon:
 Peran Strategis Jasa Konstruksi
 Penylenggaraan pembinaan
 Pengaturan
 Pemberdayaan
 Pengawasan
 Pelaksana pembinaan:Pemerintah pusat dan Pemerintah
Daerah
 Pembinaan terhadap penyedia jasa
 Pembinaan terhadap pengguna jasa
 Pembinaan terhadap masyarakat
 Tata laksana pembinaan
 Isi Utama :
 Siapa pelaksana pembinaan ?BAPEKIN?
 Bagaimana peran dan fungsi Forum jasa konstruksi
 Asosiasi,masyarakat,pemerintah
 Bagaimana peran dan fungsi Lembaga Jasa Konstruksi
 Asosiasi ,pakar dan perguruan tinggi,instansi pemerintah
Keppres 80 tahun 2003
 Pengadaan Barang dan Jasa di
lingkungan instansi pemerintah
UU no 22 dan 23 tahun 1999
 Otonomi Daerah
 Perimbangan Keuangan Pusat -
Daerah
Kontrak
 A.Maksud dan tujuan
Maksud dan tujuan penyusunan dan pelaksanaan kontrak
adalah untuk menyamakan pola pikir ,pengertian dan
memberikan pedoman sehingga mudah bagi pengguna
jasa/barang dan pengawas untuk menyusun ,memeriksa
dan melaksanakan kontrak pengadaan barang dan jasa
sehingga sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
yang berlakuk.
 B.Lingkup penyusunan dan pelaksanaan
kontrak
Ruang lingkup penyusunan dan pelaksanaan kontrak untuk
pekerjaan jasa pemborongan ,konsultasi dan pengadaan
barang/jasa sebagai berikut:
1.Penyusunan kontrak terdiri :
a.Kerangka kontrak
b.Bentuk dan susunan kontrak
c.Prosedur pembuatan kontrak
d.Isi dokumen kontrak
2.Pelaksanaan kontrak
Ruang lingkup pelaksanaan kontrak mencakup /meliputi
pekerjaan jasa pemborongan ,konsultan dan jasa
pengadaan barang /jasa.
Penyusunan Kontrak
 a.Kerangka kontrak
1.Pembukaan yang terdiri dari :
a.Hari,tanggal,bulan dan tahun
kontrak di tanda tangani
b.Identitas dari para pihak yang
menenda tangani kontrak
c.Jenis pekerjaan yang akan
dikontrakan
 2.Isi
Isi kontrak sekurangnya meliputi :
a.Pernyataan kesepakatan para pihak untuk membuat kontrak
b.Pernyataan kesepakatan para pihak mengenai harga kontrak
c.Pernyataan bahwa seluruh ungkapan dalam perjanjian
menpunyai arti dan makna yang sama seperti
tercantum dalam kontrak
d.Pernyataan apabila terjadi pertentangan pada dokumen satu
dengan dokumen lain dalam kontrak maka yang dipakai adalah
dokumen berdasarkan urutan yang telah disebutkan
dalam kontrak.
e.Pernyataan kesepakatan para pihak untuk melaksanakan
kewajiban sesuai dengan ketentuan dalam kontrak
f.Pernyataan jangka waktu pelaksanaan kontrak
g.Pernyataan efektifnya kontrak
h.Pernyataan kesepakatan para pihak untuk melaksanakan
kontrak sesuai ketentuan perundangan yang berlaku
diindonesia
 3.Penutup
Penutup adalah bagian kontrak yang ditandatangani oleh para
pihak
4.Lampiran kontrak
Adalah daftar dokumen pendukung kontrak yang menjadi satu
kesatuan dengan kontrak
 b.Bentuk dan susunan kontrak
Prinsipnya bentuk dan susunan dokumen kontrak diurutkan sesuai
dengan tingkat kekuatan pengikatan para pihak.
Kontrak adalah ikatan yang paling kuat ,kmudian diikuti dengan
lampiran – lapiran berikutnya.
 C.Prosedur Pembuatan kontrak
Surat keputusan penunjukan pemenangan lelang.Berita acara hasil
pelelangan ,BA Pembukaan penawaran,BA penjelasan serta
dokumen pengadaan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
kontrak yang ditandatangani.
Secara garis besar prosedur pembuatan kontrak sebagai
berikut :
1.Penandatanganan kontrak dilakukan selambatnya 14 hari setelah diterbitkan
surat keputusan penunjukan penyedia barang/jasa dan penyedia barang/jasa
telah menyerahkan jaminan pelaksanaan
2.Sebelum kontrak ditandatangani hendaknya lebih dahulu dilakukan :
a.Meneliti dengan cermat kebenaran konsep kontrak baik dari segi
bahasa,isi/subtansinya maupun redaksi,angka –angka dan hurufnya
b.Dokumen kontrak tidak memuat hal-hal yang bertentangan dengan
ketentuan yang berlaku.
c.Ada pengaturan bila terjadi hal-hal yang diluar dugaan
d.Meneliti lampiran-lampiran yang menjadi bagian dokumen kontrak
e.Penandatangan kontrak yang bernilai >50 miliar rupiah oleh pengguna
jasa dilakukan setelah memperoleh pendapat ahli hukum
kontrak yang profesionanl
 D.Isi dukomen Kontrak
Sekurang-kurangnya memuatKetentuan Pokok,Syarat-
syarat umum kontrak (SUK),Syarat-syarat Khusus kontrak
(SKK) dan Lampiran-lampiran
1.Ketentuan pokok
 Judul kontrak
 Nomer kontrak
 Tanggal kontrak
 Kalimat terbuka
 Penandatanganan kontrak
 Kedudukan dan identitas para pihak dalam kontrak
 Pernyataan kesepakatan para pihak dalam kontrak
terhadap obyek kontrak,harga kontrak dan
sumberbiaya ,lamiran-lampiran ,penylesaian
pertentangan kewajiban ,jangka waktu pelaksanaan
,kapan dimulainya pekerjaan,pemakaian perundangan
yang berlaku dan pemakaian materai dan tandatangan
2.Syarat-syarat Umum Kontrak (SUK)
SUK terdiri dari atas Ketentuan Umum dan Ketentuan
Khusus
 a.Ketentuan Umum (KU)
Isinya memuat,definisi,Penerapan tentang KU,Asal
barang/jasa,Penggunaan dokumen kontrak dan iformasi,Hak
paten,hak cipta dan merek,Jaminan yan disediakan oleh
peyedia jasa,Ansuransi,Ketentuan pembayaran,Harga Kontrak
yang harus dibayar pengguna jasa ,Amandemen kontrak,Hak
dan Kewajiban para pihak,Jadwal pelaksanaan pekerjaan
,Pengawasan ,Keterlambatan pelaksanaan pekerjaan Keadaan
Kahar (Force majeur),Itikat baik para pihak,Pemutusan
Kontrak,Penyelesaian perselisihan,Bahasa dan
Hukum,Perpajakan ,Koresponden.
 b.Ketentuan Khusus (KK)
KK adalah ketentuan yan hanya berlaku untuk salah satu jenis
kontrak saja sesuai dengan jenis pekerjaannya,KK untuk
pengadaan barang dan jasa konsultansi.
3.Syarat-syarat Khusus Kontrak (SKK)
SKK adalah ketentuan yang merupakan tambahan dan
penjelasan dari ketentuan yang ada pada syarat-syarat Umum
Kontrak(SUK),yang terdiri dari ketentuan umum (KU) dan
Ketentuan khusus (KK).
4.Lampiran-Lampiran
Lampiran-lampiran ini menjadi satu kesatuan dengan
kontrak ,terdiri dari :
a.Untuk pengadaan jasa pemborongan terdiri dari
spesifikasi umum,spesipikasi khusus,Data
penawaran , gambar – gambar,Adendum,Surat
Penetapan penyedia barang /jasa (Skppbj).jaminan
pelaksanaan ,jaminan uang muka.
b.Untuk pengadaan jasa konsultansi terdiri
dari,SUK,SKK,hasil negosiasi ,gambar-gambar ,adendum
,skppbj,jaminan uang muka.
c.Pengadaan barang/jasa lainnya terdiri dari SU,Sk,data
penawaran ,gambar-gambar ,adendum,Skppbj,jaminan
pelaksanaan dan jaminan uang muka.
c.Pelaksanaan Kontrak
 Ketuan umum
 Surat Perintah Mulai kerja (SPMK),selambat-lambatnya 14
hari sejak penandatanganan kontrak harus sudah terbit
SPMK
 Rapat persiapan pelaksanaan pekerjaan (pcm, Pre
Construction Meeting,paling lambat 7 hari dari SPMK
 Mobilisasi,Pekerjaan paling lambat dimulai dalam waktu 30
hari dari SPMK
 Pemeriksaan bersama ,pemeriksaan dilakukan dilapangan
bersama bila ada perubahan volume (perubahan isi
kontrak)
 Denda ,dilaksanankan sesuai dengan kontrak yang
diterapkan kepada penyedia jasa dan penggunan jasa
 Keadaan Kahar (force majeur) keadaan memaksan diluar
dugaan .
 Penghentian dan pemutusan kontrak,dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan perundangan
 Laporan Hasil Pekerjaan (LHP),Lap
harian,Mingguan,bulanan
 Perpanjangan waktu pelaksanaan pekerjaan,diberikan
dasar pertimbangan,kewajaran
 Serah terima pekerjaan (STP)Pekerjaan selesai 100%, PHO
dan FHO.
 Pembayaran dilakukan 95% dari nilai kontrak,sedang 5%
sebaga jaminan pemeliharaan
JENIS-JENIS KONTRAK

Berdasarkan harga proyek ada 2 jenis Kontrak yaitu

A.Harga tetap (fixed price)
B.Harga berubah
1.Kontrak Harga Tetap dapat berupa :
- kontrak Lumpsum,
- Kontrak Harga satuan (Unit Price Contract),
- kontrak terima jadi,
- Kontrak jangka Panjang (Multi years contract)
- Kontrak Prosentase,
- Kontrak Bersama(Joint Operasion/JO).
Mengingat kontrak yang merupakan perikatan antara kep kantor,Pim proyek
sebagai pengguna jasa/barang dengan pemasok atau kontraktor atau konsultan
sebagai penyedia jasa.
1.Kontrak Lumpsum (Lumpsum Contract)
Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh
pekerjaan tersebut dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga
yang pasti dan tetap serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam
proses penylelesaian pekerjaan tersebut ditanggung oleh penyedia
jasa/barang.
Ciri-ciri Kontrak Lumpsum
a.Dasar pelaksanaan kontrak untuk pekerjaan pemerintah dari dana
proyek yang dikelola pemerintah pusat atau daerah, propinsi
(Petunjuk pelaksanaan (JUKLAK) )
b.Gambar perencanaan sudah detail dan merupakan
dasar perhitungan RAB,untuk lelang
c,Volume dari panitian lelang tidak mengikat artinya volume pada
penawaran dapat lebih besar atau lebih kecil dari volume yang
ditentukan panitia lelang
d.Yang mengikat dalam pelaksanaan pekerjaan adalah RKS
,Gambar perencanaan dan berita acara penjelasan Pekerjaan
e.Bila ada perubahan konstruksi ,kontraktor harus segera lapor pada
Direksi teknik/Pimpro ,agar dapat segera diambil keputusan
f.Pada umumnya untuk anggaran APBD atau pekerjaan kecil
g.Cara pembayaran dengan cara di angsuran berdasarkan prestasi
pekerjaan
h.Harga penawaran Sama Dengan Nilai Kontrak (Nilai tetap )
2.Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)

 Kontrak pengadaan barang/jasa atas

penylesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu berdasarkan
harga satuan yang pasti dan tetap
untuk setiap satuan /item pekerjaan
dengan spesifikasi teknis tertentu yang
volume pekerjaannya masih bersifat
sementara,sedangkan pembayarannya
akan didasarkan pada hasil pengukuran
bersama atas volume pekerjaan yang
benar-benar telah dilaksanakan oleh
penyedia jasa.
Ciri-ciri Kontrak Harga satuan

 Dasar pelaksanaan pekerjaan sama sepert pada kontrak

Lumpsum (untuk pekerjaan /proyek dengan anggaran
pemerintah)
 Gambar perencanaan masih garis besar (simplified
design),namun sudah jelas target,kegiatan pekerjaan dan
lokasi proyek
 Kontraktor setelah menerima SPMK harus segera melakukan
surve kelapangan untuk membuat gambar pelaksanaan (Shop
Drawing) yang harus selesai dan disetujui oleh konsultan
pengawas dan pimpro
 Pemabayaran berdasarkan prestasi pkerjaan yang dinyatakan
dalam laporan bulana (Monthly Certificate (MC) ),yang telah
disejui oleh konsultan pengawas dan pimpro.
 MC harus didukung back up ,perhitungan volume yang
dipakai untuk pembuatan” As Built Drawing”, pada saat
penyerahan pertama (PHO)
provional hand over )
 Harga penawaran tidak sama dengan nilai kontrak (dapat
berubah lebih besar atau kecil karena adanya koreksi)
3.Kontrak Terima Jadi
Adalah kontrakpengadaan barang/jasa pemborongan
atas penylesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu dengan jumlah tertentu dengan harga pasti
dan tetap sampai seluruh bangunan ,peralatan dan
jaringan utama berfungsi.
4.Kontrak Jangka Panjang (Multi Years Contract)
Adalah kontrak yang mengikat dana anggaran libih dari
1 tahun anggaran yang dilakukan atas persetujuan
mentri keuangan untuk pengadaan yang dibiayai
dengan APBN atau gubernur dana APBD prop,dll
5.Kontrak Pengadaan Bersama (Joint Operation Contract)
Adalah kontrak antara beberapa unit kerja atau
beberapa proyek dengan penyedia barang/jasa tertentu
dalam waktu tertentu sesuai dengan kegiatan bersama
yang jelas dari masing-masing unit kerja dan
pendanaan bersama dituangkan dalam kesepakatan
bersama.
6.Kontrak Prosentase
Adalah kontrak pelaksanaan jasa Konsultansi di bidang
konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu,dimana
konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa
berdasarkan prosentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik
konstruksi /pemborongan tersebut.
Kontrak Harga Berubah

 Biasanya kontrak ini tidak dipakai pada proyek pemerintah tetapi

dipakai pada kontrak-kontrak swasta (Private Company) ,macam
kontrak jenis ini kontrak biaya tambah upah yang dinegosiasikan.
Contoh :
1.Kontrak Biaya Tambah –Upah,yang dinegosiasikan (Negosiated
Cost-Plus-A-Contract),yaitu kontrak yang didasarkan pada
persetujuan antara penyedia jasa dengan pengguna jasa dimana
kontraktor menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan dengan
mendapatkan upah yang tetap ataupun bervariasi yang telah
mengandung laba dan biaya-biaya umum perkantorannya dengan
mendapatkan ganti biaya terhadap semua biaya lapangan sesuai
dengan biaya nyata.
2.Kontrak Sistim Konstruksi-Desain atau Mengelola Disain (Design
Contract or Design Managed –Turnkey Contract/ kontrak putar
Kunci),yaitu kontrak yang dilaksanakan dengan cara kontruksi- disain
(pihak pembangunan sebagai kontraktor utama yang mengendalikan
pekerjaan dalam satu tangan terhadap semua kontraktor yang
bekerja),dan cara ini Mengelola –Desain (konstruksinya dilaksanakan
oleh sejumlah kontraktor yang bebas menurut tatacara yang sesuai
dengan konsepsi manajemen profesional.
Manajemen Konstruksi dan Aspek Hukum

 Dengan meniadakan garis pembatas

antara bidang konstruksi rekayasa sipil
domesti dan internasional,maka perlu
persiapan matang,baik sumber
daya,job discription yang jelas serta
dasar hukum yang memadai.
 Etika hukum dalam dunia jasa
konstruksi banyak pihak yang terkait
mulai dari proses
perencanaan,pelaksanaan,pengawasan
dan pengendalian.
TEAM WORK
 Penyidia jasa:
 Konsultan perencana
 Konsultan pengawasan
 Kontraktor pelaksana
 Pengguna jasa :
 Pemilik proyek
 Bekerja secara serasi dan profesional serta sesuai
dengan tanggungjawab dan wewenang masing-masing
seperti tercantum dalam perjanjian (kontrak)
 Kondisi hasil akhir proyek sesuai sasaran fungsi yang
direncanakan
Dasar hukum
 Pekerjaan untuk instansi pemerintah
 UU .RI.(jasa konstruksi,no18 tahun 1999)
 Keppres.no.18 tahun 2000(Pedoman Pelaksanaan pengadaan
barang /jasa instansi Pemerintah
 Petunjuk teknik Pengadaan barang /jasa instansi
pemerintah,SK.bersama Mentri keuangan Ri dan Kepala
Bappenas no,S-42/A/2000. no.S-2262/D.2/05/2000
 Keputusan Mentri yang terkait tentang Pengadaan
barang/jasa
 Peraturan Mentri yang terkait tetang paengadaan barang
/jasa
 Keputusan Gebernur(untuk propinsi)
 Keputusan walikota/Bupati (kota/kabupaten)
 Dokumen Lelang Standar Pekerjaan
 Peraturan-peraturan lain terkait
 Dokumen kontrak pekerjaan
 Dasar Hukum Pekerjaan Biaya
(Pijam/Hibah luar negri)

 UU RI no.18 tahun 1999 tentang( JAKON),dan Petunjuk

teknisnyasepajang tidak bertentangan dengan (Naskah
Perjanjian Luar Negri) NPLN/Loan Agreemen (LA)/ MOU
 Keppres no 18 tahun 1999 Petunjuk teknisnya tidak
bertetangan dengan (NPLN/LA/MOU)
 Dokumen Lelang Standar pengadaan barang/jasa
Pemborongan,Pelelangan Internasional,Kontrak Harga
satuan (Standar Bidding Dokumen for Procurement of
civil works,International Competitive Bidding Unit Rate
Controct)
 Dokumen Kontrak Pekerjaan
Dasar hukum Untuk Pekerjaan
Non Pemerintah
 UU RI no.18 tahun 1999 tentang
JAKON
 Rencana kerja dan Syarat-syarat
Pekerjaan
 Dokumen Kontrak Pekerjaan (antara
Pengguna jasa dengan
kontraktor/Konsultan)
 Peraturan-peraturan lain yang terkait
PROSEDUR PELENGAN
(PENGADAAN BARANG DAN JASA)

 Syarat Peserta Pelelangan

 Memenuhi kualifikasi ,klasifikasi dan memiliki kemanpuan
sumberdaya sesuai dengan dukomen prakualifikasi yang data:
 Adminitrasi
 Keuangan
 personil
 Peralatan dan pengalaman kerja
 Penyedia jasa harus menyampaikan sertifikasi,daftar susunan
pemilik modal,daftar pengurus dan akte pendirian,NPWP(bukti
pembayaran pajak)
 Secara hukum mempunyai kapasitas melakukan kontrak pengadaan
barang/jasa
 Tidak dalam pengawasan pengaadilan( tidak pailit)
 Tidak membuat pernyataan yang tidak benar tentang
kuailifikasi,klasifikasi,danklasifikasi,sertifikasi yang di miliki
 Pengumuman Pelelangan:
 Pengumuman harus secara luas diumumkan sesuai ketentuan dan
memuat sekurang-kuranganya nama dan alamat penggunan jasa
 PendaftaranPeserta Pelelangan:
 Calon peserta lelang harus mendaftarkan diri kepada panitia
lelang(2-3 hari)
Proserdur Pelelangan
(Prakualifikasi penyedia barang/jasa
peserta pelelangan)
 Panitia meneliti kemampuan adminitrasi dan
keuangan ,peralatan,SDM serta pengalaman
dan prestasi kerjanya (2-7 hari)
 Pengambilan dokumen lelang (minimal 2 – 7
hari sejak pendaftaran)
 Rapat penjelasan dan peninjauan lapangan
aanwijzing (minimal 3 hari kerja sejak
pengambilan dokumen)
 Pemasukan /pembukaan penawaran (Minimal
7 hari kerja sejak aanwijzing)
 Usalan calon pemenang lelang oleh panitia
(maksimal 7 hari sejak pembukaan
penawaran)
 Dokumen Pengadaan

1. Disiapkan Panitia:
2. Tercantum jelas semua persyaratan :
3. Tercantum seluruh contoh Formulir
yang perlu diisi :
4. Tercantum nilai nominal jaminan
penewaran :
5. Tercantum Nilai HPS :
6. Biaya dokumen dialokasikan pada
anggaran yang bersangkutan :
7. MEMUAT :

a. Undangan Pengadaan ;
b. Pedoman Prakualifikasi :
c. Instruksi Kepada penawar :
d. Syarat-syarat Kontrak ;
e. Daftar kuantitas dan harga ;
f. Spesifikasi Teknis ;
g. Gambar Rencana ;
h. Bentuk surat penawaran ;
i. Bentuk Kontrak ;
j. Bentuk surat jaminan Penawaran ;
k. Bentuk surat jaminan pelaksanaan ;
l. Bentuk Surat jaminan uang muka :
m. Bentuk surat lain yang diperlukan ;
 Pedoman Prakualifikasi

 Memuat :
1.Umum :
 Lingkup Pekerjaan dan Perkiraan Biaya ;
 Persyaratan dan Kualifikasi Peserta ;
 Waktu dan tempat Pendaftaran ;
 Penanggung jawab ;
2.Prosedur Pelaksanaan :
 Pengumuman
 Pengambilan Dokumen Prakulifikasi;
 Pemeriksaan dan penilaian ;
 Pengesahan Penilaan ;
 Penetapan hasil Prakualifikasi ;
3. Tata cara Penilaian Meliputi “ :
 Aspek Hukum ;
 Permodalan ;
 Tenaga Kerja ;
 Peralatan ;
 Pengalaman ;
 Cara perhitungan .
4. Penyusunan dan pengesahan daftar
calon Peserta .
Intruksi kepada Peserta pengadaan

1. Lingkup pekerjaan ,sumber dana dan HPS

2. Persyaratan dan kualitas peserta;
3. Jumlah dukomen penewaran yang disampaikan ;
4. Penjelasan & perubhan isi dokumen pengadaan
5. Persyaratan bahasa,Penulisan harga,mata uang,
masa berlaku,jaminan ,bentuk penawaran ,penantadangan penawara
da pembayaran
6 Cara penyampulan dan penandaan sampul
7 Sistem dan batas akhis pemasukan penawaran
8 Larangan perubahan dan penarikan penawaran
9 Prisedur pembukaan dan penawaran terlambat
10 Kerahasiakan dan larangan ;
11 Pemeriksaan klarifikasi ,koreksi aritmatik’
12 Konversi mata uang tunggal
13 Sitem evaluasi dan tata cara
14 Penilaian preferensi harga
15 Kreteria penetapan pemenang
16 Hak dan kewaiiban pengguna jasa
17 Syarat kontrak ,jaminan pelaksanaan
Prosedur Pelelangan
 Penetapan pemenang lelang oleh pengguna jasa
dengan mengeluarkan Surat Penetapan Penyedia
Barang /Jasa (SPPBJ),lamanya masimal 5 hari
Pimpro/pimbagpro dan 14 hari untuk
Mentri/Walikota/Bupati/Dirut BUMN/BUMD)
 Pengumuman pemenang pelelangan (maksimal 2 hari
setelah diterima SPPBJ oleh panitia)
 Masa sanggahan(sanggahan dari peserta lelang yang
berkeberatan atas penetapan pemenang lelang,kepada
pejabat yang menetapkan pemenang lelang selambat-
lambatnya 5 hari dan pejabat harus menjawab dalam
waktu selambat-lambatnya 5 hari sejak menerimanya
sanggahan ,apabila keberatan atas jawaban sanggahan
,bersangkutan dapat mengajukan banding kepada
Mentri/Kepala Lembaga Pemerintah Non
dipartemen/dirut BUMN/BUMD selambat-lambatnya 5
hari kerja setelah menerima jawaban sanggahan.
Prosedur Pelelangan
 Rapat Persiapan Pelaksanaan Pekerjaan (Pre
Construction Meeting / PCM) selambat-
lambatnya 7 hari kerja setalah
penandatanganan Kontrak.
 Pealaksanaan Pekerjaan (dimulai sejak SPMK
sempai dengan PHO/ Penyerahan
pertama).Mobilisasi selambt-lambatnya harus
sudah di mulai 30 hari kerja sejak tanda
tangan kontrak.
 Provisional Hand Over /PHO/ Serah terima
sementara/ pertama
 Masa pemeliharaan
 Final Hand over /FHO/Serah teriman terakhir.
 Penyerahan Proyek kepada yang berwenang.
Sanggahan Peserta Lelang
 Kepada peserta lelang yang keberatanatas penetapan
pemenang lelang diberikan untuk mengajukan
sanggahan secara tertulis selambat-lambatnya 5 hari
kerja
 Sanggahan di sampaikan kepada pejabat yang
menetapkan pemenang lelang,dengan bukti-bukti
terjadinya penyimpangan kepada (Itjen Dep,
Itwilkab).
 Sanggahan dapat diajukan sendiri-sendiri atau
bersama peserta yang di rugikan biala:
 Panitia menyalah gunakan wewenanga
 Peleksanaan pelelangan menyimpang dari ketentuan
 Terjadi praktek (KKN)
 Tidak adil dan transparan
Pelelangan Gagal dan Pelelangan
Ulangan
 Pelelang Gagal apabila :
 Penawaran yang masuk < 3 ,danatau
 Penyedia jasa yang tercantum dalam daftar < 3
 Tidak ada penawaran yang memenuhi syarat
 Tidak ada penawaran yang Hp-nya di bawah atau
sama pagu danu yang tersedia
Prosedur Pelelangan Ulang
 Pelelengan yang gagal karena jumlah penyedia jasa
yang masuk tidak memenuhi,maka dilakukan
pelelangan ulang denga cara mengumumkan kembali
dan mengundang CPL yandbaru selain CPL yang telah
masuk mendaftar.
 Jika gagal karena tidak ada penawar yang menawarnya
dibawah atau sama pagu tersedia.maka harus di ulang
mengundang PL yang tercantum dan CPL baru
 Jika gagal karena KKN terhadap CPL ,maka diulang
dengan mengundang CPL baru,atau dibuat panitian
baru
 Jika gagalnya disebabkan CPL mengundurkan diri dan
tidak bersedia ditunjuk maka:
 Mengudang peserta yang memenuhi syarat dengan
penawaran baru
 Mengumumkan kembali mengundang peserta CPL baru
Jaminan
 Jaminan dalam pelaksanaan pekerjaan
konstrukruksidisediakan oleh penyedia jasa terdiri:
 Jaminan uang muka adalah jaminan yang
diberikan kepada pengguna jasa dalam rangka
pengembilan uang muka,dengan nilai minimal
100% dari besarnya uang muka
 Jaminan pelaksanaan adalah jaminan yang di
berikan kepada pengguna jasa sebelum dilakukan
penandatangan kontrak
 Jaminan pemeliharaan adalah jaminan yang di
berikan kepada penggunajasa setelah selesai
dengan masa jaminan pemeliharaan yang telah di
tentukan oleh kedua belah pihak.
Hak dan Kewajiban Pihak Yang
Terkait
 Hak dan kewajiban para pihak pengguna jasa
dan penyedia jasa dalam melaksanakan
kontrak :
 Hak dan kewajiban pengguna jasa:
 Mengawasi dan memeriksa pekerjaan yang
dilaksanakan oleh penyedia jasa
 Meminta laporan-laporan secara periodik
pelaksanaan pekerjaan
 Membayar pekerjaan sesuai dengan kontrak yang
telah disepakati
 Memberikan fasilitas baik berupa sarana dan
prasarana yang di butuhkan (kelancaran pekerjaan)
Hak dan Kewajiban Pihak Yang
Terkait
 Hak dan kewajiban penyedia jasa :
 Menerma pembayaran untuk pelaksanaan
pekerjaan sesuai dengan harga yang di
tentukan kontrak
 Berhak meminta fasilitas dan bentuk
sarana-prasarana(kelancaran pekerjaan)
 Melaksanakan dan menylesaikan pekerjaan
sesuai jadwal wakatu yang telah ditetapkan
kontrak
 Memberikan keterangan-keterangan yang di
minta pengguna jasa
 Menyerahkan hasil pekerjaan sesuai dengan
jadwal dan ketentuan dalam kontrak
Keadaan Kahar
 Yang di maksud keadaan kahar
adalah suatu keadaan yang terjadi di
luar kehendak para pihak sehingga
pekerjaan /jasa yang telah ada dalam
kontrak tidak terpenuhi.
Denda
 Denda di maksud sanksi finansial yang dikenakan
kepada penyedia jasa dan pengguna jasa karena
terjadinya cidera janji yang tercantum dalam kontrak
 Besara denda kepada penyedia jasa atas keterlambatan
penylesaian pekerjaan adala 1/1000 dari harga kontrak
setiap hari keterlambatan,(maksimum sebesar jaminan
pelaksana)
 Besar denda yang di bayar oleh pengguna jasa atas
keterlambatan pembayaran sebesar bunga terhadap
nilai tagihan yang terlambat di bayar ,berdasarkan
tingkat suku bunga bank indonesia
 Tata cara pembayaran denda atau kompensasi diatur
dalam dokumen kontrak
Prosedur Pelelangan
 Penerbitan Surat Keputusan Penetap Penyedia
Barang/Jasa (SKPPBJ) masimal 5 hari kerja
setalah masa sanggahan berakhir.
 Penandatangan Kontrak (maksimal 14 hari
kerja setalah diterbitkannya SKPPBJ dan telah
menyerahkan jaminan pelaksanaan.
 Serah terima lapangan dan pemberian Surat
Perintah Mulai Kerja (SPMK)
 Undangan Pengadaan

 Memuat :
a. Tempat, tanggal,hari dan waktu Memperoleh dukumen pengadaan
dan keterangan lain ;
b. Tempat ,tanggal ,hari dan waktu pemerian dokumen pengadaan
dan keterangan lain :
c. Tempat ,tanggal ,hari dan waktu penyampaian dokumen
penawaran dan keterangan lain ;
d. Alamat tujuan pengiriman dokumen penawaran ;
e. Jadwal pelaksanaan pengadaan ;
f. Nilai perkiraan Biaya ;
g. Alamat pengiriman surat sanggahan ;
h. Pekerjaan Utama ;
i. Kepada seluruh peserta yang lulus Prakualifikasi ;
j. Tata cara Pemasukan penawaran ;
k. Sistem kontrak
l. Keterangan lain yang di perlu diketahui perserta ;
 TAHAPAN PROSES PENGADAAN JASA
PEMBORONGAN dan BARANG/JASA LAINNYA

 PEMILIHAN LANGSUNG:  Pemilihan langsung :

 Pengumuman Prakualifikasi
 Pemasukan dukumen Prakualifikasi

Undangan penyedia barang /jasa yang lulus PrakualifikasiPenjelasan dokumen
 Penjelasan Dokumen lelang
 Pemasuksan penawaran
 Evaluasi penawaran
 Penetapan colan pemenang
 Penguman calon pemenang
 Masa sanggahan
 Penetapan pemenang
 Undangan penyedia barang
/jasa

pengadaan
 Pemasukan penawaran
 Evaluasi Penawaran
 Klarifikasi dan negosiasi(sesuai
daftar peringkat)
 Penetapan pemenang
 Penunjukan langsung:
 Undangan penyedia barang /jasa
 Penjelasan dokumen pengadaan
 Penawaran
 Negosiasi
 Penetapan penyedia barang/jasa
TAHAPAN PROSES
PENGADAAN JASA
KONSULTAN
Seleksi umum: Seleksi langsung: Penujukan
Pengumuman prakualifikasi
Undangan penyedia jasa langsung:


Pemasuksan dokumen
prakualifikasi Penjelasan dokumen Undangan penyedia jasa
Evaluasi dokumen prakualifikasi
pengadaan Pengjelasan dokumen pengadaan

Udangan penyedia jasa yang lulus Pemasukan penawaran Pemasukan penawaran

Penjelasan dokumen lelang Evaluasi penawaran Negosiasi

Pemasukan penawaran (disesuaikan) Penetapan penyedia jasa

Evaluasi penawaran(disesuaikan) Klaririfikasi dan

Pengumuman hasil evaluasi teknis negosiasi(peringakat)
Masa sanggahan
Penetapan pemenang
Klarifikasi dan negosiasi

Penetapan calon pemenang

Pengumuman calon pemenang

Masa sanggahan

Penetapan pemenang
ARBITRASE - Definisi
 Arbitrase : penyelesaian atau sengketa oleh seorang
arbiter (para arbiter) berdasarkan persetujuan bahwa
para pihak akan tunduk pada ataunmentaati keputusan
yang di berikan oleh arbiter (para arbiter) yang
mereaka pilih atau tunjuk tersebut.
 UU Arbitrase dan Penylesaian Perselisihan No:30/1999
psl 1 (1): Arbitrase adalah cara penylesaian satu
sengketa perdata di luar peradilan umum yang
berdasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat
secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa’.
 ARBITRASE

LEMBAGA ARBITRASE LEMBAGA LITIGASI

Bebas dan otonom menentukan rules Mutlak terikat pada hukum acara yang
and institusi arbitrase berlaku
Menghidarai ketidak pastian akibat Yang berlaku mutlak adalah sistem
perbedaan sistem hukum dengan hukum dari negara sengketa di
negara tempat sengketa diperiksa periksa
,maupun kemungkinan adanya
keputusan yang unfair dengan maksud
apapun,termasuk melidungi
kepentingan domestik yang terlibat
ARBITRASE
LEMBAGA ARBITRASE
Keluasaan memilih arbiter profesional ,pakar
dalam bidang yang menjadi obyek
sengketa,dan independen dalam memeriksa
sengketa
Waktu ,prosedur dan biaya arbitrase lebih
LEMBAGA LITIGASI
 Majelis hakim pengadilan ditentukan
oleh adminitrasi pengadilan
 Putusan pengadilan membutuhkan
waktu yang relatif lama (>5 tahun )

efisien .putusan bersifat final dan

binding,tertutup unutk upaya hukum banding
atau kasasi  Terbuka untuk umum (kecuali
perceraian)
Persidangan tertutup(non publicity)dan

karenanya memberiakan perlindangan untuk

informasi atau data usaha yang bersifat  Pola pertimbangan pengadilan dan
rahasia putusan hakim adalah win- loose
Pertimbangan huku lebih mengutamakan  Yurisprudensi merupakan salah satu
aspek privat dengan pola win win solution sumber hukum yang dapat
Putusan bersifat non-precendence ,dan
diterapkan dalam putusan perkara
karenanya untuk jenis dan sifat sengketa
yang sama dimungkinkan adanya putusan
yang berbeda
Komposisi Arbiter

 Arbiter Tunggal

 Arbiter Majelis terdiri dari tiga (3)

arbiter
Syarat (Material Arbiter )
 Cakap melakukan tindakan hukum
 Berumur paling rendah 35 tahun
 Atidak mempunyai hubungan keluarga
sedarah atau saudara sepupu
 Tidak mempunyai kepetingan finansial atau
keppentingan lain atas keputusan arbitrase
 Memiliki pengalaman serta menguasai
secara aktif di bidangnya paling sedikit 15
tahun
Syarat Formal Arbiter
 Wajib memberi pearsetujuan atau penolakan
(tertulis ) atas penunjukan diri menjadi arbiter
 Tidak dapat menarik diri setelah setuju
menjadi arbiter,kecuali atas persetujuan para
pihak yang bersengketa,dibutuhkan aadanya
penetapan pengadilan jika para piha tidak
memberikan persetujuan
 Wajib mengganti kerugian kepada pihak yang
dirugikan dalam sengketa jika memutuskan
sengketa lewat dari 6 (enam) bulan tanpa
alasan yang sah
 Wajib mengundurkan diri jika hak ingkar yang
diajukan salah satu pihak yang bersengketa
terbukti
Obyek Arbitrase- UU RI 30/1999
 Ps 5(1):
 Sengketa yang dapat diselesaikan melalaui
arbitrase hanya sengketa di bidang
perdagangan dan hak yang menurut hukum
dan peraturan perundang-undangan dikuasai
sepenuhnya oleh pihak yang berengketa
 Ps 5 (2):
 Sengketa yang tidak dapat diselesaikan
melalui arbitrase adalah sengketa yang
menurutperundang-perundangan tidak dapat
diadakan perdamaian
Klausula Arbitrase dalam kontrak
 UU RI 30/1999 dengan tegas mengatur
maksud dari klausula atau perjanjian
arbitrase.”Perjanjian arbitrase adalah sesuatu
kesepakatan berupa klausula arbitrase yang
tercantum dalam suatu perjanjian tertulis
yang dibuat para pihak sebelum timbul
sengketa ,atau perjanjian arbitrase tersendiri
yang dibuat para pihak setelah timbul
sengketa”
Klausula Arbitrase Dalam Kontak
 UURI 30/1999 ps 3 mengatur kewenangan
(kompetensi)absolut dari lembaga arbitrase
untuk memeriksa sengketa berdasarkan
eksistensi dari klausula atau perjanjian sengketa
para pihak yang telah terikat dalam perjanjian
arbitrase.
 UURI 30/1999 ps11 mempertegas wewenang
tersebut .”1.Adanya perjanjian arbitrase tertulis
meniadakan hak para pihak untuk mengajukan
penylesaian sengketa atau beda pendapat yang
termemuat dalam perjanjian ke pengadilan
negri.”2.Pengadilan negri wajib menolak dan
tidak akan campur tangan di dalam suatu
penylesaian sengketa yangtelah ditetapkan
melalui arbitrese ,kecuali dalam hal-hal tertentu
yang ditetapkan dalam undang-undang ini.
Klusul Arbitrase Standar Dalam
Kontrak Memuat :
1. Kesepakatan(komitmen ) para pihak untuk
melaksanakan arbitrase jika terjadi sengketa
dalam pelaksanaan kontrak.
2. Ruang lingkup arbitrase (dalam kontrak dapat
juga diatur untuk penylesaian sengketa bersifat
teknis).
3. Lembaga arbitrase yang digunakan (apakah
arbitrase institusi atau ad-hoc,jika digunkan
adalah ad-hoc maka klausulaharus mengatur
cara penunjukan arbiter atau majelis arbiter)
4. Ketentuan prosedur yang digunakan
(mis,BANI,ICC,AAA………)
5. Tempat dan bahasa yang digunakan dalam
arbitrase
6. Pilihan terhadap hukum sebstansi yang berlaku.
Klusula Arbitrase Dalam Kontrak
 Dapat berbentuk perjanjian yang
sumir untuk melaksanakan arbitrase.
atau
 Dapat bersifat lebih komprehensip
yang memuat syarat-syarat arbitrase.
Tugas mandiri :

 Carikan jenis – jenis kontrak

konstruksi yang anda ketahui dan
berikan contoh : kasus permasalah
perselisihan kontrak dan solusi
pemecahnya.