KONSEP DAN TEORI DASAR PENILAIAN

PENDIDIKAN PENILAIAN

Oleh : Nugroho Cahyo Martono, MAPPI (Cert.)

 PENGERTIAN PENILAIAN

Webster’s Dictionary :
An estimated value set upon property : melakukan estimasi
terhadap nilai suatu harta kekayaan

Perbedaan Penilai dengan Akuntan :

AKUNTAN :
1. Hasil akhir merupakan book value (nilai buku), yaitu berdasar nilai perolehan
yang tercantum dalam laporan keuangan untuk tujuan fiskal
2. Melakukan depresiasi secara garis lurus, tanpa memperhatikan kondisi
3. Memperhatikan umur ekonomis

PENILAI :
1. Nilai berdasarkan harga pasar berdasar waktu penilaian dan melalui proses
penilaian yang baku
2. Melakukan depresiasi berdasarkan kondisi yang terlihat (observed)
3. Memperhatikan sisa umur ekonomis
 PENGERTIAN PENILAIAN

• Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No.

125/PMK.01/2008 :
– Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk memberikan
estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek
pada saat tertentu sesuai dengan SPI
– Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan penilaian.
– Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari Menteri
untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal
sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan
Negara dan Lelang
 PENGERTIAN PENILAIAN

 Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan:

“perseorangan yang memiliki keahlian secara profesional dalam
penilaian yang merupakan anggota Asosiasi Penilai di Indonesia
yang diakui oleh Pemerintah dan telah mendapatkan Ijin atau
Lisensi yang berlaku dari Menteri Keuangan untuk menjalankan
kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya lainnya yang terkait dengan
berdasarkan SPI”

 Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek profesi penilaiharus

berdasarkan pada “keahlian”, berarti harus ada suatu kriteria dan
standar untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang
berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut termuat dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
 PENGERTIAN NILAI
 Pengertian Nilai : adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan daya guna
dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik manfaat
finansial maupun manfaat non finansial.
 Investasi Properti : “keuntungan”
- Income (Pendapatan)
- Appreciation (Kenaikan Nilai)
- Added Value (Penambahan Nilai)
 Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)
1. Nilai Pasar
2. Nilai Selain Nilai Pasar
 PENGERTIAN NILAI
 Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:
“Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual – beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan
kedua pihal masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.”
 Prinsip Utamanya adalah: Asset dapat
Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjual-
belikan dalam pasar terbuka.
 Mempunyai Daya Guna
 PENGERTIAN NILAI
NILAI
NILAI SELAIN
PASAR NILAI
PASAR
 PENGERTIAN NILAI
 Turunan dari Nilai Pasar yang sering dipakai adalah:
1. Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal)
umumnya dengan prinsip utama berdasarkan pemindahan dari
properti ke lokasi lain.
2. Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for
Existing Use)
– Kelanjutan dari Penggunaan yang ada
– Mengabaikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset,
peruntukan dan penggunaan apa adanya
3. Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
– Nilai Pasar dikurangi biaya Penjualan dan biaya
Penyelesaian
– Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
– Waktu transaksi uang cukup
 PENGERTIAN NILAI

4. Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)

– Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan sifat properti
dan kondisi pasar
5. Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
– Jangka waktu penawaran pendek
– Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi jual-beli
6. Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
“Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu
properti pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan
dan penyewa yang berminat menyewa dalam transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”
7. Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
Istilah yang digunakan bila perjanjian / persyaratan sewa menyewa
diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda
dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar”
 PENGERTIAN NILAI
 Nilai selain Nilai Pasar adalah:
1. Estimasi Biaya Pengganti Terdepresiasi, yang didapat
dengan dasar Depreciated Replacement Cost (Metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi)
– Properti khusus, jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar
– Asset Publik yang tidak mempunyai arus keuangan
dan tidak diperjual-belikan
2. Nilai Asuransi (Insurable Value)
3. Nilai Buku (Book Value)
4. Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable Value)
5. Nilai Khusus (Special Value)
 PENGERTIAN NILAI
Properti Tidak
Khusus

Nilai Pasar

Gedung ini dijual

dengan harga
40 miliar Saya akan
tawar
gedung ini
Rp. 30
miliar
 PENGERTIAN NILAI

Properti BISA NGGAK YA

DIJUAL ?
Khusus
Nilai Selaian
Nilai Pasar
(DRC ?)
BERAPA YA
NILAINYA ?
 PENGERTIAN NILAI
Matrik Penilaian berpedoman kepada pemahaman SPI 2007
Basis Nilai Tujuan Kategori Aset
No. Uraian
NP BNP LK JM ATK AK

1. Basis Nilai

- Nilai Pasar (NP) X X X

- Bukan Nilai Pasar (BNP) X X X

2. Tujuan Penilaian
- Laporan Keuangan (LK) X X X X
- Jaminan (JM) X X

3. Kategori Aset

- Aset Tidak Khusus (ATK) X X X

- Aset Khusus (AK) X X
 PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI
 BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk
memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.
 HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk
dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat
tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar
 NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik
(property ) yang dapat memberikan keuntungan dari
kepemilikan tersebut
 NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau
hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).
PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

CAPITAL GAIN

PROFIT

NILAI
(VALUE)

HARGA
BIAYA (PRICE)
(COST)

KONDISI NORMAL
PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

Fenomena Nilai dan Siklus Properti

peak/booming

upturn/ years
downturn/ expansion
slowdown
trough/recession

•Yields rise • Yields fall

• Sales activity falls • Rents stabilise • Sales activity up
• Rents overcook
• Rents fall • Low rents • Rents increase
• High rents
• Buyer scarce • High yields • Eager buyers
• Low yields
• Cost rise • Cost decrease
 FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI
 Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor
manfaat, kelangkaan, keinginan dan daya beli.
 Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi
adalah :
V = f (D, U, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
U = Utility (manfaat)
S = Scancity (kelangkaan)
T = Transtenability (kemudahan peralihan hak)
 KEKUATAN YANG MEMPENGARUHI NILAI
1. Kekuatan Sosial
Komposisi demografis dari populasi, umur, banyaknya anggota rumah
tangga, dll
2. Kekuatan Ekonomi
Karakteristik pasar seperti pendapatan, ketenagakerjaan, ketersediaan
dan biaya kredit, dll
3. Kekuatan Pemerintah
Aksi politis dan hukum, layanan publik, pembatasan wilayah, kode
bangunan, dll
4. Kekuatan Lingkungan
Lokasi, lokasi, lokasi
Lokasi adalah hubungan jarak-waktu antara sebuah properti dan
lingkungannya
 PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
1. Antisipasi dan Perubahan
“Antisipasi”:
Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan
di masa depan.
Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan
kepemilikan di masa depan.

“Perubahan”:
Hasil dari sebab dan efek hubungan antara kekuatan yang
mempengaruhi nilai properti.
Perubahan di pasar real estate berkaitan dengan kekuatan sosial,
ekonomi, pemerintah dan lingkungan.
Depresiasi – berkurangnya nilai properti karena berbagai sebab.
2. Penawaran dan Permintaan
“Penawaran”: Kuantitas dari barang dan jasa yang
tersedia

“Permintaan”: Keinginan dan kemampuan untuk membeli

atau menyewa barang dan jasa.

Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate

menjadi penentu harga.
Relatif terhadap faktor nilai – kegunaan, kelangkaan,
keinginan dan daya beli efektif.
3. Substitusi dan Keseimbangan
“Substitusi”: Ketika komoditas atau barang yang
semacam banyak tersedia, barang dengan harga yang
terendah akan paling menarik permintaan pasar.
Seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk
sebuah properti yang dianggap sama. Nilai properti
cenderung ditentukan oleh biaya membeli properti lain
yang dianggap sama.

“Keseimbangan”: Nilai diciptakan dan dipertahankan

ketika unsur-unsur yang berlawanan berada dalam
keadaan ekuilibrium.
Keuntungan maksimum dapat diperoleh ketika semua
faktor produksi di titik ekuilibrium , yaitu ketika biaya
marjinal sama dengan keuntungan marjinal dari sebuah
input produksi.
4. Eksternalitas
“Eksternalitas”: faktor eksternal pada properti yang
memberikan efek positif atau negatif pada nilai.
Eksternalitas seperti lingkungan sekitar memiliki efek
terhadap nilai.

5. Opportunity Cost
Biaya untuk hilangnya peluang yang tidak dipilih.
Investor akan mencari untuk memilih investasi yang
memberikan tingkat keuntungan yang tertinggi dan
tingkat resiko yang terendah.
Dengan kata lain – investor ingin memaksimalkan
keuntungan tetapi meminimalkan resiko.
Terkait dengan prinsip substitusi dan relatif terhadap
pendekatan pendapatan.
6. Kontribusi
Nilai dari komponen khusus diukur sebagai kontribusi terhadap nilai
properti secara keseluruhan, atau jumlah yang ketidakberadaannya
akan mengurangi nilai secara keseluruhan.
Terkait dengan pendekatan biaya.

7. Produktivitas Berlebih
Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi
telah dibayar seluruhnya.

Faktor Produksi:
Lahan
Tenaga Kerja
Kapital
Manajemen

Terkait dengan pendekatan pendapatan.

8. Kesesuaian
Nilai properti diciptakan dan dipertahankan ketika
karakteristik dari properti cocok dengan permintaan
pasar.
Pembatasan wilayah mengatur kecocokan sesuai
dengan karakteristik dasar properti.

9. Highest & Best Use

1. Legally Permissable
2. Physically Possible
3. Financially Feasible
4. Maximally Productive
 TUJUAN PENILAIAN
 Kelayakan Investasi
 Aplikasi untuk bidang keuangan
 Penetapan pajak atas properti
 Transaksi properti
 Laporan keuangan
 Prospektus investasi
 Jaminan /Agunan atas Fasilitas Pinjaman
 Proses likuidasi
 Kompensasi pengambil-alihan
 Sengketa hukum atas properti
 Asuransi
 TERIMA KASIH
ATAS PERHATIAN & WAKTUNYA