ASPECTOS REGISTRALES EN EL

SANEAMIENTO DE PREDIOS
Edilberto Cabrera
 Registrador público
 Abogado por la UNSA
 Ha sido profesor en la UNJBG y UPT
 Post grado en el Colegio de Registradores de
Madrid – España.
 Post grado en la Universidad Ramon Llull –
Barcelona España.
PRINCIPIOS REGISTRALES

1. Los principios registrales

 Principio de rogación.
 Principio de tracto sucesivo.
 Calificación registral
 Titulación auténtica
 Principio de legitimidad
 Principio de fe publica
 Principio de oponibilidad de lo inscrito
PRINCIPIO DE ROGACIÓN

1. Concepto.
Toda inscripción se hace a solicitud de parte.

2. Legitimados para la presentación del título.

 Documentos de origen notarial (Partes y copias certificadas).
 Regla general: El notario o por sus dependientes acreditados ante la
SUNARP
El notario acreditará a su dependiente o tercero a través del módulo
"Sistema Notario"
 Excepción: Por persona distinta al notario (tercero) o dependiente,
indicado en el propio documento (nombre y DNI).
 Documentos de origen administrativo.

 Documentos de origen judicial.

3. Presunción de representación
Se presume que el presentante actúa en representación del adquirente del
derecho o del beneficiado con la inscripción, salvo que aquél haya indicado
que actúa en interés de persona distinta.

4. Actuación indistinta
En el procedimiento, pueden actuar indistintamente:
 Los otorgantes del acto o derecho, o
 El tercero interesado.

5. Extensión de la rogación
La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título,
salvo reserva expresa.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

1. Concepto.
Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

2. Clases de tracto sucesivo.

 Formal
 Abreviado

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PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN REGISTRAL
1. Concepto.
Es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene
por objeto determinar la procedencia de su inscripción.

2. Aspectos que comprende.

a) Adecuación del título con la respectiva partida registral.
b) Inexistencia de obstáculos registrales.
c) Inexistencia de títulos pendientes.
d) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto.
e) Verificar la formalidad del título.
f) Verificar la competencia del funcionario o Notario.
g) Verificar la capacidad de los otorgantes.
h) Verificar la representación invocada por los otorgantes.
i) Informe del Área de Catastro (caso de incorporación de un predio al
registro o su modificación física).
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

1. El titulo inscribible
a) Titulo principal:
Es el documento que se fundamenta inmediata y directamente el acto
inscribible y que, por sí solo, acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia.
 Regla general: El titulo debe constar en instrumento público, salvo
disposición en contrario.
En los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto
administrativo, salvo disposición en contrario, se presentará copia
autenticada de la resolución administrativa expedida por funcionario
autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz.
 Excepción: El titulo puede constar en documento privado, por
disposición expresa. En este caso, deberá presentarse el documento
original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en
contrario que establezca formalidad distinta.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
b) Titulo complementario:
También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de
manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria
coadyuvan a que ésta se realice.
 Podrán ser presentados en copias legalizadas notarialmente.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

1. Concepto
Según este principio los asientos regístrales y títulos archivados se
presumen exactos y válidos, hasta que el poder judicial o la autoridad
administrativa no diga lo contrario.
Asimismo, tienen el efecto de facultar al titular Registral para operar en el
tráfico jurídico conforme a ellos, tanto en forma activa como pasiva.

2. Aspectos que comprende la presunción

a) Existencia y validez del derecho.
b) Identidad del titular.
c) Al título o causa de la adquisición del derecho.
d) A la extensión del derecho.
e) A los datos físicos del objeto del derecho (?)
3. Normatividad
Artículo 2013, C.C.:
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite
la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así
establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”.

Art. VII del vigente RGRP: “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o
se declare judicialmente su invalidez.”
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA

1. Concepto
 Este principio, bajo el supuesto de una actuación a onerosa y de buena
fe, protege al tercero registral haciendo inatacable al derecho
transmitido a su favor por quien, según el Registro, tenía facultades para
hacerlo, con relación a las causas de invalidez y/o ineficacia que, con
antelación, le afecten y no hayan constado en el Registro al tiempo de la
transmisión.
 Fundamento: Negación del efecto arrastre de las nulidades: Nemo dat
quod non habet: “Nadie puede dar a otro más derecho del que tiene”.
Primero

Compraventa 1 (inscrita)

Segundo

Compraventa 2 (inscrita)

Tercero
2. Normatividad
 Artículo 2014. “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”.
 Art. VIII del RGRP: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado
sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
3. Requisitos
a) Previa inscripción del derecho a favor del transmitente.
b) Conexión lineal entre las relaciones jurídicas implicadas.
c) Buena fe del adquirente.
d) Adquisición válida de un derecho.
e) Onerosidad en la transmisión del derecho.
f) Tener la calidad de tercero registral.
PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
1. Concepto.
Según este principio, en caso de colisión de dos derechos reales, prevalece
el derecho real que esté previamente inscrito en el Registro.

Primero

Compraventa 1 Compraventa 2
(no-inscrita) (inscrita)

Segundo Tercero
2. Fundamento.
 Eficacia de los derechos reales.
 Persecución de la clandestinidad inmobiliaria.

3. Requisitos.
a) Pugna de derechos reales.
b) Conexión transversal de la relaciones jurídicas.
c) Buena fe.
d) Tener la calidad de tercero registral.

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PRINCIPIOS DE PRIORIDAD
1. Concepto.
Primero en el tiempo, mejor en el derecho.

2. Clases.
a) Prioridad preferente.
La preferencia de los derechos inscritos se retrotraen a la fecha y hora
de su presentación al registro, salvo disposición en contrario.
b) Prioridad excluyente.
La inscripción de un derecho impide la inscripción de otro que resulte
incompatible con aquél, aunque sea de fecha igual o anterior.