TEKNIK PENYUSUNAN RENCANA RINCI

DAN STRATEGI PENGENDALIAN

PEMANFAATAN RUANG

Iwan Kustiwan
iwank@pl.itb.ac.id

Diskusi Teknis Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah

Propinsi, Kabupaten dan Kota,
Yogyakarta 19-21 Agustus 2008
Pokok Bahasan
1. Penyusunan rencana rinci tata ruang
– Pengertian rencana rinci tata ruang
– Kebutuhan penyusunan rencana rinci tata
ruang
– Jenis-jenis rencana rinci tata ruang
– Prinsip Sinkronisasi, Komplementaritas dan
Penjabaran Rinci dari RTRW
– Proses penyusunan RRTR
• RTR Kawasan Strategis
• RDTR Kabupaten/Kota
2. Strategi pengendalian pemanfaatan
ruang
– Hakekat Pengendalian pemanfaatan ruang
– Instrumen Pengendalian pemanfaatan ruang
• Peraturan zonasi
• Perizinan pemanfaatan ruang
• Pemberian insentif dan disinsentif
• Pengenaan sanksi
– Strategi pengendalian pemanfaatan ruang
pada wilayah kabupaten/kota
Pengertian Rencana Rinci Tata Ruang
Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan
rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata
ruang.

Rencana umum tata ruang

– Rencana yang dihasilkan dari perencanaan tata ruang yang
dibedakan menurut wilayah administrasi pemerintahan, yang
secara berhierarki terdiri atas RTRWN, RTRW Provinsi, dan
RTRW Kabupaten/Kota

Rencana rinci tata ruang

– Penjabaran rencana umum tata ruang berupa rencana tata
ruang kawasan strategis yang penetapan kawasannya tercakup
di dalam rencana tata ruang wilayah.
• rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang
kawasan strategis nasional;
• rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan
• rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata ruang
kawasan strategis kabupaten/kota.
Perbedaan Rencana Umum dan Rencana Rinci
• Rencana umum tata ruang disusun berdasarkan pendekatan
wilayah administratif dengan muatan substansi mencakup
rencana struktur ruang dan rencana pola ruang.
• Rencana rinci tata ruang disusun berdasarkan pendekatan nilai
strategis kawasan dan/atau kegiatan kawasan dengan muatan
substansi yang dapat mencakup hingga penetapan blok dan
subblok peruntukan.
• Rencana rinci sebagai operasionalisasi rencana umum tata ruang
dan sebagai dasar penetapan peraturan zonasi.
 ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan
ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci
tata ruang.
• Rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten/kota dan peraturan
zonasi yang melengkapi rencana rinci menjadi salah satu dasar
dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan
ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan
rencana rinci tata ruang.
Kebutuhan penyusunan rencana rinci tata ruang:
• Rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar
dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang
• Rencana umum tata ruang mencakup wilayah
perencanaan yang luas dan skala peta dalam rencana
umum tata ruang tersebut memerlukan perincian
sebelum dioperasionalkan.

 Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan

rencana tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota
merupakan rencana rinci untuk rencana tata ruang
wilayah kabupaten/kota.

 Rencana detail tata ruang menjadi dasar bagi

penyusunan peraturan zonasi.
 HIRARKI RENCANA TATA RUANG

RTRW
NASIONAL
RTR PULAU
RTR KAWASAN
STRATEGIS NASIONAL

RTRW
PROVINSI
RTR KAWASAN
STRATEGIS PROVINSI

RDTR KOTA
RTRW KOTA
RTR KAWASAN
STRATEGIS KOTA

RTR KAWASAN
PERKOTAAN

RTRW RDTR KABUPATEN

KABUPATEN RTR KAWASAN
STRATEGIS KABUPATEN

RTR KAWASAN RTR KAWASAN

PERKOTAAN PERDESAAN

RTR KAWASAN
AGROPOLITAN

RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG

Prinsip Komplementaritas antar RTR
• Penataan ruang wilayah nasional,
provinsi, dan kabupaten/kota dilakukan
secara berjenjang dan komplementer:
– saling melengkapi satu sama lain
– bersinergi
– tidak terjadi tumpang tindih kewenangan
dalam penyelenggaraannya.
Komplementaritas antar RTR (2)
• Efektivitas penerapan rencana tata ruang sangat
dipengaruhi oleh tingkat ketelitian atau kedalaman
pengaturan dan skala peta dalam rencana tata ruang.
• Perencanaan tata ruang yang mencakup wilayah yang
luas pada umumnya memiliki tingkat ketelitian atau
kedalaman pengaturan dan skala peta yang tidak
rinci.
– dalam penerapannya masih diperlukan perencanaan yang lebih
rinci.
apabila perencanaan tata ruang yang mencakup wilayah yang
luasnya memungkinkan pengaturan dan penyediaan peta
dengan tingkat ketelitian tinggi, rencana rinci tidak diperlukan.
Rencana Rinci Tata Ruang
Kawasan Strategis
• Kawasan strategis merupakan kawasan yang di
dalamnya berlangsung kegiatan yang mempunyai
pengaruh besar terhadap:
– tata ruang di wilayah sekitarnya;
– kegiatan lain di bidang yang sejenis dan kegiatan di
bidang lainnya
– peningkatan kesejahteraan masyarakat.
• Nilai strategis kawasan tingkat nasional, provinsi, dan
kabupaten/kota diukur berdasarkan aspek:
– Eksternalitas
– Akuntabilitas
– Efisiensi penanganan kawasan
Jenis kawasan strategis
berdasarkan sudut kepentingan:
• Pertahanan dan keamanan (kawasan perbatasan negara,
termasuk pulau kecil terdepan, dan kawasan latihan militer)
• Pertumbuhan ekonomi (kawasan metropolitan, kawasan ekonomi
khusus, kawasan pengembangan ekonomi terpadu, kawasan
tertinggal, serta kawasan perdagangan dan pelabuhan bebas)
• Sosial dan budaya (kawasan adat tertentu, kawasan konservasi
warisan budaya, termasuk warisan budaya yang diakui sebagai
warisan dunia, seperti Kompleks Candi Borobudur dan Kompleks
Candi Prambanan
• Pendayagunaan sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi
(kawasan pertambangan minyak dan gas bumi termasuk
pertambangan minyak dan gas bumi lepas pantai, serta kawasan
yang menjadi lokasi instalasi tenaga nuklir)
• Fungsi dan daya dukung lingkungan hidup (kawasan
pelindungan dan pelestarian LH yang diakui sbg warisan dunia
seperti TN Lorentz, TN Ujung Kulon, dan TN Komodo).
Rencana Rinci Tata Ruang
• Rencana rinci RTRWN:
– Rencana tata ruang pulau/kepulauan
– Rencana tata ruang kawasan strategis nasional
• Rencana rinci RTRWP
– Rencana tata ruang kawasan strategis provinsi
• Rencana rinci RTRW Kab/Kota
– Rencana detail tata ruang kabupaten/kota
– Rencana tata ruang kawasan strategis
kabupaten/kota
Penyusunan RTR harus memperhatikan:
• Keterkaitan antarwilayah: wujud keterpaduan
dan sinergi antarwilayah (wilayah nasional,
wilayah provinsi, dan wilayah kabupaten/kota).
• Keterkaitan antarfungsi kawasan: wujud
keterpaduan dan sinergi antarkawasan (al.
keterkaitan antara kawasan lindung dan
kawasan budi daya)
• Keterkaitan antarkegiatan kawasan: wujud
keterpaduan dan sinergi antarkawasan (al.
keterkaitan antara kawasan perkotaan dan
kawasan perdesaan).
Contoh Kawasan Strategis NasionaL
KAWASAN PERKOTAAN CEKUNGAN BANDUNG

Lintas
wilayah
kab./kota
Kota:
Bandung,
Cimahi
Kabupaten:
Bandung,
Bandung
Barat,
Sumedang
Contoh
Rencana Tata Ruang Kawasan Straregis Provinsi

Kawasan Bandung
Utara
Berada di 4 kab/kota: Kota
Bandung dan Cimahi;
Kab. Bandung dan
Bandung Barat
Fungsi: konservasi
Delineasi wilayah: fisik
dasar (ketinggian 750 dpl)
CONTOH RTR KAWASAN STRATEGIS KABUPATEN

KS di Kab.
Sumedang
Fungsi:
Pendidikan
tinggi
Industri
RDTR sebagai Rencana rinci
dari RTRW Kabupaten/Kota
Aspek komplemantaritas
• Dalam RDTR Kabupaten/Kota, bagaimana RTRW Kabupaten/Kota
dijabarkan lebih lanjut:
– Tingkat kerincian/kedetailan struktur ruang wilayah kabupaten/kota
– Tingkat kerincian/kedetailan pola ruang wilayah kabupaten/kota

• Wilayah/Kawasan perencanaan RDTR:

 bagian wilayah kabupaten/kota
sering disebut sebagai wilayah pengembangan Kab/Kota

• Dengan tingkat ketelitian/skala peta yang lebih besar

RTRW Kabupaten 1:100.000 atau 1:50.000
 RDTR bagian wilayah Kabupaten 1: 10.000
RTRW Kota 1: 25.000 atau 1:10.000
 RDTR bagian wilayah Kota 1:5.000
• Tiap jenis produk RTR pada dasarnya berbeda-beda
tingkat kedalamannya/ ketelitiannya :
 Makin kecil wilayah perencanaannya, maka
makin rinci arahan materi/ substansinya, sesuai
dengan skala peta yang makin besar.
 Rencana rinci lebih besar muatan
pengaturan pola ruangn daripada pada
pengaturan struktur ruang.

Rencana Detail Tata Ruang

berisi pengaturan yang memperlihatkan
keterkaitan antara blok-blok penggunaan
kawasan untuk menjaga keserasian pemanfaatan
ruang dengan manajemen transportasi kota dan
pelayanan utilitas kota
Wilayah Perencanaan RDTR:
 Bagian wilayah Kab/Kota (Kawasan Perkotaan?)
• Kawasan Perkotaan
kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan
pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai
tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi
pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan
kegiatan ekonomi.

• Kawasan Perkotaan (KP) dibedakan atas:

– KP berstatus administratif Daerah Kota;
– KP yang merupakan bagian dari Daerah Kabupaten;
– KP Baru yang merupakan hasil pembangunan yang mengubah
Kawasan Perdesaan menjadi Kawasan Perkotaan;
– KP yang mempunyai bagian dari dua atau lebih daerah yang
berbatasan sebagai satu kesatuan sosial, ekonomi dan fisik
perkotaan.
Pokok-pokok Utama Muatan RDTR
1. Substansi/muatan utama RDTR
Kabupaten/ Kota
2. Proses penyusunan RDTR
3. Teknik-teknik analisa yang dipergunakan
dalam menyusun RDTR
4. Data yang dibutuhkan
5. Bagaimana menyusun substansi RDTR
sebagai acuan untuk penyusunan
peraturan zonasi?
Muatan RDTR Kab./Kota
1. Tujuan pemanfaatan ruang kawasan
2. Rencana struktur dan pola ruang
kawasan/bagian wilayah kab/kota
3. Arahan Pemanfaatan Ruang
4. Arahan pengendalian pemanfaatan ruang
kawasan
– Peraturan zonasi
– Perijinan pemanfaatan ruang
– Insenstif dan disinsentif
 Pembandingan antara RTRW dan RDTR Kota
RENCANA TATA RUANG
WILAYAH KOTA (RTRWK)
Ketentuan:
Suatu Rencana yang harus disusun untuk wilayah
administrasi Kota
Fungsi dan Manfaat Rencana:
RujukanPemanfaatan RuangJangka Panjang
Rujukan Penatapan lokasi Investasi
Rujukan penerbitan Perijinan Lokasi
Rujukan penyusunan rencana yg lebih rinci.
Muatan Rencana:
Arahan Kebijakan Pengembangan Penduduk
Rencana Pemanfaatan Ruang
Rencana Struktur Tata Ruang Kota
Rencana Sistem Transportasi
Rencana Sistem Jaringan Utilitas
Arahan Kepadatan
Arahan Ketinggian Bangunan
Rencana Pengemb. Pemanfaatan AirBaku
Rencana Penanganan Lingkungan
Skala Peta 1 : 25.000 s.d. 1 : 10.000.
RENCANA DETAIL TATA
RUANG KOTA (RDTRK)
Ketentuan:
Suatu Rencana yang harus disusun di seluruh kawasan
kota
Fungsi dan Manfaat Rencana:
Rujukan pemberian advis planning
Rujukan pemberian ijin bangunan/non bangunan (IMB).
Rujukan kriteria pengaturan bangunan
Rujukan opersional untuk pelaksanaan pembangunan
kawasan
Muatan Rencana:
Rencana pengembangan penduduk per Blok
Rencana Pemanfaatan Ruang per Blok
Rencana Struktur Ruang
Rencana sistem Transportasi
Rencana Sistem Jaringan Utilitas
Rencana Kepadatan Bangunan,
ketinggian, dan sempadan bangunan
Rencana Perpetakan
Rencana penanganan Blok-Blok
peruntukan/bangunan
Rencana pengelolaan prasarana dan sarana.
Skala Peta 1 : 5.000 s.d. 1 : 2.000.
Sumber: Pedoman Penyusunan Rencana Tata
Ruang Kawasan Perkotaan., 2002
Proses Penyusunan RDTR
1. Penentuan kawasan perencanaan
2. Identifikasi potensi dan masalah
pembangunan
3. Perumusan RDTR Kawasan
4. Penetapan RDTR Kawasan.
1. Penentuan kawasan perencanaan
Penentuan kawasan perencanaan dilakukan
berdasarkan tingkat urgensi/prioritas/
keterdesakan penanganan kawasan tersebut
di dalam konstelasi Wilayah Kota/Kab
2. Identifikasi permasalahan pembangunan
dan perwujudan ruang kawasan.
– mencakup analisis yang didasarkan atas tuntutan
pelaksanaan pembangunan suatu kegiatan yang
didukung keputusan strategis dari pemerintah
daerah setempat untuk pengembangannya.
– diidentifikasi permasalahan dalam perwujudan ruang
kawasan secara spesifik
3. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan
kawasan
Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan
kawasan didasarkan atas hasil analisis: kependudukan,
sektor/kegiatan potensial, daya dukung lingkungan,
kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran
pembangunan kawasan yang hendak dicapai, dan
pertimbangan efisiensi pelayanan.
Perkiraan kebutuhan pengembangan mencakup:
(1) Kependudukan;
(2) Ekonomi perkotaan;
(3) Fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;
(4) Pengembangan lahan perkotaan; kebutuhan ekstensifikasi;
kebutuhan intensifikasi; dan perkiraan ketersediaan lahan bagi
pengembangan;
(5) Prasarana dan sarana perkotaan.
4. Perumusan Rencana Detail Tata Ruang
Kawasan
Perumusan ini berdasarkan pada perkiraan
kebutuhan pelaksanaan pembangunan dan
pemanfaatan ruang.
5. Penetapan rencana tata ruang
Untuk mengoperasionalisasikan RDTR, perlu
adanya suatu upaya penetapan rencana tata
ruang dalam bentuk Surat Keputusan
Walikota/Bupati tentang RDTR (?) sebagai
penjabaran RTRW Kota/Kabupaten.
Rencana Rinci Tata Ruang di Kawasan Perdesaan

Perencanaan Tata Ruang

Berdasarkan Kegiatan Kawasan
(Untuk meningkatkan keseimbangan
pembangunan)

Kawasan Perkotaan

Kawasan Perdesaan RENCANA TATA RUANG

KAWASAN AGROPOLITAN
Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan
ruang kawasan agropolitan;
Rencana struktur ruang kawasan
agropolitan Rencana pola ruang
kawasan agropolitan
Arahan pemanfaatan ruang kawasan
agropolitan
Ketentuan pengendalian pemanfaatan
ruang kawasan agropolitan
Rencana Rinci Tata Ruang Kawasan Perdesaan:
Kawasan Agropolitan
• Pengembangan kawasan agropolitan merupakan pendekatan dalam
pengembangan kawasan perdesaan.
 Pendekatan ini dapat diterapkan pula untuk, antara lain, pengembangan
kegiatan yang berbasis kelautan, kehutanan, dan pertambangan.
• Kawasan agropolitan merupakan kawasan yang terdiri atas satu atau lebih
pusat kegiatan pada wilayah perdesaan sebagai sistem produksi pertanian
dan pengelolaan sumber daya alam tertentu yang ditunjukkan oleh adanya
keterkaitan fungsional dan hierarki keruangan satuan sistem permukiman
dan sistem agrobisnis.
• Pengembangan kawasan agropolitan: untuk meningkatkan efisiensi
pelayanan prasarana dan sarana penunjang kegiatan pertanian, baik yang
dibutuhkan sebelum proses produksi, dalam proses produksi, maupun
setelah proses produksi.
 pengaturan lokasi permukiman penduduk, lokasi kegiatan produksi,
lokasi pusat pelayanan, dan peletakan jaringan prasarana.
• Kawasan agropolitan merupakan embrio kawasan perkotaan yang
berorientasi pada pengembangan kegiatan pertanian, kegiatan penunjang
pertanian, dan kegiatan pengolahan produk pertanian.
Tipologi Kawasan Agropolitan
Dasar Pertimbangan:
1. Pengertian sektor pertanian dalam arti luas yang
meliputi beragam komoditas: pertanian tanaman
pangan, perkebunan, peternakan, perikanan, kehutanan
2. Kawasan agropolitan dilihat dari persyaratan agroklimat
dan jenis lahan (pertanian dataran tinggi, pertanian
dataran menengah, pertanian dataran rendah, serta
pesisir dan lautan)
3. Kondisi sumberdaya manusia, kelembagaan, dan
kependudukan yang ada juga menjadi pertimbangan
4. Aspek posisi geografis kawasan agropolitan
5. Ketersediaan infrastruktur.
Kriteria Penetapan Kawasan Agropolitan
1. Memiliki komoditas dan produk olahan pertanian
unggulan
2. Memiliki daya dukung dan potensi fisik yang baik.
 sesuai syarat dengan jenis komoditas unggulan
yang akan dikembangkan (kemiringan lahan,
ketinggian, kesuburan lahan, dan kesesuaian lahan.
3. Luas kawasan dan jumlah penduduk yang memadai.
 untuk memperoleh hasil produksi yang dapat
memenuhi kebutuhan pasar secara berkelanjutan
perlu luas lahan yang memadai dalam mencapai skala
ekonomi dan cakupan ekonomi.
4. Tersedianya dukunggan prasarana dan sarana (al.
jalan poros desa, pasar, irigasi, terminal, listrik)
Muatan RTR Kawasan Agropolitan
1. Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang
kawasan agropolitan;
2. Rencana struktur ruang kawasan agropolitan yang
meliputi sistem pusat kegiatan dan sistem jaringan
prasarana kawasan agropolitan;
3. Rencana pola ruang kawasan agropolitan yang meliputi
kawasan lindung dan kawasan budi daya;
4. Arahan pemanfaatan ruang kawasan agropolitan yang
berisi indikasi program utama yang bersifat
interdependen antardesa; dan
5. Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan
agropolitan: arahan peraturan zonasi kawasan
agropolitan, arahan ketentuan perizinan, arahan
ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi.
Masalah dalam Penyusunan RRTR:
Data yang dibutuhkan vs. Data yang tersedia

• Data yang dibutuhkan:

– jenis data spesifik
– unit data rinci (<< wil. perenc, misal Kelurahan)
– skala peta (data spasial) yang memadai
– kemutakhiran
• Data yang tersedia:
– jenis data umum
– unit data dg kerincian terbatas (= wil. perenc misal
Kecamatan)
– skala peta hasil blow-up
– data kadaluarsa
Strategi pengendalian
pemanfaatan ruang
• Esensi Pengendalian pemanfaatan ruang
• Instrumen Pengendalian pemanfaatan
ruang
– Peraturan zonasi
– Perizinan pemanfaatan ruang
– Pemberian insentif dan disinsentif
– Pengenaan sanksi
• Strategi pengendalian pemanfaatan ruang
pada wilayah kabupaten/kota
PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG

PEMBINAAN PENATAAN RUANG

P
E PENGATURAN PENATAAN RUANG
N
G
A
W
A
S PENGENDALIAN PEMANFAATAN
A RUANG
PERENCANAAN
N TATA RUANG
PEMANFAATAN RUANG

PELAKSANAAN PENATAN RUANG

Esensi Pengendalian Pemanfaatan Ruang (1)
• Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang
dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui
penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya.
• Agar pemanfaatan ruang dapat berjalan dengan tertib, diperlukan
suatu arahan pengendalian pemanfaatan ruang sebagai upaya
untuk mewujudkan tertib tata ruang, yang dilakukan melalui
penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan
disinsentif, serta pengenaan sanksi.
• Arahan pengendalian pemanfaatan ruang untuk wilayah nasional
dimuat dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRWN, RTRWP,
RTRW Kab/Kota).
• Adanya persoalan yang berkaitan dengan operasionalisasi RTR
untuk mewujudkan tertib tata ruang, menunjukkan diperlukannya
suatu instrumen pengendalian pemanfaatan ruang yang
implementatif dengan mengacu pada UU 26/2007 dan RTRWN (PP
26/2008).
Esensi pengendalian pemanfaatan ruang (2)

• Pengendalian pemanfaatan ruang sbg upaya

untuk mewujudkan tertib tata ruang dimaksudkan
agar pemanfaatan ruang dilakukan sesuai
dengan RTR yang telah ditetapkan.
• Pengendalian pemanfaatan ruang secara umum
dilakukan melalui:
– penetapan peraturan zonasi
– Perizinan
– pemberian insentif dan disinsentif
– pengenaan sanksi.
 PERENCANAAN TATA RUANG
Proses untuk menentukan struktur
ruang dan pola ruang:
•Penyusunan rencana tata ruang
•Penetapan rencana tata ruang
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
Upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang:
• Penetapan peraturan zonasi
• Perizinan
• Pemberian Insentif dan disinsentif
• Pengnaan sanksi

PEMANFAATAN RUANG
Upaya untuk mewujudkan struktur
ruang dan pola ruang sesuai
dengan RTR:
•Pelaksanaan program
pemanfaatan dan pembiayaan
•Perumusan kebijakan operasional
RTRW dan RTR Kaw. Strategis
•Perumusan program sektoral
•Pelaksanaan pembangunan

PELAKSANAAN PENATAAN RUANG

INSTRUMEN
Pengendalian Pemanfaatan Ruang:
Peraturan Zonasi
• Ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan
disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang
penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
• Berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh
dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang:
– ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau,
koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis
sempadan bangunan)
– penyediaan sarana dan prasarana
– ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang
aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.
 substansi peraturan zonasi
Arahan
Pembentukan/Penetapan
Kawasan
Materi yang arahan pembentukan/penentuan
diatur kawasan, baik zona dasar,
maupun kawasan lainnya yang
memerlukan penanganan khusus,
Kedalaman mengidentifikasikan penggunaan-
materi penggunaan yang diperbolehkan
atas kepemilikan lahan dan
peraturan-peraturan yang berlaku
di atasnya.
Pengelom- Disesuaikan dengan wilayah
pokkan materi perencanaan, misal:
yang diatur • Kawasan Permukiman, dengan
zona:
- Perumahan Taman
- Perumahan Renggang
- Perumahan Deret
- Perumahan Susun
• Kawasan Perdagangan dan Jasa
- Bangunan Pemerintah
- Komersial Perkantoran
- Komersial Pertokoan
Ketentuan Penggunaan Kawasan
meliputi arahan-arahan dalam
penggunaan kawasan di wilayah
perkotaan.
Ketentuan penggunaan yang diatur
adalah ketentuan penggunaan atas
kawasan, kawasan lainnya yang
memerlukan penanganan khusus,
yang dirinci per zona. Masing-
masing penggunaan akan dirinci
dalam penggunaan utama dan
penggunaan pelengkap.
 Pengelompokan penggunaan,
yang dirinci dari penggunaan
besar hingga penggunaan yang
lebih mikro;
 Matriks penjabaran dari
peruntukan kawasan ke
peruntukan zona, yang minimal
dibedakan atas penggunaan yang
diperuntukan/diijinkan,
penggunaan boleh terbatas, dan
penggunaan boleh dengan syarat,
serta penggunaan yang dilarang.
Peraturan Pembangunan
ditetapkan dengan mempertimbangkan
penggunaan yang diperbolehkan dalam
ketentuan penggunaan kawasan.
peraturan pembangunan pada masing-
masing kawasan, yang dirinci dalam unit-
unit lingkungan, pola sifat lingkungan,
serta satuan lingkungan permukiman
yang diatur.
• Luas perpetakan
• Persyaratan dimensi perpetakan
minimum
• Persyaratan jarak bebas
• Persyaratan intensitas pemanfaatan
ruang
• Batas tinggi bangunan maksimum
• Kepadatan maksimum
• Ruang terbuka umum maksimum
• Persyaratan jaringan dan utilitas
• Peraturan penggunaan pelengkap
• Persyaratan lansekap
• Standar performance
Ketentuan dalam Peraturan Zonasi
Simbol Deskripsi
Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan
I tanahnya, yang berarti tidak akan ada peninjauan atau
pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah kota.
Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi.
Pembatasan dapat dengan standar pembangunan minimum,
T pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya
baik yang tercakup dalam ketentuan ini maupun ditentukan
kemudian oleh pemerintah kota.
Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat. Izin ini
diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang memiliki
B potensi dampak penting pembangunan di sekitarnya pada area
yang luas. Izin penggunaan bersyarat ini berupa AMDAL, RKL,
dan RPL.
- Pemanfaatan yang tidak diizinkan
KETERKAITAN ANTARA PENATAAN
RUANG DAN PENATAAN BANGUNAN
Perizinan pemanfaatan ruang
• Upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap
pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan
rencana tata ruang.
• Perizinan yang terkait dengan izin pemanfaatan ruang
yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan
harus dimiliki sebelum pelaksanaan pemanfaatan ruang:
– izin lokasi/fungsi ruang
– amplop ruang
– kualitas ruang.
• Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh
Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan
kewenangannya masing-masing.
• Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana
tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun
yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif,
sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda.
Ketentuan
dalam Perizinan pemanfaatan ruang
• Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata
ruang wilayah dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah
menurut kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
• Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh
dengan tidak melalui prosedur yang benar, batal demi hukum.
• Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur yang benar
tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan rencana tata ruang
wilayah, dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai
dengan kewenangannya.
• Terhadap kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan izin dapat
dimintakan penggantian yang layak kepada instansi pemberi izin.
• Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya
perubahan rencana tata ruang wilayah dapat dibatalkan oleh
Pemerintah dan pemerintah daerah dengan memberikan ganti
kerugian yang layak.
Pemberian insentif dan disinsentif
Insentif
• Perangkat/upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan
kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang
dilakukan oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah.
• Bentuk insentif: keringanan pajak, pembangunan prasarana dan
sarana (infrastruktur), pemberian kompensasi, kemudahan prosedur
perizinan, dan pemberian penghargaan.

Disinsentif
• perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau
mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang,
• Bentuk: pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan penyediaan
prasarana dan sarana, serta pengenaan kompensasi dan penalti.
Pemberian insentif dan disinsentif (2)
• Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap
menghormati hak masyarakat.
• Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh:
– Pemerintah kepada pemerintah daerah;
– Pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; dan
– Pemerintah kepada masyarakat.
• Insentif dapat diberikan:
• antarpemerintah daerah yang saling berhubungan
berupa subsidi silang dari daerah yang
penyelenggaraan penataan ruangnya memberikan
dampak kepada daerah yang dirugikan
• antara pemerintah dan swasta dalam hal pemerintah
memberikan preferensi kepada swasta sebagai imbalan
dalam mendukung perwujudan rencana tata ruang.
Pengenaan sanksi
• Perangkat tindakan penertiban atas
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan
rencana tata ruang dan peraturan zonasi.
 pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan
ketentuan perizinan pemanfaatan ruang
 pejabat pemerintah yang berwenang yang
menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruang.
Arahan sanksi
acuan dalam pengenaan sanksi terhadap:

• pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana struktur

ruang dan pola ruang wilayah.
• pelanggaran ketentuan arahan peratuan zonasi sistem nasional.
• pemanfaatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan
berdasarkan RTRW.
• pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang
yang diterbitkan berdasarkan RTRW.
• pelanggaran ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin
pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW.
• pemanfataan ruang yang menghalangi akses terhadap kawasan
yang oleh peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik
umum.
• pemanfaatan ruang dengan izin yang diperoleh dengan prosedur
yang tidak benar.
Sanksi administratif
• peringatan tertulis,
• penghentian sementara kegiatan,
• penghentian sementara pelayanan umum,
• penutupan lokasi,
• pencabutan izin,
• pembatalan izin,
• pembongkaran bangunan,
• pemulihan fungsi ruang, dan/atau
• denda administratif.