Anda di halaman 1dari 13

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB)
 Prinsip yang dianut dalam Undang-undang BPHTB adalah :
 Pemenuhan kewajiban BPHTB adalah berdasarkan sistem self assessment,
yaitu wajib pajak menghitung dan membayar sendiri utang pajaknya.
 Besarnya tarif ditetapkan sebesar 5% (lima Persen) dari Nilai Perolehan Objek
Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
 Agar pelaksanaan Undang-undang BPHTB dapat berlaku secara efektif, maka
baik kepada wajib pajak maupun kepada pejabat-pejabat umum yang
melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya, dikenakan
sanksi menurut perundang-undangan yang berlaku.
 Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan negara yang sebagian besar
diserahkan kepada Pemerintah Daerah, untuk meningkatkan pendapatan
daerah guna membiayai pembangunan daerah dan dalam rangka
memantapkan otonomi daerah.
 Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan diluar
ketentuan ini tidak diperkenankan.
PENGERTIAN-PENGERTIAN
 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), adalah
pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan
bangunan. Dalam pembahasan ini, BPHTB selanjutnya disebut
pajak.
 Perolehan hak atas tanah dan bangunan, adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas
tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
 Hak atas tanah dan atau banguna, adalah hak atas tanah,
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya,
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria, Undang-
undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan
ketentuan peraturan perundangan-undangan yang berlaku
lainnya.
OBJEK PAJAK

 Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan


bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
meliputi:
 Pemindahan hak karena :
 Jual-beli;
 Tukar-menukar;
 Hibah;
 Hibah wasiat;
 Waris
 Hadiah
 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
 Pemisahan Hak yang mengakibatkan peralihan;
 Penunjukan pembeli dalam lelang;
TIDAK TERMASUK OBJEK PAJAK

 Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan


timbal balik.
 Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
 Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan
dengan keputusan Mentri dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas
badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut;
 Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
 orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah;
 Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap;
 Penggabungan usaha;
 Peleburan usaha;
 Pemekaran usaha;

 Pemberian hak baru karena :


 Kelanjutan pelepasan hak;
 Di luar pelepasan hak;
SUBJEK PAJAK

 Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau


badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan. Subjek pajak yang dikenakan kewajiban
membayar pajak menjadi wajib pajak BPHTB menurut
undang-undang BPHTB.
DASAR PENGENAAN PAJAK, NILAI PEROLEHAN OBJEK
PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP), DAN TARIF PAJAK
 Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP). NPOP ditentukan sebesar :
 Harga transaksi dalam hal jual beli.
 Nilai pasar objek pajak dalam hal :
 Tukar-menukar;
 Hibah;
 Hibah wasiat;
 Waris;
 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
 Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak;
 Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap;
 Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan
hak;
 Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak;
 Penggabungan usaha;
 Peleburan usaha;
 Pemekaran usaha;
 Hadiah;
 Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang,
dalam hal penunjukan pembeli dalam lelang.
 Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan
(NJOP PBB),apabila besarnya NPOP sebagaimana
dimaksud dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui atau
NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB.
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
 Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp
60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal
perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat
ke bawah dengan pemberi hibah wasiat , termasuk suami / istri,
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara
regional paling banyak Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta
rupiah). Besarnya NPOPTKP dapat diubah dengan Peraturan
Pemerintah dengan mempertimbangkan perkembangan
ekonomi dan moneter serta perkembangan harga umum tanah
dan atau bangunan.

Tarif Pajak

 BPHTB = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak x


Tarif
= (NPOP – NPOPTKP) x 5%
 Contoh:
 Tuan Budi membeli tanah dan bangunan dengan Nilai
Perolehan Objek Pajak Rp 70.000.000,00. Sedangkan
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang
berlaku di kabupaten / Kota tersebut Rp
60.000.000,00.
 Nilai Perolehan Objek Pajak
Rp 70.000.000,00
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp 60.000.000,00
 Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
Rp 10.000.000,00
 BPHTB yang terutang = Rp 10.000.000,00 x 5% =
Rp 500.000,00
SAAT TERUTANGNYA PAJAK

 Saat yang menentukan terutangnya pajak adalah:


 Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta, untuk :
 jual-beli;
 Tukar-menukar;
 Hibah;
 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
 Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
 Penggabungan usaha;
 Peleburan usaha;
 Pemekaran usaha;
 Hadiah;
 Sejak tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang
 Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim.
 Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya kekantor pertanahan, untuk : hibah
wasiat dan waris.
 Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak, untuk:
 pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak;
 pemberian hak baru di luar pelepasan hak.