ISAK 8

Penentuan Apakah Suatu

Perjanjian Mengandung Sewa
 Agenda

1 Ruang Lingkup ISAK 8

2 Interpretasi

3 Laporan keuangan Lessee

4 Contoh Kasus

5 Diskusi

2
 “Judgment”
• IFRS = Principles
• Penerapan standard mengacu pada substansi ekonomi bukan
bentuk hukumnya.
• Pemahaman underlying transaksi dan detail kontrak menjadi
penting
• Pengajaran dengan menggunakan kasus

 Ilustrasi
 PT. A memiliki kontrak dengan PT. B untuk membeli semua produk yang
dihasilkan. Produknya khusus dan hanya dapat dijual kepada PT. A. Kontrak
meliputi jangka waktu 20 tahun. Kontrak tersebut menjamin bahwa PT. A
membeli jumlah minimum produk B setiap tahun dengan harga yang telah
ditentukan. Dari kontrak tersebut PT. B dapat memperoleh pengembalian
modal dari investasi untuk memproduksi produk tersebut.

3
 Referensi

• PSAK 16 Aset Tetap

• PSAK 19 Aset Takberwujud
• PSAK 25 Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi
dan Kesalahan
• PSAK 30 Sewa
• ISAK 16 Konsesi Jasa
 Latar Belakang

• Perjanjian entitas dapat melakukan perjanjian dalam

bentuk legal bukan sewa tetapi memberikan hak kepada
pihak lain untuk menggunakan aset dengan serangkaian
pembayaran. Misal
– Perjanjian pengalihdayaan (outsourcing) fungsi produksi
– Perjanjian dalam industri telekomunikasi, di mana pemasok
nuntuk menyediakan hak atas kapasitas kepada pembeli.
– Take or pay, pembeli melakukan pembayaran tertentu tanpa
tergantung apakah pembeli mengambil barang atau jasa yang
diperjanjikan atau tidak. (misal kontrak take or pay untuk
memperoleh secara substansi seluruh keluaran pembangkit
listrik yang disediakan pemasok).
 Ruang Lingkup

Interpretasi tidak berlaku untuk:

• Perjanjian sewa atau perjanjian yang mengandung
sewa yang dikecualikan dari ruang lingkup PSAK 30.
• Perjanjian konsesi jasa publik ke swasta dalam ruang
lingkup ISAK 16: Perjanjian konsesi jasa.
 Permasalahan

• Bagaimana cara menentukan apakah perjanjian merupakan

perjanjian sewa atau perjanjian yang mengandung sewa
seperti didefinisikan dalam PSAK 30: Sewa.
• Kapan evaluasi ulang atas suatu perjanjian dievaluasi.
• Jika perjanjian merupakan perjanjian sewa atau perjanjian
yang mengandung sewa bagaimana pembayaran sewa
dipisahkan dari pembayaran untuk unsur-unsur lain dalam
perjanjian tersebut.
 Penentuan Perjanjian

• Dalam menentukan apakah suatu perjanjian

merupakan perjanjian sewa atau perjanjian yang
mengandung sewa, perlu diperhatikan substansi
perjanjian dan dilakukan evaluasi apakah:
– Pemenuhan perjanjian tergantung pada penggunaan
suatu aset atau aset-aset tertentu
– Perjanjian tersebut memberikan suatu hak untuk
menggunakan aset tertentu
Pemenuhan Perjanjian Bergantung Penggunaan Aset

• Walaupun suatu aset tertentu diidentifikasikan

secara eksplisit dalam perjanjian, namun aset
tersebut bukan merupakan subjek sewa jika
pemenuhan perjanjian tidak tergantung pada
penggunaan aset tersebut.
• Misalnya:
– Melibatkan aset lain yang tidak ditentukan dalam
perjanjian
– Melibatkan pergantian aset yang sama dan sejenis
 Perjanjian Memberikan Hak menggunakan Aset

• Perjanjian memberikan hak menggunakan aset jika perjanjian

tersebut memberikan hak kepada pembeli untuk
mengendalikan penggunaan aset. Hak pengendalian aset
diberikan jika memenuhi kondisi:
• Kondisi 1:
• Ada hak untuk mengoperasikan aset, atau
• Ada hak untuk mengarahkan pihak lain untuk mengoperasikan
aset, dan
• Dapat mengendalikasi output yang signifikan atas aset
• Kondisi 2:
• Adanya hak untuk mengendalikan akses fisik terhadap aset, dan
• Dapat mengendalikasi output yang signifikan atas aset
 Perjanjian Memberikan Hak menggunakan Aset

• Kondisi 3:
• Kecil kemungkinan bagi pihak selain pembeli untuk
mengambil output dari aset, dan
• Harga yang dibayarkan bukan harga yang secara
kontraktual tetap untuk tiap unit keluaran ataupun
harga yang sama dengan harga pasar per unit keluaran
pada saat penyerahan keluaran tersebut.
 Evaluasi dan Evaluasi Ulang

• Evaluasi apakah suatu perjanjian mengandung sewa dilakukan pada awal

perjanjian yaitu tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian dan
tanggal komitmen pihak-pihak terhadap ketentuan perjanjian.
• Evaluasi ulang dilakukan apabila salah satu kondisi dipenuhi:
• Terdapat perubahan dalam persyaratan kontraktual
• Opsi pembaruan dilakukan atau perpanjangan disetujui
• Terdapat perubahan dalam penentuan apakah pemenuhan perjanjian
bergantung pada suatu aset tertentu.
• Terdapat perubahan subtansi atas aset
• Jika perjanjian dievaluasi ulang dan ditetapkan mengandung sewa atau
tidak mengandung swa maka akuntansi sewa harus diterapkan atau
dihentikan penerapannya.
 Pemisahan Pembayaran Sewa dan Pembayaran lain

• Jika perjanjian mengandung sewa, maka pihak dalam

perjanjian harus menerapkan ketentuan PSAK 30 untuk unsur
sewa dalam perjanjian tersebut (par 12).
• Pembayaran terkait dengan perjanjian mengandung sewa
harus dipisahkan antara pembayaran atas unsur sewa dan
atas unsur lainnya pada nilai wajar.
• Pemisahan sewa dengan unsur lainnya dapat menggunakan
teknik estimasi.
• Jika pemisahan pembayaran secara andal tidak praktis:
– Sewa pembiayaan, aset dan liabilitas diakui sebesar nilai wajar aset
yang dapat diidentifikasi
– Sewa operasi, semua pembayaran dalam perjanjian diperlakukan
sebagai pembayaran sewa, namun perlu pengungkapan.
 Pemisahan Pembayaran Sewa dan Pembayaran lain

• Jika perjanjian mengandung sewa, maka pihak dalam

perjanjian harus menerapkan ketentuan PSAK 30 untuk unsur
sewa dalam perjanjian tersebut (par 12).
• Pembayaran terkait dengan perjanjian mengandung sewa
harus dipisahkan antara pembayaran atas unsur sewa dan
atas unsur lainnya pada nilai wajar.
• Pemisahan sewa dengan unsur lainnya dapat menggunakan
teknik estimasi.
• Jika pemisahan pembayaran secara andal tidak praktis:
– Sewa pembiayaan, aset dan liabilitas diakui sebesar nilai wajar aset
yang dapat diidentifikasi
– Sewa operasi, semua pembayaran dalam perjanjian diperlakukan
sebagai pembayaran sewa, namun perlu pengungkapan.
 Main References

• Intermediate Accounting
Kieso, Weygandt, Walfield, John Wiley

• Standar Akuntansi Keuangan

Dewan Standar Akuntansi Keuangan, IAI

• International Financial Reporting Standards – Certificate Learning

Material
The Institute of Chartered Accountants, England and Wales

15
 Profesi untuk
Mengabdi pada
TERIMA KASIH Negeri
Dwi Martani
081318227080
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/

16