ESTIMASI BIAYA

KONSTRUKSI
3. Dokumen Kontrak Konstruksi
Pendahuluan

 Dokumen kontrak merupakan sumber referensi utama dari

semua hal yang berhubungan dengan perjanjian diantara
pihak yang terkait dalam kontrak
 Sebagai jembatan antara gambaran konseptual dari owner
dengan kondisi aktual dari bentuk fisik suatu fasilitas
(Hinze)
 Dokumen lainnya yang terdapat dalam kontrak merupakan
bagian dari kontrak
Dokumen Kontrak
Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan
dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.
Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor):

- Surat penawaran Biaya yang telah disepakati oleh pengguna jasa

- Persyaratan umum kontrak
- Persyaratan khusus kontrak
- Surat Perjanjian/kontrak
- Gambar rencana
- Spesifikasi teknis
- Bill of Quantity
konstruksi
Kesepakatan kedua belah pihak
mengenai berbagai aspek kontrak
Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh
kontraktor

- Berita Acara Kelengkapan tambahan

- Addendum
Prioritas Dokumen

 Prioritas kedudukan masing-masing komponen dokmen

kontrak harus ditentukan sehingga tidak
membingungkan dalam pelaksanaan konstruksi

 Perlu sebuah klausul mengenai prioritas dokumen

kontrak untuk tujuan interpretasi ketika terjadi
perbedaan dan penyimpangan

 Jika tidak ditetapkan, terdapat ketentuan umum bahwa

bentuk tertulis lebih kuat kedudukannya dari bentuk
gambar
Prioritas Dokumen

 Menurut FIDIC Red Book 1999 prioritas dokumen :

 Contract agreement
 Letter of acceptance
 Letter of Tender
 Particular condition
 General condition
 Specification
 Drawing
 Schedulle and any other document forming part of the contrack
BQ = RAB

 Ditinjau dari pembuatnya, RAB dapat dibedakan

menjadi 2 yaitu :
 RAB yang dibuat oleh pemilik proyek atau
konsultan yang di tunjuk oleh pemilik proyek
 RAB yang dibuat oleh kontraktor
BQ = RAB

Engineering Owner Estimate Contractor

Estimate • Disebut pula harga Estimate
Perkiraan sendiri • Dibuat oleh
• Dibuat oleh (HPS) kontraktor
konsultan • Berdasarkan • Berdasarkan dokumen
• Berdasarkan engineering estimate dan gambar tender
gambar DED yang • Setelah pemilik • Digunakan sebagai
dibuat oleh proyek setuju dengan harga penawaran
konsultan nilai EE maka kontraktor
selanjutnya EE akan • Akan ditinjau ulang
• Akan ditinjau disetujui menjadi OE
ulang oleh pemilik oleh tim tender
proyek
BQ = RAB

Gambar
Konstruksi
RAB
Spesifikasi
Teknis
Gambar Konstruksi

 Gambar konstruksi adalah dokumen-dokumen berupa

gambar yang merupakan representasi dari sebuah
konstruksi yang hendak dibangun

 Gambar konstruksi terdiri dari :

 Gambar rencana
 Gambar kerja (shop drawing)
 Gambar terbangun (as built drawing)
Gambar Konstruksi

 Gambar konstruksi sebuah proyek umumnya

terbagi menjadi 3 :
 Gambar struktur
 Gamabr arsitektur
 Gambar MEP
Spesifiksi Teknis

 Taking-off merupakan proses mengambil dan

memindahkan dimensi-dimensi yang ada di dalam gambar
konstruksi ke dalam kertas atau aplikasi sehingga gambar
tersebut dapat dihitung kuantitasnya

 Billing yaitu menghitung dan memasukkan kuantitas item

pekerjaan hasil perhitungan ke dalam format RAB yang
teresdia
Spesifikasi Teknis

 Suatu uraian atau ketentuan-ketentuan yang disusun secara

lengkap dan jelas mengenai suatu barang, metode atau hasil
akhir pekerjaan yang dapat dibeli, dibangun dan dikembangkan
oleh pihak lain sedemikian sehingga dapat memenuhi keinginan
semua yang terkait

 Berfungsi sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan konstruksi

 Ada 3 jenis, yaitu :

 Spesifikasi hasil akhir (dimensi dan kualitas hasil akhir)
 Spesifikasi proses kerja
 Multi step and method spesification
Spesifikasi Teknis

 Format standar dalam menyajikan spesifikasi teknis :

 Bagian umum (general) menjelaskan pengertian, ruang
lingkup dan aturan dasar bagaimana item pekerjaan
dilaksanakan
 Produk, menjelaskan produk (material, peralatan, aksesori,
komponen dan pelengkapnya) dan proses manufakturnya
 Pelaksanaan (execution), menjelaskan tahapan persiapan,
pelaksanaan, instalasi, pemasangan dan prosedur lainnya
untuk memenuhi persyaratan mutu dan kriteria lainnya
Pembatasan Pemanfaatan Dokumen

 Pemanfaatan dokumen menjadi salah satu klausul penting

dalam pelaksanaan adminitrasi proyek konstruksi
 Berkaitan dengan isu kerahasiaan (confidentiality)
 Untuk dokumen pelaksanaan proyek konstruksi yang
dibuat oleh dan atas nama pemiik proyek, maka pemilik
proyek memiliki hak cipta dan hak intelektual lainnya
Jaminan (Surety Bond)

 Pengertian jaminan menurut PP 54 tahun 2010 : Surat jaminan atau disebut jaminan
adalah jaminan tertulis yang bersifat mudah dicairkan dan tidak bersyarat (unconditional) yang
dikeluarkan oleh bank umu, perusahaan penjaminan/perusahaan asuransi yan gdiserahkan oleh
penyedia barang/jasa ke PPK atau ULP untuk menjamin terpenuhinya kewajiban penyedia
barang/jasa.
 Pengertian jaminan menurut pasal 1820 dan 1316 KUH Perdata, definisi jaminan adalah
surat perjanjian dimana seorang pihak ketiga, guna kepentingan si berhutang, mengikatkan diri
untuk memenuhi perhutangan ataupun mengganti kerugian si berhutang manakala si berhutang
melakukan wanprestasi.
 Wanprestasi adalah jika salah satu pihak dalam perjanjian tidak memenuhi prestasi karena
kesalahannya (kesengajaan atau kelalaian).
 Tujuan dan isi dari jaminan ialah memberikan jaminan untuk dipenuhinya perhutnagan
ataupun penggantian kerugian di dalam perjanjian pokok (perjanjian antara si berhutang dengan
pihak lain).
Macam Jaminan dalam Proyek Konstruksi
 Jaminan penawaran (bid bond), suatu perjanjian pertanggungan yang dikeluarkan oleh pihak
penanggung yang bertujuan melindungi pemillik proyek pada saat pelelangan dilaksanakan,
dengan tujuan agar kontraktor yang mengikuti lelang terikat pada penawarannya dan jika menag
maka kontraktor tersebut terikat melaksanakan pekerjaan yang ditawarnya.(diberikan pada saat
pemasukan penawaran dan dikembalikan setelah kontraktor memberikan jaminan pelaksanaan
untuk penandatanganan kontrak, besarnya 1%-3% dari Harga perkiraan sendiri/HPS).
 Jaminan uang muka (advance payment bond), bertujuan menjamin pemilik proyek bahwa
kontraktor akan menggunakan uang muka yang diterima dari pemilik proyek untuk pembiayaan
proyek.(Nilai jaminan uang muka sebesar uang muka yang diterimanya, pengembalian
diperhitungkan secara proporsional pada setiap pembayaran).
 Jaminan pelaksanaan (performance bond), bertujuan melindungi pemilik proyek agar kontraktor
melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaannya (diberikan untuk nilai kontrak > 100 juta, 5% dari
nilai kontrak atau 5 % dari nilai HPS, diberikan sebelum penandatanganan kontrak dan
diterbitkannya Surat Penujukan Penyedia Barang/Jasa atau SPPBJ, dikembalikan setelah
penyerahan barang/jasa atau dimasukannya jaminan pemeliharaan).
Macam Jaminan dalam Proyek Konstruksi

 Jaminan pembayaran (payment bond), bertujuan melindungi pemilik proyek

terhadap kerugian yang mungkin timbul akibat kelalaian kontraktor membayar pihak
ketiga, misalnya buruh dan material.
 Jaminan pemeliharaan (maintenance bond) atau retensi, menjamin bahwa semua
cacat dan kerusakan yang terjadi selama masa pemeliharaan diperbaiki oleh kontraktor
(5% dari nilai kontrak, diserahkan setelah pelaksanaan pekerjaan selesai 100%,
dikembalikan setelah 14 hari selesai masa pemeliharaan)
 Jaminan sanggahan banding, penyedia barang/jasa yang mengajukan sanggahan
bandung, wajib memasukkan jaminan sanggahan banding yang berlaku 20 hari kerja
sejak pengajuan sanggahan banding. (dua perseribu dari nilai HPS)
19
Tugas

 Tiap kelompok mencari informasi mengenai besarnya

biaya yang harus dikeluarkan dan syarat lainnya bila ada
oleh kontraktor untuk mendapatkan berbagai
jaminan/asuransi tersebut :
 Kelompok 1 : Jaminan Lelang
 Kelompok 2 : Jaminan Uang Muka
 Kelompok 3 : Jaminan Pelaksanaan
 Kelompok 3 : Jaminan Pemeliharaan