PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM

DIREKTORAT JENDERAL PENGADAAN TANAH

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL

CIKEAS, 21 AGUSTUS 2019

 Dasar Hukum Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (1)

PERUBAHAN
1 UU Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Perpres Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan  Perpres No. 58/2017
2 Proyek Strategis Nasional  Pepres No. 56/2018

Perpres Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan

3 Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum  Perpres No. 40/2014
 Perpres No. 99/2014
Perpres Nomor 102 Tahun 2016 Tentang Pendanaan Pengadaan  Perpres No. 30/2015
4 Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Dalam  Perpres No.
Rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional. 148/2015

Perpres Nomor 56 Tahun 2017 Tentang Penanganan Dampak  Perpres No.

5 Sosial Kemasyarakatan Dalam Rangka Penyediaan Tanah Untuk 62/2018
Proyek Strategis Nasional
 Dasar Hukum Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (2)

PERUBAHAN
6 Inpres Nomor 1 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek
Strategis Nasional

Pmk Nomor 13 Tahun 2013 Tentang Biaya Operasional Dan Pendukung PMK NOMOR 10
7 Pengadaan Tanah Melalui Anggaran Apbn TAHUN 2016

Perma Nomor 2 Tahun 2016 Tentang Pedoman Beracara Dalam Sengketa

8 Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Pada Peradilan Tata
Usaha Negara

Perma Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan  PERMEN ATR/KABPN
9 Penitipan Ganti Kerugian Ke Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi NOMOR 6 TAHUN
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum 2015
 PERMEN ATR/KABPN
10 Perka Bpn Nomor 5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan NOMOR 22 TAHUN
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum 2015

Surat Menteri Atr/Ka Bpn Nomor 3061/2.1/Vii/2016 Tanggal 1 Juli 2016

11 Perihal Ketentuan Pengelolaan Biaya Satgas A Dan B Dalam Rangka
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

12 Permendagri Nomor 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional Dan

Pendukung Anggaran Pengadaan Tanah Apbd Prov/Kab/Kota

3
 OBJEK PENGADAAN TANAH

1. Pasal 1 Angka (4) Undang-Undang No. 2 Tahun 2012

1) Tanah;
2) ruang atas tanah;
3) bawah tanah;
4) Bangunan;
5) Tanaman;
6) benda yang berkaitan dengan tanah;
7) lainnya yang dapat dinilai.
Tahapan Dalam Pengadaan Tanah

Pelaksanaan Penyerahan
Perencanaan Persiapan
Hasil
 1. TAHAPAN PERENCANAAN

Pelaksana : Instansi Yang Memerlukan Tanah

Hasil : Dokumen Perencanaan
 ISI DOKUMEN PERENCANAAN
1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan
2. Kesesuaian dengan RTRW dan Prioritas pembangunan
3. Letak tanah
4. Luas tanah yang dibutuhkan
5. Gambaran umum status tanah
6. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah
7. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan
8. Perkiraan nilai tanah
9. Rencana penganggaran

DIDASARKAN PADA :

STUDI KELAYAKAN
1. Survey sosial ekonomi
1. RTRW (Nasional, Prov, Kab/Kota)
2. Kelayakan lokasi
2. Prioritas Pembangunan
3. Analis biaya dan manfaat
- Rencana Pembangunan Jangka
pembangunan bagi wilayah dan
Menengah
masyarakat
- Rencana Strategis
4. Perkiraan nilai tanah
- Rencana Kerja Pemerintah/Instansi
5. Dampak lingkungan dan dampak
Yang Bersangkutan
sosial yang mungkin timbul
6. Studi lain yang dibutuhkan
2. TAHAPAN PERSIAPAN

Pelaksana : Gubernur
Hasil : Penetapan Lokasi
 PERSIAPAN PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Pembentukan TIM
1.TIM Persiapan
a) Instansi terkait
b) Bupati/ walikota
c) Instansi yang memerlukan tanah
d) Saturan Kerja Perangkat Daerah Provinsi
Terkait
2. TIM Kajian Keberatan
a) Sekretaris Daerah Provinsi
b) Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi
c) Instansi di Bidang Perencanaan
Pembangunan Daerah
d) Kakanwil KUMHAM
e) Bupati/ Walikota/ yang ditunjuk
f) Akademisi
3. Sekretariat Provinsi
4. Pendelegasian Persiapan Pengadaan
Tanah kepada Bupati/ Walikota
Tugas Tim Persiapan
1. Pemberitahuan Rencana Pembangunan
2. Pendataan Awal Lokasi
3. Konsultasi Publik/ Konsultasi Publik Ulang
4. SK Penetapan Lokasi
5. Pengumuman penetapan Lokasi
6. Keberatan Pihak Yang Berhak
7. Kajian TIM
8. Diterima/ Ditolak Gubernur
9. Keberatan Melalui PTUN
10. Kasasi melalui MA
11. Penetapan Lokasi
12. Pemindahan Lokasi
13. Penetapan Lokasi Berlaku 2 Tahun Dapat
Diperpanjang 2 Tahun
14. Durasi Maksimal 207 Hari
 LANJUTAN …

PEMBERITAHUAN RENCANA PEMBANGUNAN

1.Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
2.Letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan;
3.Tahapan rencana pengadaan tanah;
4.Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah;
5.Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;
6.Informasi lainnya yang dianggap perlu;
7.Pemberitahuan disampaikan secara langsung, kepada
masyarakat melalui sosialisasi, tatap muka, dan surat
pemberitahuan
 LANJUTAN …

1. Dilaksanakan di kantor kelurahan atau desa

2. Undangan diberikan paling lambat 3 (tiga) hari sebelum
konsultasi publik dilaksanakan
KONSULTASI PUBLIK
3. Tim persiapan menjelaskan maksud dan tujuan rencana
pembangunan, tahapan pengadaan tanah, peran penilai
dalam menentukan nilai ganti rugi, dsb
4. Konsultasi publik dilakukan secara dialogis

1. Penetapan lokasi dilakukan oleh gubernur berdasarkan

hasil kesepakatan
PENETAPAN LOKASI 2. Gubernur menetapkan perpanjangan 1 tahun dan 2 tahun
PEMBANGUNAN untuk Proyek Strategis Nasional (PSN), apabila tidak
diperpanjang maka terhadap sisa tanah diproses ulang dari
tahap perencanaan
1. Gubernur bersama Instansi yang memerlukan tanah
mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan memuat
nomor dan tanggal keputusan Penetapan Lokasi, peta
PENGUMUMAN lokasi, maksud dan tujuan pembangunan, letak dan luas
PENETAPAN LOKASI tanah yang dibutuhkan, perkiraan jangka waktu Pengadaan
PEMBANGUNAN Tanah termasuk waktu pembangunannya
2. Tata cara dan pelaksanaan pengumuman, tempat, media
massa, pengumuman selama 7 (tujuh) hari kerja (diatur
secara rinci)
 LANJUTAN …

PENDATAAN AWAL LOKASI RENCANA PEMBANGUNAN

Kegiatan:
1. Pengumpulan data awal pihak yang berhak dan obyek
pengadaan tanah.
2. Pasal 17 Perpres 71/2012, Pihak yang berhak terdiri dari:
a. Perseorangan
b. Badan hukum
c. Badan sosial
d. Badan keagamaan
e. Instansi pemerintah
3. Pihak yang berhak meliputi:
a. Pemegang atas tanah  Perseorangan atau badan hukum
b. Pemegang HPL  Instansi Pemerintah dan Badan Hukum
c. Nadzir untuk tanah wakaf  dilakukan sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan di bidang wakaf
 LANJUTAN …

d. Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, yang

dibuktikan dengan:
1) Sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktu haknya;
2) Surat sewa menyewa tanah;
3) Surat keputusan penerima obyek tanah landreform;
4) Surat ijin garapan/ membuka tanah; atau
5) Surat penunjukan/ pembelian kavling tanah pengganti.
e. Pemegang dasar penguasaan hak atas tanah, dengan alat bukti
penguasaan, berupa:
1) Akta jual beli hak atas tanah yang sudah bersertipikat yang belum
dibalik nama;
2) Akta jual beli atas hak milik adat yang belum diterbitkan
sertipikatnya;
3) Surat ijin menghuni;
4) Risalah lelang; atau
5) Akta ikrar wakaf, akta pengganti ikrar wakaf, atau surat ikrar wakaf.
 TAHAPAN PELAKSANAAN

Pelaksana : Kantor Wilayah BPN / Kantor Pertanahan

PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH
1. Penyiapan pelaksanaan
2. Inventarisiasi dan Identifikasi
3. Pengumuman
4. Verifikasi Peta Bidang dan Daftar Nominatif
5. Pengadaan Peniliai Pertanahan
6. Penaksiran Ganti Kerugian
7. Pemberitahuan Besarnya Ganti Kerugian dan Musyawarah Bentuk
Ganti Kerugian
8. Validasi
9. Pembayaran Ganti Kerugian dan Pelepasan Hak
10. Penitipan Uang ganti kerugian ke Pengadilan
11. Penyerahan Hasil
 Pelaksana Pengadaan Tanah

Penyiapan Pelaksanaan

Satuan Tugas Menetapkan Penilai

Inventarisasi dan Identifikasi (Jasa Penilai/Penilai Publik)

Penilaian meliputi:
· Tanah Pelaksanaan Pengadaan
· Ruang atas dan bawah tanah Penilai
· Bangunan <30 hari kerja
· Tanaman
· Benda yang berkaitan dengan
tanah
· Kerugian lain yang dapat dinilai
Penilaian Ganti Kerugian
Dari ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, <30 hari kerja
memberikan :
· peta bidang tanah; · Berita acara penyerahan hasil
· daftar nominatif; dan penilaian
· dan data yang diperlukan · Besaarnya nilai nanti kerugian
Besarnya nilai ganti rugi setiap bidang tanah dijadikan
disampaikan kepada Ketua dasar musyawarah untuk
Hasil Inventaris dan Indentifikasi Pelaksana Pengadaan Tanah menetapkan ganti rugi

Musyawarah
 PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH

1. Penyerahan hasil Pengadaan Tanah (paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan
Tanah);

2. Berita Acara Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah;

3. Pendaftaran/ pensertifikatan (paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak penyerahan hasil);

4. Pelaksanaan Pembangunan;

5. Dokumen yang diserahkan:

• Dokumen 1 : Dokumen perencanaan

• Dokumen 2 : Dokumen tahapan persiapan
• Dokumen 3 : Dokumen Penyiapan pelaksanaan
• Dokumen 4 : Dokumen hasil inventarisasi dan identifikasi, pengumuman dan hasil verifikasi
• Dokumen 5 : Penilai Pertanahan, Hasil Taksiran ganti kerugian
• Dokumen 6 : Dokumen Musyawarah ganti kerugian, Berita Acara Kesepakatan dan Validasi
• Dokumen 7 : Dokumen pembayaran ganti kerugian, Berita Acara Pelepasan Hak dan Kuitansi
• Dokumen 8 : Foto, Video
 Penitipan Ganti Kerugian (Konsinyasi)

Dasar Hukum :

1. Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
2. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 Tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
3. Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis
Pengadaan Tanah
4. Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2016
Tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Kerugian
ke Pengadilan Negeri dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
untuk Kepentingan Umum.
 Pengertian Penitipan Ganti Kerugian/Konsinyasi

Penitipan Ganti Kerugian adalah penyimpanan Ganti

Kerugian berupa uang kepada pengadilan oleh Instansi
yang memerlukan tanah dalam hal pihak yang berhak
menolak besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil
Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian tetapi tidak
mengajukan Keberatan ke pengadilan, menolak
putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap, atau dalam keadaan tertentu yang
ditetapkan berdasarkan peraturan perundang-
undangan (Pasal 1 angka 10 Perma No. 3 Tahun 2016).
 Lanjutan ...

Persyaratan Penitipan Ganti Kerugian :

a. pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil
Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian tetapi tidak mengajukan Keberatan ke Pengadilan;
b. pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan putusan
Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
c. pihak yang berhak tidak diketahui keberadaannya;
d. objek pengadaan tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian:
1) sedang menjadi objek perkara di pengadilan;
2) masih dipersengketakan kepemilikannya;
3) diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang;
4) menjadi jaminan di bank.
Pasal 24 Perma No 3 Tahun 2016 jo. Pasal 86 Ayat (3) Perpres 71 Tahun 2012 jo. Pasal 37 Ayat 2
Peraturan Ka. BPN No 5 Tahun 2012

 Dalam hal pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan
Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian tetapi tidak mengajukan keberatan ke pengadilan
negeri atau menolak Ganti Kerugian berdasarkan putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap, Ganti Kerugian dapat diambil di kepaniteraan Pengadilan dalam waktu
yang dikehendaki oleh pihak yang berhak disertai dengan surat pengantar dari Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah (Pasal 30 Perma No 3 Tahun 2016 jo. Pasal 87 dan Pasal 88
Perpres 71 Tahun 2012 ).
 Lanjutan ...

Dalam hal pihak yang berhak menerima Ganti Kerugian tidak

diketahui keberadaannya, Pelaksana Pengadaan Tanah
menyampaikan pemberitahuan mengenai ketidakberadaaan
pihak yang berhak secara tertulis kepada camat dan
lurah/kepala desa atau nama lainnya.
(Pasal 31 angka 1 Perma No 3 Tahun 2016 jo. Pasal 89 Perpres
No. 71 Tahun 2012)

Dalam hal pihak yang berhak telah diketahui keberadaannya,

pihak yang berhak mengajukan permohonan kepada
Pengadilan untuk mengambil Ganti Kerugian disertai dengan
surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
(Pasal 31 angka 2 Perma No 3 Tahun 2016 jo. Pasal 89 Perpres
No. 71 Tahun 2012)
 Lanjutan ...

 Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan dalam bentuk:

a. uang;
b. tanah pengganti;
c. permukiman kembali;
d. kepemilikan saham; atau
e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

(Pasal 36 UU Nomor 2 Tahun 2012 jo. Pasal 74 Perpres

71Tahun 2012)
 Alur Penitipan Ganti Kerugian / Konsinyasi
Pasal 37 , 38 dan Pasal 42 ayat (1) UU No. 2 Tahun 2012 jo. Pasal 86 s.d 73 dan Pasal 86 Ayat 3
huruf a dan b)
 Lanjutan ...

Selain itu, Penitipan Ganti Kerugian dilakukan juga

terhadap :

a. Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian tidak

diketahui keberadaannya;
b. Objek Pengadaan Tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian:
1. sedang menjadi objek perkara di pengadilan;
2. masih dipersengketakan kepemilikannya;
3. diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau
4. menjadi jaminan di bank.

Pasal 42 ayat (2) UU No. 2 Tahun 2012 jo Pasal 86 ayat 3 huruf c

dan d jo. Pasal 37 Ayat 2 huruf c, d ,dan e Peraturan Ka. BPN No. 5
Tahun 2012
TINDAK LANJUT KONSINYASI

PUTUSAN INKRACHT

PENYAMPAIAN PUTUSAN

PEMUTUSAN HUBUNGAN HUKUM

EKSEKUSI
Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan Dalam Rangka
Penyediaan Tanah Untuk Pembangunan Nasional

Penanganan Dampak Sosial

Pengertian Kemasyarakatan adalah penanganan
Pasal 1 angka 3 masalah sosial berupa pemberian
santunan untuk pemindahan masyarakat
yang menguasai tanah yang akan
digunakan untuk pembangunan nasional

Diselenggarakan untuk
Lingkup pelaksanaan pembangunan :
Pasal 2 ayat 1 a. PSN
b. NON PSN

Pemerintah melakukan Penanganan Dampak

Sosial Kemasyarakatan kpd masyarakat yang
Pasal 3 menguasai tanah negara atau tanah yang
Ayat (1) dan (2) dimiliki Pemerintah, Pemda, BUMN , BUMD
yang digunakan untuk pembangunan nasional.
 Lanjutan

1. Memiliki identitas/ket
kependudukan yang disahkan
Kriteria dan
Kec. setempat:
Persyaratan 2. Tidak memiliki HAT yang
Masyarakat yg dikuasainya;
diberikan 3. Telah
santunan berupa menguasai/memanfaatkan
uang/relokasi tanah scr fisik min 10 th secara
terus menerus;
(Pasal 4 s/d 6)
4. Beritikad baik secara terbuka,
tidak diganggu gugat, diakui
dan di benarkan oleh pemilik
HAT dan/atau Lurah/Kades
setempat
 Lanjutan
Kementerian/Lembaga, Pemda,
BUMN, BUMD menyusun
dokumen rencana Penanganan
Dampak Sosial Kemasyarakatan
Pasal 7 ayat (1)
Dokumen paling sedikit memuat :
a. Letak tanah dan luas tanah serta
kondisi di atas tanah yg dikuasai
masyarakat;
b. Data masyarakat yg menguasai
tanah;
c. Gambaran umum situasi dan
kondisi masyarakat yg
menguasai tanah
Pasal 7 ayat (2)
Disampaikan kepada Gubernur
Pasal 7 ayat (3)
Membentuk Tim Terpadu
Pasal 8 ayat (1)
Diketuai Sekda Provinsi dan
beranggotakan:
a. Pejabat yg membidangi urusan
Pengadaan Tanah di lingkungan
Kanwil BPN Provinsi;
b. Pejabat satker perangkat daerah
Provinsi Kab/Kota yg membidangi
urusan pertanahan;
c. Pejabat di Kantah setempat lokasi
Pengadaan Tanah;
d. Camat dan Lurah setempat;
e. Pihak lain yg diperlukan
Pasal 8 ayat (4)

Tugas Tim
Terpadu
(Pasal 8 ayat 2)
Berdasarkan rekomendasi Tim
Terpadu, Gubernur
menetapkan :
a. Daftar Masyarakat
penerima santunan;
b. Besaran Nilai Santunan;
c. Mekanisme dan tata cara
pemberian santuan
Pasal 9
Lanjutan
a. Melakukan pendataan, verifikasi, validasi atas bidang tanah yg
dikuasai masyarakat;
b. Melakukan pendataan, verifikasi, validasi atas bidang tanah atas
masyarakat yg menguasai tanah;
c. Mengusulkan penanganan dampak sosial kemasyarakatan;
d. Menunjuk pihak independen yg menghitung besaran nilai
santunan;
e. Memfasilitasi penyelesaian hambatan dan masalah dalam
pelaksanaannya;
f. Merekomendasikan daftar masyarakat yg berhak mendapat
santunan;
g. Merekomendasikan besaran nilai santunan;
h. Merekomendasikan mekanisme dan tata cara pemberian
santunan.
Santunan kepada masyarakat
diberikan atas dasar Penetapan
Gubernur Pasal 10 ayat (1)
Gubernur dpt mendelegasikan kewenangan
kpd Bupati/Walikota;
 Kewenangan berlaku mutatis mutandis
sesuai ketentuan Pasal 7 s/d 10
Pasal 12
Sumber Dana Pelaksanaan Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan
Pasal 15

Anggaran
Kementerian/ Pendapatan dan
Lembaga Belanja Negara

Lalalalalayeyeyeye Anggaran
PEMDA Pendapatan dan
LALALAYEYEY Belanja Daerah

Anggaran
BUMN atau BUMD Pendapatan dan
Belanja Daerah
 Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum Skala Kecil
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 148 Tahun 2015 Tentang Perubahan Keempat Atas
Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Pasal 121)

2.
1. 3.
Pengadaan tanah untuk
Dalam rangka efisiensi kepentingan umum Pengadaan tanah untuk
dan efektifitas, yang luasnya tidak kepentingan umum sebagaimana
pengadaan tanah untuk lebih dari 5 (lima) dimaksud tidak memerlukan
kepentingan umum hektar sebagaimana penetapan lokasi.
yang luasnya tidak dimaksud harus sesuai
lebih dari 5 (lima) dengan tata ruang
hektar, dapat dilakukan wilayah. 4.
langsung oleh instansi
yang memerlukan Penilaian tanah dalam rangka
tanah dengan pihak pengadaan tanah
yang berhak. sebagaimana dimaksud ,
Instansi yang memerlukan
tanah menggunakan hasil
penilaian jasa penilai.