Anda di halaman 1dari 21

Apa sebenarnya peranan PPAT dalam Pelaksanaan

UU Hak Tanggungan (UU Np. 4 Tahun 1996)?


PPAT memegang peranan utama dalam pelaksanaan UU Hak
Tanggungan terutama dalam 2 hal yaitu :
1. Pemberian Hak Tanggungan (Psl 10 ayat 2 UU No. 4/1996)
2. Pendaftaran Hak Tanggungan (Psl 13 ayat 2 UU No. 4/1996)

 Pasal 10 ayat 2 UU No. 4 / 1996


Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

 Pasal 13 ayat 2 UU No. 4 / 1996


Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah
penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat 2 , PPAT wajib
mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
Proses Pemberian Hak Tanggungan
1. Tahap persiapan;
2. Tahap pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT);
3. Tahap penyampaian APHT dan warkah/dokumen pendukung.

I. Tahap Persiapan
1. Pengecekan keabsahan sertipikat hak atas tanah dan objek
hak atas tanah yang dijaminkan tidak dalam sengketa ke
Kantor Pertanahan.
2. Penelitian surat-surat kelengkapan yang berhubungan
dengan objek hak atas tanah yang akan dijaminkan, subjek
pemberi Hak Tanggungan, dan pemegang Hak Tanggungan
3. Penelitian mengenai objek Hak Tanggungan
4. Penelitian mengenai kewenangan pemberi Hak Tanggungan
5. Penelitian mengenai kewenangan penerima Hak
Tanggungan
 Penelitian surat-surat Kelengkapan.
Surat-surat yang diminta pada pemberi tanggungan antara lain :
- Asli sertipikat hak atas tanah yang dijaminkan;
- Identitas pemberi Hak Tanggungan (KTP, KSK)
- Persetujuan istri/suami dari pemberi Hak Tanggungan (Jika
istri/suami berhalangan hadir)
- Jika pemberi Hak Tanggungan adalah sebuah badan hukum
harus menyerahkan
 Akta Pendirian Perseroan dan perubahannya beserta surat
bukti pengesahan sebagai badan hukum & laporan akta
perubahannya.
 Berita Acara Persetujuan RUPS (perhatikan ketentuan pasal
102 UU 40 thn 2007)

Surat-surat yang harus diserahkan oleh pemegang Hak


Tanggungan :
 Identitas pemegang Hak Tanggungan
 Akta Pendirian jika pemegang Hak Tanggungan adalah
Perseroan Terbatas (dan kelengkapannya sama dgn badan
hukum pemberi hak HT tsb di atas)
 Surat Kuasa dari Direksi suatu badan hukum jika Direksinya
berhalangan hadir
 Akta Perjanjian kredit / Pengakuan hutang / Perjanjian lain.
Hal-hal yg perlu diperhatikan mengenai Perjanjian Kredit :

 Timbulnya Hak Tanggungan hanya dimungkinkan apabila


sebelumnya telah diperjanjikan didalam perjanjian utang-
piutang (perjanjian kredit) yang menjadi dasar pemberian
hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu. (Pasal 10
ayat 1 UUHT)
 Perjanjian pokok yang menimbulkan hutang itu dapat dibuat
dengan akta dibawah tangan atau dengan akta otentik,
bergantung kepada ketentuan hukum yang mengatur perjanjian
itu.
 Dalam praktek perbankan tidak ada ketentuan perundang-
undangan yang mengharuskan perjanjian kredit dibuat dengan
akta otentik. Perjanjian kredit yang berjumlah pinjaman besar
biasanya dibuat dengan akta notaris, sedangkan untuk kredit
berjumlah kecil, Misal, kredit usaha (KUK) cukup dibuat dibawah
tangan.
 Dalam hal Hak Tanggungan, perjanjian utang-piutangnya boleh
dibuat di dalam negeri maupun di luar negeri, para pihak dalam
perjanjian utang-piutang boleh orang-perseorangan WNA atau
badan hukum asing, asal diperhatikan syaratnya yaitu
sepanjang kredit yang diperoleh digunakan untuk kepentingan
pembangunan di wilayah Indonesia (Penjelasan Pasal 10 ayat 1
UUHT)
Pengertian Utang
- Utang debitur yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan dapat
berasal dari satu hubungan hukum, atau satu hutang atau lebih
yang berasal dari beberapa hubungan hukum.
- Utang yang dimaksud dapat berupa utang yang sudah ada, tetapi
juga utang yang belum ada, akan tetapi sudah diperjanjikan,
contoh : pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk
kepentingan debitor dalam rangka pelaksanaan Bank Garansi
- Jumlah utang dapat ditetapkan secara tetap dalam perjanjian
utang. Dapat pula ditentukan dikemudian berdasarkan cara
perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan
utang-piutang, misalnya : bunga atas pinjaman pokok dan
ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan
kemudian.
- Perjanjian dapat berupa pinjam-meminjam, perjanjian
pengelolaan harta kekayaan orang belum dewasa atau dibawah
pengampuan yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan.
- Dapat tejadi pemberian Hak Tanggungan secara “Pari Pasu” yaitu
debitur berhutang kepada lebih dari satu kreditur, masing-masing
didasarkan pada perjanjian hutang yang berlainan.
Piutang para kreditur tersebut dijamin dengan:
 Satu Hak Tanggungan kepada semua kreditur
 Dalam satu Akta Pemberian Hak Tanggungan
 Dibebankan atas tanah yang sama
 Hubungan antara para kreditur satu sama lain diatur
oleh mereka sendiri
 Kalau pemberi Hak Tanggungan bukan debitur sendiri
maka mereka (para kreditur) akan menunjuk salah
satu kreditur yang bertindak atas nama mereka
misalnya siapa yang akan menghadap PPAT dalam
pemberian Hak Tanggungan dan siapa yang akan
menerima dan menyimpan sertifikat Hak Tanggungan.

• Penelitian mengenai objek Hak Tanggungan


 Hak atas tanah yang dapat dijadikan objek Hak
Tanggungan harus memenuhi 2 unsur pokok yaitu:
a. Hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang
berlaku, wajib di daftar di Kantor Pertahanan.
b. Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat
dipindahtangankan.
- Objek Hak Tanggungan adalah :

- Hak Milik
- HGU
- HGB
- Hak Pakai atas tanah negara
- Tanah-tanah yang belum terdaftar/belum bersertipikat : girik,
petok, pipil (Pasal 8 UU No. 7 Tahun 1992 jo UU No. 10 Tahun
1998 tentang Perbankan)
- Hak Pakai diatas tanah Hak Pengelolaan (Pasal 53 ayat 1 PP
No. 40/1996)
- Hak Jaminan atas rumah susun dan hak milik atas satuan
rumah susun (Pasal 27 UUHT)
- Bangunan, tanaman, hasil karya yang sekarang dan
dikemudian hari ada yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah tersebut baik yang berada dalam kepemilikan yang sama
maupun kepemilikan berbeda.
 Hak atas tanah yang tidak bisa dijadikan objek Hak Tanggungan
adalah :
• Hak Pakai atas nama Pemerintah ;
• Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan Sosial, Hak Pakai
atas nama Perwakilan asing
• Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan dan tanah-tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci
lainnya, karena menurut sifat dari tujuannya tidak dapat
dipindahtangankan
• (Penjelasan umum UUHT)

Objek Hak Tanggungan dapat dibebankan lebih dari satu Hak


Tanggungan (Pasal 5 UUHT)
• Sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat
pertama, kedua, dst.
• Pembuatan beberapa akta pemberian Hak Tanggungan tersebut
hanya dapat dilakukan PPAT yang sama
• Peringkat Hak Tanggungan ditentukan oleh tanggal pendaftaran
ke Kantor Pertanahan.
• Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang
sama ditentukan oleh tanggal pembuatan akta pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan.
• Dalam hal terdapat lebih dari satu Hak Tanggungan atas suatu
objek Hak Tanggungan dibuat pada tanggal yang sama,
peringkat Hak Tanggungan ditentukan oleh nomor urut akta
pemberiannya.

 Benda-benda yang berkaitan dengan tanah

 Hak tanggungan dapat dibebankan atas bangunan, tanaman,


dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah
 Pembebanan Hak Tanggungan yang berkaitan dengan tanah
harus dinyatakan dengan tegas dalam APHT (Pasal 4 ayat 4
UUHT). Bila tidak dinyatakan secara tegas maka Hak
Tanggungan hanya mencakup hak atas tanahnya saja. Hal
ini sesuai dengan asas pemisahan horisontal yang dianut
oleh hukum tanah nasional.
 Pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda yang berkaitan
dengan tanah milik pihak lain yang bukan pemilik tanah hanya
dapat dilakukan dengan 2 cara :
1. Ikut sertanya pemilik menandatangani APHT; atau
2. Melalui kuasa dari pemiliknya dengan akta otentik (Pasal 4
ayat 5 UUHT)

 Bangunan yang dibebani dengan Hak Tanggungan adalah


bangunan yang berada diatas tanah dan juga bangunan dibawah
permukaan tanah asal merupakan satu kesatuan dengan tanah
yang dijadikan jaminan.
Contoh : Basement yaitu lantai dibawah tanah dari gedung
bertingkat (Penjelasan Pasal 4 ayat 4 UUHT)

 Penelitian mengenai Kewenangan Pemberi Hak Tangggungan

Siapakah yang dapat menjadi Pemberi Hak Tanggungan menurut


UUHT ?
- Pemberi Hak Tanggungan adalah :
* Orang perorangan; atau
* Badan Hukum
- Mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan
(Pasal 8 ayat 1 UUHT)
- Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
objek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak
Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan
(Pasal 8 ayat 2 UUHT)

Siapakah yang dimaksud orang perseorangan dan badan hukum


yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap objek Hak Tanggungan tersebut ?

 Jawabannya ada pada Pasal 4 ayat 4 dan ayat 5 UUHT.


1. Yang berwenang adalah pemilik atas suatu hak atas tanah.
2. Pemilik dari bangunan, tanaman, hasil karya manusia yang
berada di atas tanah hak orang lain.
3. Para ahli waris dari tanah hak dan atau bangunan, tanaman,
hasil karya tersebut di atas baik karena kematian maupun
wasiat.

 Penelitian Kewenangan Pemegang Hak Tanggungan

Pemegang Hak Tanggungan adalah :


- Orang perorangan
- Badan hukum
- Baik WNI maupun WNA
- Baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing yang
berkedudukan sebagai yang berpiutang (Pasal 9 UUHT)

Bolehkah CV, Firma menjadi Pemberi atau Penerima Hak


Tanggungan ?
Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
APHT memuat substansi yang bersifat :
1. Wajib (Pasal 11 ayat 1 UUHT)
a. Nama dan identitas Pemberi dan Pemegang Hak
Tanggungan
b. Domisili Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan
c. Penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang
dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10
ayat 1
d. Nilai tanggungan
e. Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan tidak
dicantumkan secara lengkap. Hal-hal tesebut pada ayat 1
dalam APHT mengakibatkan batal demi hukum, ketentuan
ini dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari Hak
Tanggungan

2. Fakultatif (Pasal 11 ayat 2 UUHT)


- Ada 11 macam janji-janji yang terdapat dalam Pasal 11 ayat 2
UUHT dan ketiadaan janji-janji tersebut tidak mempunyai pengaruh
terhadap sahnya APHT.
- Janji-janji tersebut tidak bersifat limitatif berarti diluar ke-11
macam janji tersebut masih dapat ditambahkan janji-janji lain.
- Dalam formulir APHT yang telah dicetak oleh Pemerintah, selain ke-
11 janji tersebut dalam Pasal 11 ayat 2 UUHT juga ditambahkan
janji sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 2 UUHT yaitu :
* Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang
merupakan objek Hak Tanggungan dan yang akan dibebankan
dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak
Tanggungan itu hanya membebani sisa utang yang belum
dilunasi.
* Nilai masing-masing hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan dapat langsung diperinci dalam APHT atau
disebutkan bahwa nilai masing-masing hak atas tanah tersebut
akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara para pihak.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
- Adakalanya jika pemberi hak tanggungan berhalangan hadir
dapat menguasakan kepada pihak lain dengan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
- Biasanya yang diberi kuasa adalah Pemegang Hak Tanggungan
itu sendiri, sehingga didalam pembuatan APHT, pemegang APHT
bertindak dalam dua kualitas :
* Sebagai kuasa dari pemberi Hak Tanggungan
* Untuk diri sendiri selaku pemegang Hak Tanggungan
- Dalam praktek Perbankan kredit-kredit dengan nilai kecil
biasanya dibuat SKMHHT, tidak langsung ke APHT, terutama
dengan adanya kelonggaran masa berlaku SKMHT seperti yang
diatur dalam Pasal 15 ayat 5 UUHT.

 Masa Berlaku SKMHT


- SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar
(sertifikat) wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-
lambatnya satu bulan sesudah diberikan.
(Pasal 15 ayat 3 UUHT)
Jenis-jenis kredit usaha kecil
- SKMHT mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat)
wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 bulan sesudah
diberikan (Pasal 15 ayat 4 UUHT)
- Ketentuan-ketentuan tersebut diatas tidak berlaku untuk kredit tertentu (Pasal
15 ayat 5 UUHT) seperti yang ditetapkan dalam Permen ATR/Ka.BPN No.22
Tahun 2017.
Menurut Pasal 2 peraturan tersebut, SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya
perjanjian pokok yang bersangkutan jika diperuntukkan.
1. Untuk usaha produktif nasabah usaha mikro dan usaha kecil milik perorangan
dan/atau badan usaha perorangan.
2. Untuk pengadaan perumahan :
– Kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun
dengan luas tanah maksimum 200 M2 dan luas bangunan tidak lebih dari 70
M2.
– Kepemilikan atau perbaikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah
54 M2 sampai 72 M2 dan kredit untuk biaya bangunannya.
3. Untuk kredit produktif lainnya dengan plafon sampai dengan Rp. 200.000.000,00
- Dasar hukum : Pasal 2
Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT
dengan memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
a. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan
hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan
b. Tidak memuat kuasa substitusi
c. Mencantumkan secara jelas :
 Objek Hak Tanggungan
 Jumlah hutang
 Nama serta identitas krediturnya
 Nama dan identitas debitur apabila debitur bukan
pemberi
 Hak Tanggungan
PENGECEKAN KEABSAHAN SERTIFIKAT

(Pasal 39 PP 24 Tahun 1997 jo Pasal 97


Peraturan Menteri Agraria 3/1997)
1. PPAT wajib melakukan pemeriksaan pada Kantor
Pertanahan setempat
2. Kesesuaian sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik
atas satuan rumah susun dengan daftar-daftar
yang ada di kantor tersebut.
3. Memperlihatkan sertifikat asli
4. Apabila telah sesuai dengan daftar-daftar yang ada
maka :
Kepada Kantor atau pejabat yang ditunjuk
membubuhkan pada halaman perubahan sertifikat
yang asli cap atau tulisan dengan kalimat :
“telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor
Pertanahan”.
5. Kemudian diparaf dan diberi tanggal
pengecekan
6. Pada buku tanahnya dibubuhkan cap atau
tulisan “PPAT …… telah minta pengecekan
sertifikat”, kemudian diparaf dan diberi
tanggal pengecekan
7. Apabila sertifikat yang ditunjukkan itu
bukan dokumen yang diterbitkan oleh
Kantor Pertanahan, pada sampul dan semua
halaman sertifikat tersebut dibubuhkan cap
atau tulisan :
“Sertifikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan”, Kemudian diparaf.
8. Sedang apabila ternyata diterbitkan oleh
Kantor Pertanahan yang bersangkutan, akan
tetapi data fisik dan atau data yuridis yang
dimuat di dalamnya tidak sesuai lagi dengan
data yang tercatat dalam buku tanah dan
atau surat ukur yang bersangkutan, untuk
PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) sesuai
data yang tercatat di Kantor Pertanahan.
Pada sertifikat yang bersangkutan tidak
dicantumkan suatu tanda apapun.
9. PPAT harus menolak pembuatan APHT dalam
hal terjadi seperti yang dikemukakan dalam
angka 7 dan 8.