PENGADAAN TANAH

BAGI PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
 PERATURAN PERTAMA
Peraturan Presiden Republik Indonesia No 36 Tahun 2005 (Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum)
 PENETAPAN FUNGSI BANGUNAN GEDUNG
PASAL 4 AYAT (2)
Fungsi keagamaan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 3 ayat (2) mempunyai fungsi
utama sebagai tempat melakukan ibadah
yang meliputi bangunan masjid termasuk
mushola, bangunan gereja termasuk kapel,
bangunan pura, bangunan vihara, dan
bangunan kelenteng
PASAL 4 AYAT (4)
Fungsi sosial dan budaya sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 3 ayat (2) mempunyai fungsi utama
sebagai tempat melakukan kegiatan sosial dan
budaya yang meliputi bangunan gedung pelayanan
pendidikan, pelayanan kesehatan, kebudayaan,
laboratorium, dan bangunan gedung pelayanan
umum

PASAL 4 AYAT (1) PASAL 4 AYAT (3) PASAL 4 AYAT (5)

Fungsi hunian sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 3 ayat (2) mempunyai fungsi
utama sebagai tempat tinggal manusia
yang meliputi rumah tinggal tunggal,
rumah tinggal deret, rumah tinggal susun,
dan rumah tinggal sementara
Fungsi usaha sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 3 ayat (2) mempunyai fungsi
utama sebagai tempat melakukan
kegiatan usaha yang meliputi bangunan
gedung perkantoran, perdagangan,
perindustrian, perhotelan, wisata dan
rekreasi, terminal, dan bangunan gedung
tempat penyimpanan
Fungsi khusus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3
ayat (2) mempunyai fungsi utama sebagai tempat
melakukan kegiatan yang mempunyai tingkat
kerahasiaan tinggi tingkat nasional atau yang
penyelenggaraannya dapat membahayakan
masyarakat di sekitarnya dan/atau mempunyai risiko
bahaya tinggi yang meliputi bangunan gedung untuk
reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan,
dan bangunan sejenis yang ditetapkan oleh Menteri
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
PASAL 8 AYAT (1)
Setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan
administratif dan persyaratan
teknis sesuai dengan fungsi
bangunan gedung
PASAL 8 AYAT (2)
Persyaratan administratif
bangunan gedung meliputi:
a. status hak atas tanah, dan/atau
izin pemanfaatan dari pemegang
hak atas tanah;
b. status kepemilikan bangunan
gedung; dan
c. izin mendirikan bangunan gedung
PASAL 8 AYAT (3)
Persyaratan teknis bangunan
gedung meliputi persyaratan
tata bangunan dan
persyaratan keandalan
bangunan gedung
PASAL 8 AYAT (4)
Persyaratan administratif dan
persyaratan teknis untuk bangunan
gedung adat, bangunan gedung semi
permanen, bangunan gedung darurat,
dan bangunan gedung yang dibangun
pada daerah lokasi bencana
ditetapkan oleh pemerintah daerah
sesuai kondisi sosial dan budaya
setempat
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
PASAL 9 AYAT (1)
Dalam menetapkan persyaratan
bangunan gedung adat
sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 8 ayat (4) dilakukan dengan
mempertimbangkan ketentuan
peruntukan, kepadatan dan
ketinggian, wujud arsitektur
tradisional setempat, dampak
lingkungan, serta persyaratan
keselamatan dan kesehatan
pengguna dan lingkungannya
PASAL 9 AYAT (2)
Dalam menetapkan persyaratan
bangunan gedung semi-permanen
dan darurat sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 8 ayat (4) dilakukan
dengan mempertimbangkan fungsi
bangunan gedung yang
diperbolehkan, keselamatan dan
kesehatan pengguna dan
lingkungan, serta waktu maksimum
pemanfaatan bangunan gedung
yang bersangkutan
PASAL 9 AYAT (3)
Dalam menetapkan persyaratan
bangunan gedung yang dibangun di
lokasi bencana sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 8 ayat (4)
dilakukan dengan mempertimbangkan
fungsi bangunan gedung, keselamatan
pengguna dan kesehatan bangunan
gedung, dan sifat permanensi
bangunan gedung yang
diperkenankan
PASAL 9 AYAT (4)
Pengaturan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), ayat (2) dan
ayat (3) diatur dalam peraturan daerah
dengan mengacu pada pedoman
dan standar teknis yang berkaitan
dengan bangunan gedung yang
bersangkutan
STATUS HAK ATAS TANAH

PASAL 11 AYAT (2)

PASAL 11 AYAT (1)
Dalam hal tanahnya milik pihak lain,
Setiap bangunan
bangunan gedung hanya dapat
gedung harus didirikan
didirikan dengan izin pemanfaatan
pada tanah yang
tanah dari pemegang hak atas tanah
status kepemilikannya
atau pemilik tanah dalam bentuk
jelas, baik milik sendiri
perjanjian tertulis antara pemegang
maupun milik pihak lain
hak atas tanah atau pemilik tanah
dengan pemilik bangunan gedung

PASAL 11 AYAT (3)

Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) memuat paling sedikit hak dan
kewajiban para pihak, luas, letak, dan batas-
batas tanah, serta fungsi bangunan gedung
dan jangka waktu pemanfaatan tanah
STATUS KEPEMILIKAN BANGUNAN GEDUNG
PASAL 12 AYAT (1)

Status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan

dengan surat bukti kepemilikan bangunan
gedung yang dikeluarkan oleh pemerintah
daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus
PASAL 12 AYAT (2)
oleh Pemerintah, berdasarkan hasil kegiatan
pendataan bangunan gedung
Kepemilikan bangunan gedung dapat
dialihkan kepada pihak lain

PASAL 12 AYAT (3)

Dalam hal pemilik bangunan gedung bukan

pemilik tanah, pengalihan hak sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) harus mendapat PASAL 12 AYAT (4)
persetujuan pemilik tanah
Ketentuan lebih lanjut mengenai surat bukti
kepemilikan bangunan gedung diatur
dengan Peraturan Presiden
IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG
PASAL 14 AYAT (1) PASAL 14 AYAT (2)
Setiap orang yang akan Izin mendirikan bangunan
mendirikan bangunan gedung sebagaimana dimaksud
gedung wajib memiliki izin pada ayat (1) diberikan oleh
mendirikan bangunan pemerintah daerah, kecuali
gedung bangunan gedung fungsi khusus
oleh Pemerintah, melalui proses
permohonan izin mendirikan
bangunan gedung
PASAL 14 AYAT (3)
Pemerintah daerah wajib
memberikan surat keterangan
rencana kabupaten/kota
untuk lokasi yang
bersangkutan kepada setiap
orang yang akan
mengajukan permohonan izin
mendirikan bangunan
gedung
IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG

PASAL 14 AYAT (4)

Surat keterangan rencana kabupaten/kota sebagaimana dimaksud pada ayat (3) merupakan ketentuan yang berlaku
untuk lokasi yang bersangkutan dan berisi:
a. fungsi bangunan gedung yang dapat dibangun pada lokasi bersangkutan;
b. ketinggian maksimum bangunan gedung yang diizinkan;
c. jumlah lantai/lapis bangunan gedung di bawah permukaan tanah dan KTB yang diizinkan;
d. garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan gedung yang diizinkan;
e. KDB maksimum yang diizinkan;
f. KLB maksimum yang diizinkan;
g. KDH minimum yang diwajibkan;
h. KTB maksimum yang diizinkan; dan
i. ijaringan utilitas kota
IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG

PASAL 14 AYAT (5) PASAL 14 AYAT (6)

Dalam surat keterangan Keterangan rencana
rencana kabupaten/kota kabupaten/kota
sebagaimana dimaksud sebagaimana dimaksud
pada ayat (4) dapat pada ayat (4) dan ayat (5),
juga dicantumkan digunakan sebagai dasar
ketentuan-ketentuan penyusunan rencana teknis
khusus yang berlaku bangunan gedung
untuk lokasi yang
bersangkutan
PERSYARATAN TATA BANGUNAN

Persyaratan tata bangunan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 8 ayat (3) meliputi persyaratan peruntukan
dan intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan
gedung, dan persyaratan pengendalian dampak
lingkungan
(PASAL 16)
PERSYARATAN PERUNTUKAN DAN INTENSISTAS
BANGUNAN GEDUNG
Persyaratan peruntukan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 16 merupakan persyaratan peruntukan
lokasi yang bersangkutan sesuai dengan RTRW
kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL
(PASAL 17 AYAT (1))

Persyaratan intensitas bangunan gedung sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 16 meliputi persyaratan kepadatan,
ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang
ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan
( PASAL 17 AYAT (2))
PERSYARATAN PERUNTUKAN DAN
INTENSISTAS BANGUNAN GEDUNG
PASAL 18 AYAT (1)
Setiap mendirikan bangunan
gedung, fungsinya harus sesuai
dengan peruntukan lokasi
yang ditetapkan dalam RTRW
kabupaten/kota, RDTRKP,
dan/atau RTBL
PASAL 18 AYAT (3)
Bagi daerah yang belum
memiliki RTRW kabupaten/kota,
RDTRKP, dan/atau RTBL untuk
lokasi yang bersangkutan,
pemerintah daerah dapat
memberikan persetujuan
mendirikan bangunan gedung
pada daerah tersebut untuk
jangka waktu sementara
PASAL 18 AYAT (2)
Setiap mendirikan bangunan
gedung di atas, dan/atau di bawah
tanah, air, dan/atau prasarana dan
sarana umum tidak boleh
mengganggu keseimbangan
lingkungan, fungsi lindung kawasan,
dan/atau fungsi prasarana dan
sarana umum yang bersangkutan
PASAL 18 AYAT (4)
Apabila RTRW kabupaten/kota,
RDTRKP, dan/atau RTBL untuk lokasi
yang bersangkutan sebagaimana
dimaksud pada ayat (3) telah
ditetapkan, fungsi bangunan
gedung yang telah ada harus
disesuaikan dengan ketentuan
yang ditetapkan
PERSYARATAN PERUNTUKAN DAN
INTENSISTAS BANGUNAN GEDUNG
PASAL 19 AYAT (1)
Dalam hal terjadi perubahan
RTRW kabupaten/kota, RDTRKP
dan/atau RTBL yang
mengakibatkan perubahan
peruntukan lokasi, fungsi
bangunan gedung yang tidak
sesuai dengan peruntukan
yang baru harus disesuaikan
PASAL 19 AYAT (2)
Terhadap kerugian yang timbul
akibat perubahan peruntukan
lokasi sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) pemerintah daerah
memberikan penggantian yang
layak kepada pemilik bangunan
gedung sesuai dengan peraturan
perundang-undangan
PERSYARATAN PERUNTUKAN DAN
INTENSISTAS BANGUNAN GEDUNG
PASAL 20 AYAT (1)
Setiap bangunan gedung yang
didirikan tidak boleh melebihi
ketentuan maksimal
kepadatan dan ketinggian
yang ditetapkan dalam RTRW
kabupaten/kota, RDTRKP,
dan/atau RTBL
PASAL 20 AYAT (2)
Persyaratan kepadatan
ditetapkan dalam bentuk
Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) maksimal
PASAL 20 AYAT (3)
Persyaratan ketinggian
maksimal ditetapkan dalam
bentuk Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) dan/atau
jumlah lantai maksimal
PASAL 20 AYAT (4)
Penetapan KDB didasarkan
pada luas kaveling/persil,
peruntukan atau fungsi
lahan, dan daya dukung
lingkungan
PASAL 20 AYAT (5)
Penetapan KLB dan/atau
jumlah lantai didasarkan
pada peruntukan lahan,
lokasi lahan, daya dukung
lingkungan, keselamatan
dan pertimbangan arsitektur
kota
PASAL 20 AYAT (6)
Ketentuan lebih lanjut
mengenai tata cara
penentuan besaran
kepadatan dan ketinggian
bangunan gedung diatur
dengan Peraturan Menteri
 PERATURAN KEDUA
Peraturan Presiden Republik Indonesia No 65 Tahun 2006 (Perubahan
Atas Peraturan Presiden Republik Indonesia No 35 Tahun 2005 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum)
PERUBAHAN PASAL 1 AYAT (3)

PASAL 1 AYAT (3)

Pengadaan tanah
adalah setiap
kegiatan untuk
mendapatkan tanah
dengan cara
memberikan ganti
rugi kepada yang
melepaskan atau
menyerahkan tanah,
bangunan, tanaman,
dan benda-benda
yang berkaitan
dengan tanah
PERUBAHAN PASAL 2 AYAT (1)

PASAL 2 PASAL 2
AYAT (1) AYAT (2)
Pengadaan tanah Pengadaan tanah
bagi pelaksanaan selain bagi
pembangunan pelaksanaan
untuk kepentingan pembangunan
umum oleh untuk kepentingan
Pemerintah atau umum oleh
Pemerintah Daerah Pemerintah atau
dilaksanakan Pemerintah Daerah
dengan cara dilakukan dengan
pelepasan atau cara jual beli, tukar
penyerahan hak menukar, atau
atas tanah cara lain yang
disepakati secara
sukarela oleh
pihak-pihak yang
bersangkutan
PERUBAHAN PASAL 3

PASAL 3
Pelepasan atau
penyerahan hak atas
tanah sebagaimana
dimaksud dalam
Pasal 2 dilakukan
berdasarkan prinsip
penghormatan
terhadap hak atas
tanah
PERUBAHAN PASAL 5

jalan umum dan jalan tol, rel pelabuhan, bandar udara,

kereta api (di atas tanah, di stasiun kereta api, dan
ruang atas tanah, ataupun di terminal
ruang bawah tanah), saluran
air minum/air bersih, saluran
pembuangan air dan sanitasi

Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah Daerah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh Pemerintah
atau Pemerintah Daerah, meliputi:

waduk, bendungan, fasilitas keselamatan umum,

bendungan irigasi dan seperti tanggul
bangunan pengairan lainnya penanggulangan bahaya
banjir, lahar, dan lain-lain
bencana
PERUBAHAN PASAL 5

tempat pembuangan
sampah

Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah Daerah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh Pemerintah
atau Pemerintah Daerah, meliputi:

cagar alam dan cagar pembangkit, transmisi,

budaya distribusi tenaga listrik
PERUBAHAN PASAL 6 AYAT (5)

PASAL 6 AYAT (1) PASAL 6 AYAT (2) PASAL 6 AYAT (3) PASAL 6 AYAT (4) PASAL 6 AYAT (5)
Pengadaan tanah Panitia Pengadaan Pengadaan tanah Pengadaan tanah Susunan
untuk kepentingan Tanah Provinsi yang terletak di yang terletak di dua keanggotaan panitia
umum di wilayah Daerah Khusus dua wilayah wilayah provinsi atau pengadaan tanah
kabupaten/kota Ibukota Jakarta kabupaten/kota lebih, dilakukan sebagaimana
dilakukan dengan dibentuk oleh atau lebih, dengan bantuan dimaksud pada ayat
bantuan panitia Gubernur dilakukan dengan panitia pengadaan (1), ayat (2), dan ayat
pengadaan tanah bantuan panitia tanah yang dibentuk (3) terdiri atas unsur
kabupaten/kota pengadaan tanah oleh Menteri Dalam perangkat daerah
yang dibentuk oleh provinsi yang Negeri yang terdiri terkait dan unsur
Bupati/Walikota dibentuk oleh atas unsur Badan Pertanahan
Gubernur Pemerintah dan Nasional
unsur Pemerintah
Daerah terkait
PERUBAHAN PASAL 7C

PASAL 7A PASAL 7C
Panitia pengadaan tanah
Panitia pengadaan tanah
bertugas mengadakan
bertugas menetapkan
penelitian dan inventarisasi
besarnya, ganti rugi atas
atas tanah, bangunan,
tanah yang haknya akan
tanaman dan benda-
dilepaskan atau diserahkan
benda lain yang ada
kaitannya dengan tanah
yang haknya akan
dilepaskan atau diserahkan

PASAL 7B PASAL 7D
Panitia pengadaan tanah Panitia pengadaan tanah bertugas
bertugas mengadakan memberikan penjelasan atau penyuluhan
penelitian,mengenai status kepada masyarakat yang terkena rencana
hukum tanah yang haknya pembangunan dan/atau pemegang hak
akan dilepaskan atau atas tanah mengenai rencana dan tujuan
diserahkan dan dokumen pengadaan tanah tersebut dalam bentuk
yang mendukungnya konsultasi publik baik melalui tatap muka,
media cetak, maupun media elektronik agar
dapat diketahui oleh seluruh masyarakat
yang terkena rencana pembangunan
dan/atau pemegang hak atas tanah
PERUBAHAN PASAL 7C

PASAL 7E PASAL 7G
mengadakan musyawarah
membuat berita acara
dengan para pemegang
pelepasan atau penyerahan
hak atas tanah dan instansi
hak atas tanah
pemerintah dan/atau
pemerintah daerah yang
memerlukan tanah dalam
rangka menetapkan
bentuk, dan/atau besarnya
ganti rugi

PASAL 7F PASAL 7H
menyaksikan pelaksanaan mengadministrasikan dan
penyerahan ganti rugi mendokumentasikan semua berkas
kepada para pemegang pengadaan tanah dan menyerahkan
hak atas tanah, bangunan, kepada pihak yang berkompeten
tanaman, dan benda-benda
lain yang ada di atas tanah
PENAMBAHAN PASAL 7A

PASAL 7A
Biaya Panitia
Pengadaan Tanah
diatur lebih lanjut oleh
Menteri Keuangan
setelah berkonsultasi
dengan Kepala
Badan Pertanahan
Nasional
PERUBAHAN PASAL 10 AYAT (1) DAN (2)
PASAL 10 AYAT (1)
Dalam hal kegiatan pembangunan
untuk kepentingan umum yang tidak
dapat dialihkan atau dipindahkan
secara teknis tata ruang ke tempat
atau lokasi lain, maka musyawarah
dilakukan dalam jangka waktu
paling lama 120 (seratus dua puluh)
hari kalender terhitung sejak tanggal
undangan pertama
PASAL 10 AYAT (2)
Apabila setelah diadakan musyawarah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
tidak tercapai kesepakatan, panitia
pengadaan tanah menetapkan
besarnya ganti rugi sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 13 huruf a dan
menitipkan ganti rugi uang kepada
pengadilan negeri yang wilayah
hukumnya meliputi lokasi tanah yang
bersangkutan
PASAL 10 AYAT (3)
Apabila terjadi sengketa
kepemilikan setelah penetapan
ganti rugi sebagaimana
dimaksud pada ayat (2), maka
panitia menitipkan uang ganti
rugi kepada pengadilan negeri
yang wilayah hukumnya
meliputi lokasi tanah yang
bersangkutan
PERUBAHAN PASAL 13

PASAL 13
Bentuk ganti rugi dapat berupa:
a. Uang; dan/atau
b. Tanah pengganti; dan/atau
c. Pemukiman kembali; dan/atau
d. Gabungan dari dua atau lebih
bentuk ganti kerugian
sebagaimana dimaksud dalam,
huruf a, huruf b, dan huruf c;
e. Bentuk lain yang disetujui oleh
pihak-pihak yang bersangkutan
PERUBAHAN PASAL 15 AYAT (1) A

PASAL 15 AYAT (1)

Dasar perhitungan besarnya
ganti rugi didasarkan atas:
a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
atau nilai nyata/sebenarnya
dengan memperhatikan Nilai
Jual Obyek Pajak tahun
berjalan berdasarkan
penilaian Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk
oleh panitia; PASAL 15 AYAT (2)
b. Nilai jual bangunan yang Dalam rangka menetapkan
ditaksir oleh perangkat daerah dasar perhitungan ganti rugi,
yang bertanggung jawab di Lembaga/Tim Penilai Harga
bidang bangunan; Tanah ditetapkan oleh
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir Bupati/Walikota atau
oleh perangkat daerah yang Gubernur bagi Provinsi
bertanggung jawab di bidang Daerah Khusus Ibukota
pertanian. Jakarta
PENAMBAHAN PASAL 18 DAN PERUBAHAN
PASAL 719 MENJADI PASAL 18A

PASAL 18A
Apabila yang berhak atas tanah atau benda-benda yang ada
di atasnya yang haknya dicabut tidak bersedia menerima ganti
rugi sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Presiden,
karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang
bersangkutan dapat meminta banding kepada Pengadilan
Tinggi agar menetapkan ganti rugi sesuai Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah
dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya dan Peraturan
Pemerintah Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara Penetapan
Ganti Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan
Pencabutan HakHak Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di
Atasnya