JENIS-JENIS

KONTRAK
KONSTRUKSI

Haidar Muzakky
Sri Defila
Tulus Sebastian G
 Pengertian
Sebuah kontrak dapat diartikan sebagai
perjanjian atau persetujuan antara dua pihak
secara sukarela dan mengikatkan diri mereka
masing-masing dalam persetujuan tersebut
yang dianggap sebagai “hukum” yang harus
ditaati dan dipenuhi.
 Jenis Kontrak
Berdasarkan cara penunjukannya:
1.Pemilihan langsung
2.Pengadaan langsung
3.Pelelangan
 Jenis Kontrak
Berdasarkan sumber dananya:
1.Kontrak pekerjaan dengan dana perusahaan/instansi
sendiri
2.Kontrak pekerjaan dengan dana pinjaman dalam negeri
3.Kontrak pekerjaan dengan dana APBN
4.Kontrak pekerjaan dengan dana APBD
5.Kontrak pekerjaan dengan dana inpres/banpres
6.Kontrak pekerjaan dengan biaya pinjaman luar negeri
 Jenis Kontrak
Berdasarkan pemberi tugasnya:
1.Kontrak pekerjaan perseorangan
2.Kontrak pekerjaan swasta
3.Kontrak pekerjaan pemerintah

Berdasarkan macam pekerjaannya:

1.Kontrak pekerjaan konstruksi
2.Kontrak pengadaan barang
3.Kontrak pekerjaan jasa
 Jenis Kontrak
Kontrak pekerjaan konstruksidapat dibagi 3 jenis:
1. Build Contract
2. Design & Build Contract
3. Design/Management Contract
 Design & Build Design/Management
Build Contract
contract Contract
• Fixed Price Contract: • Turn Key Contract • Project Management
• Lumps Sum • Negotiated Contract Contract
Contract • Construction
• Unit Price Contract Management
• Prime Cost Contract: Contract
• Cost Plus
Precentage
• Cost Plus Fixed Fee
• Cost Plus Variable
• Targer Estimate
• Guaranteed
Maximum Cost
• Convertible Cost
• Cost Plus Time &
Material
 BUILD CONTRACTS
Kontrak jenis ini merupakan kontrak kerja
yang menitikberatkan kepada implementasi
dari rencana desain proyek yang sudah
ada. Jadi tugas pemborong hanya
membangun saja.
1. Fixed Price Contract
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang
disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender
dokumen) yang telah ditetapkan dan diterima oleh kontraktor.

Pengertian fix disini adalah gambar pelaksanaannya fix, bestek

fix dan desain yang tidak berubah lagi. Semua yang akan
dikerjakan sudah jelas. Bilamana harga sudah ditetapkan,
maka tak dapat diubah lagi, meskipun dalam kontrak mungkin
terdapat butir yang memperkenalkan eskalasi harga.
 Lump sum Contract
Pekerjaan yang dilakukan
di bawah kontrak semacam ini
memerlukan gambar kerja yang
jelas, spesifikasi dan bestek yang
akurat dimana kedua belah pihak
mempunyai satu interpretasi yang
sama terhadap isi dan maksud dari
dokumen tender tersebut.
Unit Price Contract
Adalah suatu kontrak
yang menitik beratkan biaya per
unit volume, per unit panjang
ataupun per unit berat.
Variasi dari Unit Price
Contract yaitu:
- Flat Rate
- Sliding Rate
2. Prime Cost Contracts
Kontrak yang berada dibawah predikat ini memiliki
persamaan yaitu pemilik mengganti ongkos
yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan
pekerjaannya, ditambah dengan sesuatu bentuk
tambahan ongkos untuk biaya kerja pemborong.
 Cost Plus Percentage
Contract
Percentage Fee yang
dimaksud adalah fee/biaya
tambahan yang merupakan jumlah
persentasi tertentu dari biaya fisik
pekerjaan yang dihasilkan. Kontrak
ini tidak memiliki mekanisme utk
menekan biaya dan waktu.
Cost Plus Fixed Fee
Contract
Fixed Fee disini
dimaksudkan jumlah fee yang
tertentu, tidak tergantung pada
besarnya biaya fisik pekerjaan.
Kontrak ini lebih baik dari Cost Plus
Percentage Fee Contract.
 Cost Plus Variable
Percentage Contract
Kontrak ini merupakan
perbaikan dari yang sebelumnya,
dimana kontraktor didorong untuk
bekerja lbh efisien karena fee
kontraktor dikaitkan dengan biaya
yang sebenarnya (actual cost) dari
pek konstruksinya.
Target Estimate Contract
Kontrak jenis ini, fee
aktual yang dibayarkan kepada
pemborong akan
bertambah/berkurang berkaitan
dengan deviasi yang terjadi dari
biaya yang sebenarnya terhadap
biaya yang diperkirakan. Target
cost ditetapkan oleh pemborong.
Jadi kontraktor diberikan “hadiah”
atas keberhasilannya menghemat
biaya.
 Guaranteed Maximum Convertible Cost
Cost Contract Contract

Kontraktor menawarkan Pemilik mempekerjakan

fee-nya dan sekaligus menjamin
bhw harga total proyek tidak akan
melebihi dari suatu harga tertentu
(maksimum). Pengeluaran yang
terjadi diatas harga maksimum
akan menjadi beban kontraktor.
kontraktor kepercayaannya secara
cost plus basis dan meneliti
pengeluaran-pengeluaran yang
terjadi sampai suatu saat dapat
dibuat suatu kontrak dengan
sistem Lump-sum atau Unit Price.

Cost Plus Time And

Materials Contract
Kontrak jenis ini untuk pekerjaan
“borong kerja” saja dengan atau
tanpa materialnya berdasarkan
waktu kerja
 DESIGN AND BUILD
CONTRACTS
Bilamana pekerjaan konstruksinya mencakup perencanaannya sekaligus.

Turn Key Contract Negotiated Contract

Mulai dari study awal, pelaksanaannya Dilakukan kepada proyek-proyek
dan penyediaan dananya diatur dan yang sifat-nya rahasia (proyek
dikerjakan oleh kontraktor. Pemilik militer) atau proyek yang
hanya “putar kunci” pada waktu proyek
memerlukan keahlian khusus yang
telah selesai dan mulai
mengoperasikannya. Tugas pemilik hanya dimiliki oleh 1 – 2 kontraktor
selanjutnya hanya mencicil kembali saja .
biaya proyek yang telah dikeluarkan oleh
kontraktor, dari hasil pendapatan operasi
bangunan proyek yang telah
dipergunakan.
 DESIGN/MANAGEMENT
CONTRACTS
Pekerjaan mengelola sebuah proyek mulai dari
konsep sampai selesai dan siap dipakai dapat
dikerjakan oleh pihak pemilik sendiri, apabila ia
memiliki staf ahli di organisasinya. Namun bilamana
tidak ada staf ahli ataupun pemilik tidak punya
waktu untuk mengelola proyek tersebut, maka pek
mengelola tersebut dapat dikontrakan pada suatu
organisasi.
 Project Management
Contract
Pemilik menetapkan
sebuah team yang dipimpin oleh
project manager untuk mengelola
proyek dari tahapan konsepsional
sampai selesai.
Construction
Management Contract
Pelaksanaan seluruh
pekerjaan dipecah-pecah
sedemikian rupa. Cara kontrak
semacam ini dilakukan pada
pekerjaan konstruksi yang besar
dan harus dapat diselesaikan
secepat mungkin.
 PROJECT MANAGEMENT
CONTRACT
Pemilik

Manager Proyek

Perencana Perekayasa Proyek

Kontraktor Utama

Sub Kon Sub Kon

 CONSTRUCTION
MANAGEMENT CONTRACT
Pemberi
Tugas

Manajer
Perencana
Konstruksi

Kontraktor Kontraktor Kontraktor