NILAI WAKTU

DARI UANG Rita Tri Yusnita, SE., MM.

ANALISIS NILAI WAKTU UANG
Analisis nilai waktu memiiki banyak aplikasi, diantaranya:
1. perencanaan untuk pensiun
2. penilaian saham dan obligasi
3. membuat jadwal cicilan pinjaman
4. membuat keputusan perusahaan sehubungan dengan
investasi pada pabrik dan peralatan (mesin, dll) yang
baru.
GARIS WAKTU
Langkah pertama dalam analisis nilai waktu uang adalah
membuat suatu GARIS WAKTU (time line) yang akan
membantu kita membayangkan apa yang sedang terjadi
dalam permasalahan

Periode 0 1 2 3

Kas PV = Rp 1.000.000 FV = ???

GARIS WAKTU
Contoh: Arus Kas sebesar Rp 1.000.000 diinvestasikan
pada waktu ke-0, dengan tingkat bunga 5% per tahun (dg
asumsi konstan stp tahunnya), maka setelah 3 tahun
diinvestasikan nilai kas akan berbeda dgn nilai kas awal

Periode 0 1 2 3

Kas PV = Rp 1.000.000 FV = ???

DEFINISI BEBERAPA ISTILAH
1. PV = Present Value = Nilai sekarang atau jumlah
awal (nilai uang awal)
2. FVn = Future Value = Nilai masa depan atau jumlah
akhir dari uang awal setelah periode n
3. CFt = Cash Flow = Arus Kas. Arus kas dapat positif
atau negatif. t menunjukkan periode.
Jadi CF0 = PV = arus kas pada waktu ke-0
CF3 = arus kas pada akhir periode ke-3
DEFINISI BEBERAPA ISTILAH
1. I = i = tingkat bunga per tahun
2. INT = interest = bunga yang diterima sepanjang
tahun dalam nilai rupiah
INT = jumlah awal x i
3. N = n = jumlah periode
 FUTURE VALUE
(NILAI MASA DEPAN)
NILAI MASA DEPAN (FUTURE VALUE)
Nilai uang saat ini (Present Value = PV) akan menjadi nilai
masa depan atau nilai waktu yang akan datang (Future Value
= FV)
Hal ini karena kas tersebut diinvestasikan, mendapatkan bunga
atau return, dan akhirnya mendapatkan lebih dari kas awal.
Proses nilai sekarang (PV) menjadi nilai masa depan (FV)
disebut Pemajemukan (Compounding)  untuk Bunga Majemuk
MENGHITUNG NILAI MASA DEPAN (FUTURE VALUE)

Menghitung nilai yang akan datang dapat dihitung

berdasarkan 2 (dua) model perhitungan bunga:
1. Bunga Majemuk (Compound Interest)
2. Bunga Sederhana (Simple Interest)
MODEL PERHITUNGAN BUNGA
Bunga Sederhana
Perhitungan bunga selalu dari
nilai awal (jumlah awal/kas
awal)
Bunga tidak diterima dari bunga Bunga diterima atas bunga yang
Bunga Majemuk
Perhitungan bunga didasarkan
pada uang terakhir yang kita
miliki (sudah mengandung bunga)
sebelumnya telah diterima di
periode-periode sebelumnya
Disebut bunga berbunga 
bunga majemuk
MODEL PERHITUNGAN BUNGA
Bunga Sederhana Bunga Majemuk
FVn = PV (1 + in) FVn = PV (1 + i)n
FVn = PV + PVin model bunga majemuk lebih
umum/ banyak digunakan
Formulasi di atas digunakan
jika bunga diterima atau
dibayarkan satu kali dalam
satu tahun
ILUSTRASI 1
Seorang Investor menginvestasikan sejumlah uangnya
sebesar Rp 250.000.000 di salah satu perusahaan jasa
transportasi, dengan tawaran bunga 11% per tahunnya,
berapakah uang investor tersebut 2 tahun yang akan
datang?

Bandingkan jika menggunakan model bunga sederhana

dengan jika menggunakan model bunga majemuk
JAWABAN ILUSTRASI 1
Bunga Sederhana
FVn = PV ( 1 + in )
FV2 = 250.000.000 (1+ (0,11x2))
FV2 = 305.000.000
Jadi uang investor tersebut 2 tahun
yang akan datang dengan tingkat
bunga 11% per tahun akan
sebesar Rp 305.000.000
Bunga Majemuk
FVn = PV ( 1 + i )n
FV2 = 250.000.000 (1 + 0,11)2
FV2 = 308.025.000
Jadi uang investor tersebut 2 tahun
yang akan datang dengan tingkat
bunga 11% per tahun akan sebesar
Rp 308.025.000
ANALISIS JAWABAN ILUSTRASI 1
Dalam contoh periode dua tahun tersebut, jika kita
menggunakan bunga sederhana, pada akhir tahun kedua
kita akan memperoleh Rp 305.000.000, yang terdiri dari
bunga (2 x 11% x Rp 250.000.000) = Rp 55.000.000 plus
Rp 250.000.000 uang awal yang kita punyai.
Jika kita menggunakan bunga berganda/majemuk, kita
akan memperoleh Rp 308.025.000, kelebihan 3.025.000
tersebut (dibandingkan dengan bunga sederhana) diperoleh
dari bunga atas bunga tahun pertama yang ditanamkan
kembali (Rp 27.500.000 x 11% = Rp 3.025.000).
ILUSTRASI 2
Dalam contoh di atas, dengan model bunga majemuk,
terjadi proses pengandaan.
Proses penggandaan bisa dilakukan lebih dari sekali
dalam setahun.
Misalkan kita menginvestasikan pada awal tahun
sebesar Rp 250.000.000, dengan tawaran bunga 11%
per tahun. Dan digandakan setiap semester. Berapa
nilai uang kita pada akhir tahun pertama dan kedua?
Formula FVn = PV ( 1 + i )n bisa dituliskan sebagai berikut
untuk memasukan penggandaan yang lebih dari sekali
dalam setahun.
FVn = PV ( 1 + i/k )nxk
k = frekuensi penggandaan
Jika bunga digandakan setiap semesteran (2x penggandaan
dalam satu tahun):
FVn = PV ( 1 + i/2 )nx2
Jika bunga digandakan setiap kuartalan (3x penggandaan
dalam satu tahun):
FVn = PV ( 1 + i/3 )nx3
Jika bunga digandakan setiap triwulanan (4x penggandaan
dalam satu tahun):
FVn = PV ( 1 + i/4 )nx4
Jika bunga digandakan setiap bulanan (12x penggandaan
dalam satu tahun):
FVn = PV ( 1 + i/12 )nx12
Jika bunga digandakan setiap hari (365x penggandaan
dalam satu tahun, dengan asumsi 1 tahun = 365 hari):
FVn = PV ( 1 + i/365 )nx365
ILUSTRASI 2
Misalkan kita menginvestasikan pada awal tahun
sebesar Rp 250.000.000, dengan tawaran bunga 11%
per tahun. Dan digandakan setiap semester. Berapa
nilai uang kita pada akhir tahun pertama dan kedua?
ILUSTRASI 3
Seorang Investor menginvestasikan sejumlah uangnya
sebesar Rp 250.000.000 di salah satu perusahaan jasa
transportasi. Jika tingkat bunga yang berlaku pada
saat itu sebesar 11% per tahunnya, berapakah uang
investor tersebut 3 tahun yang akan datang, jika:
a. Pembayaran bunga diberikan setiap kuartalan?
b. Pembayaran bunga diberikan setiap semesteran?
MENGHITUNG FUTURE VALUE DENGAN
PENDEKATAN TABEL FUTURE VALUE
Menghitung Future Value, selain menggunakan rumus/formulasi,
dapat pula dengan menggunakan Tabel Future Value.
Tabel tersebut memperlihatkan kolom dan baris. Baris menunjukan
periode, dari satu sampai seterusnya, kolom menunjukan besarnya
tingkat bunga
Sebagai contoh; kas awal sebesar Rp 1.000, dengan tingkat bunga
10%, maka mencari nilai yad setelah 5 periode atau lima tahun
dalam hal ini, kita perlu melihat ke baris lima, kemudian kesamping
kita perlu melihat kolom 10%. Pertemuan kolom 10% dan baris lima
adalah angka 1,6105. Nilai masa mendatang diperoleh dng
mengalikan 1.000 dengan 1,6105 = 1.610,51
TABEL FUTURE VALUE
Periode 1% 2% …… 10% 11% ……
1 1,0100 1,0200 1,1000 1,1200

2 1,0201 1,0404 1,2100 1,2544

3 1,3310 1,4049

4 1,4641 1,5735

5 1,6105 1,7623

…...dst
 PRESENT VALUE
(NILAI SEKARANG)
PRESENT VALUE (NILAI SEKARANG)
Mencari nilai sekarang merupakan kebalikan dari
mencari nilai yang akan datang
Mencari FV disebut Pemajemukan, sedangkan mencari PV
disebut Pendiskontoan (Discounting)
Hanya perlu mengubah persamaan FVn = PV ( 1 + i )n
Menjadi:
𝐹𝑉𝑛
𝑃𝑉 =
(1 + 𝑖)𝑛
ILUSTRASI 4
Perusahaan berencana membeli sebuah mesin baru 3 tahun yad
dimana harga mesin tersebut diperkirakan sebesar Rp
17.700.000. Berapakah uang yang harus ditabungkan di bank
saat ini supaya mendapatkan uang sebesar Rp 17.700.000
dengan tingkat bunga 9% per tahun, dan diasumsikan selama 3
tahun tersebut tingkat bunga konstan?
𝐹𝑉𝑛 𝐹𝑉3
𝑃𝑉 = = 𝑃𝑉 =
(1+𝑖)𝑛 (1+𝑖)3
17.700.000
𝑃𝑉 =
(1+0,09)3
= 13.667.647,6
ILUSTRASI 5
Seseorang berencana membeli rumah 5 tahun yad dengan
nilai Rp 450.000.000. Saat ini ia akan menabung di sebuah
bank dengan tingkat bunga bank 8,7% per tahun. Berapakah
uang kas yang harus ia simpan sebagai tabungan saat ini
dimana bunga dibayarkan setiap bulannya?
MENGHITUNG TINGKAT BUNGA
MENGHITUNG TINGKAT BUNGA
Mencari tingkat bunga dapat diturunkan dari formulasi sebelumnya
FV = PV (1 + i )n

𝑛
𝐹𝑉𝑛
1+𝑖 =
𝑃𝑉
1
𝐹𝑉𝑛 𝑛
1+𝑖 =
𝑃𝑉
1
𝐹𝑉𝑛 𝑛
𝑖= −1
𝑃𝑉
ILUSTRASI 6
Pak Joko menginvestasikan uangnya di Perusahaan ABC
sebesar Rp 2.500.000,- 10 tahun yang lalu. Tiba-tiba ia
diberitahu pihak Perusahaan ABC bahwa uang Pak Joko
saat ini sebesar Rp 8.750.000. Berapakah tingkat
bunga yang disepakati dalam investasi tersebut?
MENGHITUNG JUMLAH TAHUN
MENGHITUNG JUMLAH TAHUN (N)
Mencari jumlah tahun pun dapat diturunkan dari formulasi
sebelumnya
𝑛 𝐹𝑉𝑛
1+𝑖 =
𝑃𝑉
𝐹𝑉𝑛
𝑛 log(1 + 𝑖) = 𝑙𝑜𝑔
𝑃𝑉
log 𝐹𝑉𝑛−log 𝑃𝑉
𝑛=
log(1+𝑖)
ILUSTRASI 7
Tn. A ikut menanamkan modal beberapa tahun yang lalu
di perusahaan milik temannya sebesar Rp 50.000.000 .
Dengan penawaran bunga sebesar 12% per tahun. Saat
ini ia memutuskan menarik seluruh uangnya dan ternyata
ia menerima Rp 88.117.084,-. Berapa lamakah ia
menanamkan modalnya di perusahaan tersebut?
ILUSTRASI 8
Tn. A ikut menanamkan modal beberapa tahun yang lalu
di perusahaan milik temannya sebesar Rp 50.000.000 .
Dengan penawaran bunga sebesar 12% per tahun, dan
bunga dibayarkan setiap kuartalan.
Saat ini ia memutuskan menarik seluruh uangnya dan
ternyata ia menerima Rp 80.052.000,-. Berapa lamakah
ia menanamkan modalnya di perusahaan tersebut?
ANUITAS
ANUITAS
Sejauh ini, kita hanya bertemu dengan pembayaran tunggal atau
“lump sum”.
Namun pada kenyataannya, banyak aset yang memberikan arus
kas masuk selama beberapa waktu, dan banyak kewajiban
seperti pinjaman kendaraan bermotor dan hipotek yang meminta
serangkaian pembayaran
Jika pembayaran memiliki jumlah yang sama dan dilakukan
pada interval waktu yang tetap, maka rangkaian itu disebut
suatu anuitas (annuity)
ANUITAS (ANNUITY)
Adalah serangkaian penerimaan atau
pembayaran dengan jumlah yang sama yang
dilakukan pada interval waktu yang tetap selama
jangka waktu tertentu

Misalkan; Rp 1.000.000 yang dibayarkan pada

setiap akhir tahun selama 3 tahun ke depan
adalah anuitas 3 tahun.
ANUITAS
Anuitas Biasa (Ordinary Annuity)
Anuitas Jatuh Tempo
atau Anuitas Ditangguhkan
(Deferred Anuity)
(Annuity Due)

Jika pembayaran Jika pembayaran

dilakukan pada akhir dilakukan pada awal
tahun tahun
Anuitas biasa / ordinary annnuty lebih umum di dalam
ilmu keuangan.
Jadi, ketika kita mendengar anuitas, maka kita asumsikan
pembayaran terjadi di akhir periode, kecuali dinyatakan
berbeda.
NILAI MASA DEPAN (FV)
DARI ANUITAS BIASA
NILAI MASA DEPAN (FV) DARI ANUITAS BIASA
Dapat dihitung dengan rumus sbb:
𝑁
𝐹𝑉𝐴𝑁 = ෌𝑡=1 PMT (1 + i)𝑛−𝑡
Dimana:
𝐹𝑉𝐴𝑁 = Future Value Annuity periode ke n
PMT = Payment / pembayaran setiap periode
i = tingkat suku bunga
N = periode waktu
NILAI MASA DEPAN (FV) DARI ANUITAS BIASA
𝑁
𝐹𝑉𝐴𝑁 = ෌𝑡=1 PMT (1 + i)𝑛−𝑡

𝑛−1 𝑛−2 0
𝐹𝑉𝐴𝑛 = 𝑃𝑀𝑇 1 + 𝑖 + 𝑃𝑀𝑇 1 + 𝑖 … . . + 𝑃𝑀𝑇 1 + 𝑖
Atau
1+𝑖 𝑛 −1
𝐹𝑉𝐴𝑁 = 𝑃𝑀𝑇
𝑖
ILUSTRASI 9
Joko berencana menabung sebesar Rp 5.000.000 setiap
tahun untuk jangka waktu 5 tahun dengan tingkat
suku bunga 15% per tahun. Berapakah nilai tabungan
Joko pada akhir tahun ke 5
JAWABAN ILUSTRASI 9
𝑁
𝐹𝑉𝐴𝑁 = ෌𝑡=1 PMT (1 + i)𝑛−𝑡

𝑛−1 𝑛−2 0
𝐹𝑉𝐴𝑛 = 𝑃𝑀𝑇 1 + 𝑖 + 𝑃𝑀𝑇 1 + 𝑖 … . . + 𝑃𝑀𝑇 1 + 𝑖
𝐹𝑉𝐴5 = 5.000.000 1 + 0,15 4 + 5.000.000 1 + 0,15 3 + 5.000.000 1 + 0,15 2
+
5.000.000 1 + 0,15 1 + 5.000.000 1 + 0,15 0
= 33.711.906,25
1+𝑖 𝑛 −1
Atau dengan rumus 𝐹𝑉𝐴𝑁 = 𝑃𝑀𝑇
𝑖
1+0,15 5 −1
𝐹𝑉𝐴5 = 5.000.000
0,15
= 33.711.906,25
ILUSTRASI 10
Elle Company mendepositokan uang sebesar Rp 2.000.000
pada setiap akhir enam bulan selama lima tahun untuk dapat
membeli mesin produksi menggantikan mesin lama yang
diestimasi akan habis manfaat ekonomisnya 5 tahun yad. Jika
suku bunga 5%, berapakah jumlah deposito tersebut pada
akhir tahun kelima ?
NILAI SEKARANG (PV)
DARI ANUITAS BIASA
Sebagai penabung setia Anda keluar sebagai pemenang hadiah
undian, dan dapat memilih salah satu hadiah berikut:
Menerima uang sejumlah Rp 50.000.000 sekali saja pada hari ini
Menerima Rp 1.000.000 setiap 3 bulan seumur hidup mulai 3
bulan lagi
Mana yang akan dipilih
NILAI SEKARANG (PV) DARI ANUITAS BIASA
Dapat dihitung dengan rumus:

1
1−
(1+𝑖)𝑁
𝑃𝑉𝐴𝑁 = 𝑃𝑀𝑇
𝑖
Dimana:
𝑃𝑉𝐴𝑁 = Present Value Annuity periode ke n
PMT = Payment / pembayaran setiap periode
i = tingkat suku bunga
N = periode waktu
ILUSTRASI 11
Hitunglah nilai sekarang dari uang Rp 1.000.000 yang diterima setiap
tahun selama 5 (lima) tahun mulai satu tahun lagi, jika tingkat bunga
yang sebesar 15% per tahun

1
1−
(1+𝑖)𝑁
𝑃𝑉𝐴𝑁 = 𝑃𝑀𝑇
𝑖
1
1−
(1+0,15)5
𝑃𝑉𝐴5 = 1.000.000
0,15
= 3.352.155,098
MENGHITUNG PAYMENT/PEMBAYARAN
(CICILAN)
ILUSTRASI 12
(MENGHITUNG BESAR CICILAN ATAU PAYMENT)
Perusahaan membeli mesin senilai Rp 10.000.000 dengan cara kredit
dan harus dilunasi dalam 24x cicilan bulanan dengan bunga 12% p.a.
Berapakah besarnya cicilan yang harus ia bayar setiap bulannya?

𝑃𝑉𝐴𝑛
𝑃𝑀𝑇 = 1
1−
(1+𝑖)𝑁
𝑖
10.000.000 10.000.000
𝑃𝑀𝑇 = 1 = = 470.734,7222
1−
𝑖
21,24338726
〖(1+ )〗^24
12
𝑖
12
MENGHITUNG JUMLAH PERIODE (N)
ILUSTRASI 13 (MENGHITUNG JUMLAH PERIODE N)
Tn. A mengambil kredit rumah KPR sebesar Rp 210.000.000
dikenakan bunga 18% p.a. Jika besarnya angsuran per bulan adalah
Rp 3.783.889,18,- dalam berapa lama KPR tersebut akan lunas?
𝑷𝑽 𝒙 𝒊
𝒍𝒐𝒈 𝟏−
𝑷𝑴𝑻
𝒏=−
𝒍𝒐𝒈 𝟏+𝒊
𝒊 𝟎,𝟏𝟖
𝑷𝑽 𝒙 𝟏𝟐 𝟐𝟏𝟎.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝒙 𝟏𝟐
𝒍𝒐𝒈 𝟏− 𝒍𝒐𝒈 𝟏−
𝟑.𝟕𝟖𝟑.𝟖𝟖𝟗,𝟏𝟖
𝒏=− 𝑷𝑴𝑻
𝒊 =− 𝟎,𝟏𝟖 = 120 bulan
𝒍𝒐𝒈 𝟏+ 𝒍𝒐𝒈 𝟏+
𝟏𝟐 𝟏𝟐
= 10 tahun
MENGHITUNG TINGKAT BUNGA (I)
MENGHITUNG NILAI TINGKAT BUNGA

Pencarian nilai i dilakukan dengan metode trial and error

jika menggunakan scientific calculator
ILUSTRASI 14
Sebuah mesin pabrik seharga Rp 30.000.000 tunai dapat dibeli dengan 12 kali angsuran
bulanan masing-masing sebesar Rp 2.758.973,49. Berapakah tingkat bunga yg dikenakan?
1
1−
(1+𝑖)𝑁
𝑃𝑉𝐴𝑁 = 𝑃𝑀𝑇
𝑖
1
1−
(1+𝑖)12
30.000.000 = 2.758.973,49
𝑖
1
1−
30.000.000 (1+𝑖)12
=
2.758.973,49 𝑖
1
1−
(1+𝑖)12
10,8736 =
𝑖
Dengan metode trial and error , kita memperoleh i =1,55% per bulan atau
18,6% p.a
NILAI MASA DEPAN (FV) DARI
ANUITAS JATUH TEMPO
NILAI MASA DEPAN (FV) DARI ANUITAS JATUH TEMPO
Dalam anuitas jatuh tempo, setiap pembayaran terjadi satu periode
lebih awal, maka pembayaran akan mendapatkan bunga untuk satu
tahun tambahan.
Oleh karena itu, nilai masa depan dari anuitas jatuh tempo akan lebih
besar daripada suatu anuitas biasa yang sama

𝑭𝑽𝑨𝒋𝒂𝒕𝒖𝒉 𝒕𝒆𝒎𝒑𝒐 = 𝑭𝑽𝑨𝒃𝒊𝒂𝒔𝒂 (𝟏 + 𝒊)

ILUSTRASI 15
(NILAI MASA DEPAN DARI ANUITAS JATUH TEMPO)
Asumsikan bahwa Anda merencanakan untuk menikah pada usia
25 tahun, dan saat ini usia Anda baru 20 tahun, untuk mewujudkan
rencana tersebut, Anda akan mendepositokan uang Rp 500.000
pada setiap tanggal lahir anda, dan kebetulan saat ini adalah
hari ulang tahun anda tepat yang ke-20 tahun, jadi mulai hari ini
anda akan mendepositokan sejumlah uang tersebut
kemudian anda saat ini ingin mengetahui berapa uang yang akan
terkumpul sampai anda berusia 25 tahun, 10% dimajemukkan
secara tahunan.