Pengaturan hak Atas Lahan

Aditya Purnomo Aji / 25418025

 Konsep Hak Atas Tanah
Hak Kepemilikan Lahan Sifat Publik Sifat Privat
adalah instrument paling
sederhana dalam kebijakan  Permanen  Memenuhi kebutuhan psikis
pembangunan yang  Elemen tentang kemanan
berfungsi baik untuk sederhana  Dalam perkotaan
memfasilitasi maupun dalam produksi permasalahannya dapat
objeknya. Hal tersebut  Memiliki nilai menjadi sangat kompleks
berkaitan langsung dengan  Di negara berkembang dapat
ekonomi perkotaan. memicu investasi
 Konsep Hak Atas Tanah
Dalam mencari sistem kepemilikian yang tepat, dapat diartikan juga
bagaimana pengaturan yang paling mampu untuk mempertemukan
kontradiksi dari kedua sifat tersebut:

• Perbedaan dalam kerangka budaya Kebingungan dalam Penamaan

Kepemilikan
• Kepemilikan Lahan sebagai Status hukum resmi
• Aspek yang dinamis
• Kemampuan untuk tergantikan
• Hubungan Kepemilikan Lahan dengan Pasar dan Pengendalian Guna Lahan
• Pentingnya Masa Transisi
Tujuan Kebijakan Kepemilikan Lahan
• Tujuan dari kepemilikan lahan
adalah efisiensi, keadilan,
kesesuaian, dan keberlanjutan
• Secara internasional
kepemilikan lahan muncul
dalam berbagai macam bentuk.
Bentuk anglo-amerika yang
menggunakan sekumpulan hak
memiliki hingga 50 macam hak
atas tanah, sedangkan di Afrika
masih banyak termaknai oleh
konsep hak adat suku.
Kategori Kepemilikan Sederhana:
Nonformal, defacto
Hak milik individu
Hak guna individu
Hak milik publik
Hak guna publik
Kepemilikan bersama
Kepemilikan Lahan sendiri terbagi atas:
Luas Lahan
Lahan dan Penambahan Nilai
Pembangunan dan Penggunaan
Lahan
Ownership Interests: Nature, limits, &
types
Land Transfer
Kepemilikan Lahan
Dampak Kolonialisme
• Kepemilikan Lahan berkaitan
erat dengan hukum, adat,
dan praktik yang mengelola
hubungan dengan lahan
tersebut.
• Dampak dari kolonialisme
sebagai satu paham yang
berpaku pada kepemilikan 
Terbentuknya gap keruangan
dimana kaum miskin tergusur
ke pinggiran kota dengan
nasib yang lebih buruk.
Hukum Kepemilikan Lahan Secara Umum
• Salah satu isu penting yang terjadi adlaah
urbanisasi dan modernisasi
• Secara umum, terdapat dua bentuk kepemilikan
lahan yang terbagi ke seluruh dunia:
• Sistem yang memberikan kepemilikan dan
hak atas tanah  dari hukum Roman
• Sistem yang memberikan kepemilikan dan
hak atas tanah dengan terbatas (seperti
pemberian hak guna kepada individu, tetapi
kepemilikan masih di negara. Hal ini menjadi
salah satu cara untuk membatasi kepemilikan
absolut pada tanah oleh individu.
Kepemilikan Lahan
Kepemilikan Lahan dalam Islam dan Hukum Tradisional
• Di dalam Islam, satu-satunya alasan yang
dapat diterima dalam kepemilikan pribadi
lahan adalah dimanfaatkan untuk suatu hal.
Apabila pemanfaatan tersebut sudah
berakhir maka kepemilikannya kembali
kepada komunal.
• Selain itu, dipahami juga bahwa lahan mati
dikembalikan kepada negara dan dapat
dialokasikan atau didonasikan oleh
penguasa kepada individu. Apabila
dialokasikan harus ditujukan untuk suatu
kepentingan tertentu. Donasi/hibah ini pun
dilakukan dengan moderasi.
• Pengelolaan lahan seperti ini dilakukan
melalui kepercayaan. Berdasarkan
pemahaman, kepercayaan ini
berdampak pada pengaturan lahan
secara umum:
• Di Nigeria para emir yang secara
tradisional mengalokasikan lahan,
memiliki kekuatan yang tidak
resmi terhadap lahan tersebut;
• Di India kepercayaan tersebut
menguatkan keingingan untuk
mengatur dan menegakkan
pengelolaan lahan;
Kepemilikan Lahan
Tantangan-Tantangan dari Masa ke Masa

• Tantangan lainnya dalam penegakkan kebijakan pengelolaan lahan adalah

tiga institusi: pemilik gereja, rel kereta api, dan militer.

Gereja Rel Kereta Api Militer

Di amerika latin, kepemilikan
gereja sering terjadi pada lokasi-
lokasi strategis sehingga sulit
untuk mengatur penggunaan
lahan dalam kota;
Konflik juga terjadi pada lahan
yang dimiliki di sekitar rel kereta
api. Di mana pengelola kereta
ingin meningkatkan penghasilan
dengan menjual lahan sempadan
relnya sedangkan daerah dan
perencana ingin mengaturnya;
Dalam negara dunia ketiga, militer
menjadi bentuk lain. Di India pada
era kolonial, memiliki kebijakan
untuk memberikan diskresi pada
pendirian markas polisi/militer
dan pemerintah pusat
memberikan kekuasaan penuh
untuk pengaturan guna lahannya
dari pemerintah kota.
Kepemilikan Lahan
Tantangan-Tantangan dari Masa ke Masa

• Konsep nasionalisasi maupun sosialisasi kepemilikan lahan dapat

mengimbangi kepemilikan privat terhadap lahan, namun dapat
mengurangi rasa kemaanan individu dalam kepemilikan.
• Kepemilikan lahan merupakan konsep keadilan dan efisiensi yang dilihat
berbeda oleh masyarakat yang berbeda.
• Seluruh kebijakan dan hukum kepemilikan lahan harus dapat
menyeimbangkan seluruh kebutuhan tersebut.
Hukum Perencanaan di Negara
Berkembang
• Salah satu bentuk instrumen dalam pengelolaan lahan • Sasaran dari hukum
adalah hukum perencanaan. Pada umumnya, hukum ini perencanaan tersebut juga
digunakan oleh pemerintah untuk mengelola pembangunan beragam, mencakup:
yang terjadi. • Kepada para pemilik
lahan;
• Namun, “hukum perencanaan” sendiri memiliki banyak • Kepada para pengguna,
penafsiran dan tidak semua negara memiliki terminologi pemilik hak guna, dan
tersebut. Pada umumnya yang dimaksud dengan hukum pengguna bagian dari
tersebut mencakup: bangunan;
• Kepada para penduduk
– Pemberlakuan urusan pekerjaan umum  bentuk dari lahan atau
pelaksanaan hukum akuisisi lahan bangunan;
– Pelarangan beberapa bentuk kegiatan
– Pengendalian pewarisan;
– Pengaturan untuk perlindungan dari bencana;
Hukum Perencanaan di Negara
Berkembang
Refleksi Perkembangan Peraturan Peradaban Barat dari Masa ke Masa
Periode Substansi Hukum Kepemilikan Lahan Perubahan pemahaman
Abad  Pemilikan lahan yang sebenarnya tidak lebih penting dari pada abad 19 menjadi
Pertengahan kemampuan untuk menempati dan menggunakannya; latar belakang terjadinya
isu nasionalisasi lahan
 termasuk pemahaman mengenai kontruksi investasi yang (pengembalian
bertambah tidak lebih penting dari harganya saat ini. kepemilikan pada
negara) dan menjadi
Pasca Abad Kecenderungan untuk mengamankan kepemilikan dibandingkan dasar untuk memberikan
Pertengahan untuk mendapatkan hak untuk memindahkan kepemilikan lahan pajak lahan karena:
pada keturunannya; pemilik lahan privat
 hasil pembuatan lahan lebih penting dari pada nilai mendapatkan
pengembangannya keuntungan dengan
bebas dan tidak memiliki
Abad ke-19 1. pertama kali diberbolehkan penigkatan nilai lahan dengan kesadaran sosial.
merubah penggunaannya. Disebabkan oleh urbanisasi
2. pemaknaan pembangunan menjadi seluruh proses untuk
memulai aktivitas baru pada lahan;
 Hukum Perencanaan di Negara
Berkembang
Refleksi Peraturan di Negara-negara Berkembang
• Di Italia dan irlandia terdapat •
kontroversi mengenai kepemilikan
lahan dan hancurnya pedesaan. 
kesadaran terhadap pengendalian
pembangunan dan perencanaan itu
sendiri ikut berkembang  Namun,
di waktu yang sama banyak
pengusaha yang menjadi pemilik
lahan diskursus berkembang
menjadi bagaimana untuk turut
mengakomodasi elemen
wirrausaha.
Di Amerika, meskipun pemerintah •
negara bagian mengatur dirinya
sebagai pemilik lahan di dalam
negara. Namun, untuk beberapa
tahun, tujuan tersebut bermaksud
untuk membuat sejumlah industri
pertanian yang besar. Hal tersebut
juga disebabkan dengan
keberadaan rel kereta api yang
dikelola oleh privat. Hingga pada
tahun 1880 kesadaran
perencanaan kembali muncul
utamanya pada bagian kemanan
dan kesehatan publik.
Dalam kebijakan Inggris, secara
empiris merumuskan metode yang
ebrbeda. Setelah tahun 1945
korporasi adhoc diarahkan untuk
mendirikan kota-kota baru. Akusisi
lahan dalam kebijakan ini
digunakan sebagai metode khusus
untuk suatu urusan ketimbang
pengendalian pembangunan.
Hukum Perencanaan di Negara
Berkembang
Peraturan Akuisisi Lahan Publik
Berdasarkan Town and Country
Planning Act 1947 di UK
membedakan antara nilai guna yang
ada dan nilai pembangunan yang
mungkin terhadi. Untuk
menggunakan nilai pembangunan
(development value) maka
dibutuhkan perizinan perencanaan
dari pihak berwajib yang mengerti
nilainya.
• Skema ini tidak berjalan dengan baik karena tidak
relevan dengan tidak mempertimbangkan beberapa
hal:
• Tidak mempertimbangkan kondisi yang penting
untuk diwujudkan di masa yang akan datang;
• Skema ini bergantung pada proses valuasi
berdasarkan data yang hanya dapat didapatkan
dari informasi statistik dan valuasi khusus;
• Skema ini tidak mempertanyakan bagaimana
seharusnya lahan digunakan.

Peraturan yang ada kemudian diganti dengan Community Land Act. Namun, masalah yang terjadi
akan lebih jauh lagi: bagaimana memutuskan penggunaan lahan dan bagaimana suatu organisasi
publik dapat melaksanakan hal tersebut.
 Hukum Perencanaan di Negara
Berkembang
Peraturan Perpajakan Lahan
Lahan berperan erat • Terdapat beberapa miskonsepsi yang menyebabkan hukum pajak
dalam pembiayaan tidak koheren:
publik dengan berbagai • Fakta bahwa dorongan untuk mempromosikan jenis
cara. Pada umumnya penggunaan lahan tertentu ada tidak berarti bahwa ada
variasi perpajakan yang kebijakan penggunaan lahan yang tepat dalam arti yang lebih
menjadi elemen untuk luas.
pendapatan pemerintah • Pemercepatan pembangunan tidak selalu memunculkan situasi
ini digunakan untuk yang diharapkan, dan dapat menyebabkan pembanunan yang
mempengaruhi cara prematur.
pemanfaatan lahan • Mudah terjadi kebingungan dalam penggunaan pajak. Apabila
ia menjadi alat yang bagus untuk kebijakan perencanaan maka,
bisa jadi bukan alat untuk penambah pendapatan. Begitu pula
sebaliknya.
Hukum Perencanaan di Negara
Berkembang
Hal-hal Lain yang mempengaruhi

Hubungan antara penyewa dan Dinamika kelembagaan hal tersebut

pemilik lahan  terapat menjadi pertimbangan apabila
kecenderungan karena pembagunan mengarah pada hal yang
kewenangan pemilik lahan harga belum memuaskan entah positif maupun
sewa dapat melonjak dari yang negatif. Untuk mengembangkannya
diizinkan. Oleh karena itu dibutuhkan cara dengan
dibutuhkan sebuah pengaturan memanfaatkaninstitusi yang sudah ada atau
dan pembatasan. mendesain institusi baru
Kepemilikan Lahan Publik
Konsep, Tujuan, dan Kriteria Evaluasi

Kepemilikan publik adalah bentuk kepemilikan real estat di atas kepentingan

umum. Dalam bentuk kepemilikan publik ini diajukan 4 macam alternatif: land
banking dengan pengaturan hak guna, akuisisi hak pengembangan, kepemilikan
sementara untuk pembangunan ulang, dan akusisi untuk ditata kembali.

Tujuan dari kepemilikan lahan sendiri adalah: Kriteria dalam evaluasinya

• pengendalian harga lahan, adalah:
• pemberian kompensasi pembangunan 1) apakah tujuannya dapat
yang lebih baik, tercapai?
2) apakah prosesnya bisa
• perencanaan lahan yang membaik efisien
Kepemilikan Lahan Publik
Kritik Terhadap Konsep
• Apabila kepemilikan publik dinilai berdasarkan efisiensi harga, hal
tersebut belum terbukti dikarenakan proses tersebut memerlukan
pengendalian pada keseluruhan komoditas. Yang mana mustahil untuk
dilakukan, Kepemilikan publik dapat mengurangi harga lahan, namun
tidak dapat mengurangi nilai lahan.
• Kepemilikan publik juga tidak akan membuat perencanaan semakin baik.
Tetapi akan memperbanyak perencanaan. Dengan dimilikinya oleh publik
dan beberapa program penggunaan maka tidak dapat dijamin bahwa tidak
ada keterlibatan politis dalam pertimbangan perencanana.
Kepemilikan Lahan Publik
Kritik Terhadap Konsep
• Draft penggunaan yang didesain dengan baik untuk pengendalian
pembangunan dapat memberikan masalah. Hal tersebut disebabkan
apabila penggunaan berulang diinginkan di suatu lahan. Akan menambah
biaya perencanaan, biaya penyewaan/pembelian ulang lahan/desain
lahan dst,
• Spekulasi publik juga dinilai bentuk keuntungan yang diakui dikarenakan
penilaian lahan yang terpisah berasal dari keputusan publik  masalah-
masalah yang mau diselesaikan oleh kepemilikan publik akan tetap terjadi.
Hukum Tanah Adat
Kedudukan Tanah Hak Persekutuan/ Hak Ulayat
• Karena sifatnya  • Hubungan erat religio-magis menyebabkan
bersifat tetap dan persekutuan memperoleh hak menguasai dan
mungkin menjadi memanfaatkan tanah. Wilayah persekutuan
keuntungan di masa yang bersifat tetap dan tidak boleh
yang akan datang dipindahkan secara asas.
• karena fakta  • Objek hak ulayat: tanah, air, tumbuhan dan
tempat tinggal, binatang yang hidup secara liar.
pemberi • Hak ulayat dipertahankan dengan:
penghidupan, tempat memberikan batas dan menunjuk pejabat
mengebumikan, tertentu untuk menguasai wilayah
pemahaman tempat persekutuan.
tinggal roh
Hukum Tanah Adat
Hak Perseorangan Atas Tanah
• Hak ini dibatasi oleh hak ulayat. Masing-masing individu dapat:
– Mengumpulkan hasil-hasil hutan
– Memburu binatang liar
– Mengambil hasil dari pohon yang tumbuh liar
– Mengusahakan untuk diurus sleanjutnya suatu kolam ikan
• Hak milik tanah  dari seorang warga persekutuan yang membuka dan
mengerjakan tanah itu dapat memanfaatkan sepenuhnya dnegan menghormati:
hak ulayat desa, kepentingan orang lain yang memiliki, peraturan adat seperti
memberi izin ternak orang lain masuk selama tidak dipagari.
• Hak usaha  dinamakan hak menggarap kewajiban-kewajiban yang harus
dipenuhi oleh pemilik hak usaha terhadap tuan tanah. Kewajiban dalam pemilik
hak usaha: membayar semacam pajak, dab melakukan macam-macam pekerjaan
untuk keperluan tuan tanah;
Hukum Tanah Adat
Transaksi Atas Tanah Bentuk Jual Penjelasan
Beli
• Transaksi yang bersifat
Jual Lepas Jual lepas  perbuatan pemindahan hak atas
perbuatan hukum sepihak: tanah, bersifat terang dan tunia, dimana semua
– Pendirian suatu desa ikatan antara bekas penjual dan tanahnya menjadi
– Pembukaan tanah oleh lepas sama sekali.
Jual Gadai Jual gadai  pemindahan hak atas tanah yang
seorang warga
bersifat sementara dan yang melakukan
persekutuan pemindahan berhak menebus kembali hak tanah
• Transaksi-transaksi tanah tersebut.
yang bersifat perbuatan Jual Tahunan Jual tahunan  pemindahan hak atas tanah,
hukum dua pihak. Transaksi dnegan menerima sejumlah uang tertentu pada
jual yang dapat dibedakan jangka waktu tertentu, maka akan kembali melalui
perilaku hukum tertentu
menjadi: menggadai, jual
lepas, jual tahunan Jual Gengsur Jual gengsur  pemindahan hak atas tanah, yang
mana penjual masih memiliki hak pakai sesuai
kesepakatan dengan pembeli.
Hukum Tanah Adat
Transaksi yang Ada Hubungannya denganTanah
Bentuk Transaksi Penjelasan
Memperduai apabilapemilik tanah memberikan izin kepada orang laun utnuk mengerjakan tanahnya dengan
perjanjian  yang mendapat izin membagi sebagian (separuh atau speertiga) hasil tanahnya pada
pemilik tanah
Yang menjadi objek adalah tenaga dan tanaman. Hal ini juga berlakuk dengan perikanan dan peternakan
Sewa mengizinkan orang lain menggnakan tanah dan untuk tinggal di tanahnya sesuai dengan tiap panen.
Tanggungan apabila sesorang berhutang kepada orang lain berjanji kepada pemberi pinjaman selama belum
melunasi hutang tidak akan melakukan transaksi pada tanahnya.
Numpang/ • Apabila pemilik tanah yang bertempat tinggal memberi izin kepada orang lain untuk membuat
Magersari rumah yang kemudian ditempatinya juga.
• Orang yang diberikan izin biasanya diwajibkan untuk memberi bantuan kepada pemilik tanah
apabila diperlukan.

Memperduai atau Transaksi deikian ini merupakan transaksi gabungan antara transaksi tanah dengan transaksi yang
sewa bersama- berhubungan dengan tanah
sama dengan gadai

Titip Transaksi memberi izin kepada orang yang berhak menggunakan tanahnya sekaligus memelihara
untuknya