CONSTRUCTION COST

MANAGEMENT

IR. ASIYANTO, MBA, IPM

1
 DEFINISI PROYEK

 Proyek adalah suatu kegiatan yang dilaku-

kan untuk mencapai tujuan dan sasaran
tertentu, yang dalam prosesnya dibatasi
oleh waktu dan sumber daya yang diper-
lukan dan persyaratan2 tertentu lainnya

 Proyek konstruksi, hasil fisiknya, berupa :

 Bangunan gedung
 Jembatan, Jalan
 Bendungan, dll

2
 TAHAPAN PROYEK KONSTRUKSI

IDE / GAGASAN

Feasibility Study Cost 1 P.E

DESIGN Cost 2 S.E

PENGADAAN Cost 3 D.E

PROSES
Supervisi KONSTRUKSI
Cost 3 +

PEMANFAATAN
3
  JENIS C0ST

Cost 1 : adalah biaya proyek secara

( Preleminary kasar untuk keperluan analisis
estimate ) ekonomi dlm study kelayakan

Cost 2 : adalah biaya proyek semi detail

( Semidetail estimate ) untuk keperluan penyediaan
dana (budgeting bagi Owner)

Cost 3 : adalah biaya proyek secara detail

( Definitive estimate ) yang bersifat definitif (Nilai
kontrak), yaitu pertemuan angka
antara Owner estimate dan Bid
price kontraktor
4
 AKURASI JENIS C0ST
Besar Penyimpangan Akurasi

Tinggi Rendah

P.E S.E D.E

Rendah Tinggi

Planning Conceptual Detail

Design Engineering
5
 Estimate Accuracy vs. Percentage of
Engineering Completed

6
 KUALITAS COST ESTIMATE
 Kriteria Cost Estimate yang jelek :
- Terjadi Cost Overrun terhadap estimasi awal
- Terjadi hasil yang tidak konsisten
- Kurang detail
- Dokumentasi yang jelek / lemah
- Tidak dapat diandalkan untuk alokasi dana
- Tidak dapat diandalkan untuk cost control

 Penyebab Jeleknya Cost Estimate

- Estimator tidak Qualified
- Estimator yang belum terbiasa dengan obyek
bangunan
- Data & method yang jelek
7
 DEFINITIVE ESTIMATE

Kepentingan x

VERSI OWNER
OWNER ESTIMATE

DEFINITIVE NILAI
DATA
ESTIMATE KONTRAK

VERSI BID
KONTRAKTOR PRICE

Kepentingan y
8
 CONSTRUCTION COST MGT.

Pembahasan construction cost management ,

meliputi :

• Construction cost accounting

• Construction cost estimating
• Construction cost budgeting
• Construction cost controlling

9
 CONSTRUCTION COST ACCOUNT

• Biaya ( cost ) adalah merupakan konsep

akuntansi .
• Dengan demikian konsep biaya harus dipa-
hami , dalam kontek pengendalian biaya .
• Ada dua jenis biaya yang berbeda cara pe-
ngendaliannya , yaitu : Fix cost dan Variable
cost .
• Dalam evaluasi realisasi biaya , harus mam –
pu membaca laporan akuntasi

10
 CONSTRUCTION COST ACCOUNT

Variable Cost ( biaya tidak tetap ) , adalah biaya yang

selalu berubah tiap bulannya sesuai dengan intansitas
kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :
• Biaya Bahan / Material Konstruksi
• Biaya Upah Konstruksi
• Biaya Alat Konstruksi
• Biaya Subkontraktor ( Kontraktor )
• Biaya Overhead Lapangan/ Proyek

Fix Cost ( biaya tetap ) , adalah biaya yang relatif tidak

berubah tiap bulannya atau tidak terkait dengan intansitas
kegiatan proyek . Kelompok biaya ini terdiri dari :
• Biaya Overhead Perusahaan
• Biaya Pemasaran Perusahaan
• Biaya Penyusutan aktiva tetap Perusahaan
11
VERSI BIAYA PROYEK

Biaya
OWNER

Biaya ( cost )

Nilai Kontrak Bahan / alat ,

Proyek dari Owner

Harga ( price )
Biaya
Bahan, upah,alat ,
KONTRAKTOR
Overhead, dll

Biaya
Harga
Nilai Sub Kontrak Sub Kontraktor

12
 FAKTOR KUNCI & ASUMSI

 Cost Engineer yang profesional dalam membuat

Cost Estimate mengenal dua hal penting, yaitu :
Asumsi dan Faktor kunci yang pasti

 Faktor kunci yang pasti adalah :

- CONSTRUCTION SCHEDULE
- CONSTRUCTION METHOD
- METHOD ESTIMASI
- DASAR PRODUKTIVITAS TENAGA & ALAT , yg
digunakan

Asumsi : Inflasi , Kenaikan harga , resiko lain

13
 SIKLUS COST ESTIMATE
Proses cost estimate, merupakan suatu siklus yang
dapat digambarkan sbb :

• Kontrak
• Data lokasi
• Spesifikasi
proyek
• Gambar , dll

Work breakdown structures (WBS) A

• Time Schedule B.Q

• Cons.Method x D.C
• Prod. & H.S
• Policy keu. + Biaya Proyek
U.P
M.U
C B 14
 Construction Economy
Versi Owner
 Design sederhana ( fungsi)
 Kurangi struktur dg design
khusus
 Struktur beton Typical
 Info yg lengkap u/ fondasi
 Menggunakan material lokal
 Spec. yg jelas dg standar
yang dikenal .
 Adakan “ Pre bid meeting “
 Kurangi “ Change order “
 Tugaskan pengawas yg
berpengalaman
Versi Kontraktor
 Pelajari Dok. Tender dan
lokasi proyek dg seksama .
 Gunakan Alat yg efisiensinya
tinggi
 Tetapkan C.Method yg tepat
 Tingkatkan prod. Kerja
 Gunakan alat komunikasi yg
baik
 Gunakan Subkon yg ahli
 Adakan rapat secara rutin
 Terapkan construction safety
 Jaga hub. baik dg masyara-
kat sekitar proyek
15
 RATIO 2
CHECKING
Dalam perhitungan biaya konstruksi, biasanya
dikenal beberapa ratio yang diperoleh dari peng-
alaman, yang dipergunakan untuk mengecek
perhitungan secara kasar

Ratio-ratio tersebut, meliputi beberapa hal :

 Ratio biaya preliminaries terhadap biaya total
 Ratio biaya fondasi terhadap biaya total
 Ratio biaya finishing terhadap biaya total
 Ratio volume besi terhadap beton
 Ratio volume beton terhadap luas bangunan
 Dan sebagainya
16
 WORK BREAKDOWN STRUCTURES
WBS disusun berdasarkan hirarki proyek , sbb :

Gedung Bertingkat

Preliminaries Landscaping

Fondasi Basement Struktur M/E Finishing

Bore Pile Galian Kolom M Dinding

Raft Dinding Bsmt . Balok& Slab E Lantai

Kolom Corewall Plafond

Balok& Slab Shearwall Dst.

17
 WORK BREAKDOWN STRUCTURE

Hal-hal yang diperlukan untuk menyusun work

breakdown structure , adalah :

• Dokumen tender ( Gambar , Spesifikasi , per –

syaratan ,Surat perjanjian , addenda )
• Informasi 2 yang diperoleh dari survey lokasi
proyek
• Rencana metode pelaksanaan ( Mis. Bottom Up
atau Top Down)
• Pengalaman & pengetahuan cost engineer ,
untuk proyek sejenis

18
 PRELIMINARIES

 Yang dimaksud Prelim adalah berbagai pekerjaan

persiapan yang perlu dilakukan.

 Kegiatan - kegiatan ini umumnya dirumuskan melalui

construction method

 Biaya prelim, masuk dalam kelompok Variable cost /

Direct cost

 Untuk proyek besar, biaya prelim besarnya cukup

significant.

19
 CONTOH PRELIM UNTUK PROYEK GEDUNG

 Soil investigation
 Pembebasan tanah
 Temporary site office
 Peresmian
 Contract document
 Shop & AS Built Drawing
 Site overhead
 Pembersihan sampah konstruksi
 Mobilisai & demobilisasi
 Tower Crane
 K-3, dan lain-lain.
20
 WAKTU VS COST
Hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dengan
biaya dapat digambarkan sebagai berikut :
Biaya

Biaya dg waktu singkat

B1 Biaya dg waktu longgar

B2

Bi
Biaya dg waktu ideal

Waktu
W1 Wi W2

21
 METHOD VS COST
Hubungan antara metode pelaksanaan proyek dengan
biaya dapat digambarkan sebagai berikut :
Biaya

Method yg kurang layak

B1 Over method

B2

Bi
Method yg ideal

Method
W1 Wi W2

22
 CONTOH FORMULIR ESTIMASI ( gedung )
No. Item Pekerjaan Quantity Harga Jumlah harga
satuan
1. Preliminaries
………………
2. Pek. Substruktur
……………….
3. Pek. Struktur
…………….
4. Pek.M / E
…………….
5. Pek. Finishing
………….
6. Pek. Landscaping

Jumlah
Ppn 10%

Jumlah akhir
23
DOKUMEN PENAWARAN
Kelengkapan dokumen penawaran terdiri dari :
 Surat penawaran bermaterai
 Perjanjian dengan Mitra ( bila J.O )
 Harga penawaran
 Analisa harga satuan
 Time Schedule
 Daftar peralatan yang akan digunakan
 Metode Pelaksanaan
 Jaminan penawaran
 Daftar Major Item
 Dukungan pihak ketiga
 Referensi bank dan Credit line
 Neraca Perusahaan
24
 Daftar pengalaman dan referensi pekerjaan
 INSERT MARK UP

 Dalam Nilai Kontrak, nilai Mark Up tidak

dimunculkan , ini berarti harus diinsert
kedalam unit price dari direct cost

 Ada tiga strategi insert Mark Up , yaitu :

 Dibagi secara merata
 Disebar pada beberapa item tertentu saja
 Disebar hanya pada pekerjaan awal saja
(front loading )

25
 PROSES INSERT MARK UP

Proses perhitungan
Bill of Quantity

x Direct Cost
+ Biaya Proyek
Unit Price
Mark Up

Bill of Quantity

Tampilan pegan
x Biaya Proyek
+ Harga
Unit Price +
Penawaran
Insert M.U
PPN

26
CURVA “ S “
Bentuk curva “ S “ , berbeda tiap strategi insert mark
up
Rp.

Strategi Front
Loading Strategi Lainnya

Strategi merata

Bln

27
 COST BUDGET sbg ALAT KENDALI

COST Penyimpangan
BUDGET biaya
Start

Pelaksanaan Realisasi
Pembelanjaan
Proyek biaya

Sesuai
Budget

Feed back
Selesai
28
 MAKSUD & TUJUAN C . B

(1) Untuk memberikan batasan uang yang ha-

rus disediakan untuk biaya pelaksanaan
proyek

(2) Untuk memberikan patokan terhadap biaya

pelaksanaan proyek

Oleh karena itu , Cost Budget harus realistik

terhadap kenyataan yang diharapkan .
29
 HUBUNGAN C . B & C . E

Cost
Budget
B. L
+
Cost
Cadangan
Estimate
+

Cost
Budget
B.T. L
30
 Contoh Formulir Cost Budget Kontraktor
Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN Rp. Keterangan
I BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL
2. UPAH
3. ALAT
4. SUBKONTRAKTOR
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. UANG MUKA PPH / PPH final
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.
2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP
SUB TOTAL

CADANGAN
TOTAL
( NILAI KONTRAK ) 31
 Contoh Formulir Cost Budget Owner
Kel. Sub.Kel URAIAN Rp. Keterangan
I BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL Bila ada
2. UPAH Bila ada
3. ALAT Bila ada
4. KONTRAKTOR / KONSULTAN
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN Bila ada
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. PPH perorangan
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PROYEK INDUK
2. CADANGAN
SUB TOTAL

TOTAL

32
 COST CONTROL

 Yang mendorong peran cost control jadi penting di

konstruksi , adalah :
 Harga / Budget bersifat konservatif ( relatif tetap)

 Biaya produksi bersifat fluktuatif ( sangat mudah

berubah bila tidak dikendalikan )

 Untuk mengatasi kondisi yang delematis tsb diatas ,

maka diperlukan :
 Kemampuan tentang construction cost

 Kemampuan dalam cost control

33
 ASPEK - ASPEK KONTROL

 Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyek

dengan baik , maka perlu dilakukan pengendalian
terhadap aspek-aspek yang mempengaruhinya :

 Time Control
 Quality Control
 Safety Control
 Cost Control

34
 ASPEK TIME CONTROL

• Kegiatan pekerjaan harus dikendalikan

sesuai jadwal yang ada .
• Bila pekerjaan terlambat , dapat timbul resi-
ko tambahan biaya akibat terkena pinalti
maupun kenaikan harga
• Bila kegiatan harus dipercepat , karena
berbagai alasan , cenderung akan menam-
bah biaya .

35
 ASPEK QUALITY CONTROL

• Mutu pekerjaan harus dikendalikan agar

selalu masuk dalam toleransi keberterimaan
• Mutu yang lebih rendah dari persyaratan ,
akan menambah cost untuk perbaikan .
• Mutu yang lebih tinggi dari persyaratan ,
juga akan menambah biaya ( material /
proses ) .
• Inti dari manajemen mutu , adalah mengu-
rangi terjadinya kegagalan mutu ( perbaik-
an / penolakan pekerjaan )
36
 ASPEK SAFETY CONTROL
• Safety harus dikendalikan untuk menekan
accident cost sekecil mungkin , dengan
menyediakan biaya safety yang layak .
• Biaya safety yang terlalu rendah , dapat me-
nyebabkan accident yang tidak diinginkan
• Biaya safety yang terlalu tinggi (oversafety),
selain menambah biaya secara lngsung juga
dapat menambah biaya secara tidak lang-
sung ( turunnya produktivitas )
• Inti dari manajemen safety ( K3 ) adalah
mengurangi terjadinya kecelakaan proyek .
37
 ASPEK COST
Pek. Prelim.
Work Breakdown
Structures
Pek. Pokok

Method
ASPEK
Quantity of Works
COST
Akurasi.

Produktifitas
Unit Price of Works

Waste

38
 UNSUR & FAKTOR BIAYA
 Unsur-unsur biaya langsung proyek dibagi menjadi
dua kelompok :
 Kelompok Dominan : Bahan , upah , alat , atau
subkon.
 Kelompok Minoritas : Persiapan/penyelesaian ,
overhead / administrasi proyek .

 Faktor terjadinya biaya ada dua , yaitu :

 Quantity pekerjaan

 Harga satuan pekerjaan

39
 PENGENDALIAN BIAYA

Tindakan nyata ( riil ) dalam pengendalian

biaya adalah :
“ Mengendalikan Quantity dan Harga Satuan
untuk bahan , upah , alat , subkon , persiapan
/penyelesaian dan adm./ overhead proyek “

Mengendalikan penyebab penyimpangan 2 yg

mungkin terjadi
40
 CONTOH FORMULIR COST CONTROL
Total Realisasi s/d tgl. Sisa Perkira- Penyim-
No URAIAN budget budget an sisa pangan
Budget Realisasi
. biaya (+/-)
realisasi biaya

a b c d=a-c e f = a- (c+e)
1. Material
2. Upah
3. Alat
4. Subkon
5. Pekerjaan
persiapan
6. Overhead
lapangan

TOTAL

BCWS BCWP ACWP ETC EAC

41
 EARNED VALUE ANALYSIS
 BCWS ( budgeted of work scheduled) : adalah
besarnya anggaran biaya sesuai schedule ( S curva
budget )
 ACWP ( actual cost of work performed) : adalah besar-
nya realisasi biaya untuk pekerjaan yang telah diselesai-
kan, pada saat evaluasi

 BCWP (budgeted of work performed) : adalah besarnya

anggaran biaya untuk pekerjaan yang telah diselesaikan,
pada saat evaluasi

 BCWP > BCWS : Proyek Ahead Schedule

 ACWP > BCWP : Proyek Over Budget ( cost overrun )
42
 GRAFIK BCWS , BCWP , & ACWP

100%

BCWS

ACWP
Over
budget Delay

BCWP
0%

BULAN

43
 Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
100
%
90%
1 A 4,4 - - 4,0
80%
2 B 6,0 2,4 - 7,2
70%
3 C - 2,4 8,8 11,2
60%
4 D 2,4 5,2 2,4 13,2 50%
5 E 4,8 16,0 40%
6 F 4,0 15,2 30%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8 20%
8 H 6,0 9,6
10%
9 I 6,4 0%
10 J 6,4
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100

ACWP 15,2 29,2 59,2

Progress Progress
BCWP 13,5 26,0 52,6
Januari
Progress Maret
Belum
Februari dilaksanakan 44
 PEMBUATAN GRAFIK BCWS

Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan

No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
4,0 100
%
3,6 3,6 90%
1 A 4,0
5,6 5,6 80%
2 B 7,2
6,6 6,6 70%
3 C 11,2
8,0 8,0 60%
4 D 13,2
7,6 7,6
50%
5 E 16,0
3,6 3,6 3,6 40%
6 F 15,2
3,2 3,2 3,2 30%
7 G 10,8
3,2 3,2 20%
8 H 9,6
3,2 3,2 10%
9 I 6,4 0%
10 J 6,4
Jumlah 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100

45
 PEMBUATAN GRAFIK ACWP
Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budget
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
100
%
1 A 4,4 - - 4,0 90%

2 B 6,0 2,4 - 7,2 80%

3 C - 2,4 8,8 11,2 70%

4 D 2,4 5,2 2,4 13,2 60%

50%
5 E 4,8 16,0
40%
6 F 4,0 15,2
30%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8
20%
8 H 6,0 9,6
10%
9 I 6,4
0%
10 J 6,4
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP 15,2 29,2 59,2

Progress Progress
Januari
Progress Maret
Belum
Februari dilaksanakan
46
  PEMBUATAN GRAFIK BCWP
Item Realisai Biaya Cost Jadual Pelaksanaan
No Pek. Budge
J F Ma J F Ma A Mi Jn Jl
t
100
%
90%
1 A 4,4 - - 4,0
80%
2 B 6,0 2,4 - 7,2
70%
3 C - 2,4 8,8 11,2
60%
4 D 2,4 5,2 2,4 13,2
50%
5 E 4,8 16,0
40%
6 F 4,0 15,2
30%
7 G 2,4 4,0 4,0 10,8
20%
8 H 6,0 9,6
10%
9 I 6,4 0%
10 J 6,4
Jumlah 15,2 14,0 30,0 100
BCWS 7,6 24,8 49,6 76,4 90,4 96,8 100
ACWP 15,2 29,2 59,2
Progress BCWP 14,5 Progress
26,0 52,6
Januari
Progress Maret
Belum
Februari dilaksanakan
47
 PENYIMPANGAN BIAYA & WAKTU

Overrun
100%

Slippage

BCWS

ACWP

BCWP
0%

BULAN

48
 Contoh Evaluasi Akhir (Kontraktor)
Kel. Sub.Kel PEMBEBANAN BUDGET REALISASI
I. BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL
2. UPAH
3. ALAT
4. SUBKONTRAKTOR
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. UANG MUKA PPH / PPH final
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PUSAT / CABANG/ PERW.
2. PENYUSUTAN AKTIVA TETAP
SUB TOTAL

CADANGAN / LABA
TOTAL
( NILAI KONTRAK ) 49
 Contoh Evaluasi Akhir (Owner)
Kel. Sub.Kel URAIAN BUDGET REALISASI
I. BIAYA LANGSUNG PROYEK
1. BAHAN / MATERIAL
2. UPAH
3. ALAT
4. KONTRAKTOR/ KONSULTAN
5. PERSIAPAN / PENYELESAIAN
6. OVERHEAD LAPANGAN
SUB TOTAL
II KEWAJIBAN PAJAK
1. PPN ( 10% )
2. PPH
SUB TOTAL
III BIAYA TIDAK LANGSUNG
1. OVERHEAD PROYEK INDUK
2. CADANGAN
SUB TOTAL

TOTAL

50
Questions

51