Pendekatan Pendapatan

ANGGOTA KELOMPOK
KELOMPOK 1 KELAS 5 – 04

NIRWANA SALSABILA (18)

RISKY CHILNADY LAKSONO (25)

RIZQY HIDAYATULLAH (27)

SATRIA (28)

SINTIA AHLA MULYA (29)

WENING WIDYANINGRUM (35)

 Konsep
Pendekatan Metode Penilaian:
Pendapatan Kapitalisasi Langsung/
Direct Capitalization
Sub
Bahasan

Prosedur Metode Penilaian:

Penilaian Diskonto Arus Kas/
Discounted Cash Flow
 Proyeksi
pendapatan ini
kemudian
dikapitalisasi
EDIT TITLE HERE dengan cara
Konsep Pendekatan tertentu menjadi
nilai wajar dari
Pendapatan mesin tersebut.

Pendekatan pendapatan dapat digunakan dalam

penilaian yang menghasilkan. Pendekatan
pendapatan mempertimbangkan pendapatan Dalam metode Pada kenyataannya,
dan biaya yang berhubungan dengan mesin dan penilaian ini, nilai jarang sekali terdapat
mesin diperoleh mesin yang secara
peralatan yang dinilai dan mengestimasikan nilai tersendiri dapat
berdasarkan pada
menghasilkan
proyeksi pendapatan, tetapi
melalui proses kapitalisasi. kemampuan selalu terkait dengan
mesin tersebut fasilitas produksi
untuk lainnya, sehingga
menghasilkan sulit untuk
memperhitungkan
pendapatan
besarnya pendapatan
selama sisa umur yang murni dihasilkan
ekonomisnya. oleh mesin tersebut.
Prosedur Penilaian

Menentukan biaya-biaya
Mengestimasi pendapatan operasional (operating expenses/OP)
kotor potensial (potential dengan memperhatikan
Melakukan analisis
gross income/PGI)
pendapatan dan
dengan memperhatikan:
pengeluaran EGI – OP = NOI
dari objek penilaian PGI – Collection Loss = EGI

05
04
03
02
01
Untuk metode Discounted Cash Flow
(DCF), langkah selanjutnya yaitu:
a. Menentukan tingkat diskonto.
b. Mendiskontokan pendapatan bersih operasi
(net operating income) untuk mendapatkan
indikasi nilai objek penilaian.
c. Menentukan nilai sekarang dari arus kas
bersih tahunan.
d. Memperkirakan nilai terminal aset.
e. Menentukan nilai yang sesuai dari aset.
Untuk metode Direct Capitalization Method
(DCM), langkah selanjutnya yaitu:
a. Menetapkan tingkat kapitalisasi.
b. Mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi
dengan tingkat kapitalisasi untuk mendapatkan
indikasi nilai objek penilaian.
Kapitalisasi Langsung/DCM
 Proyeksi
pendapatan
Metode Kapitalisasi dapat
diperoleh
Langsung/Direct dengan
menganalisa
Capitalization pasar yang
relevan.
Metode kapitalisasi langsung
mengukur nilai dengan membagi
aliran pendapatan yang konstan
dengan tingkat kapitalisasi,
perubahan dalam pertumbuhan Metode ini
diaplikasikan Hal tersebut
tercermin dalam tingkat kapitalisasi.
untuk mesin digunakan untuk
mengidentifikasi
dan peralatan
Tingkat kapitalisasi dapat dihitung data
yang masih
dengan membagi sewa/pendapatan sewa/pendapatan
memiliki sisa dari mesin yang
dengan harga jual/penawaran mesin
umur relatif sebanding dengan
yang sebanding.
lama. objek penilaian.
Kapitalisasi Langsung
Penyesuaian dapat dilakukan antara
lain:
Faktor waktu (kondisi pasar)
Lokasi
Ukuran
Umur penggunaan
CONTOH MESIN YANG DAPAT DIHITUNG DARI
SEWA/PENDAPATANNYA

TANGKI TIMBUN PEMBANGKIT LISTRIK WAHANA HIBURAN

1.PGI
2.PGI – Collection Loss = EGI
3.EGI – OP = NOI
4.NOI / Capitalization Rate = Value
CONTOH SOAL
Kapitalisasi Langsung/Direct Capitalization
Diskonto Arus Kas/DCF
 Diskonto Arus Kas/DCF
Metode DCF umumnya digunakan
dalam kondisi bebas utang, dengan
dasar arus kas bersih. Dengan
metode DCF diperoleh nilai dari
entitas bisnis yang terkait dengan
suatu perusahaan yang berjalan.
Teknik ini mengukur manfaat
ekonomi secara langsung atas
suatu kepemilikan, dalam bentuk
arus kas masuk masa depan dan
pengeluaran dikaitkan dengan
properti, yang dinyatakan sebagai
nilai kini.
 Diskonto Arus Kas/DCF
Arus kas masuk yang berasal dari
pendapatan non-kas ditambah beban
(beban penyusutan). Arus kas keluar
muncul dari operasi masa depan dan
beban umum/administrasi, belanja
modal di masa depan, dan setiap
pemasukan memerluukan modal kerja
untuk mendukung pertumbuhan dan
pendapatan penjualan.
Metode DCF digunakan untuk menentukan
nilai dari aset berwujud yang terkait dengan
operasional bisnis dari suatu pabrik, maka arus
kas masuk atau keluar yang tidak terkait
dengan pengoperasian obyek penilaian tidak
diperhitungkan, seperti pendapatan/biaya
bunga, pembayaran klaim asuransi, atau
penerimaan penjualan aset.
Model dasar DCF
• Pendapatan
o Proyeksi pendapatan didasarkan masa lalu (analisa dengan
data pasar).
o Pendapatan dari mesin dan peralatan yang dinilai (pelajari
laporan keuangan, kapasitas mesin, data pasar).
o Perhitungkan sisa umur ekonomis dari mesin dan peralatan.
• Biaya
o Biaya bahan baku.
o Biaya operasional mencakup, antara lain: biaya yang
berhubungan dengan tenaga kerja, pemeliharaan, persediaan,
listrik, bahan bakar, depresiasi, penjualan dan pemasaran,
umum dan administrasi, overhead perusahaan.
Model dasar DCF
• Tingkat Diskonto
o Build Up/Summation Method.

Risk-free rate, Liquidity risk, Management risk, Unique investment risk

o Band Of Investment Method (BOIM)

kp = (M x km) + ((1 – M) x ke)

o Ekstrak dari overall capitalization rate (cap rate)

Tingkat diskonto properti dapat diestimasikan dari tingkat kapitalisasi.

Pola kenaikan pendapatan dan nilai dari properti adalah constant
compound rate.
o Data Pasar

Arus kas dan harga penjualan dari properti pembanding dianalisis untuk
mendapatkan tingkat diskonto pasar.
Model dasar DCF
• Nilai Akhir (terminal/exit value)
o Nilai akhir didasarkan pada pendapatan setahun setelah tahun proyeksi terakhir,
dengan membagi pendapatan tersebut dengan suatu tingkat kapitalisasi (terminal
capitalization rate).
o Nilai Sisa
• Memperoleh nilai perusahaan (secara keseluruhan) yang dikeluarkan oleh PP Bisnis.
• Menghitung nilai mesin dan peralatan dengan:
Nilai perusahaan dikurangi dengan ○ nilai properti selain mesin dan peralatan
(tanah, bangunan, sarana, kendaraan
inventaris, dll)
○ aset tidak berwujud
CONTOH KASUS DCF
Pabrik Kelapa Sawit

Kapasitas: 30 ton tbs/jam

Kondisi Makro/Mikro:

• Pada tahun berjalan telah terjadi perubahan iklim (kering) yang mengakibatkan terjadi
penurunan produk panen, perubahan iklim ini mengakibatkan terjadinya produksi
yang stagnan dan berpengaruh langsung terhadap realisasi pabrik secara langsung.

• Penurunan tersebut masing-masing terjadi penurunan pada tahun-1 sebesar 15%,

tahun ke-2 sebesar 10% dan 55 pada tahun ke-3 seterusnya normal kembali.

Efek: pengaruh eksternal mengakibatkan terjadinya tingkat kehilangan pendapatan

yang bila besarnya dikonversi ke penurunan nilai aset adalah sebesar tingkat
kehilangan pendapatan tersebut dengan memperhatikan nilai uang dan waktu.
CONTOH KASUS DCF
• Besarnya penurunan nilai aset dalam konteks penyusutan masuk dalam kategori
penyusutan/ kemunduran eksternal.
Asumsi:
• Harga jual CPO Rp 4.500.000,-/mt
• Harga jual PK Rp 2.500.000,-/mt
• Biaya operasional 50% dari pendapatan
• Tingkat diskonto = tingkat kapitalisasi sebesar 17%
• Periode arus kas diambil 10 tahun
PERHITUNGAN
Kapitalisasi
Langsung/Direct
Capitalization
Value = NOI / Cap. rate
Diskonto Arus
Kas/Discounted
Cash Flow
Nilai merupakan
konversi arus kas di
masa yang akan
datang menjadi nilai
kini.
 E D
N 
TERIMA KASIH! APAKAH ADA PERTANYAAN? :v