FAKULTAS ARSITEKTUR & LANSKAP

UNIVERSITAS TRISAKTI

HUKUM PERTANAHAN

DR. IRENE EKA SIHOMBING, SH, CN, MH

1
ASAS PEROLEHAN TANAH
• Penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan untuk
keperluan apapun, harus dilandasi hak atas tanah yang
disediakan oleh Hukum Tanah Nasional.
• Penguasaan dan penggunaan tanah tanpa ada landasan
haknya tidak dibenarkan.
• Penguasaan dan penggunaan tanah yang berlandaskan hak
yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional, dilindungi oleh
Hukum terhadap gangguan dari pihak manapun.

2
PENYEDIAAN TANAH
• UUPA menyediakan berbagai jenis hak atas tanah untuk memenuhi berbagai keperluan:
– Keperluan pribadi, disediakan Hak Milik.
– Keperluan bisnis:
• Di bidang pertanian, disediakan Hak Guna Usaha
• Di bidang non pertanian, disediakan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai (jangka
waktu tertentu)
– Keperluan khusus dan kepentingan umum:
• Untuk instansi pemerintah : Hak Pengelolaan, Hak Pakai (jangka waktu selama
diperlukan)
• Untuk kegiatan keagamaan disediakan tanah Hak Milik (tanah wakaf), Hak
Pakai (jangka waktu selama diperlukan).
• Untuk keperluan lainnya (misalnya keperluan kedutaan besar negara asing),
disediakan Hak Pakai (jangka waktu selama diperlukan).
• Untuk proyek-proyek kepentingan umum sebagaimana diatur dalam UU No
2/2012, disediakan tanah Hak Pengelolaan atau Hak Pakai.

3
HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN
SEBELUM PEROLEHAN TANAH
– Proyeknya: tanah yang tersedia akan dipergunakan untuk
keperluan apa.
– Lokasinya: Tempat dilaksanakannya pembangunan, berkaitan
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.
– Status tanah yang tersedia: Tanah Negara, Tanah Hak
Pengelolaan, Tanah Hak, Tanah Ulayat.
– Kesediaan pemegang hak melepaskan tanahnya
– Status hukum yang memerlukan tanah.

Fakultas Hukum Universitas Trisakti – K 08 & 09 @ Irene Eka 4

Sihombing
SISTEM PEROLEHAN TANAH
STATUS TANAH YANG CARA MEMPEROLEHNYA TANAH YANG DIPEROLEH
TERSEDIA
Tanah Negara Permohonan Hak HM – HGU – HGB – HP
Tanah Ulayat • Menurut ketentuan Hukum HM – HGU – HGB – HP
Adat yang tidak tertulis.
• Pembebasan hak +
permohonan hak
Bagian Tanah Hak Pengelolaan • Permohonan hak HM – HGB – HP
Tanah Hak Milik • Pemberian hak baru atas Hak-hak yang sekunder
tanah HM
• Pemindahan hak HM
• Pembebasan hak + HGU – HGB – HP
permohonan hak
Tanah HGU – HGB – HP Pemindahan hak HGU – HGB – HP
Semua jenis hak atas tanah Pencabutan hak + permohonan HM – HGU – HGB – HP
hak

5
PERMOHONAN/PEMBERIAN HAK
• Permohonan hak adalah cara yang harus digunakan bagi orang atau
badan hukum untuk memperoleh hak atas tanah, bila yang tersedia
Tanah Negara.

• Peraturan yang mengatur PERMOHONAN HAK:

– Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No 9/1999 Tentang Tata
Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.
– Peraturan Kepala BPN No. 2/2013 Tentang Pelimpahan
Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Dan Kegiatan Pendaftaran
Tanah:

Fakultas Hukum Universitas Trisakti – K 08 & 09 @ Irene Eka 6

Sihombing
SKEMA TATA CARA PERMOHONAN HAK
Pemohon mengisi formulir Surat
Permohonan Hak kepada
pejabat yang berwenang
Ka Kan Pertanahan memeriksa
surat-surat dan kelengkapan data
tanah dan pemohon
Pejabat yang berwenang (Ka BPN atau Ka
Kanwil atau Ka Kan Pertanahan) akan
menerbitkan: SKPH apabila dikabulkan atau
Surat Penolakan apabila ditolak.
Pemegang Hak menerima
Sertipikat Tanah dari Kantor
Pertanahan.
Ka Sie Pendaftaran Tanah
membukukan hak yang didaftar
pada Buku Tanah, dan sekaligus
melampirkan Surat Ukurnya.
Penerima hak wajib:
Melunasi BPHTB dan Tarif
Pelayanan Pemeriksaan Tanah
serta melakukan pendaftaran
hak.
7
BEBERAPA CATATAN
• SKPH = Surat Keputusan Pemberian Hak
• Pejabat yang berwenang adalah pejabat yang menerbitkan SKPH sesuai
kewenangannya:
– Apabila kewenangan memberikan hak ada pada Kepala Kantor Pertanahan, maka Kepala
Kantor Pertanahan yang akan menerbitkan SKPH.
– Apabila kewenangan memberikan hak ada pada Kepala Kantor Wilayah BPN, maka Kepala
Kantor Wilayah BPN yang akan menerbitkan SKPH, setelah menerima rekomendasi dari
Kepala Kantor Pertanahan.
– Apabila kewenangan memberikan hak ada pada Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala BPN,
maka sebelum SKPH diterbitkan olehnya, terlebih dahulu menerima berkas yang disampaikan
oleh Kepala Kantor Wilayah BPN, yang menerima dari Kepala Kantor Pertanahan.
• Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah terdiri dari 3 komponen: biaya sidang Panitia
Pemeriksaan Tanah, Penerbitan Keputusan Pemberian Hak, dan Penerbitan Sertipikat.
• RUMUS TARIF PELAYANAN PEMERIKSAAN TANAH:
LUAS TANAH X Rp 67.000,- + Rp 350.000,-
500
8
KAPAN LAHIRNYA HAK ATAS
TANAH YANG DIDAFTAR

• Secara yuridis lahirnya hak atas tanah APA FUNGSI PENDAFTARAN

adalah saat dibuatkan Buku Tanah. TANAHNYA
• Apabila surat-surat telah lengkap • Sebagai syarat konstitutif
diterima, tanggal yang tertera pada
lahirnya hak atas tanah. Artinya
Buku Tanah dan Sertipikat hak atas
tanah adalah hari kerja ke 7 sejak jika tidak didaftarkan, haknya
diterimanya surat-surat tersebut tidak lahir.
secara lengkap. • Untuk keperluan pembuktian.

9
PEMBERIAN HAK BARU/PEMBEBANAN HAK DI
ATAS TANAH HAK MILIK
• Tanah Hak Milik dapat dibebani dengan hak-hak atas tanah yang lain.
• Lihat : Pasal 35, 37, 40, 44 UUPA (untuk tanah Hak Milik yang dibebani Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa) di perkotaan.
• Pembebanan Hak Guna Bangunan. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik, diatur dalam PP
40/1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
• Lihat Pasal 53 UUPA (untuk tanah Hak Milik yang dibebani hak-hak atas tanah yang
sekunder: Hak Gadai, Hak Sewa, Hak Usaha Bagi Hasil, dan Hak Menumpang, di
wilayah pedesaan)
• Pembebanan Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, harus dibuktikan
dengan Akta Otentik (akta PPAT).

10
PROSES PEMBERIAN HAK BARU DI ATAS
TANAH HAK MILIK
Dibuat Akta
Diterbitkan
Pemberian Hak PPAT (Akta
Pendaftaran Hak Sertipikat Hak
Baru di hadapan Pemberian Hak
Baru (Sekunder) Baru atas nama
PPAT Baru Di Atas
penerima hak.
Tanah Hak Milik)

Pemberi Penerima
hak A B hak

HGB/HP/HS
HAK MILIK
HAK MILIK

11
PENJELASAN PEMBERIAN HAK BARU
• Dalam Akta Pemberian Hak Baru (Akta PPAT) dirumuskan pemberian hak baru yang
bersifat tunai:
– Pemilik tanah memberikan HGB/HP kepada pihak penerima hak baru
– Pihak penerima hak baru menyatakan menerima pemberian HGB/HP dari pihak
pemilik tanah, di atas (tanah) Hak Milik No …. Kelurahan/Desa .... (telah
bersertipikat, atau belum)
– Pihak pemilik tanah telah menerima dari pihak penerima hak baru sebesar Rp ....
dan akta pemberian hak baru sebagai tanda penerimaan yang sah (kwitansi).
• Pemberian Hak Baru dibuktikan dengan akta PPAT
• Pendaftaran hak baru dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten Kota:
– Dibuatkan Buku Tanah dan Sertipikat Hak Baru (HGB?HP sekunder)
– HGB/HP Sekunder tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Sertipikat Hak Milik
– Terjadinya hak sekunder pada saat dibuatkan Akta PPAT
– Mengikat pihak ketiga saat didaftarkan.
• Fungsi pendaftarannya: memperkuat dan memperluas pembuktian.

12
PEMINDAHAN HAK
• PERALIHAN HAK dapat diartikan sebagai peralihan hak karena
pewarisan atau dapat diartikan sebagai pemindahan hak.
• PEMINDAHAN HAK adalah perbuatan hukum yang bertujuan
memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain untuk selama-lamanya.
• Jenis-jenis perbuatan hukum pemindahan hak:
– Jual Beli
– Tukar Menukar
– Hibah
– Hibah Wasiat
– Pemasukan Dalam Perusahaan (Inbreng)

13
 JUAL BELI TANAH MENURUT HTNAS
• Perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dari penjual
kepada pembeli, disertai dengan pembayaran harga (baik sebagian
maupun seluruhnya) dari pembeli kepada penjual, yang dilaksanakan
secara TERANG dan mempunyai sifat TUNAI.

14
OBYEK JUAL BELI TANAH
• Tanah-tanah hak : HM – HGU – HGB – HP
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
• Bangunan/rumah tinggal/tanaman dapat turut menjadi obyek juaL beli
tanah, dengan syarat:
– Bangunan/rumah tinggal/tanaman melekat menjadi satu kesatuan
dengan tanah.
– Bangunan/rumah tinggal/tanaman adalah miliknya pemegang hak
atas tanaj (pemilik tanah).
– Diperjanjikan dalam Akta Jual Beli bahwa obyek jual beli adalah
tanah berikut dengan bangunan/rumah tinggal/ tanaman yang ada di
atasnya.

15
PROSES JUAL BELI TANAH

Pembeli dan Pembuatan Akta Jual Pendaftaran jual

beli tanah di
penjual sepakat Beli dihadapan PPAT
Kantor
melakukan jual ditandatangani pembeli Pertanahan
beli tanah dan penjual (Kab/Kota)

• Fungsi Akta Jual Beli:

– Membuktikan telah terjadi jual beli.
– Merupakan syarat agar jual beli tersebut dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan.
• PPAT mendaftarkan jual beli tanah selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah pelaksanaan
jual beli tanah.
• Pendaftaran jual beli dilakukan dengan mencoret nama penjual dan mengganti dengan
nama pembeli pada Buku Tanah dan Sertipikat Tanah.
• Fungsi pendaftaran jual beli :
– Memperkuat pembuktian
– Memperluas pembuktian.
16
PEMBEBASAN (PELEPASAN)
HAK ATAS TANAH
• Pengertian:
Pelepasan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah
dengan tanah yang dikuasainya, disertai dengan pemberian
imbalan (ganti rugi) yang didasarkan pada musyawarah.
• Dilakukan apabila status tanah yang tersedia TIDAK SESUAI
dengan status hukum calon subyek pemegang hak.
• Misalnya : Status tanah yang tersedia HAK MILIK.
Calon subyek pemegang haknya Badan Hukum Indonesia
(Perseroan Terbatas).

17
 WNI Musyawarah
A PT. B BHI

Kesepakatan:
PT. B mengajukan
1. A bersedia melepaskan tanah
Y permohonan hak
Hak Milik atas namanya
(misalnya HGB)
Sertipika
2. PT. B bersedia memberikan kepada negara,
t HM a/n
imbalan uang kepada A, dilanjutkan dg
A F sesuai kesepakatan pendaftaran hak.

SPPH/APH

TANAH TANAH TANAH

HAK MILIK NEGARA HGB a/n PT. B

30
18
PENCABUTAN HAK ATAS TANAH
• Dasar hukum:
– Pasal 18 Undang-Undang Pokok Agraria;
– UU No 20 Tahun 1961 Tentang Pencabutan Hak-Hak
Tanah Dan Benda-Benda Yang Ada Diatasnya.
– PP No 39 Tahun 1973 Tentang Acara Penetapan Ganti
Kerugian Oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan Dengan
Pencabutan Hak-hak Atas Tanah Dan Benda-benda Yang
Ada Di Atasnya

19
PENGERTIAN PENCABUTAN HAK
• Pasal 1 UU Nomor 20 Tahun 1961 :
Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan Bangsa dan Negara
serta kepentingan bersama dari rakyat, demikian pula kepentingan
pembangunan, maka Presiden dalam keadaan yang memaksa setelah
mendengar Menteri Agraria, Menteri Kehakiman dan Menteri yang
bersangkutan dapat mencabut hak-hak atas tanah dan benda-benda
yang ada di atasnya.

KEPUTUSAN PRESIDEN
20
PENCABUTAN HAK DILAKSANAKAN APABILA:
• Proyeknya dimiliki oleh pemerintah dan untuk
kepentingan umum;
• Proyeknya tidak dapat dipindahkan ke tempat lain;
• Musyawarah antara pemilik tanah dengan pemerintah
telah dilakukan tetapi kesepakatan tidak tercapai.
• Proyeknya tidak semata-mata mencari keuntungan.

Upaya paksa terhadap

perolehan tanah.

21
PROSEDUR PENCABUTAN HAK (UU 20/1961)
Pengajuan permohonan
pencabutan hak kepada Penerbitan Surat Surat Keputusan
Presiden, perantaraan Keputusan Presiden disampaikan kepada
Menteri Agraria tentang Pencabutan pemegang hak atas
Hak Atas Tanah tanah

Pertimbangan Menteri Pemegang hak atas

Menteri Agraria
Agraria, Menteri tanah dapat
meminta pertimbangan
Kehakiman, Menteri mengajukan banding ke
kpd Gub. KDH tentang
yang bersangkutan Pengadilan Tingg
permohonan
dengan proyek diajukan terhadap ganti rugi
pencabutan hak
kepada Presiden. yang diberikan.

Dlm wkt 3 bln. Gub Setelah hak atas tanah dicabut,

Menteri Agraria
KDH menyampaikan tanah menjadi tanah yang
meminta pertimbangan
pertimbangan kpd dikuasai langsung oleh Negara,
Menteri Kehakiman dan
Menteri Agraria. untuk segera diberikan kepada
Menteri yang berkaitan
Penaksiran ganti rugi. yang berkepentingan dengan
dengan proyek.
suatu hak yang sesuai.
22
PERSAMAAN DAN PERBEDAAN PEMBEBASAN
HAK DENGAN PENCABUTAN HAK
• PERSAMAAN:
– Kedua tata cara perolehan tanah (pembebasan hak dan pencabutan
hak) diawali dengan musyawarah antara pemilik tanah dengan pihak
yang memerlukan tanah.
• PERBEDAAN:
– Pada pembebasan hak atas tanah, musyawarah menghasilkan kata
sepakat mengenai pelepasan hak dan pemberian imbalannya.
– Pada pecabutan hak atas tanah, musyawarah tidak menghasilkan
kata sepakat mengenai pelepasan hak dan pemberian imbalannya.

23
PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (UU
NO 2 TAHUN 2012)

• Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara

memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
• Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan
tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan
dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap
menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak.
• Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat
yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat.

24
 JENIS PROYEK KEPENTINGAN UMUM
• pertahanan dan keamanan nasional;
• jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur
kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api;
• waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran
air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
• pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
• infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
• pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan
distribusi tenaga listrik;
• jaringan telekomunikasi dan informatika
Pemerintah;
• tempat pembuangan dan pengolahan
sampah;
• rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
• fasilitas keselamatan umum;
• tempat pemakaman umum
Pemerintah/Pemerintah Daerah;
• fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang
terbuka hijau publik;
• cagar alam dan cagar budaya;
• kantor Pemerintah/Pemerintah
Daerah/desa;
• penataan perrnukiman kurnuh perkotaan
dan/ atau konsolidasi tanah, serta
perumahan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah dengan status
sewa;
• prasarana pendidikan atau sekolah
Pemerintah/Pemerintah Daerah;
• prasarana olahraga
Pemerintah/Pemerintah Daerah;
• pasar umum dan lapangan parkir umum.
25