Ir.

Faisol AM, MS

CASH FLOW
 Analisis Finansial
Analisis kelayakan finansial memiliki 2 sasaran:

Bagi kontraktor, analisis finansial diperlukan untuk mengetahui

besarnya dana yang harus disediakan untuk melaksanakan
pembangunan proyek. Bagi pemilik, analisis finansial diperlukan
untuk mengetahui besarnya dana yang wajib mereka sediakan
bagi kontraktor

Untuk mengetahui kelayakan finansial dari proyek yang akan

dilaksanakan. Selain menggunakan dana milik sendiri serta
pembayaran dari pemilik proyek, kontraktor dapat memperoleh
dana pinjaman dari bank. Tingkat suku bunga pinjaman bank
harus dihitung dengan teliti, karena dapat menentukan layak
atau tidaknya suatu pekerjaan pembangunan proyek.

Inti dari finansial adalah:

- Keseimbangan antara inflow dan outflow
- Meminimalkan bunga pinjaman bank
Faisol AM 2
 Cash Inflow & Outlow

Untuk menentukan kelayakan finansial dari proyek,

kontraktor harus mempelajari perkiraan cashflow proyek.
Pembayaran yang diterima kontraktor sesuai dengan
kemajuan pekerjaan adalah inflow sedangkan
pembayaran yang dilakukan kontraktor kepada
subkontraktor, suplier, dan sebagai adalah outflow.

Keseluruhan pendapatan (income), pengeluaran,

perkiraan jadwal masuknya dana serta tagihan, menjadi
dasar dalam perencanaan cashflow. Cashflow positif
menunjukkan bahwa kontraktor menerima uang dalam
jumlah yang lebih banyak daripada yang harus
dibayarkan.
Faisol AM 3
 Cash Inflow & Outlow (lanjutan)

Ada kalanya kontraktor mengalami cashflow negatif hingga

ke akhir proyek. Ini terjadi jika nilai retensi lebih besar
daripada keuntungan kontraktor. Jika cashflow negatif, maka
kontraktor harus mencari dana pinjaman atau dana dari
sumber lain agar proyek dapat berjalan terus.

Pada Gbr. 8 diperlihatkan outflow jika pekerjaan

dilaksanakan pada early start dan late start. Garis putus-
putus menunjukkan inflow dana, meliputi investasi, pinjaman
bank, dan kredit. Selama kurva inflow berada di antara kurva
early start dan late start, maka secara finansial proyek layak.
Jika kurva inflow lebih mendekati kurva late start, maka
kontraktor memiliki resiko yang lebih besar dalam mendanai
proyek. Sebaliknya, jika kurva inflow lebih dekat ke kurva
early start, kontraktor memiliki keleluasaan lebih besar dalam
hal finansial.
Faisol AM 4
 EARLY START OUTFLOW

LATE START OUTFLOW

FUND AVAILABILITY

TIME

Gambar 8 Kurva inflow, early start, dan late start

Faisol AM 5
 Cash Inflow & Outlow (lanjutan)

Kurva inflow dapat didekatkan ke kurva early start

dengan pinjaman jangka pendek dari bank atau institusi
keuangan. Pemasok dan subkontraktor juga dapat
menjadi sumber pendapatan (creditor financing), oleh
karena ada selang waktu antara tagihan dan
pembayaran.

Faisol AM 6
Earning, Receipts, Expenses, and Disbursements

Earning didefinisikan sebagai nilai total pekerjaan

yang telah diselesaikan kontraktor. Pemilik proyek
pada umumnya menahan sebagian pembayaran
kepada kontraktor sebagai jaminan agar kontraktor
benar-benar menyelesaikan pekerjannya dengan
baik. Dengan demikian kontraktor dapat memiliki nilai
pekerjaan yang lebih besar daripada pembayaran
yang diterimanya.

Reciepts didefinisikan sebagai pembayaran (progress

payments) yang diberikan oleh pemilik proyek
kepada kontraktor. Progress payments kepada
kontraktor menggambarkan cash outflow pemilik
proyek.
Faisol AM 7
 Gambar 9. Earning and payment

16
15
14
13
12
EARNINGS
11
THOUSANDS $

10
9
8
7
6
5
4
RECEIPTS
3 (PROGRESS PAYMENTS)
2
1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

WEEKS

Faisol AM 8
Expenses adalah biaya atau cash outflow kontraktor.
Kontraktor harus melakukan pembayaran-
pembayaran (disbursements) untuk material, upah
pekerja, pembayaran pinjaman, dan sebagainya.
Pada Gb. 10, garis putus-putus menunjukkan
kesanggupan (commitments) kontraktor untuk
melakukan pembayaran. Sekalipun commitments
dipandang sebagai expences, transaksinya dilakukan
pada saat yang akan datang. Dengan demikian
jumlah yang dibayarkan (amount payable) pada
suatu waktu, lebih sedikit dari pada nilai expences.
Commitments pada hari ini adalah amount payable
untuk hari esok, dan akan menjadi disbursements
pada hari berikutnya.

Faisol AM 9
 Gambar 10. Expenses and Disbursements

16
15
14
13
12
EXPENSES
11
THOUSANDS $

10
9
8 COMMITMENTS

7
6
5
4
3 AMOUNT PAYABLE
2 DISBURSEMENTS
1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

WEEKS

Faisol AM 10
 16
15
14
13
12
EARNINGS
11
THOUSANDS $

10
9
8
7
EXPENDITURES
6
5
4
3
2
1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

WEEKS
GAMBAR 11. EARNINGS AND EXPENDITURES

Pada Gb. 11, selisih antar kurva nilai total pekerjaan (earnings)
dan pengeluaran (expenditures) menunjukkan keuntungan
kontraktor.

Faisol AM 11
 16
15
14
13
12
11
THOUSANDS $

10
9
8
7
6
DISBURSEMENTS
5
RECEIPTS
4 (PROGRESS PAYMENTS)
3
2
1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

WEEKS

GAMBAR 12. DISBURSEMENTS AND RECEIPTS

Pada Gb. 12, bagian yang diarsir antara disbursements dan receipts
menunjukkan jumlah uang dan waktu dimana kontraktor harus
mencari tambahan dana untuk menutup defisit.

Faisol AM 12
 PROJECT S-CURVE

Duration
 SAMPLE S-CURVE

$ 50,000
A

$ 40,000
B

$ 60,000
C
$ 30,000
D
 SAMPLE S-CURVE

$200K

$150K

$100K

$50K

TIME IM MONTHS
The letter “K” is used to indicade thousands of dollars
 CONTRACTOR’S INCOME
PROFILE

Duration
CONTRACTOR’S EXPENSES & INCOME
PROFILE

Duration
 EXPENSES AND INCOME
PROFILES Retainage
$250K = $12.500
$212.5K
200
Cumulative dollar in thousands

$180K
150 Expense curve

$112.75k
100 $100K
Revenue
Profile
50
$30K
$33.75
0
1 2 3 4 5
Time (months)
 EXPENSES AND INCOME PROFILES
(WITH MOBILIZATION ADVANCE)
Revenue profile shifted to
Left of expense curve
No overdraft

$200K

$150K Revenue
profile
Expense
curve
$100K

Mobilization $50K
pay

TIME IM MONTHS
 Plot of maximum overdraft

$250K

$200K
$225K
$180K

$150K $165K

$100K $125K
$8.818
$90K
Direct cost $46.318
$50K $37.5K
curve
$25K

$67,553 Overdraft
$30,300
profile
$101.303 $147.553 $149.029 $91.182

Faisol AM 20
 Composite Overhead Profiles
Project X

Project Y

Proposal for
Overdraft

Project Z New work

Total overdraft (x + y+ z)
On work in progress

Total overdraft if
new work is contracted

Year 1 Year 2 Year 3

Time
Faisol AM 21
 Studi Kasus

Gambar berikut adalah penjadwalan sebuah proyek dengan I-j

network. Angka-angka di atas panah kegiatan menunjukkan
durasi dalam minggu, sedangkan angka didalam kotak yang ada
dibawahnya menunjukkan estimasi biaya per minggu.
Kontraktor memiliki modal awal sebesar $4.500 untuk
diinvestasikan pada proyek tersebut. Sesudah proyek berjalan,
kontraktor akan menerima pembayaran event 5 sebesar $1.000,
pada minggu ke 8 sebesar $5.000, dan pada event 6 sebesar
$5.000. Pelunasan sebesar $5.000 akan dilakukan satu minggu
sesudah pekerjaan selesai. Nilai total proyek adalah $16.000.

Ada 3 cara bagi kontraktor untuk melaksanakan proyek

tersebut, yaitu :
- dengan memakai dana sendiri (company financing)
- dengan memakai dana pinjaman bank (borrowing)
- dengan memakai dana pinjaman bank dan kredit dari
supplier dan subkontraktor (creditor financing)

Faisol AM 22
 8 12

2 6
4
2 2
3 4
500 400 700

3 14
0 3 3 4
7
1 2
250 350 200 14
0

5 6 3
5 6
600 450 700
5 11

5 11

Faisol AM 23
Case 1 : Company Financing
Proyek harus diselesaikan dengan dana investasi kontraktor
sebesar $4.500, pembayaran dari pemilik proyek yang diterima
pada event 5, minggu ke 8, dan event 6. Meskipun expenditure
terjadi pada saat kegiatan dilaksanakan, akan tetapi
disbursements dilakukan sesudah kegiatan selesai. Kegiatan
hanya dapat dijadwalkan jika sumber dana dikurangi dengan
commitment cukup untuk membiayai kegiatan tersebut.

Proyek diselesaikan dalam waktu 15 minggu. Pada minggu ke 8

tidak ada kegiatan, karena dana yang tersisa tidak cukup untuk
memulai kegiatan baru ataupun melanjutkan kegiatan yang
sudah berjalan. Dana investasi dan pembayaran yang berjumlah
$15.500 dipakai selam 16 minggu, dan pada minggu ke 15
tersisa dana sebesar $1.100 pada kontraktor. Sisa pembayaran
sebesar $5.000 dilaksanakan seminggu setelah proyek selesai.

Faisol AM 24
Nilai kontrak adalah sebesar $16.000, dan total pengeluaran
kontraktor untuk melaksanakan proyek (expenditure) adalah
$14.400, dengan demikian dapat dihitung :

Profit : $16.000 - $14.400 = $1.600

Return of Investment : ($1.600/$4.500) 100% = 35,55%

Faisol AM 25
Case 2 : Borrowing
Pinjaman diperlukan agar kegiatan tidak terhenti akibat kekurangan
dana. Pada 7 minggu pertama, kegiatan dapat dibiayai dengan
dana milik kontraktor. Pada akhir minggu 7, dana yang tersisa
tinggal $350, sementara kegiatan pada saat tersebut membutuhkan
dana sebesar $950. Oleh karena itu dilakukan peminjaman dana
sebesar $600. Pada minggu ke 8 diperoleh pembayaran $5.000,
demikian juga pada minggu ke 11 diterima $5000. Karena dana
sudah mencukupi, maka peminjaman dan bunga sebesar 12% per
tahun dikembalikan. Dengan cara ini, proyek dapat diselesaikan
dalam 14 minggu.
Bunga pinjaman selama 4 minggu adalah sebesar:
Interest : $600(4/52) (12/100) = $6
Profit : $16.000-$14.406 =$1.594
Return of Investment : ($1.594/$4.500) 100% = 35,42%

Faisol AM 26
 Company Financing
CASH FLOW
Week
Activity Weekly
Duration
Cost ($)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1–2 3 250 250 250 250

1–3 2 500 500 500

1–5 5 600 600 600 600 600 600

2–5 0 0

2–6 3 350 350 350 350

3–4 4 400 400 400 400 400

3–7 4 200 200 200 200 200

4–7 2 700 700 700

5–6 6 450 450 450 450 450 450 450

6–7 3 700 700 700 700

Cumulative Expenditure ($) 600 600 850 850 850 450 950 0 1300 1200 1400 1050 1300 900 1400 700

Loan ($)

Payment Received ($) 1000 5000 5000 5000

Commitment ($) 600 1200 2050 2900 3750 4200 5150 5150 6450 7650 9050 10100 11400 12300 13700 14400

Amount in Resources Pool ($) 4500 3900 3300 2450 1600 1750 1300 350 5350 4050 2850 6450 5400 4100 3200 1800 6100

Profit = $16.000 - $14.400 = $1.600

Return of investment = ($1.600/$4.500) 100% = 35,55%

Faisol AM 27
 Borrowing
CASH FLOW
Week
Activity Weekly
Duration
Cost ($)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1–2 3 250 250 250 250

1–3 2 500 500 500

1–5 5 600 600 600 600 600 600

2–5 0 0

2–6 3 350 350 350 350

3–4 4 400 400 400 400 400

3–7 4 200 200 200 200 200

4–7 2 700 700 700

5–6 6 450 450 450 450 450 450 450

6–7 3 700 700 700 700

Cumulative Expenditure ($) 600 600 850 850 850 450 950 450 1700 1200 1400 1300 1600 1600

Loan (Repayment) ($) 600 (606)

Payment Received ($) 1000 5000 5000 5000

Commitment ($) 600 1200 2050 2900 3750 4200 5150 5600 7300 8500 9900 11200 12800 14400

Amount in Resources Pool ($) 4500 3900 3300 2450 1600 1750 1300 350 5500 3800 2600 5594 4294 2694 1094 6094

Profit = $16.000 - $14.406 = $1.594

Return of investment = ($1.594/$4.500) 100% = 35,42%

Faisol AM 28
Case 3 : Borrowing Plus Creditor Financing
Pada kasus 1 , pekerjaan terhenti selama1 minggu karena
kekurangan dana. Pada kasus 2 untuk menghindari terhentinya
pekerjaan, kontraktor melakukan pinjaman dana ke bank. Selain
meminjam uang, sebenarnya kontraktor memiliki keinginan
finansial yang dapat dimanfaatkan, yaitu :
1. Kredit selama 4 minggu untuk semua pembayaran
kegiatan, kecuali kegiatan 3-4.
2. Diskon tunai sebesar 2 % untuk kegiatan 1-2 ; 1-3 ; 5-6 ;
dan 6-7. Diskon ini diberikan jika kontraktor membayar
tagihan pada saatnya (tidak memanfaatkan kredit selama 4
minggu)
Pada minggu ke 7 dilakukan pinjaman dana ke bank sebesar
$538.

Faisol AM 29
Lanjutan

Pinjaman beserta bunganya dibayarkan pada minggu ke 11, dimana besar

bunga bank adalah :
Interest : $538 (4/52) (12/100) = $5
Jumlah seluruh diskon adalah
-------------------------------------------------------------------
Activity : Disc. X Discount ($ )
-------------------------------------------------------------------
1–2 : 2 % ( 3 x 250 15
1–3 : 2 % ( 2 x 500 ) : 20
5–6 : 2 % ( 6 x 450 ) : 54
6–7 : 2 % ( 3 x 700 ) : 42
--------------------------------------------------------------------
Total = 131
Total expenditure : $14.400 - $131 + $5 = $14.274
Profit : $16.000 - $14.274 = $1.726
Return of Investment : ($1.726/$4.500) 100 % = 38,35 %

Faisol AM 30
 Borrowing Plus Creditor Financing
CASH FLOW
Week
Activity Weekly
Duration
Cost ($)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

1–2 3 250 245 245 245

1–3 2 500 490 490

1–5 5 600 600 600 600 600 600

2–5 0 0

2–6 3 350 350 350 350

3–4 4 400 400 400 400 400

3–7 4 200 200 200 200 200

4–7 2 700 700 700

5–6 6 450 441 441 441 441 441 441

6–7 3 700 686 686 686

Cumulative Expenditure ($) 600 600 845 845 845 441 931 931 791 1191 1191 600 1986 1586 886

Loan (Repayment) ($) 538 (543)

Payment Received ($) 1000 5000 5000 5000

Commitment ($) 600 1200 2045 2890 3735 4176 5107 6038 6829 8020 9211 9811 11797 13383 14269

Amount in Resources Pool ($) 4500 3900 3300 2455 1610 1765 1324 393 5000 4209 3018 6284 5684 3698 2112 6226

Profit = $16.000 – ($14.269 + $5) = $1.726

Return of investment = ($1.726/$4.500) 100% = 38.35%

Faisol AM 31
 Calculation of ROR

$81.476
$71.003
$20,903
Exp $30.000
1 2 3 4 5

Rev
$37.500
$100.000
$33.750

$78.750

Faisol AM 32