HUKUM PERTANAHAN & KEBIJAKAN

PERTANAHAN
Materi 7

Dr. Lieke L. Tukgali, SH, MH, MKn, BKP

.
Peningkatan Kualitas Pendalaman Materi Calon PPAT Cerdas
Pengurus Pusat Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP IPPAT)
Gedung Menara 165, Jl. TB. Simatupang Jak Sel
Kamis, 27 Juni 2019
HUKUM PERTANAHAN &
KEBIJAKAN PERTANAHAN

DR. LIEKE L. TUKGALI, S.H.,M.H.,M.KN.,BKP

Dosen Magister Kenotariatan Universitas Pelita Harapan

Dosen Fakultas Hukum Universitas Trisakti

2
 HAK-HAK ATAS TANAH

Psl 16 UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar

Pokok Agraria (UUPA)
a. Hak milik
b. Hak Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak pakai
e. Hak sewa
f. Hak membuka tanah
g. Hak memungut hasil hutan
3
Hak-hak yang sekarang ada:
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai

4
- Hak atas tanah (HAT) adalah hak untuk menggunakan
dan memanfaatkan tanah.

- Hak atas tanah (HAT) harus dibedakan dengan hak

kepemilikan tanah.

Kepemilikan berarti hak untuk menikmati

penggunaan sesuatu, kemampuan untuk
penggunaannya, menjualnya dan mengambil
manfaat dari hak yang berhubungan dengan negara.

5
 Hukum Pertanahan

Menurut Prof Boedi Harsono, S.H., adalah hal tersendiri

yaitu hukum tanah yang mengatur hal-hal penguasaan
atas tanah dalam arti permukaan Bumi.
Permukaan Bumi meliputi permukaan Bumi yang ada di
daratan dan permukaan Bumi yang berada di bawah air,
termasuk air laut.

6
 Hukum Pertanahan dan Hukum Agraria
(Ps 2 ayat 2 UUPA)
Hak menguasai dari Negara memberi wewenang untuk:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan Bumi, air
dan ruang (Hukum Agraria)
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang-orang dengan Bumi, air dan
ruang angkasa (Hukum Pertanahan).
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan
hukum yang mengenai Bumi, air dan ruang angkasa
(Hukum Agraria)

7
 Tanah Dalam Hukum Pertanahan
1. Tanah Negara, meliputi semua tanah dalam wilayah
Republik Indonesia yang belum dihaki dengan hak-
hak perorangan/Badan Hukum disebut tanah yang
dikuasai langsung Negara.
2. Tanah Hak
Tanah yang sudah dihaki dengan nama sebutan
haknya. Misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan,
Hak Guna Usaha, Hak Pakai dll
3. Tanah Hak Ulayat
Tanah dalam penguasaan masyarakat hukum adat

8
 Hak Pengelolaan
(Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965)
- Hak Pengelolaan (HPL) yaitu hak menguasai dari Negara yang
kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada
pemegangnya.

- HPL adalah Hak Atas Tanah

HPL ini mulai ada dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri
No.3 Tahun 1987 Bab IV Ps. 12 Tentang Pemberian Hak Atas
Tanah.
Dalam PMDN No. 5/1973 HPL termasuk hak atas tanah. Di
atas tanah HPL dapat diberikan HGB atau Hak Pakai.
Di atas tanah Hak Milik dapat diberikan HGB atau Hak Pakai.

9
 HPL
Hak Atas Tanah

Subyek hukum HPL adalah Pemerintah Pusat, Pemerintah

Daerah, BUMN, BUMD, Perusahaan Jawatan (PT KAI), Badan
Otorita.
Kewenangn HPL:
1. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanh ybs
(bersifat publik).
2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan usahanya
(bersifdat privat). Misalnya: Otorita Batam, Pluit.
3. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tsb kepada Pihak
Ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh
pemegang hak (bersifat publik)

10
Di atas tanah Hak Milik dapat diberikan Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai, demikian juga di atas Hak
Pengelolaan dapat diberikan Hak Guna Bangunan atau
Hak Pakai.

Secara analogi hukum bila pemegang hak milik adalah

yang mempunyai tanah tanah tsb maka pemegang Hak
Pengelolaan demikian juga yang punya tanah (Hak
Keperdataan)

Secara tidak langsung HPL adalah juga hak atas tanah.

Perbedaan Hak Milik dengan HPL terletak di subjek
hukumnya .
11
 Hak Milik (HM)
Ps. 20, 21, 22, 23, 24, 25 UUPA 5/1960

Lahirnya HM
1. Terjadinya HM menurut hukum adat diatur dalam
Peraturan Pemerintah.
2. Penetapan Pemerintah menurut cara dan syarat-
syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah
PP No 40/1966 Tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.
3. Ketentuan Undang-Undang
Konversi Hak Barat dan Hak Adat
UUPA 5/1960 Bab II
Ketentuan-Ketentuan Konversi
12
 Badan Hukum Yang Dapat
Mempunyai Hak Milik
Ps 21 ayat 2 : Pemerintah dapat menetapkan Badan-badan
Hukum yang dapat mempunyai Hak Milik
PP 38/1963
a. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (Bank Negara)
b. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang
didirikan berdasarkan UU No.79/1958
c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri
Pertanian/Agraria setelah mendengar Meneteri Agama
d. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri
Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri
Kesejahteraan Rakyat

13
• Kesultanan Yogyakarta dan Kadipaten Pakualaman merupakan
subyek hukum yang boleh memiliki tanah dengan Hak Milik (Pasal
32 UU No. 13Tahun 2012 Tentang Keistimewaan Daerah Istimewa
Yogyakarta).
• SK I/Dd AT/Agr/67 Keputusan Dirjen Agraria Tentang Penunjukkan
Badan-badan Gereja Roma Katolik Sebagai Badan Hukum Yang
Dapat Mempunyai Tanah dengan Hak Milik.
• Menunjuk Badan-badan Gereja Roma Katolik yang dimaksud dalam
Staatblas 1927 Nomor 155, 151, dan 532 jo. Surat Keputusan
Menteri Agama R.I., Nomor 89 Tahun 1965 Sebagai Badan-badan
yang dapat mempunyai tanah dengan Hak Milik.
• Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4-VA=2004
Tentang Penunjukkan Sinode Gereja Kristus sebagai Badan Hukum
yang dapat mempunyai Tanah dengan Hak Milik, dasarnya Staatblad
Tahun 1927 Nomor 155, 156,157 dan 531.

14
 Hak Atas Tanah Hak Milik Hapus Karena
1. Pasal 18 UUPA
Untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan
negara serta kepentingan bersama dari Rakyat, hak-hak atas tanah
Hak Milik dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang
layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang.

2. Pasal 21 ayat (3)

Orang asing yang sesudah berlakunya UU ini memperoleh Hak
Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta
karena perkawinan. Demikian pula Warganegara Indonesia yang
mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UU ini kehilangan
kewarganegaraan nya wajib melepaskan hak itu dalam jangka
waktu satu tahun sejak diperoleh hak tersebut atau hilangnya
kewarganegaraan itu.

15
3. Pasal 26 ayat (2)
Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian
wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksud
langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik
kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang
disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai
kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan
hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah
termaksud dalam Pasal 21 ayat 2, adalah batal karena
hukum dan tanahnya jatuh kepada negara dengan
ketentuan bahwa hal-hal perihal lainnya yang
membebaninya tetap berlangsung serta semua
pembayaran yang telah diterima oelh pemilik tidak
dapat dituntut kembali.
16
Kesimpulan
Ps 21 ayat 3: Pewarisan tanpa wasiat dalam waktu 1
tahun wajib melepaskan haknya.

Ps 26 ayat 2: Pemberian wasiat – batal demi hukum

17
 HGU hapus karena:

a. Jangka waktunya berakhir

b. Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena
sesuatu syarat yang tidak dipenuhi
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah
g. Ketentuan dalam Pasal 30 ayat 2 (syarat subyek hak)
18
 Hak Guna Bangunan – Ps 35 UUPA
1. HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan. Bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat
keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya jangka
waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling
lama 20 tahun.
3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada
pihak lain.

Dengan Keputusan Menteri Agraria/Ka BPN No. 6/1998

HGB yang luasnya kurang dari 600 m2 yang penggunaannya
rumah tinggal dapat dimohonkan menjadi Hak Milik.

19
 HGB hapus karena:
(Ps 40 UUPA)
a. Jangka waktu berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktu berakhir karena
sesuatu syarat tidak dipenuhi
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah
g. Ketentuan dalam Pasal 36 ayat 2 – menjadi WNA
20
HGB/HGU hapus karena ditelantarkan

HGB/HGU dicabut karena ditelantarkan maka Hak

atas tanah (HAT) dan Hak Prioritas untuk
mendapatkan hak itu lagi menjadi hapus namun Hak
Kepemilikan atau keperdataannya tidak.
Hak kepemilikannya hanya hapus oleh Putusan
Pengadilan Umum. (Dr. Ir. Tjahjo Arianto,
Kementerian ATR/BPN R.I.)

21
 Pengertian Tanah Terlantar
PP No. 36 Tahun 1998 jo., KBPN No. 11/2010
• Tanah Hak Milik, HGU, HGB atau Hak Pakai dan Hak
Pengelolaan dapat dinyatakan sebagai tanah terlantar
apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak
dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan
keadaannya atau sifat dan tujuan haknya atau tidak
dipelihara dengan baik.
• Atau tanah yang telah memperoleh dasar penguasaan
(SK, Ijin) apabila tanah tidak dimohon hak nya, tidak
diusahakan, tidak dipergunakan atau tidak
dimanfaatkan sesuai dengan persyaratan atau
ketentuan yang ditetapkan.

22
• Sebelum dinyatakan sebagai tanah terlantar maka
setelah peringatan ketiga, Menteri memberi
kesempatan kepada pemegang hak yang
bersangkutan dalam waktu 3 bulan mengalihkan hak
atas tanah tersebut melalui pelelangan umum.
• Tanah yang sudah dinyatakan sebagai tanah terlantar
menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Kepada bekas pemegang hak diberi ganti rugi
sebesar harga perolehan berdasarkan bukti-bukti
tertulis (Ps 13, 14, 15 PP 36/1998)

23
 Hak Pakai

Yang dapat mempunyai Hak Pakai (Ps 42 UUPA):

a. Warga Negara Indonesia
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia

24
Hak Pakai atas Tanah Negara hanya dapat dialihkan
kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang.
- Jadi harus ada ijin terlebih dahulu.
- Hak Pakai diberikan dalam jangka waktu tertentu atau
selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu.
- Kedutaan Asing memperoleh jangka selama tanahnya
dipergunakan, bagaimana apabila tidak akan
dipergunakan lagi apakah bisa langsung dialihkan?
Tidak, harus dilepaskan terlebih dahulu kemudian
dimohonkan oleh Pembeli yang baru.
Bentuk aktanya bukan jual beli PPAT tetapi Akta
Notaris (Jual Beli Rumah dan Pelepasan Hak Atas
Tanah)
25
 Badan Hukum Yang Tidak Dapat
Mempunyai Hak Milik
Badan hukum yang tidak ditetapkan dalam PP 38/1963
tidak dapat mempunyai Hak Milik tapi HGB. Apabila
akan memberi tanah Hak Milik:
Tanah Hak Milik tersebut dijual dengan Akta
“Pelepasan Hak Atas Tanah”
Tanah tersebut dilepaskan kepada Negara untuk dan
guna kepentingan Badan Hukum tersebut. Yang
kemudian membuat permohonan HGB.
Namun sejak adanya Kep. Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 16/1997 dapat diubah
menjadi HGB atau Hak Pakai dengan jangka waktu
masing-masing 30 tahun dan 25 tahun.
26
• Dengan cara mencoret sertifikat Hak Milik tersebut
menjadi HGB dan langsung perubahan ditulis
“Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 16/1997 tanggal 9
Desember 1997 Hak Milik No. …./……………….. Hapus
dan diubah menjadi HGB Nomor …/ …………………

27
 Tanah Negara
Tanah Negara adalah tanah yang dikuasai Negara
diluar dari yang disebut tanah-tanah hak.
Tanah Negara terdiri dari
(a) Tanah-tanah Wakaf, yaitu tanah-tanah Hak Milik yang
sudah diwakafkan.
(b) Tanah-Tanah Hak Pengelolaan, yaitu tanah-tanah yang
dikuasai dengan Hak Pengelolaan yang merupakan
pelimpahan pelaksanaan sebagian kewenangan Hak
Menguasai dari Negara kepada pemegang haknya.
(c) Tanah-tanah hak Ulayat, yaitu tanah-tanah yang
dikuasai oleh masyarakat hukum adat teritorial
dengan hak ulayat.
28
(d) Tanah-tanah Kaum, yaitu tanah-tanah bersama
masyarakat- masyarakat hukum adat genealogis.
(e) Tanah-tanah kawasan hutan yang dikuasai oleh
Departemen Kehutanan berdasarkan Undang-Undang
Pokok Kehutanan. Hak penguasaan ini pada
hakekatnya juga merupakan pelimpahan sebagian
kewenangan Hak Menguasai dari Negara.
(f) Tanah-tanah sisanya, yaitu tanah-tanah yang dikuasai oleh
Negara yang bukan tanah hak, bukan tanah wakaf, bukan
tanah hak pengelolaan, bukan tanah hak ulayat, bukan
tanah-tanah kaum, dan bukan pula tanah-tanah kawasan
hutan. Tanah-tanah ini tanah-tanah yang benar-benar
langsung dikuasai Negara untuk singkatnya dapat disebut
Tanah Negara.
29
Tanah-tanah Negara dalam arti sempit yaitu tanah-
tanah yang dimiliki oleh Pemerintah yaitu tanah-
tanah yang diperoleh Pemerintah Pusat maupun
Pemerintah Daerah berdasarkan nasionalisasi,
pemberian, penyerahan sukarela, maupun melalui
pemekaran tanah dan berdasarkan akta-akta
peralihan.

30
 Tanah Garapan

Hubungan hukum antara Penggarap dengan sebidang

Tanah Negara berdasarkan Surat Keputusan (bukan
pemberian hak atas tanah) surat ijin atau surat lain,
maupun tidak berdasarkan sesuatu surat pun.

UUPA tidak mengatur adanya tanah garapan karena

tanah garapan bukanlah status hak atas tanah.

31
 Contoh Tanah Garapan di DKI yang hingga
sekarang masih ada
1. Surat Keputusan Walikota Jakarta Barat, contoh yang
terletak di Kecamatan Grogol Petamburan – Kelurahan
Tomang dan Kelurahan Jati Pulo.
2. “Kartu Sewa Kota Pradja Djakarta Raya”, contoh yang
terletak di Kecamatan Grogol Petamburan – Kelurahan
Grogol; Kecamatan Gambir- Kelurahan Cideng, dan
Kelurahan Petojo.
3. “Kartu Kaveling/Perpetakan” yang dikeluarkan oleh
Gubernur DKI Jakarta contoh yang terletak di Kecamatan
Grogol Petamburan-Kelurahan Jelambar dan Kelurahan
Tanjung Duren; Kecamatan Tebet-Kelurahan Manggarai
Selatan; Kecamatan Penjaringan –Kelurahan Pejagalan.

32
4. Surat “Perusahaan Tanah dan Bangunan DKI Jakarta”,
contoh yang terletak di Kecamatan Grogol Petamburan
– Kelurahan Grogol dan Kelurahan Tomang; Kecamatan
Gambir – Kelurahan Cideng.
5. Surat “Idzin Penggunaan Perpetakan” yang dikeluarkan
oelh Perusahaan Tanah dan Bangunan DKI Jakarta,
contoh yang terletak di Kecamatan Cengkareng –
Kelurahan Tegal Alur.
6. Surat “Ijin Untuk Mempergunakan Tanah (Occupatie
Vergunning)” yang dikeluarkan oleh Dewan Asean
Games IV/1962, contoh yang terletak di Kecamatan
Tebet – Kelurahan Tebet Selatan dan Kelurahan Tebet
Timur.

33
7. “Kartu Tanda Bukti Penyerahan Kapling” yang
dikeluarkan Oleh Badan Pelaksana Otorita Pluit,
contoh yang terletak di Kecamatan Penjaringan –
Kelurahan Pejagalan (Teluk Gong).
8. “Surat Penunjukkan Penggunaan Tanah” yang
dikeluarkan oleh Proyek Penggembangan Pluit,
contoh yang terletak di Kecamatan Penjaringan –
Kelurahan Pejagalan (Teluk Gong)

34
9. Surat “Penunjukkan Peruntukan/Penggunaan Tanah”
yang dikeluarkan oleh Gubernur DKI Jakarta, contoh
yang terletak di Kecamatan Kebayoran Lama –
Kelurahan Kebayoran Lama (Tanah Kusir).
10. “Kwitansi Sementara” yang dikeluarkan oleh Proyek
Pengendalian Banjir Jakarta Raya, DKI Jakarta (Kopro
Banjir), contoh yang terletak di Kecamatan
Cengkareng – Kelurahan Pedongkelan dan Kelurahan
Kapuk.

35
Mereka menguasai tanah garapan
berdasarkan surat-surat tersebut di atas dapat
mengalihkan kepada orang lain bangunan
berikut tanah garapannya atau dapat
mengajukan permohonan hak atas tanah
sesuaqi dengan prosedur yang berlaku.

36
Akta apa yang dibuat dalam hal ini?
Dibuat dengan Akta Notaris apabila ada
bangunan di atasnya:
a. Akta Jual Beli Rumah dan Pemindahan Hak
b. Akta Hibah Rumah Dan Pemindahan Hak

37
 Sekian & Terima kasih.

Salam

DR. Lieke L. Tukgali, S.H.,M.H.,M.KN.,BKP

38