PAJAK

BUMI DAN BANGUNAN

(PBB)
 Landasan Hukum
• Undang-Undang RI No. 28 Tahun 2009,
tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah.
• Perda Kota Semarang no.13 Tahun 2011
tentang PBB Perkotaan
 PENGERTIAN
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak

yang dikenakan atas kepemilikan atau
pemanfaatan atau penguasaan atas tanah
dan atau bangunan.
 OBJEK PBB
PERDESAAN DAN PERKOTAAN
Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki,
dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh
orang pribadi atau badan, kecuali
kawasan yang digunakan untuk kegiatan
usaha perkebunan, perhutanan, dan
pertambangan.
 Termasuk Bangunan yang
Dikenakan PBB
– Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks
bangunan, seperti hotel, pabrik.
– Jalan Tol
– Kolam Renang
– Taman Mewah
– Pagar Mewah
– Tempat Olah Raga
– Galangan kapal, dermaga
– Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas,
pipa minyak
– Menara
 Objek Pajak yang Tidak
Dikenakan PBB
 Objek pajak yang digunakan oleh Pemerintah dan
Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan.

 Objek pajak yang digunakan semata-mata untuk

melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang
tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.

 Objek Pajak yang digunakan untuk kuburan,

peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu.
 Objek Pajak yang merupakan hutan lindung, hutan
suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan
tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

 Objek Pajak yang digunkan timbal balik.

 Objek Pajak yang digunakan oleh badan atau

perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri oleh
perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan Keuangan.
 SUBYEK DAN WAJIB PAJAK
Subyek Pajak adalah orang atau badan yang
secara nyata:

Mempunyai hak atas bumi/tanah dan atau;

Memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan atau;
Memiliki, menguasai atas bangunan dan atau;
Memperoleh manfaat atas bangunan.

Wajib Pajak adalah subyek pajak yang dikenakan

kewajiban membayar pajak.
 TAHUN PAJAK, SAAT, dan TEMPAT
PAJAK TERUTANG
 Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim,
yaitu jangka waktu dari 1 Januari sampai dengan 31
Desember tahun berjalan.

 Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah

menurut keadaan obyek pajak tanggal 1 Januari.

 Tempat Pajak yang terutang adalah:

a. Untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI
b. Untuk daerah lainnya, diwilayah Kabupaten atau
Kota; yang meliputi letak obyek pajak
 PENGUMPULAN DATA OBYEK PAJAK

 Pendaftaran : Subyek Pajak secara aktif

mendaftarkan diri sebagai wajib pajak atas
obyek pajaknya dengan mengisi Surat
Pemberitahuan Obyek Pajak (SPOP).

 SPOP: adalah sarana untuk mendaftarkan

subyek dan obyek pajak. Diisi Jelas, Benar,
Lengkap, Tepat Waktu.
 PERHITUNGAN PAJAK

3 unsur dalam perhitungan PBB:

1. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan
bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,
ditentukan melalui:
- Perbandingan harga
- Nilai Perolehan Baru
- Nilai Jual Pengganti
 NJOP diperoleh dengan cara mengalikan luas bumi
atau bangunan dengan klasifikasi bumi dan
bangunan. Contoh: NJOP Bumi = Luas Bumi x
NJOP/m2.

 Klasifikasi Bumi dan Bangunan adalah

pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai
jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta
untuk memudahkan penghitungan pajak yang
terutang.
2. Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP)

NOJPTKP: suatu batas nilai NJOP dimana wajib

pajak tidak terutang pajak.
Setiap wajib pajak diberikan NJOPTKP hanya
salah satu pajak yang nilainya terbesar.
Besarnya NJOPTKP ditetapkan secara regional
paling rendah Rp 10.000.000.
 Cara perhitungan NJOP Bumi dan Bangunan:
NJOP Bumi = Luas Bumi x NJOP/m2 =A
NJOP Bangunan = Luas Bangunan x NJOP/m2 = B(+)
NJOP Bumi + Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB =C
Dikurangi NJOPTKP = D (-)
NJOP Bumi + Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB =E
3. Tarif Pajak

 Tarif Pajak yang dikenakan atas obyek pajak paling

tinggi yaitu 0,3%

 Catatan : sesuai dengan Perda Kota Semarang NJOP

sampai dengan Rp 1.000.000.000 ditetapkan sebesar
0,1%, NJOP diatas Rp 1.000.000.000 ditetapkan 0,2%.
PBB Terutang diperoleh dengan
mengalikan tarif pajak dengan NJOP
setelah dikurangi Nilai Jual objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

PBB Terutang = Tarif Pajak x (NJOP-NJOPTKP)

 Contoh Soal
Soal : 1
Pada tahun 2018 Saputra memiliki sebuah rumah di
Jl. Bunga Rampai No.33 Semarang
Tanah = 800 m2
Kelas Tanah = 070, per m2 = 537.000
Bangunan = 400 m2
Kelas Bangunan = 030, per m2 = 264.000
NJOPTKP = 10.000.000
Hitung: PBB yang terhutang !
Jawab:

Perhitungan PBB :
NJOP Tanah = 800 X 537.000 = 429.600.000
NJOP Bangunan = 400 X 264.000 = 105.600.000 +
NJOP Tanah dan Bangunan = 535.200.000
NJOPTKP = 10.000.000 -
NJOPKP = 525.200.000
PBB = 0,1% X 525.200.000 = 525.200
Soal : 2
Pada tahun 2018 Azizah memiliki sebuah rumah sangat
mewah di Jl. Jeruk No. 3 Semarang
Tanah = 1.800 m2
Kelas Tanah = 050, per m2 = 3.375.000
Bangunan = 800 m2
Kelas Bangunan = 010, per m2 = 6.950.000
NJOPTKP = 10.000.000

Hitung : PBB yang terhutang !

Jawab:
Perhitungan PBB :
NJOP Tanah = 1.800 X 3.375.000 = 6.075.000.000
NJOP Bangunan = 800 X 6.950.000 = 5.560.000.000 +
NJOP Tanah dan Bangunan =11.635.000.000
NJOPTKP = 10.000.000 -
NJOPKP =11.625.000.000
PBB = 0,2% X 11.625.000.000 = 23.250.000
 Sistem Pengenaan PBB
Apabila terlambat :
Pokok Pajak
SPOP SPPT Terutang Denda 2 %
WAJIB PAJAK (Jatuh Tempo Per bulan
6 bln)

SPOP tidak Benar SPOP

Tidak
(data disembunyikan) dikembalikan

SKP

Selisih Pajak Pokok Pajak

Terutang + + Denda
Denda Administrasi
administrasi 25 % dari
25 % dari Pokok Pajak
selisih
 Contoh Soal
Terkait Dengan SPOP dan SPPT
Soal A
• Seorang wajib pajak PBB di Semarang pada tahun 2018
mendaftarkan objeknya ke Kantor Pelayanan PBB dengan mengisi
SPOP dengan rincian sbb :
Luas tanah = 900 m2, NJOP/m2 = Rp 3.375.000
Luas bangunan = 600 m2, NJOP/m2 = Rp 3.100.000
• Menurut pemeriksaan oleh Kantor Pelayanan PBB data tersebut
tidak benar, seharusnya :
Luas tanah = 960 m2, NJOP/m2 = Rp 3.375.000
Luas bangunan = 680 m2, NJOP/m2 = Rp 3.100.000
• Hitung besarnya PBB yang kurang dibayar ditambah dengan sanksi
yang tercantum dalam SKPKB !
• Jawab :
NJOP : Tanah = 900m2 x Rp 3.375.000 = Rp 3.037.500.000
Bangunan = 600 m2 x Rp 3.100.000 = Rp 1.860.000.000 +
Total NJOP Rp 4.897.500.000
NJOPTKP Rp 10.000.000 –
NJOPKP Rp 4.887.500.000
• PBB = 0,2% x Rp 4.887.500.000 = Rp 9.775.000

NJOP : Tanah = 960m2 x Rp 3.375.000 = Rp 3.240.000.000

Bangunan = 680 m2 x Rp 3.100.000 = Rp 2.108.000.000 +
Total NJOP Rp 5.348.000.000
NJOPTKP Rp 10.000.000 –
NJOPKP Rp 5.338.000.000
• PBB = 0,2% x Rp 5.338.000.000 = Rp 10.676.000

• PBB yang seharusnya terhutang = Rp 10.676.000

• PBB yang sudah dibayar = Rp 9.775.000 –
• PBB kurang dibayar Rp 901.000
• Sanksi administrasi 25% Rp 225.250 +
• PBB kurang bayar + sanksi Rp 1.126.250
 Soal B
• Wajib pajak A pada tahun 2018 tidak menyampaikan
SPOP. Berdasarkan data yang ada, Dirjen Pajak
mengeluarkan SKPKB yang berisi objek pajak dengan
luas dan nilai jual. Pokok pajaknya sebesar Rp
5.000.000. Hitung besarnya PBB yang terdapat dalam
SKPKB !

• Jawab :
• Pokok Pajak Rp 5.000.000
• Sanksi administrasi 25% Rp 1.250.000 +
• Jumlah pajak terhutang Rp 6.250.000
• Soal C
• SPPT tahun pajak 2018 diterima oleh wajib pajak tanggal 1 Februari
2018 dengan pajak yang terutang sebesar Rp 400.000. Wajib pajak
baru membayar utang pajaknya 10 Oktober 2018.
• Berapa besarnya pajak terutang pada tanggal 10 Oktober 2018.

• Jawab :
• Sanksi adm = sejak Jatuh tempo 1 Agst 2018 s.d
tanggal pembayaran 10 Okt 2018 (3 bulan).
Pokok pajak Rp 400.000
Sanksi administrasi 2% x 3 bulan x Rp 400.000 = Rp 24.000 +
Pajak yang terutang Rp 424.000